Hallo liebe Forengemeinde,
ich habe eine Frage, mit der ich gerne abklären würde, welche Grenzen und Möglichkeiten ich mit der Zusammenarbeit von Banken haben könnte, wenn es darum geht, eine Bestandsimmobilie zu verkaufen und eine neue zu kaufen.
Die Lage ist so: Aktuell bewohne ich ein Haus, das teilsaniert ist. Ich möchte in Eigenregie noch weitere Sanierungen vornehmen, um das Haus später besser am Markt positionieren zu können. Gleichzeitig suche ich bereits nach einer anderen Immobilie, die ich beziehen möchte. Hintergrund ist, dass das aktuelle Haus in der Ehe mit meiner Frau angeschafft wurde und wir nun in Trennung leben. Ich möchte näher an ihr und meinem Sohn dran leben und nicht über eine Stunde Fahrzeit haben. Wir kauften damals das Haus, um es langsam zu sanieren. Inzwischen ist das EG fertig saniert und im OG besteht noch Aufwand zur Sanierung. Ich möchte von den dort vorhandenen 5 Zimmern 3 weitgehend fertig machen: Wandaufbau, Grobinstallation Elektrik, Wandputz und Deckeninstandsetzung. Zur Zeit bewohne ich das Haus und zahle keinen Kredit ab.
Meine Idee ist: Ein neues Haus mit einem Kredit zu kaufen, parallel die Sanierungen voranzutreiben und die Bestandsimmobilie nach Abschluss der Sanierungsarbeiten zu verkaufen. Mir wäre es wichtig, das Datum des Beginns der Kreditrückzahlung weiter nach hinten zu schieben. Da weiß ich nicht, ob das geht. Also ich würde gerne eine Immobilie kaufen und den Kredit ca. 6 Monate später erst rückzahlen wollen, weil ich diese Zeit (und damit einher auch das Geld) noch für Sanierungsarbeiten an der aktuellen Immobilie benötige. Wenn diese dann verkauft ist, verfüge ich wieder über mehr Bargeld, könnte die Ratenzahlung beginnen und Sanierungen dann am neuen Objekt vornehmen.
Hallo. Kommt drauf an was du verdienst und sonst vorstellst . Den potentiellen Verkaufserlös kann man zwischenfinanzieren. Zu deinem Trennungsjahr können die Profis was sagen . Evtl. KO Kriterium. Anhand deiner Steuerklasse und den Angaben wird des die Bank mitbekommen
wie von Hilfe angemerkt, wird der Verkaufserlös auf dem Bestandsobjekt und/oder auf dem Kaufobjekt über einen Zwischenkredit zwischenfinanziert, da dieser Erlös wohl als EK für den Kauf eingesetzt werden soll.
Fragen die sich ergeben:
1) Gibt es eine Scheidungsfolgevereinbarung?
2) Wirst du Unterhalt zahlen müssen, wenn ja wie viel?
3) Wie hoch ist dein derzeitiges Einkommen?
4) Höhe Kreditverpflichtungen, Unterhalt, ggf. private Krankenversicherung?
5) Es sollen Teile des Geldes für das zu verkaufende Objekt verwendet werden? Dieses ist dann von dem EK abzuziehen, da von dem Verkaufserlös diese Summe netto bzw. gedanklich nicht zur Verfügungb steht, bzw. auf die gesamten Neukosten Kauf draufgerechnet werden müssen, wenn du netto den Verkaufserlös als EK abziehen möchtest, bzw. einsetzen möchtest.
Kredit aufnehmen und gar nichts zahlen ist eher nicht möglich, in der Regel müssen die Zinsen gezahlt werden. Vom Prinzip würde man aber die Zinskosten für die z.B. 6 Monate mehr mit aufnehmen können, da diese Summe dann nach Verkauf aus dem Verkaufserlös ja eh wieder (über den Zwischenkredit) zurück gezahlt werden kann, bzw, nicht als EK berücksichtigt wird und übrig bleiben würde.
Soweit die Bonität passt alles kein Problem und grundsätzlich darstellbar. Für weitere Aussagen bedarf es - siehe Fragen - weiterer Informationen.
