ich frage mich, wie ich am sinnvollsten vorgehen soll. Folgende Situation:
1. Bestehendes Darlehen (Annuitätendarlehen sowie 2 endfällige Darlehen gegen Bausparer), fällig 05/2020, Grundschuld über 235 TEUR. Aktuelle Restschuld etwas weniger als 150 TEUR.
2. Forward über Restschuld ist abgeschlossen, 10 Jahre auf 0 ab 05/2020 bis 05/2030, Grundschuld wird komplett übertragen. Das Forwarddarlehen läuft allerdings nur noch über 120 TEUR.
Plan:
Erweiterungsbau in 2019.
Kosten liegen bei Worst-Case 150 TEUR. Es sollen maximal 50 TEUR EK eingebracht werden. Eine Finanzierungslösung über 100 TEUR soll also gefunden werden. Sollten die Kosten höher ausfallen gäbe es weiteres EK, das aber eigentlich gebunden ist bzw. die Risikorücklage darstellt (Auto kaputt oder so)
Problem:
Der Finanzierungspartner für den Forward würde zwar finanzieren, will aber nicht in den zweiten Rang gehen.
Der bestehende Finanzierer würde variabel bis 2020 finanzieren in der Hoffnung, die Anschlussfinanzierung ab 2020 komplett zu kriegen. (das geht allerdings ja nicht mehr) Da ich hier auch beruflich Verbindungen habe möchte ich ungern Verärgerung auslösen.
Gibt es Alternativen, die wir aktuell nicht berücksichtigt haben? Der Erweiterungsbau wird vermutlich Ende 2019 fertig sein. Wir würden ungerne erst 2020 starten. Gäbe es Finanzierer, die in den zweiten Rang gehen und vernünftige Konditionen bieten?
Achja, der zweite Finanzierer hat die Immobilie mit 350 TEUR sehr konservativ bewertet. Realistisch wäre der Verkaufspreis mindestens 100 TEUR höher. Unabhängig davon, wir wollen ja nicht verkaufen.
hallo, ich verstehe die Bank mit dem Forward nicht warum sie denkt in den nachrang zu gehen ? Sie hat doch auch das Risiko des Forwards genommen.
hier würde ich nochmal das Gespräch suchen.
Ansonsten:
1.Später ausbauen ( ab 2020) wenn es klare verhältnisse im Grundbuch gibt
2. Eine Bank suchen die in den Nachrang geht
3. Die variable Finanzierung eingehen und dann auch ablösen. Allerdings hast du auch da das Problem der Nachrang Finanzierung und /oder das du kein Forward kriegst wegen der großen Gesamtbelastung
Die Bank 2 (Forward) ist ja ab 2020 im ersten Rang, würde aber bei Finanzierung ab 2019 mit dem zusätzlichen Betrag (100TEUR) im zweiten Rang stehen. Das wurde bei einer Voranfrage abgelehnt. Die Auszahlung des Forward erfolgt ja nur, wenn die ersten Bank die Grundschuld freigibt.
1. möchten wir wie geschrieben eigentlich nicht.
2. Hatte ich ja bereits gefragt, hat da jemand Namen?
3. Die Finanzierungssumme für das variable Darlehen und auch für den höheren Forward ist für 2020 kein Problem, hier würde auch kein Nachrang bestehen, da unsere Bank die bestehende Grundschuld einfach wieder "auffüllt", der Mehrbetrag wäre laut Aussage kein Problem. Aber: Eigentlich finde ich die Lösung nicht gut wegen der beruflichen Überschneidung zur Bank.
Leider nicht nachzuvollziehen das Argument mit dem Nachrang, denn wenn ich bei einer Vorlast ein Forwarddarlehen für diese Vorlast zeichne, dann gehen die Banken in der Regel auch vorrübergehend in den Nachrang bei weiterem Kapitalbedarf. Eine gängige und immer auch gerne wieder gewählte Variante bei sofortigen Kapitalbedarf.
