Hallo zusammen,
ich habe eine Frage zu unserer Baufinanzierung und hoffe, ihr könnt mir weiterhelfen:
- Meine Lebensgefährtin und ich planen einen Wohnungskauf samt kleinem Garten. Der Gesamtkaufpreis liegt bei 225.000,00 € (Schätzung über Ertragswertverfahren), Eigentümer ist der Vater meiner Lebensgefährtin.
- Die Höhe unseres Eigenkapitals liegt bei 55.000,00 €
- Es ist vereinbart dem Besitzer 100.000,00 € sofort zu überweisen: Damit wir etwas Puffer für den Anbau haben, haben wir uns bislang mündlich abgestimmt, den restlichen Betrag mit einer Tilgungsaussetzung von 5 Jahren zu Beginn seiner Rente per Ratenzahlung abzuzahlen. Alle hier vorliegenden Informationen wollten wir zusammen mit dem Notar zeitnah im Kaufvertrag festhalten
- Zusätzlich ist ein Anbau in Planung (Zeithorizont 1-3 Jahre) : Das Volumen liegt hier bei rund 120.000 €.
Nun zu meiner Frage: Ist das korrekt, dass uns keine Bank für den Differenzbetrag von 45.000 € einen Kredit geben würde? Das wurde mir heute von einer Baufinanzierung so mitgeteilt. Argumentation war, dass der Bank im Falle einer Nichtbedienung ja sozusagen nicht das halbe Haus gehören kann, sondern wir in der Summe auf den Gesamtkaufpreis kommen müssen...
Ich gehe jetzt einmal davon aus, dass das stimmt: Was können wir alternativ machen um nicht unbedingt von dem Ratenmodell abzuweichen?
bevor mich Fragen zu der Bonität (ggf. kann fehlende aber auch der Grund für diese Art des Kaufs sein) usw. interessieren, ergeben sich für mich folgende Fragen vorab:
1) Warum Ertragswertverfahren???
2) Wo bzw. wodurch entsteht ein Puffer für den Anbau durch diese Art des Kaufs?
3) Wohnung und an einer Wohnung ein Anbau? Wem gehören die anderen Wohnungen und was sagt ggf. die Eigentümergemeinschaft dazu?
4) Warum der Anbau später?
5) Warum halbes Haus, sie kaufen doch eine Wohnung und die ganz? Oder ist das eine Wohnung in z.B. einem 2 Familienhaus, aber die Wohnung ist nicht abgeteilt/hat kein eigenes Grundbuch?
Grundsätzlich wird so etwas über eine Restkaufhypothek gelöst. Diese trägt sich in Abteilung 3 an die letzte Rangstelle in das Grundbuch des gekauften Objektes ein. Der zu erbringende Kapitaldienst aus dem Vertrag wird in der Bonitätsprüfung mitberücksichtigt.
Wo haben sie sich denn beraten lassen, dass man ihnen das Verfahren einer Restkaufhypothek nicht erläutert, bzw. näher bringt?
danke für die Antwort. Ich möchte auf die folgenden Punkte kurz eingehen:
1) Es wurden zwei verschiedene Verfahren angelegt die nur rund 15.000 € auseinander lagen. Wir haben uns dann quasi in der Mitte getroffen.
2) Puffer insofern, dass der Ratenkauf erstmal 5 Jahre hinten ansteht und wir den ersten Kredit mit einer hohen Rate abzahlen können. Zudem soll diese Art und Weise die Versorgungslücke des Vaters kompensieren.
3) Es sind tatsächlich nur 2 Wohnungen in dem Haus vorhanden. Mit der anderen Partei ist bereits alles geklärt, lediglich verschriftlich werden muss es noch.
4) Weil Architekten zurzeit rar sind und wir da nichts überstürzen möchten. Zurzeit ist die Wohnung ausreichend groß, bei einem potenziellen Kind 2 könnte es aber einmal eng werden
5) Da habe ich mich tatsächlich falsch ausgedrückt. Anstelle von Haus sollte es Wohnung heißen. Die Wohnungen sind abgeteilt und zu unserer Erdgeschosswohnung gehört ein kleiner Garten.
Die Einschätzung habe ich im Telefonat mit einem der drei großen Baukreditvermittler erhalten - im Wortlaut "es stellt lediglich eine Option da den kompletten Betrag von 225.000,00 € zu finanzieren. Eine "Teilfinanzierung" für die 100.000,00 € ist nicht möglich, da die Bank, falls die Raten nicht bedient werden können, ja nicht nur einen Teil der Wohnung besitzen kann.
