Aktueller Stand zur EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Zitat von StGe1973

Goldmark,

es ist natürlich immer von deiner Situation abhängig, aber zur Tilgung und Steuer. Abschreibung ist in beiden Fällen egal, hast du immer.

Wenn du gering tilgst, zahlst du mehr Zinsen und somit verringert sich dein zu verteuerndes Einkommen. Du zahlst weniger Steuern. Aber das Problem: Die Zinsen sind auch weg, sprich bezahlst du ohne Mehrwert zu haben an die Bank. Tilgst du höher, zahlst du mehr Steuern, aber nicht 100%, sondern nur deinen persönlichen Steuersatz.

Also konkret ein Zahlenbeispiel:
Du hast heute z.B. 10.000 Euro Zinskosten pro Jahr und z.B. 60.000 Euro zu versteuerndes Einkommen. Du zahlst z.B. 20.000 Euro Steuern. Ergo nach Steuern 40.000 Euro.

Angenommen du würdest hoch tilgen, im Extremfall sofortige Volltilgung: Zu versteuerndes Einkommen steigt auf 70.000 Euro (keine Zinskosten an die Bank mehr). Du zahlst z.B. 24.000 Euro Steuern. Ergo nach Steuern 46.000 Euro. Steuerlich ist hohe Tilgung besser, weil 10.000 Euro Zinskosten nicht mehr weg sind (an die Bank), sondern nur noch den persönlicher Steuersatz weg ist (an den Staat).

Die Höhe der Tilgung hoch oder gering ist steuerlich nicht relevant.

Die einzige Ausnahme ist, wenn du mit der Tilgungssume eine extrem gute Anlage mit höherer Verzinsung als den Sollzins des Kredites hast. Das ist aber im Normalfall ohne Risiko nicht möglich, außer wenn während deiner Zinsbindung Zinsen stark steigen.

Wieder merkt man das Du 0 Ahnung hast......
Das ist einzelfall bezogen.
Der Mehranteil der Mieteinnahmen verändert die gesamte Steuerprogression.
Somit unterliegt der Höheren Besteuerung das Gesamte Einkommen....... Junge junge...

Zitat von Hanomag

Ich konnte als Ruheständler Mitte 2016 infolge eines erfolgten Widerrufs ca. 500T€ bei der selben Bank auf 10 Jahre fest neu abschließen. Dabei wurden viele kleine Verträge - sortiert nach vermietet und selbst genutzt - auf zwei neue Verträge verteilt. Der neue Zins ist < 1 %, die Tilgung allerdings bei 5 %. In der Zwischenzeit konnte ich für die vermieteten Immobilien - aus den gleichen Erwägungen heraus wie Du - die Tilgung und demzufolge auch die Annuitätenrate um 2,5 Prozentpunkte absenken. Mehr war leider nicht möglich.

Du hast es offensichtlich mit überaus peniblen Bänkern zu tun.

Ein neues Darlehen bei derselben Bank nach erfolgtem Widerruf - das ist recht erstaunlich. Wie immer man das Thema (vermute es geht um den leidigen Punkt fehlerhafte Widerrufsbelehrung ?) bewerten mag, die meisten Banken schätzen es nicht, wenn man nach zig Jahren plötzlich diesen Joker zieht - und sehen darin eine Art Rechtsmißbrauch. Sie verzichten dann eher auf eine weitere, langjährige Geschäftsbeziehung mit solchen Kunden. War jedenfalls in meinem Umfeld so.

Eine Tilgung von 5% und danach reduziert auf 2,5%, halte ich immer noch für wenig zielführend - wenn man sich bei unter 30% des Beleihungsauslaufes bewegt, wie in meinem Fall.

Meine Befürchtung inzwischen: Meine Banker sind weniger penibel denn eher ahnungslos. In der Ahnungslosigkeit die Praxis betreffend nehmen sich aber meine Banker und die EU nix.

Mein jetziger Eindruck: Diese EU-WoKri mag vielleicht auf USA, UK, Spanien oder Irland passen, aber Null auf Deutschland. Praxisferner Bürokratenwahnsinn.

Zitat von StGe1973

Die Höhe der Tilgung hoch oder gering ist steuerlich nicht relevant.

Stimmt nur, wenn Du die unmittelbare Auswirkung meinst. Ansonsten beweist Dein Beispiel mit den mittelbaren steuerlichen Auswirkungen gegenteiliges.

Zitat von StGe1973

Die einzige Ausnahme ist, wenn du mit der Tilgungssume eine extrem gute Anlage mit höherer Verzinsung als den Sollzins des Kredites hast. Das ist aber im Normalfall ohne Risiko nicht möglich, außer wenn während deiner Zinsbindung Zinsen stark steigen.

