Immobilie als Kapitalanlage - viel oder wenig EK Einsatz und Tilgung
Hallo zusammen,
mal eine theoretische Frage, ohne dass es um eine konkrete Immobilie geht: wenn ich eine Immobilie in guter bis sehr guter Lage in einer Grosstadt als reine Kapitalanlage kaufen und dann vermieten möchte, mit dem Ziel, sie z.B. am Ende der Zinsbindung (sagen wir 10-15 Jahre) mit Preissteiegerung zu verkaufen, würde ich da mit viel Eigenkapital-Einsatz und hoher Tilgung (so dass ich zu der Mieteinnahme monatlich selbst noch Ged zuschiessen muss) reingehen oder das exakte Gegenteil?
AW: Immobilie als Kapitalanlage - viel oder wenig EK Einsatz und Tilgung
Hallo Fin,
das hängt von mehrereren Faktoren ab. Ist deine Steuerlast z.B. sehr hoch, kann es sinnvoll sein wenig EK zu investieren udm mehr Steuervorteil zu haben.
Aber desto mehr EK desto mehr Gewinn. Denn das billigste Darlehen ist immer das, das du nicht bruachst :-) Und wo gibts fürs Geld sonst noch soviel als bei guten Immos?
Die Tilung hängt natürlich auch vom Mietertrag ab.....Hast du 5 % Mietrendite brtauchst du selber nicht mehr viel dazuzahlen....bei 2% sieht das schon ganz anders aus.
Aber auch hier gilt...desto mehr du Darlehenzurückzahlst, desto mehr Gewinn bleibt übrig.
PS: Bei hoher Steuerlast kann auch eine indirekte Tilgung über einen Bausparvertrag Sinn machen. Ruhig mal nach Steuern ausrechnen lassen.
AW: Immobilie als Kapitalanlage - viel oder wenig EK Einsatz und Tilgung
Rot schreibt steuerlich bei den niedrigen Zinsen selbst der größte Anlagedepp nicht mehr.
Steuern sparen mit Zinsen geht auch nicht mehr so richtig, da die steuerfreien LVs als Tilgungsersatz tot sind.
Bausparen als Alternative ... wie soll das gehen? Die Zinsdifferenz fällt einem immer auf die Füße.
M.E. kann man das Objekt am Besten bar bezahlen. Dadurch spart man sich die Kosten für die Grundschuldbestellung bei Gericht und Notar.
Die 1,X% Zinsen steuerlich gelten zu machen, bringt es nun mal nicht.
AW: Immobilie als Kapitalanlage - viel oder wenig EK Einsatz und Tilgung
Zitat von brainy
Rot schreibt steuerlich bei den niedrigen Zinsen selbst der größte Anlagedepp nicht mehr.
Steuern sparen mit Zinsen geht auch nicht mehr so richtig, da die steuerfreien LVs als Tilgungsersatz tot sind.
Bausparen als Alternative ... wie soll das gehen? Die Zinsdifferenz fällt einem immer auf die Füße.
M.E. kann man das Objekt am Besten bar bezahlen. Dadurch spart man sich die Kosten für die Grundschuldbestellung bei Gericht und Notar.
Die 1,X% Zinsen steuerlich gelten zu machen, bringt es nun mal nicht.
Ja leider gibt es keine Steuerfreien LVs mehr.....
aber du vergisst in deiner Berechnung eines.....Mieten sind steuerpflichtig und hier geht es nicht darum einen zusätzlichen Steuervorteil zu haben ( Ausnahme Sanierungsobjekte) sondern die Mieteinahmen steuerfrei zu bekommen.
Und da reicht oft auch der niedrige Zins.
BS ist sogar die Alternative bei solchen Invests.....10 Jahre Vorfinanzierung = 10 Jahre volle Zinsen = 10 jahre voller Steuervorteil (Prinzip wie LVs früher) und im Anschluß ein garantierter günstiger Zins...deswegen schrieb ich ja, beides durchrechnen lassen nach Steuern und dann sieht man was günstiger ist. Muß nicht aber kann sich durchaus rechnen.
AW: Immobilie als Kapitalanlage - viel oder wenig EK Einsatz und Tilgung
Wenn man genausoviel Mieteinnahmen hat, wie man Zinsen zahlt, hat man in heutigen Zeiten eine unterirdische Mietrendite. Als steuerfrei würde ich das nicht bezeichnen, eher als vollkommen mathedoof.
Vorsicht: Wenn ein Vorfinanzierungsdarlehen mit einem Bausparvertrag verknüft wird, sind die Zinserträge bei einer vermieteten Immobilie Einnahmen aus Vermietung, also ohne Freibetrag zu versteuern!
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Zitat von brainy
Wenn man genausoviel Mieteinnahmen hat, wie man Zinsen zahlt, hat man in heutigen Zeiten eine unterirdische Mietrendite. Als steuerfrei würde ich das nicht bezeichnen, eher als vollkommen mathedoof.
Vorsicht: Wenn ein Vorfinanzierungsdarlehen mit einem Bausparvertrag verknüft wird, sind die Zinserträge bei einer vermieteten Immobilie Einnahmen aus Vermietung, also ohne Freibetrag zu versteuern!
AW: Immobilie als Kapitalanlage - viel oder wenig EK Einsatz und Tilgung
Hallo Fin,
ob es Sinn macht mit mehr oder weniger EK rein zu gehen hängt auch von deinen alternativen Anlagemöglichkeiten ab. Berechne dir die EK-Rendite ganz genau und schaue, ob du das Geld anderswo besser anlegen kannst. Die Frage nach der Tilgung ist auch eine Frage des persönlichen Ermessens. Ich persönlich und viele meiner Kunden möchten natürlich insgesamt kein eigenes Geld anfassen, geschweige denn monatlich zuschießen. Mit der Annuität bzw. Tilgung kann ja etwas insoweit gespielt werden, dass sich die Immobilie selbst trägt. Klar können auch die Zinsen später abgesetzt werden, was aber - wie die Vorredner schon sagen - bei der Zinslage sich nicht sehr extrem auswirkt. Außerdem sehr abhängig von deiner persönlichen Steuersituation. Hierzu möchte ich gerne noch erwähnen, dass sich jede Immobilie immer vor Steuern rechnen muss/soll. Alles andere ist nur ein Zusatzbonus!
AW: Immobilie als Kapitalanlage - viel oder wenig EK Einsatz und Tilgung
Zitat von fin123anz
Hallo zusammen,
mal eine theoretische Frage, ohne dass es um eine konkrete Immobilie geht: wenn ich eine Immobilie in guter bis sehr guter Lage in einer Grosstadt als reine Kapitalanlage kaufen und dann vermieten möchte, mit dem Ziel, sie z.B. am Ende der Zinsbindung (sagen wir 10-15 Jahre) mit Preissteiegerung zu verkaufen, würde ich da mit viel Eigenkapital-Einsatz und hoher Tilgung (so dass ich zu der Mieteinnahme monatlich selbst noch Ged zuschiessen muss) reingehen oder das exakte Gegenteil?
Wie ist eure Meinung, wie macht ihr das?
Grüße
Fin
Was möchtest du haben, eine gute Eigenkapitalrentabilität oder eine gute Gesamtrentabilität?
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Zitat von brainy