wir hatten vor kurzem einen Banktermin. Es ging um die grundsätzliche Finanzierbarkeit und die max. Höhe des Kredits.
Grundsätzlich waren wir mit der Beratung sehr zufrieden. Machte alles einen sehr ordentlichen Eindruck. Das Gepräch war gut, uns wurden Fördermöglichkeiten über L-Bank vorgeschlagen und verschiedene möglichkeiten das mögliche Objekt abzuzahlen.
Dabei kam es dann auch zum Thema Wohnrister. Wir, d.h. meine Frau und Ich Riestern, ganz normal in eine Altersversorgung. Hier gäbe es wohl die möglichkeit das ganze in Wohnriester umzuwandeln.
Die laufenden Kosten des bestehenden Allianz Vertrag im Vergleich zum Wohnriester LBS, ist die LBS deutlich günstiger. Aber lohnt sich das?
Wo liegen hier den die Vorteile und vorallem, was passiert mit meiner "Rente"
Aus eigener Erfahrung mein Rat: Lass es! Das gesamte Konstrukt mit dem Wohnriester ist in meinen Augen eher undurchsichtig (nachgelagerte Besteuerung).
Generell würde ich darüber hinaus - das allerdings aus ganz eigener Erfahrung mit dem Verein - die Finger von der LBS lassen. Ich tippe auf eine Kombination aus einem Darlehn, für das man nur die Zinsen zahlt aber keine Tilgung, während man parallel einen Bausparvertrag bespart, der dann für die Tilgung nach einem gewissen Zeitablauf eingesetzt werden soll.
Dazu können Dir die Experten hier sicher mehr sagen, ich an Deiner Stelle würde mir dringend mal ein zweites Angebot reinholen mit Konditionen, die man auch gut verstehen kann.
Ich kann mich dem Beitrag von Spassinnebacke nur anschließen und empfehle die Riesterförderung separat in Anspruch zu nehmen und herrkömmlich parallel zur Finanzierung anzulegen.
Zu komplex, zu undurchsichtig, zu unflexibel und für mich - gegenüber der separaten Ansparung für eine Rentenzahlung aus einem Riestersparplan (mit 30% Kapitalabfindung zu Rentenbeginn und Verrentung der verbleibenden 70%) und in der Hypothek gegenüber dem Annuitätenmodell (entsprechend kein Vorausdarlehen, wo keine Tilgung stattfindet) - zu teuer.
Denkbar wäre das Ansparen eines riesterzertifizierten Fonds, wo alle 3 Jahre eine Entnahme für eine Sondertilgung in das Annuitätendarlehen stattfindet, darüber kann man nachdenken, aber aus meiner Sicht kein vorfinanzierter Bausparvetrag und schon gar nicht die LBS!
Ich denke Heimatexperte kann dir da ggf. weiterhelfen und ein begehbares Modell aufzeigen. Dies wird dir aber nur inforamtiv helfen um das Konstrukt zu verstehen, da du ja LBS und die Sparkasse zeichnen möchtest/würdest, was als zusätzlicher Nachteil deiner Gedankengänge und Überlegungen anzusehen ist.
Ich kann gerne anbieten, mal zu prüfen, ob sich das Ihnen angebotene Wohn-Riester-Modell für Sie rechnet oder nicht. Dies hängt u.a. auch sehr stark davon ab, was für Konditionen Ihnen bei der LBS angeboten wurden, welche Laufzeit, welcher spätere Darlehenszinssatz vor und nach Zuteilung und wie die monatliche Besparung und Belastung in Ihr persönliches Finanzierungskonzept passt. Sie können mich dazu gerne per PN anschreiben
Um zu prüfen, ob sich der Einsatz des Wohn-Riester-Vertrages für Sie lohnt, müssen Sie einen Gesamtkostenvergleich machen, bei dem Sie die Kosten des Wohnriestervertrages denen eines normalen Annuitätendarlehens gegenüber stellen und schauen, ob diese dann für Sie bei vergleichbarer monatlicher Belastung über die komplette Laufzeit und bei Berücksichtigung der nachgelagerten Versteuerung günstiger sind oder nicht. Hierzu werden Sie entweder einen Volltilger über die identische Laufzeit oder bei gleicher monatlicher Rate zugrunde legen müssen oder aber für sich einen Zinssatz bestimmen, mit dem Sie ganz persönlich nach Ablauf der Zinsbindung rechnen und kalkulieren die Folgekosten mit diesem weiter bis zum Ende der Rückzahlung. Verbraucherschutzverbände und viele unabhängige Tester wie finanztest etc. empfehlen im übrigen die Einbindung des Wohn-Riester. Ob ein Wohnriester sich tatsächlich rechnet, hängt auch von der Höhe und Dauer der Zulagen, sowie Ihrer persönlichen steuerlichen Situation ab. Die Riester-Zulagen fließen jedenfalls immer als direkte Sondertilgungen oder -zahlungen in den Vertrag ein und verkürzen dadurch die Laufzeit des Wohn-Riester-Darlehens im Vergleich zum klasischen Darlehen. Dies kann zwischen 2 und 3,5 Jahren in der Praxis bedeuten.