Das ändert an der steuerlichen Relevanz nichts, außer, dass man höhere Zinseinnahmen versteuern muss.

Mir ging es bei der Verminderung der Tilgungsrate um mehr finanziellen Spielraum. Der steuerliche Effekt ist eher marginal, aber das könnte sich nach der erneuten Festschreibung in 8 Jahren ändern. Warum sollte ich bei einem so geringen Zinssatz mehr tilgen. Ich habe keine Angst vor Schulden, allenfalls vor meiner Zahlungsunfähigkeit.

hanomag,

wenn es um finanziellen Spielraum oder sonstige Gründe geht, dann ist eine Reduzierung der Tilgung absolut sinnvoll. Nur aus rein steuerlicher Sicht ist es eigentlich nicht sinnvoll...

Hatte doch nur eine einfache Frage gestellt - und ihr geratet gleich so bitterböse aneinander. Was ist denn hier los !?

Herr Buhmann ist wie immer sehr dünnhäutig.
Kann man sich nur für fremdschämen.

Schönen Abend

Goldmark,

Bei hausbau geht es mir so (obwohl ich hier nicht nicht lange aktiv teilnehme), dass ich mich an keinen Beutrag erinnern kann, an dem ich das gefühl hatte, dass es ihm darum geht einem anderen Menschen zu helfen. Das sollte aber mM der Sinn so eines Forums sein...

Rein auf deine Immobilien bezogen ist steuerlich über die indirekte Wirkung auf die Zinsen eine möglichst hohe Tilgung sinnvoll. Natürlich kannst du privat viele Gründe haben weniger zu tilgen. Die praktische Lösung hierfür sind Sondertilgungen. Also, relativ geringe Tilgung, um sich finanziellen Spielraum zu erhalten. Wenn man diesen in einem Jahr nicht benötigt, dann bis zum Höchstbetrag eine Sondertilgung je nach Darlehensvertrag. Dadurch kann man beides verbinden, bei Bedarf hohen finanziellen Spielraum und bei Bedarf hohe Tilgung.

Einziges Problem: Du musst das schon beim Abschluß des Darlehensvertrages entscheiden, weil die Möglichkeit von Sondertilgungen einen geringfügig höheren Zins bedeuten. Nachträglich sind Sondertilgungen (wenn diese nicht im Vertrag vorgesehen sind) nicht möglich.

Zitat von noelmaxim

Es kann hier nur eine Antwort geben, die Auslegung und Umsetzung der WoKri handhabt jede Bank anders, bzw. nach ihrem Ermessen.

Die Alternative zu einer Prolongation - sollte u.a. die Auslegung der WoKri nicht zu den Bedürfnissen passen - ist die Umchuldung mit einer anderen Bank, auch sind erfahrungsgemäß Prolongationen bei den Banken teurer als eine Neufinanzierung (Neugeschäft) bei bzw. über eine neue/andere Bank!

Das ist (leider) auch mein Eindruck aus Laiensicht:

Es gibt wohl keine einheitliche Umsetzung der WoKri, manche Banken legen das sehr eng aus, andere eher locker. Obwohl ja eigentlich die neue Rechtsverordnung seit 1. Mai (besagte ImmoKWPLV) endlich für Klarheit sorgen sollte !?

Auch den zweiten Punkt sehe ich inzwischen ähnlich: Neukunden bekommen oft bessere Konditionen als Bestandskunden. Eigentlich müßte es umgekehrt sein
Wahrscheinlich aus Gründen der Akquisition/Neugeschäft ?

Mein "zusätzliches" Problem: Die Darlehen sind über die vielen Jahre halt geschrumpft. Für eine Bank ist der Aufwand immer gleich - aber relativ umso höher, desto kleiner das Darlehen (noch) ist. Will sagen: Lohnt sich für die Bank (Zinsmarge) bei einer Million mehr als bei nur noch 200 tsd.
Habe gesehen, daß "meine" Bank z. B. Mindestdarlehenshöhen nennt bei den Zinskonditionen; anders gesagt: Unterhalb gewisser Darlehenssummen wird ein Zinsaufschlag erhoben.

An eine Umschuldung (andere Bank) hatte ich auch schon gedacht: Da dürfte der bürokratische Aufwand und Papierkrieg aber größer sein, als bei "nur" einer Prolongation (bei der bisherige) Bank), oder ?

@noelmaxim

Eine Umschuldung hat neulich eine Bekannte von mir gemacht. Das war für mich ein abschreckendes Beispiel, den bürokratischen Aufwand betreffend.
Sie hat auch mehrere Immobilien und die Bank wollte z. B. auch von den längst lastenfreien (!) Immobilien alle möglichen Unterlagen haben (Notarieller Kaufvertrag, Grundriß, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Grundbuchauszug, aktuelles Verkehrswertgutachten, Mietvertrag, Kontoauszüge bzw. Dokumentation des Mieteingangs, Konto- und Depotauszüge, Renteninformation, Stand der Lebensversicherungen usw. usw., die Liste war ellenlang und nahm kein Ende - bis hin zu Innenfotos (!) einer vermieteten (!) Immobilie. Weiß gar nicht, ob das aus datenschutzrechtlichen Gründen unbedenklich ist.