Könnten Sie mir die Option, die sich uns bietet noch einmal näher erläutern?
Ganz lieben Dank für die intensive Auseinandersetzung mit unserem Sachverhalt.
danke für die Antwort. Ich möchte auf die folgenden Punkte kurz eingehen:
1) Es wurden zwei verschiedene Verfahren angelegt die nur rund 15.000 € auseinander lagen. Wir haben uns dann quasi in der Mitte getroffen. Völlig unverständlich, dass man hier den Ertragswert ermittelt, weiß auch nicht wie das gehen soll, denn sie haben keine Erträge aus dem Objekt.
2) Puffer insofern, dass der Ratenkauf erstmal 5 Jahre hinten ansteht und wir den ersten Kredit mit einer hohen Rate abzahlen können. Zudem soll diese Art und Weise die Versorgungslücke des Vaters kompensieren. Dh. sie möchten sich so die Zinslast ersparen, die dann auf den Ratenanteil für den Vater nicht anfallen würden?
Die Einschätzung habe ich im Telefonat mit einem der drei großen Baukreditvermittler erhalten - im Wortlaut "es stellt lediglich eine Option da den kompletten Betrag von 225.000,00 € zu finanzieren. Eine "Teilfinanzierung" für die 100.000,00 € ist nicht möglich, da die Bank, falls die Raten nicht bedient werden können, ja nicht nur einen Teil der Wohnung besitzen kann.
Könnten Sie mir die Option, die sich uns bietet noch einmal näher erläutern?
Ganz lieben Dank für die intensive Auseinandersetzung mit unserem Sachverhalt.
Viele Grüße,
Patrick
Gerne, dafür gibt es das Forum ja. Sie kaufen das Haus für 225.000 Euro, setzen 55.000 Euro Eigenkapital ein und lassen in Abteilung 3 an erster Stelle die finanzierten 45.000 Euro und an 2. Stelle eine Restkaufhypothek über 125.000 Euro für den Vater ihrer Lebensgefährtin/dem Verkäufer eintragen.
Wenn der Vater die Sicherheit nicht benötigen würde, könnten sie ja auch einen Kaufpreis von 100.000 Euro beurkunden. So - mit der Restkaufhypothek - hat der Vater aber eine Sicherheit, denn sie könnten das Haus nicht verkaufen, wenn er dem Verkauf aufgunrd offener Verbindlichkeiten nicht zustimmen würde.
1) Es wurden zwei verschiedene Verfahren angelegt die nur rund 15.000 € auseinander lagen. Wir haben uns dann quasi in der Mitte getroffen. Völlig unverständlich, dass man hier den Ertragswert ermittelt, weiß auch nicht wie das gehen soll, denn sie haben keine Erträge aus dem Objekt. --> soweit ich das einschätzen kann wurde für dieses Verfahren eine übliche Monatsmiete unter Berücksichtigung der Lage etc. herangezogen. Jedenfalls sind beide Parteien einverstanden mit dem Preis 2) Puffer insofern, dass der Ratenkauf erstmal 5 Jahre hinten ansteht und wir den ersten Kredit mit einer hohen Rate abzahlen können. Zudem soll diese Art und Weise die Versorgungslücke des Vaters kompensieren. Dh. sie möchten sich so die Zinslast ersparen, die dann auf den Ratenanteil für den Vater nicht anfallen würden? Genau so ist es. So wie ich das einschätze ist das bei einem privaten Ratenkauf ja auch aus steuerlicher Sicht kein Problem - da wir Zinsen "sparen", sprich der Vater uns diese schenkt, handelt es sich wohl um eine gemischte Schenkung die meiner Meinung nach bis 400.000,00 € nicht steuerrelevant ist (von Vater/ Mutter auf Sohn/Tochter).
Ok, noch einmal kurz zusammengefasst:
Es gibt sehr wohl die Möglichkeit, den Kauf so umzusetzen wie wir planen. Notwendig wäre hierzu im Grundbuch in Abteilung 3 die 2 Posten a) Bank 45.000 € und b) Restkaufhypothek 125.000 € anzugeben.
Ich denke, auch rein aus Prinzip, werde ich den Baukredit-Vermittler noch einmal mit dieser Tatsache konfrontieren.
Die Bank hat dann höchsten noch Probleme mit den 45.000 €.
Meist ist der Mindestbetrag für eine Baufinanzierung bei 50.000 €.