Hinsichtlich der nachgelagerten Besteuerung muss Ihnen auf Ihre Bitte hin und sollte ein guter Berater immer Ihnen eine Berechnung des Wohnförderkontos bei Renteneintritt vorlegen, ein guter Berater zeigt Ihnen dann auch eine auf heutiger Basis beruhende ungefähre Steuerbelastung auf.
Grundsätzlich bin ich in der Hinsicht (Thema Wohn-Riester) etwas anderer Meinung als noelmaxim, hinsichtlich der reinen Kostenstrukturen ist Wohn-Riester von allen Riestervarianten mit Abstand die günstigste im Vergleich zu den Versicherungen oder auch den Fondssparplänen. Was ganz, ganz viele Befürworter der Versicherungen und Fondssparpläne vergessen bzw. nicht berücksichtigen, ist nämlich, am Ende bei der Verrentung des Kapitals und der Auszahlung der monatlichen Riesterrente hinzuschauen, welcher Kapitalstock am Ende tatsächlich für die Verrentung eingesetzt wird.
Mal angenommen, Sie haben zum Zeitpunkt des Renteneintritts ein Guthaben von 50.000 € im Riestervertrag (Fonds oder Versicherung spielt jetzt keine Rolle), dann können Sie sich davon 30% auszahlen lassen (15 T€), der Rest (das denken fast alle) wird lebenslang verrentet. Stimmt aber nicht - alle Riesteranbieter sind nämlich verpflichtet, für den Zeitraum ab dem 85. Lebensjahr eine Risikoversicherung abzuschließen, die eine Zahlung über diesen Tag hinaus garantiert und zwar in Höhe der monatliche Rentenzahlung. Hierfür fallen Kosten an, die sofort vom Kapital abgezogen werden und NICHT verrentet werden, je nach Anbieter können diese zwischen 10 und 30% des Kapitals betragen. Wie hoch diese tatsächlich sind, erfahren Sie erst bei Verrentung, da dabei auch das Zinsniveau, das dann gilt eine Rolle spielt. Sie können aber ja mal bei Ihrem Anbieter erfragen, wie hoch dieser Satz aktuell bei diesem ist. Nehmen wir mal die goldene Mitte von 20%, dann sind dies 7.000 €, die sind erst einmal weg, werden Sie keine 85 und älter, ist das Geld verloren...
Der Sinn eines Riesterfondssparplanes ist ja eben durch die langfristige Anlage eine höhere Rendite zu erzielen, wenn Sie jedoch alle 3-5 Jahre Gelder entnehmen wollen, um Sondertilgungen zu leisten, dann ist das Renditerisiko aber deutlich höher durch die Schwankungen der Börse und auch der Zinseszinseffekt verpufft.
Was ich meinen Kunden oft empfehle, wenn die Rahmenbedingungen passen, ist eher, einen zusätzlichen Steuervorteil, so dieser bei Einsatz von Wohn-Riester besteht, zu nutzen, um diesen, wenn der Kunde die entsprechende Risikobereitschaft mitbringt, in einen Fondssparplan (ETF oder ohne Ausgabeaufschlag) zu investieren, um beim Renteneintritt aus diesem die Steuerlast problemlos bezahlen zu können.
Ich schließe mich dem gesagten an, vor allem zur Darlegung des Szenarios mit den Fonds.
Wohn Riester würde ich immer separat abschließen um in 10 Jahren oder in 15 Jahren einen Teil der Restschuld abzulösen, nie in Kombination mit einer Vorfinanzierung. Kommt es zur Scheidung oder zu einem Hausverkauf dann kann das auflösen dieser Finanzierungsform richtig teuer werden. Ein Wohn Riester Bausparvertrag sollte immer frei bespart werden. Durch die Förderung gibt der Staat ca. 40 bis 70 Euro mtl. dazu zur Tilgungsleistung. Hierbei sind Grenzzinsätze von unter 0% erzielbar, wenn man es richtig gestaltet, trotz Besteuerung im Alter.
Auch dem letzten Beitrag kann ich mich aus eigener Erfahrung nur anschließen.
Riester in Kombination mit einer Vorfinanzierung ist im Falle einer Scheidung eine unfassbar teure Geschichte. Bei einem "normalen" Annuitätendarlehn ist das immer noch schwierig, vorher rauszukommen und natürlich auch mit hohen Kosten verbunden. Die Relation zu den Vorfinanzierungsdarlehn ist aber eine ganz andere.