Wäre ich z. B. Mieter, würde ich mich schon fragen, warum soll ich mir meine Wohnung innen samt Einrichtung abfotografieren lassen, nur weil mein Vermieter ein Darlehen verlängern will ?

Was mir, aus kaufmännischer Sicht, immer noch nicht einleuchtet: Warum wird bei einem Darlehen mit einem niedrigen Beleihungsauslauf (unter 30%) ein derartiges Tam-Tam veranstaltet - noch dazu bei einem Darlehensnehmer, bei dem es noch nie das geringste Problem gab. Nur, weil ich bei Ablauf der Zinsbindungsfrist die Tilgung reduzieren will. Sprich die Annuität neu einstellen will.

Früher (vor WoKri) gab es jedenfalls bei Darlehen im Realkreditbereich so gut wie Null bürokratischen Aufwand. Wozu auch ? Kann doch nicht das Ziel von WoKri sein, den Verbraucher zu entmündigen oder zu bevormunden !? Oder mit Bürokratie zuzuschütten.

Verstehe, daß man manche Menschen vor einer riskanten Darlehensaufnahme schützen muß. Um es zu wiederholen: Ich kann nicht mehr "geschützt" werden vor einer Darlehensaufnahme, denn meine Darlehen gibt es ja längst, nämlich seit 2001. Und vor was muß ich ansonsten "geschützt" werden, wenn der Wert der Wohnung die Restschuld um ein Mehrfaches übersteigt und die Mieteinnahme ein Vielfaches der Annuität beträgt ?

Vor Wokri hätte ich die Darlehen einfach tilgungsfrei gestellt und fertig. Das hätte niemand interessiert, nach einem Blick auf die Restschuld und den Wert der Wohnung.

Zitat von Bankkaufmann

Hallo Goldmark, ich glaube Sie haben mich ja vorhin angerufen.
Das "Verhalten" der bisherigen Bank ist aus meiner Sicht absolut "kleinkariert".
Wie gesagt handhaben die Banken die Auslegung der Wokri unterschiedlich.
Sie sind nicht mehr jung, stehen aber nicht kurz vor der Rente.
Hier sollte eine Umschuldung mit dem absolut günstigen Beleihungsauslauf generell problemlos darstellbar sein.
Verbunden natürlich mit Ihrem Wunschtilgungssatz.

Vielen Dank für Ihre Info. Werde von mir aus aktiv werden und auf die Bank zugehen und um ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung mit 1% Tilgung bitten. Wenn dies dort nicht möglich ist, werde ich entweder die Bank wechseln - oder das Darlehen eben glattstellen.

Zitat von florianmeier

Mal mit Mathe und ohne Steuerspar-nicht-versteh-gedusel:

Wenn

Anlagezins x (1-0,26375)

kleiner

Darlehenszins x (1-0,4431)

dürfte die Ablösung die steuerlich günstigste Variante sein.

Gerechnet ohne Kirchensteuer, mit dem Spitzensteuersatz bei ausgeschöpften Sparerfreibetrag.

Sicherlich ein berechtigter Hinweis. Allerdings war das nach meiner Erinnerung schon immer so: Der Zins - für sichere Anlagen jedenfalls - war stets kleiner als der Zins für Immobiliendarlehen (das gilt erst recht für andere Darlehen wie Konsumentenkredite etc.). Nach meiner Erinnerung war es aber auch immer so, daß sich allein durch die permanente Geldentwertung die Restschulden quasi automatisch (auch ohne Tilgung) entwertet haben. Über längere Zeiträume wird dieser Effekt besonders deutlich.

Der Wert der beiden Wohnungen in München und der in Berlin sowie die jeweiligen Mieten sind jedenfalls gestiegen, während das Darlehen bzw. die Restschuld schon allein inflationsbedingt immer weniger wurde. Die Inflation hat da also für mich "gearbeitet".

Ob daher eine schnelle Tilgung für eine vermietete Wohnung wirklich sinnvoll ist, erscheint mir fraglich.

Zitat von florianmeier

Die Leidenschaft lieber Geld an die Bank, als ans Finanzamt zu zahlen, teile ich nicht. Mir ist aber bekannt, daß diese Neigung in der Bevölkerung weit verbreitet ist.

Könnte damit zusammenhängen, wie hoch die Abgabenquote insgesamt schon ist und wie der Staat dann mit dem Geld der Steuerzahler umgeht …