Die Lage ist so: Aktuell bewohne ich ein Haus, das teilsaniert ist. Ich möchte in Eigenregie noch weitere Sanierungen vornehmen, um das Haus später besser am Markt positionieren zu können. Zur Zeit bewohne ich das Haus und zahle keinen Kredit ab.
Wenn diese dann verkauft ist, verfüge ich wieder über mehr Bargeld, könnte die Ratenzahlung beginnen und Sanierungen dann am neuen Objekt vornehmen.
Interessant ist u.U. noch, wem das Haus gehört und ob es lastenfrei ist.
Wenn man keinen Kredit abzahlt, heißt das ja nicht unbedingt, dass kein Kredit vorhanden ist - und wenn man in einem Haus wohnt und es verkaufen möchte, heißt das nicht unbedingt, dass einem das Haus zu 100% gehört. Kann die Arbeit beibehalten werden, wenn du in das neue Haus umziehst? (Ein neuer Job mit Probezeit wäre nicht so günstig für einen neuen Kredit.)
Naja, wenn er das Haus bewohnt und keinen Kredit abträgt, bleibt die Frage, wer dann, sollte es einen geben. Grundsätzlich kann man das aber natürlich sicher noch mal hinter-, bzw. erfragen.
Die Probezeit dürfte das Problem nicht sein, wenn er vorher den Zwischenkredit beantragt, sowie den Verkauf/Kauf regelt, denn ohne in dem neuen Objekt zu wohnen bedarf es ggf. auch noch keinen neuen Arbeitsplatz, entsprechend sollte/könnte man die Finanzierungsangelegenheiten vorher regeln (was ja eh anzuraten ist, wenn man beurkunden wlll), sollte man wissen den Arbeitgeber zu wechsseln.
vielen Dank für eure Rückmeldungen.
Es sieht so aus:
Grunduch zur aktuellen Immobilie: Meine Frau und ich. Grundschuld nicht eingetragen. Wir haben die Anschaffungskosten für dieses Haus von meinen Schwiegereltern erhalten und alle Investitionskosten dann selber getragen. Plan war, dass wenn wir das aus mal bewohnen, den Kredit zurückzahlen, so wie wir gerade können / wollen. Dazu liegt auch nix Schriftliches vor. Ist eine "zwischenmenschliche" Vereinbarung.
Ich komme mit meiner Frau gut aus und auch mit der Schwiegerfamilie, so dass es da keinen Druck gibt, aber ein Dauerzustand sollte es nicht werden.
Finanziell:
Ich zahle für meinen Sohn Unterhalt. Für meine Frau nicht. Sie hat Scheidung vor Gericht eingereicht, paar Wochen später das Verfahren aber auf Eis gelegt, weil sie keinen Grund mehr für eine Trennung sieht. Naja ....
Ich bin seit 2011 freiberuflich und verdiene aktuell ca. 2000 bis 2500 € brutto. Bisherige Versteuerung: Splitting Tabelle, was auch weitergeführt werden kann laut Finanzamt, auch wenn wir getrennt leben, aber noch verheiratet sind.
Keine Schufa Einträge; was noch zu tilgen ist, ist ein Bafög Darlehen, was zinsfrei ist und mit 10.000 € Rückzahlforderung begrenzt ist.
Ich brauche halt einen sicheren Übergang von der einen Immobilie, in der ich aktuell noch saniere und auch bissel was investieren muss, in eine andere Immobilie, die ich gerne ohne Eigenkapital kaufen würde, um das Geld vom Hausverkauf für Sanierungen nutzen zu können.
Es sind auch keine großen Summen, um die es geht:
Wir haben das Haus damals für 35.000 € gekauft und knapp 30.000 € reininvestiert.
Wünschenswert wäre nun ein Kredit von ca. 60.000 € bei langer Laufzeit. Dann kann ich das neue Haus Schritt für Schritt sanieren.