Sind Sie sich da sicher, dass das so viel teurer und so kompliziert ist ? Können Sie mir mal vorrechnen, welche Kosten bei einem Annuitätendarlehen anfallen und welche bei einem Vorausdarlehen und wie diese Kosten in beiden Fällen berechnet werden, damit sie mir mal aufzeigen, warum die letztere Variante sicher deutlich teurer ist.
Es gibt auch gerade für diesen Fall der Trennung/Scheidung die Möglichkeit der "Trennungsvereinbarung", dann wird der Wohnriester-Vertrag von dem Vorausdarlehen entkoppelt und separiert und als solcher unabhängig vom Darlehen betrachtet und es gelten die gleichen Bedingungen, wie wenn der Vertrag von vornherein separat abgeschlossen wurde. Voraussetzung ist lediglich die Zustimmung beider.
Ich denke mal es geht - da Scheidung/Trennung angesprochen wurde - mehr um das Vorausdarlehen, wo nichts getilgt ist und worauf eine in der Tat höhere Vorfälligkeitsentschädigung anfallen würde und berücksichtigt man, dass die Bank bei der Vorfälligkeitsberechnung etwaige Sondertilgungs-, und Tilgungssatzänderungsoptionen so stellen mus, als hätte der Kunde diese in der Zukunft getätigt, ist das Sicherlich ein Argument gegen das Vorausdarlehen, denn in der Regel besitzen die Vorausdarlehen diese Optionen - die sich bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung absolut positiv auswirken - nicht.
Diese Aussage ist aber nicht zwingend korrekt. Bei einem Vorausdarlehen mit gekoppelten Bausparvertrag gibt es Bausparkassen, die nur noch eine Vorfälligkeitsentschädigung auf den Differenzbetrag zwischen Bausparguthaben und Darlehensbetrag berechnen. Dies steht auch genau so in den Darlehensbedingungen. Genauso wie der Kunde falls er ein Vorausdarlehen abgeschlossen hat mit einer zinsbindung, die nicht "bis zur Zuteilung" geht, bei einer Ablöse des Vorausdarlehens, das Guthaben des BSV zur Tilgung einsetzen muss und nur den Differenzbetrag ablösen kann.
@tneub; Die Förderungen müssen nur zurück gezahlt werden, wenn entweder keine Trennungsvereinbarung erfolgt oder kein Wohneigentum mehr gehalten oder innerhalb von 5 Jahren wieder erworben wird. Bei einer Trennungsvereinbarung ist es förderunschädlich.
@tneub; Die Förderungen müssen nur zurück gezahlt werden, wenn entweder keine Trennungsvereinbarung erfolgt oder kein Wohneigentum mehr gehalten oder innerhalb von 5 Jahren wieder erworben wird. Bei einer Trennungsvereinbarung ist es förderunschädlich.
Trennungsvereinbarung heißt aber, dass einer weiter drin leben muß und die Versteuerung (für beide??) im Alter übernehmen muß, oder?
Es gibt auch gerade für diesen Fall der Trennung/Scheidung die Möglichkeit der "Trennungsvereinbarung", dann wird der Wohnriester-Vertrag von dem Vorausdarlehen entkoppelt und separiert und als solcher unabhängig vom Darlehen betrachtet und es gelten die gleichen Bedingungen, wie wenn der Vertrag von vornherein separat abgeschlossen wurde. Voraussetzung ist lediglich die Zustimmung beider.
Zitat von Heimatexperte
Diese Aussage ist aber nicht zwingend korrekt. Bei einem Vorausdarlehen mit gekoppelten Bausparvertrag gibt es Bausparkassen, die nur noch eine Vorfälligkeitsentschädigung auf den Differenzbetrag zwischen Bausparguthaben und Darlehensbetrag berechnen. Dies steht auch genau so in den Darlehensbedingungen. Genauso wie der Kunde falls er ein Vorausdarlehen abgeschlossen hat mit einer zinsbindung, die nicht "bis zur Zuteilung" geht, bei einer Ablöse des Vorausdarlehens, das Guthaben des BSV zur Tilgung einsetzen muss und nur den Differenzbetrag ablösen kann.
Deine vorgenannten Aussagen widersprechen sich.
Zitat von Heimatexperte
@tneub; Die Förderungen müssen nur zurück gezahlt werden, wenn entweder keine Trennungsvereinbarung erfolgt oder kein Wohneigentum mehr gehalten oder innerhalb von 5 Jahren wieder erworben wird. Bei einer Trennungsvereinbarung ist es förderunschädlich.
Dann darf das angesparte Riesterkapital aber nicht - wie zuvor geschreiben - , im Falle einer Ablösung des Vorausdarlehens, als Eigenkapital eingerechnet werden.