Selbstverständlich gibt es auch Banken die nach Kapitalisierung der Vorlast in den Nachrang gehen. Welche Bank ist der derzeitige Vorranggläubiger und welche Bank hat das Forwarddarlehen bereit gestellt?
Zumal es ja maximal ein Jahr wäre und die Immobilie ja selbst bei voller Ausnutzung der bestehenden Grundschuld noch genügend Puffer im Falle einer Zwangsverwertung gäbe.
Die örtliche Sparkasse steht aktuell im Grundbuch, für den Forward ist die AXA verantwortlich.
Ich sehe bei einem Wert von 350.000 Euro (der ja durch den Anbau/Umbau?? noch steigen wird) bei einer Valuta von 150.000 Euro nicht das Problem, die 100.000 Euro bei 150.000 Euro Investitionskosten in dem Nachrang finanziert zu bekommen.
Das Problem sehe ich wie beschrieben schon vorher bei dem Forwardgeber gar nicht, allerdings muss ich zugeben, dass die AXA da ein harter Brocken ist. Bei den mir vorliegenden und bekannten Werten hätte ich seinerzeit die AXA nicht ausgewählt, lediglich bei Ausläufen über 80% dürfte sie das Maß aller Dinge am Markt sein.
Nun gut, ist nunmal so gelaufen, alle anderen Forwardgeber würden nun im Nachrang auch neues Geld bereitstellen.
Meine Aussage aus dem Beitrag #6 bezog sich aber auf einen Dritten im Bunde, auch eine 3. Bank - bei gescheiter Auswahl - dürfte mit dem Nachrang keine Probleme haben.
die Konditionen waren damals sehr gut, bei 120 TEUR Restkredit war mir aber das letzte zehntel tatsächlich nicht mehr ganz so wichtig, sondern die gebotene Flexibilität. Die Konditionen eines anderen Finanzierungsmaklers waren etwas schlechter (bzw. eher weniger gut), einen Dritten habe ich nicht mehr angefragt.
Investitionsbanken bzw. KFW sind für Erweiterungen eher uninteressant, oder?
Die AXA hatte 3-4 Jahre lang mit 0,02 % pro Monat Aufschlag bei 6 Monaten frei mit die besten Forwardkonditionen, ebenso pauschal 10.000 Euro Sondertilgungsrecht und jährliche Tilgungssatzänderungsoption (Aleinstellungsmerkmal seinerzeit). Allerdings war der Einstand nur gut, weil es 80% Konditionen waren. Lag der Beleihungsauslauf unter 60% und da lag er bei dir ja scheinbar, konnte der Aufschlag in der Regel bei den anderen Anbietern aber 0,3% sein und die Endkondition war trotzdem bei höreren Forwardaufschlägen deutlich günstiger.
Das mit der Flexibilität ist immers so eine Sache, denn es sollte sich bei dir heruasstellen, dass die AXA die beste Flexibilität aufgrund ihrer Herauslagekriterien eben nicht ganzheitlich hat, was uns erfahrenen Finanzierungsmaklern aber ebenso bekannt ist,restriktive Annahmepolitik.
Nun gut, es wird aber Lösungen für dein Vorhaben bei Drittanbietern geben, wie ich es es dir bereits ja schon mitgeteilt habe.
kann sein, kann ich so nicht beurteilen, weil ich eben nur die Vergleichsangebote des anderen Maklers habe. Und die waren beim Zinssatz nicht besser. Es gab damals Vergleichbares von der Santander, aber auch Allianz und irgendeine Bank waren vorne mit dabei. Die Sparkasse und zwei direkt angefragte Banken konnten nicht mithalten.
"Deutlich günstiger" kann ich mir daher nur schwer vorstellen, ist aber sicherlich über Sonderaktionen irgendwie möglich. Macht aber am Ende auch nicht so wahnsinnig viel aus, selbst 0,3% (die ich tatsächlich für schwer möglich halte) wären im ersten Jahr "nur" 360 EUR Differenz und auf die Laufzeit bei Ausnutzung der SoTis vielleicht 1500 EUR. Ich denke, dass sich das eher im Rahmen von +-0,1% bewegt hat. Letztlich aber alles Spekulation und die paar Taler auf die Laufzeit wären bzw. sind für mich kein großes Ärgernis.