Wenn du ganz ohne Grundschuld auskommst, wäre es für euch natürlich nochmals günstiger. Benötigt der Verkäufer denn zum aktuellen Zeitpunkt unbedingt die 100.000 € oder gammeln diese dann nur auf seinem Konto rum?
Gerade in Anbetracht eures Anbaus, wäre ein sauberes Grundbuch von Vorteil. Wenn ihr zu diesem Zeitpunkt die 165.000 € (100.000 € - 55.000 € = 45.000 € zuzüglich Anbau 120.000 €) auf einmal finanzieren würdet, seid ihr bei der Auswahl der Bank deutlich freier, als wenn im ersten Rang schon eine Bank mit 45.000 € steht.
Benötigt der Verkäufer denn zum aktuellen Zeitpunkt unbedingt die 100.000 € oder gammeln diese dann nur auf seinem Konto rum
Der Verkäufer benötigt die 100.000 €, (ein Minimum wäre 90.000 €) auf direktem Wege weil er damit einen auslaufenden Kredit bedienen wird.
Wenn ihr zu diesem Zeitpunkt die 165.000 € (100.000 € - 55.000 € = 45.000 € zuzüglich Anbau 120.000 €) auf einmal finanzieren würdet, seid ihr bei der Auswahl der Bank deutlich freier, als wenn im ersten Rang schon eine Bank mit 45.000 € steht.
Hier spielt die Zeit leider nicht für uns. Es macht ja auch keinen Sinn den Kredit jetzt aufzunehmen wenn wir den Anbau doch erst in einem Jahr realisieren können, oder?
Was ich vergaß zu erwähnen: Innerhalb unseres Eigenkapitals befindet sich ein "fertiger" Bausparvertrag in Höhe von 25.000,00 €. Haben wir dadurch mehr Optionen? - Theoretisch könnten wir 25.000,00 € Darlehen durch diesen aufnehmen, richtig?
Grundsätzlich wäre es schon möglich das Geld jetzt im Zuge der avisierten Maßnahme für in einem Jahr aufzunehmen, allerdings müssten dann die Planungen abgeschlossen und die Kosten ermittelt sein.
Nehmen sie 45.000 Euro zzgl. 125.000 Euro, somit 170.000 Euro auf, werden die Zinsen günstiger sein, als für die Kleinkreditsumme 45.000 Euro (Summenaufschläge, keine Abzüge aus oder von Sonderaktionen usw.), auch ist die Auswahl der Banken viel größer. Zu dem gibt es bei Aufnahme der Mittel ein Ranggerangel, denn im Grundbuch in Abteilung 3 stehen schon 2 Rechte, die Grundschuld für die 45.000 Euro und die Restkaufhypothek. Da wird es dann die 125.000 Euro aller Voraussicht nach nur von dem Grundschuldgläubiger der ersten Rangstelle geben.
Das mit dem Ertragswert ist völliger Quatsch, denn wenn sie z.B. die Kaltmiete als Grundlage nehmen würden, kämen sie immer auf einen geringeren Wert als bei dem Sachwertverfahren, auch kenne ich keine Bank, die bei Eigennnutzung den Wert nach dem Ertragswert ermittelt. Würde ich als Kunde auch nicht akzeptieren, denn es kämen geringere Werte raus und diese sind die Grundlage für die Konditionierung!
Ich bin immer wieder etwas verwundert, wie uninformiert doch einige Verbraucher sind, dies trotz dass sie - wie sie ja auch schreiben - in Kontakt mit Beratern/Vermittlern stehen. Auch mag man das gar nicht glauben in Anbetracht der Tatsache, dass sie von Ertragswertmethode sprechen und nicht wissen (weil man es ihnen scheinbar nicht gesagt hat), wie man mit einer Restkaufhypothek umgeht, bzw, dass es diese gibt.
Solch ein Fall wie ihrer ist, so man fachlich gut beraten ist, ruck zuck gelöst und viele dieser Fragen und Irritationen dürfte es gar nicht geben, vielmehr erscheint es logischer, Verbraucher würden sich hier rückversichern, ob denn diese Methoden (die sie teilweise trotz Beratung gar nicht kannten) die sinnvollsten sind, bzw. was man davon hält und ob es bessere Methoden gibt.
Auch gibt es eh nur 2-3 Banken (eigentlich nur eine), die für die Mindestsumme von 45.000 Euro interessant sind und wenn sie dann nur noch 20.000 Euro benötigen würden, da sie das Bausparguthaben auch noch mitbringen, dann gibt es überhaupt keine Bank mehr, die dieses Vorhaben begleiten möchte.