Ich bin seit 2011 freiberuflich und verdiene aktuell ca. 2000 bis 2500 € brutto
Als Selbständiger bedeutet das du lebst auf Hartz 4 Niveau unter Mindestlohn und hast hiervon noch Zahlungsverpflichtungen... Als Banker würde ich da meine Füße in die Hand nehmen und laufen so schnell ich kann. Mit 2k€ Brutto und ohne AG Anteil in der SV macht deine Tätigkeit doch überhaupt keinen Sinn....
Inwiefern macht sie keinen Sinn? Bisher lebe ich ganz gut davon. Liegt aber auch daran, dass meine Sozialausgaben nicht sooo hoch sind. Bin mit der KSK bersichert und zahle deshalb nur ca. die Hälfte des Betrags, den ein "normaler" Selbstständiger sonst zahlen würde. Die KSK übernimmt hier den AG Anteil.
Und Wüstenrot hatte mir in den bisherigen Begegnungen schon grünes Licht gegeben in Anbetracht der anstehenden Kreditsumme (ca. 60.000) und der Vereinbarung von niedrigen Raten bei langer Laufzeit.
Hallo John_Doe, wenn Ihnen einer "grünes Licht" gibt dann vermutlich ein Aussendienstler der es gut mit Ihnen meint.
Insbesondere bei der Bonitätsprüfung von Selbständigen kann es bankseitig durchaus große Abweichungen geben was das nachhaltige Einkommen angeht.
Ich war selbst 5 Jahre in der sogenannten Großkreditabteilung oder Komplexe Geschichten.
Grünes Licht somit schön und gut, aber es zählt nur der schriftliche Darlehensvertrag vom Innendienst einer Bank.
Was unterscheidet die Beratung mit einem Außendienstler von der mit einem Innendienst?
Mir ist schon klar, dass ich nicht gerade ein A-Kunde bei Banken bin, aber ich finde, da ich keine Unsummen für einen Kredit möchte und auch lange Laufzeit anpeile sowie bisher allen meinen Verpflichtungen nachkomme und seit mehreren Jahren freiberuflich bin, dass das nicht unmöglich sein dürfte, oder? Zumal ich ja noch die aktuelle Immobilie als eine Art Sicherheit habe. Ich brauche weder irgendwelche Sozialleistungen noch habe ich Schufa Einträge. Ich verdiene ganz normal Geld und komme damit gut klar. Wenn ich die Bestandsimmobilie verkaufe, habe ich dann auch ein Polster, wenn es im Beruf mal weniger Aufträge geben sollte.
Wenn es relevant ist: Ich bin von Beruf Schriftsteller und meine Haupteinnahmequelle sind die Honorare fürs Ghostwriting von Sachbüchern und Ähnlichem.
Aussendienst: Er ist in der Regel selbständig nach HGB 84 und darf keinerlei Kreditentscheidungen für die Bank treffen.
Innendienst: Selbsterklärend.
Es geht nicht darum ob Sie A oder B Kunde sind.
Nur darum dass Ihnen in der Regel ein Aussendienst das erzählt was Sie hören möchten.
Hier bei Ihnen als Schriftsteller würde ich insbesondere die letzten beiden Einkommensteuerbescheide von Ihnen anschauen wollen (aus Innendienstsicht)
Also die Jahre 2015 und 2017 waren für mich ok: Brutto ca. 30.000 €. Habe nahezu keine Betriebsausgaben. Hier und da mal ein Fachbuch. Dann nur Fahrtwege zu Archiven, Bibliotheken oder Interviewterminen. 2016 waren es deutlich weniger, was daran lag, dass ich mit der Trennung von meiner Frau mächtig zu kämpfen hatte. Das war eine gewaltige Umstellung.
2018 läuft bisher aus meiner Sicht auch wieder besser mit im Schnitt 2300 € brutto im Monat. Wie gesagt: fast keine Betriebsausgaben und Künstlersozialkasse übernimmt Arbeitgeberanteil für die Sozialversicherungen. Meine Beiträge für Renten/Kranken/Pflege-Versicherung pendeln sich daher zwischen 250 und 380 € monatlich ein. Das wird nach geschätztem Jahreseinkommen berechnet. Anpassungen sind monatlich möglich, nach oben wie nach unten - durch Selbstauskunft.