10% SoTi und 1-5% regelmässige Tilgung waren für mich wichtig, damit ich eben nach spätestens 10 Jahren auf 0 bin.
Natürlich hat Flexibilität Grenzen. Hätte ich damals gewusst, was ich heute weiß, würde ich ggf. anders abschließen.
Vom Kern habe ich die AXA ja auch als möglichen und seinerzeit zurecht ausgewählten Partner verteidigt, u.a. habe ich die AXA auch als Forwardpartner - insbesondere bei Widerrufern die mit einer verbindlichen Finanzierungszusage in den Widerruf gehen wollten -ja auch immer angepriesen und ausgwählt, alles gut. Hier war die AXA - eben wegen der jederzeitigen Vorabauszahlungsmöglichkeit des Forwards - einer der flexibelsten Partner am Markt.
0,3% ist für mich schon nicht wenig, auch zeigt die Erfahrung, dass schon 0,1% wichtig sein können, aber auch hier, das entscheidet jeder Verbraucher individuell für sich, da hat jeder so seine Einstellung und Sichtweise zu, da bin ich ja vollkommen auf deiner Seite. Schade eben nur, dass sie dein Engagement nun wo sie noch nicht ausgehzahlt haben im Nachrang für diese Zeit nicht ausweiten wollen.
Auch die derzeitige Erstrangbank könnte noch ein möglicher Partner sein, was wohl aber auch schwierig werden dürfte, wenn sie erfahren, dass du das Forward woanders gezeichnet hast.
Bleibt jetzt in Erfahrung zu bringen, wer hinter die 150.000 Euro in den Nachrang geht, was aber - wie schon beschrieben - überhaupt kein Problem werden wird.
Ja, alles wichtige Fragen und Aspekte. Aber meine Erfahrung ist, Finanzierungen werden von jeder Bank und Finanzierungspartner individuell behandelt und dann entschieden. Auch ist ja besonders wichtig die persönlichen Präferenzen. Das kann eine Fachmann/ -frau eben doch am besten und das sollte auch individuell, persönlich besprochen werden. Daher hat der europäische und deutsche Gesetzgeber, auch auf Drängen der Verbraucherschützer, strenge Gesetze und Vorschriften getroffen. Nur Vermittler mit entsprechender Erlaubnis nach Gewo § 34 i dürfen hier beraten und vermitteln(vermittlerregister.de). Nutzen Sie also die Kompetenz dieser Menschen, den Immobiliardarlehensvermittler, bestenfalls eines Maklers, der in der Regel auf Angebote von 300+ Finanzierungspartnern zugreifen kann. Experten für Experten!
Ja, alles wichtige Fragen und Aspekte. Aber meine Erfahrung ist, Finanzierungen werden von jeder Bank und Finanzierungspartner individuell behandelt und dann entschieden. Auch ist ja besonders wichtig die persönlichen Präferenzen. Das kann eine Fachmann/ -frau eben doch am besten und das sollte auch individuell, persönlich besprochen werden. Daher hat der europäische und deutsche Gesetzgeber, auch auf Drängen der Verbraucherschützer, strenge Gesetze und Vorschriften getroffen. Nur Vermittler mit entsprechender Erlaubnis nach Gewo § 34 i dürfen hier beraten und vermitteln(vermittlerregister.de). Nutzen Sie also die Kompetenz dieser Menschen, den Immobiliardarlehensvermittler, bestenfalls eines Maklers, der in der Regel auf Angebote von 300+ Finanzierungspartnern zugreifen kann. Experten für Experten!
Manchmal frage ich mich, ob vor dem kommentieren überhaupt gelesen wird, was da bereits geschrieben wurde...
Zwischenfinanzierung / Erweiterungsbau
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