Sofern die Anbauplanungen zeitnah erfolgen, könnte man bei 20T€ sicherlich auch über einen Konsumentenkredit nachdenken und den dann durch ein Gesamtdarlehen inkl. Anbau ablösen.
Warum das teure Bauspardarlehen beantragen, dazu die Raten für das Allzweckdarlehen 1 - 1 1/2 Jahre bezahlen und ja ebenfalls beantragen? Unnötige Schufa Bewegungen (Eintragung und Ablösung des Allzweckdarlehens, Bauspardarlehen Neueintrag) .
Was wird dadurch gewonnen?
Für mich ein unsinniger und unnötiger Vorschlag, sorry.
Wenn der Bausparvertrag über 25.000 € und zuteilungsreif ist, dann kann er ein Darlehen zwischen 10.000 und 15.000 € nehmen, sodass ihm rund 30.000 € zu den 100.000 € fehlen würden.
Wenn wir davon ausgehen, dass er jetzt nur 90.000 € bezahlt, seine 45.000 € Bar und weitere 10.000 € in dem Bausparvertrag hat, gebe ich euch natürlich recht.
Also ich würde jetzt das Darlehen für den kompletten Betrag aufnehmen.
Wenn man 165.000 € mit einen Zinssatz von 1,5% nimmt, landet man bei 2.475 € Zinsen.
Wenn man 45.000 € mit einem Zinssatz von 5 % nimmt, landet man bei 2.250 € Zinsen.
Die Darlehenszinsen werden vermutlich eher steigen, als fallen.
Ihr spart sich eine möglicherweise komplizierte Auflösung des Allzweckdarlehens.
Die Bauarbeiten können beginnen, wenn ihr dafür bereit seid, nicht erst wenn die Bank dann auch zustimmt.
Ist das nicht der Fall, erschließt sich mir nicht, warum ich kompliziert (im Ganzen ist das dann völlig unnötig kompliziert) das teure Bauspardarlehen aufnehmen soll, dazu einen Ratenkredit mit hoher Belastung zahlen soll (wo ja die Zinsen eingespart werden sollen, darum ja dieses Konstrukt mit der Restkaufhypothek), den ich dann wieder ablöse, weil ich den Gesamtkredit (inkl. der Neubaukosten) dann in einem Jahr aufnehme. Die Schufa und den Scorewert möchte ich dann mal sehen.
Wie dem auch sei, die 45.000 Euro erstrangig sind ja darzustellen, dazu dann die Restkaufhypothek, das passt schon irgendwie. Zu akzeptiere wäre dann, dass der Erstranggläubiger in 1 Jahr eben auch die 125.000 Euro bereit stellen muss, aber auch das überschaut ein unabhängiger und erfahrener Finanzierungsmakler!
Warum das teure Bauspardarlehen beantragen, dazu die Raten für das Allzweckdarlehen 1 - 1 1/2 Jahre bezahlen und ja ebenfalls beantragen?
Um Zeit zu gewinnen für die Planung des Anbaus.
Du hast ja selbst geschrieben, dass ein kompletter Kredit nur möglich ist, wenn die genauen Zahlen für den Anbau feststehen und er ansonsten ein Problem mit der Reihenfolge im Grundbuch bekommt, wenn erst die 45T€ beantragt werden und später nochmal 120T€.
Dann lieber ein Jahr etwas mehr Zinsen (ob nun über Bausparer+ Konsumentendarlehen oder nur Konsumentendarlehen) zahlen, ohne das Grundbuch zu belasten und dann nach festehenden Anbaukosten umschulden.
Bei deiner Lösung bist du dann abhängig vom Goodwill des Erstranggläubigers. Ob der dann die besten Konditionen am Markt hat, kannst du Stand jetzt gar nicht beurteilen.
Wenn er jetzt z.B. den Diba Wohnkredit bekommt, zahlt er vielleicht jetzt 1,5% mehr als mit einem Immobiliendarlehen. Macht 675€ im ganzen Jahr Mehrzins.
Bekommt er dann ggf. 0,1% bessere Konditionen, da er nicht abhängig vom Angebot des Erstgläubiger ist, spart er über 10 Jahre 1600€.
Dafür Bauspardarlehen (ungeachtet der Tatsache wann zuteilungsreif/wann verfügbar) beantragen, Wohnkredit beantragen, den dann wieder ablösen und ein neues, größeres Darlehen beantragen? Weil du glaubst, ich oder ein erfahrener Finanzierungsmakler wählt heute keine Bank aus oder ist dazu nicht in der Lage, die in einem Jahr nicht mehr zu den Global Playern zählt?