Trennungsvereinbarung heißt aber, dass einer weiter drin leben muß und die Versteuerung (für beide??) im Alter übernehmen muß, oder?
Vorsicht, jetzt wird es ohne konkretes Beispiel kritisch. Ein Riester-Vertrag ist ja immer ein persönlicher Vertrag, der nur auf eine Person läuft. Das Wohnförderkonto wird ja überhaupt erst mit Zuteilung und Auszahlung gebildet, vorher gibt es kein Wohnförderkonto.
Wenn ich also als Beispiel zwei Riester-Verträge habe, die vorfinanziert wurden, aber noch nicht in der Bauspardarlehensphase sind, dann können durch die Trennungsvereinbarung zwei von der Finanzierung unabhängige neue Riesterverträge entstehen, ohne dass ein Wohnförderkonto entsteht, die Förderungen bleiben erhalten und es entstehen auch keine Steuernachteile. In dem Fall ist aber noch ein Restdarlehen in voller Höhe des Ursprungbetrages vorhanden, dieses muss entweder von einer der Parteien übernommen werden zu gleichen Konditionen (wenn einer von beiden die Immobilie halten will) oder aber bei Verkauf des Objektes dann zuzüglich Vorfälligkeitsentschädigung auf den vollen Betrag zurück gezahlt werden aus dem Verkaufserlös.
Die Trennungsvereinbarung macht in erster Linie dann Sinn, wenn eine(r) von beiden die Immobilie in seinem Besitz behält oder bereits sicher ist, dass er/sie eine neue Immobilie erwirbt, dann kann nämlich das Altdarlehen auch auf die neue Immobilie übertragen werden.
Wird die Immobilie veräußert und beide haben danach keine Immobilie mehr, dann ist dies förderschädlich und das Guthaben wird verrechnet, die Förderungen müssen dann zurück gezahlt werden. Hier macht es Sinn, durchzurechnen, ob es für die betreffenden Personen günstiger ist, die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Trennungsvereinbarung zu bezahlen als die Förderungen zu verlieren.
Bei der ganzen Diskussion über Vorfälligkeitsentschädigungen sollten wir eins nicht außer acht lassen, wir sind in einem absoluten historischen Zinstief, die Möglichkeit, dass unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung vielleicht gar nicht anfällt, weil die Zinssätze sich zu Gunsten der Kreditnehmer verschoben haben, ist recht hoch. Genauso wie die Möglichkeit, dass eine Übernahme der Darlehen zu identischen Konditionen über einen Sicherheitentausch lukrativer ist als eine Darlehensneuaufnahme.
In dem Sinne habe ich mir auch nicht widersprochen (@Hanomag), der Kunde kann die förderunschädliche Trennungsvereinbarung wählen, dass müsste er u.U. die volle Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, macht er dies nicht, wird das Guthaben verrechnet.
Wenn nicht gerade die Immobilie durch einen der beiden Partner übernommen wird, dürfte aber doch die wenigsten direkt eine neue Immobilie erwerben, sondern erstmal wieder das Leben "ordnen".
Gerade in den ersten Jahren nach Erwerb hat man ja noch den Verlust der NK zu tragen, wenn nicht gerade eine extreme Wertsteigerung stattgefunden hat, dazu noch die VFE. Damit dürfte bei vielen das mühsam gesparte EK weg sein.
Lieber Heimatexperte, im Bezug auf den Nachteil Vorausdarlehen bleibt anzumerken, dass ein Riestervertrag die Ursprungsschuld nach Verkauf aufgrund von Trennung nicht mindern kann, bzw. sollte, denn dann ist es förderschädlich. Richtig?
Desweiteren, bei deiner Annahme bei steigenden Zinsen fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an bitte ich zu berücksichtigen, dass die Banken die VFE nach der Aktiv-Passiv Methode berechnen und da spielen deine Annahmen (dies wäre bei der Aktiv-Aktiv Methode der Fall) leider keine entscheidende Rolle.
@Thomas: Natürlich wenden die Banken die Aktiv-Passiv-Methode an, das weiß ich sehr wohl, aber selbst bei dieser ist es doch so, dass bei langfristig steigenden Zinsen auch die Anlagezinsen steigen und der entsprechende Index für die berechnung zugrunde gelegt werden muss. Wenn die 10-jährigen Konditionen mal wieder bei 2,5% sind, werden die vergleichbaren Passiv-Renditen im Bereich 1-1,5% liegen.
Zum ersten, ja, das ist korrekt, es sei denn, der Kreditnehmer erwirbt im vorhergesehenen gesetzlichen Zeitraum ein neues Objekt, dann wird ihm die VFE erstattet, wenn er den WR-Vertrag hierfür wieder einsetzt.
Wohnrister empfehlenswert?
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Zitat von Heimatexperte