Die Abhängigkeit zu dem Erstranggläubiger muss ich erwähnen, will ich ganzheitlich und fair beraten (hier berate ich nicht, hier helfe ich, da mal so nebenbei), damit sage ich aber nicht, dass ich persönlich damit Probleme habe oder diese bekomme.
Zeit muss er aus meiner Sicht nicht zwingend gewinnen, zu dem, das ganze Konstrukt was der TE aufbaut fusst auf dem Aspekt Zinsen und Kosten zu sparen. Vielmehr muss er sich einen Plan machen, was er will, wie die Zeitfolge ist und was er wie steuern kann und will. Ich denke das ist sinnvoller als sich jetzt überhastet Geld "zusammen zu lügen" und viel Antragsarbeit über sich ergehen zu lassen.
Muss es fix gehen (was ich aber nicht erlesen konnte), sollte er sich aus meiner Sicht eine Bank aussuchen, die Kleinstdarlehen/Kleinstsummen im Hypothekenbereich günstig vergibt und in einem Jahr immer noch (wie ggf. die letzten 15 Jahre schon) zu den "best offer" Banken gehört.
Klar wenn er Zeit hat, dann erst die Planung für den Anbau und dann alles in einem Rutsch. Da bin ich voll bei dir.
Zitat von noelmaxim
Muss es fix gehen (was ich aber nicht erlesen konnte), sollte er sich aus meiner Sicht eine Bank aussuchen, die Kleinstdarlehen/Kleinstsummen im Hypothekenbereich günstig vergibt und in einem Jahr immer noch (wie ggf. die letzten 15 Jahre schon) zu den "best offer" Banken gehört.
Das eine kann aber das andere auch ausschließen. Du hast selbst betont wie klein das Angebot bei diesen Kleinstsummen ist. Man ist also auf 1-2 Banken beschränkt. Ob die dann auch in einem Jahr gleichzeitig das TOP Angebot auch für die 2. Finanzierung machen, kannst du nicht wissen.
Gibts eigentlich einen Zinsaufschlag für so ein Kleinstdarlehen?
Nein, noch mal, auch ohne Zeit auf die Kostenermittlung für den Anbau, bzw. darauf nicht warten zu wollen, hat er Zeit, um in Ruhe ein Hypothekendarlehen aufzunehmen und in Ruhe auszuwählen. Ich kann keine Konstellation erkennen, wo deine Idee Sinn ergibt. Sorry, ist ja nicht böse gemeint.
Nun ja, ich kann das mit 100% Sicherheit nicht garantieren, aber mit 99%iger Sicherheit. Im übrigen, es ist ggf. sogar exakt die Bank, die du für den Wohnkredit verwenden würdest und ich denke die konnten die letzten 15 Jahre Hypothekenkredit und werden das auch noch in 15 jahren können.
Ja klar gibt es Aufschläge, vor allem aber meistens keine Abschläge aus Sonderaktionen oder Rabatten (Eigennutzer oder Kauf/Umschuldung), weil die dann bei Darlehenssummen ab 150.000 Euro oder 200.000 Euro beginnen.
Er kauft eine Wohnung die einen Wert von 225.000 € hat.
Da sollte es doch leicht sein, einen Kredit in Höhe von 165.000 € zu bekommen.
Wenn bis zum Anbau weitere 7.500 € gespart werden können, könnte man jetzt einen Beleihungsauslauf von unter 70% erreichen.
Diese Summe bekommt der Verkäufer, von mir aus sofort, und wenn die Bauarbeiten anstehen, wird das Geld an die Tochter verschenkt.
Wenn die Kosten für den Anbau bekannt sind, dann kann man auch gleich vom Gesamtprojekt ausgehen. Dann hat er den besseren Beleihungsauslauf.
Sind die Kosten noch unbekannt und man geht nur von 225T€ aus und am Ende stellt sich raus, dass der Anbau statt 120T€ dann doch 150T€ kostet, dann läufts auf eine Nachfinanzierung hinaus.
Zu dem, das Konstrukt hat seinen Sinn, der Vater soll nicht alles bekommen, vielmehr später als Rente oder ähnliches und das spart ja auch Zinskosten ein, entsprechend wird mit Restkaufhypothek gearbeitet, was völlig ok ist und seinen Sinn und keinen Nachteil haben kann.
Problem bei Baufinanzierung / Ratenkauf
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Zitat von Dardai89