Also die Jahre 2015 und 2017 waren für mich ok: Brutto ca. 30.000 €. Habe nahezu keine Betriebsausgaben. Hier und da mal ein Fachbuch. Dann nur Fahrtwege zu Archiven, Bibliotheken oder Interviewterminen. 2016 waren es deutlich weniger, was daran lag, dass ich mit der Trennung von meiner Frau mächtig zu kämpfen hatte. Das war eine gewaltige Umstellung.
Auch wenn wenig Betriebsausgaben vorhanden sind, möchte die Bank trotzdem nicht die Bruttoeinnahmen, sondern den Überschuss aus selbständiger Arbeit wissen. Ich vermute, in deiner EÜR stecken neben den von dir genannten Ausgaben noch mehr Ausgaben, wie z.B. Arbeitszimmer, Computer, zu zahlende UST, Steuerberaterkosten/Jahresabschlusskosten usw.
Nicht wirklich, weil ich Steuererklärung selber mache. Arbeitszimmer berechne ich nicht, Computer auch nicht. Umsatzsteuer ja, aber die ist bei mir immer separat gerechnet, weil Weiterführungsposten.
Das ist natürlich deine Entscheidung, was du privat bezahlen willst oder als Betriebsausgaben absetzen willst. Letztlich schenkst du dem Staat dadurch aber Geld (sprich höhere Steuern), was die meisten Menschen eher versuchen zu vermeiden... Computer, Handy incl. monatliche Kosten für Flatrates usw. ist eigentlich Standard. Auch ein Arbeitszimmer solltest du nicht unterschätzen. Wenn du z.B. 20% als Arbeitszimmer nutzt, dann bedeutet das, dass alle allgemeinen Kosten für die Immoblie wie z.B. Strom, Heizung usw. zu 20% absetzbar, ebenso MwSt. Zusätzlich wird alles, was direkt für das Arbeitszimmer ist, sprich Druckerpatronen usw., was in der Buchhaltung unter "Bürobedarf" läuft voll absetzbar wird.
Natürlich wird du nach deiner EÜR "ärmer", wenn du diese Kosten als Ausgaben ansetzt. Aber nun ja, das ist normalerweise das Ziel vor dem Finanzamt...:-).
Ich hatte mal das Thema "Arbeitszimmer", da hatte man mir damals abgeraten, weil es unsere eigene Immobilie ist. Arbeitszimmer abrechnen wäre wohl in Mietimmobilien deutlich sinnvoller. Den genauen Grund kann ich nicht mehr nennen.
Was ich abrechne, sind Fahrtkosten nach km, Flatrates, Werbung wie Domainkosten, Fachbücher, bissel Software, Filme als Vorlagen für Geschichten oder für Rezensionen, Druckerpapier und anderes Kleinzeugs. Da ich nebenher promoviere im Fach Geschichte, rechne ich auch Archivkosten o. Ä. ab.
Ist denn eine Bank nur an den "harten" Zahlen interessiert oder ist auch relevant, wie diese zustandekommen, dass ich z. B. keine typisch hohen SV-Beiträge habe, wie sie Selbstständige sonst haben, da die KSK bei mir einspringt. Oder dass ich halt nicht so viele Betriebsausgaben habe.
Und ist die aktuelle Immobilie ggf. auch relevant bei der Entscheidung einer Kreditvergabe?
Meine Vorstellung wäre: Kredit für ca. 60.000 €. Damit neue Immobilie kaufen.
Danach die bestehende Immobilie verkaufen, was einen Erlös von ca. 20.000 € für mich bringen würde nach Abzug aller Posten: Abzahlung der Schulden der Anschaffungskosten bei Schwiegereltern und Rest an meine Frau und mich jeweils 50:50.
Danach wollte ich von diesem Geld etwas nutzen für Sanierungen in Eigenregie und einen Teilbetrag sparen. Das Sparen wollte ich mit dem Kreditvertrag koppeln. Da weiß ich aber nicht, ob das geht. Meine Idee wäre, eine Sparanlage zu eröffnen und der Bank quasi als Sicherheit zu erlauben, darauf zuzugreifen, wenn es zu einem Zahlungsausfall bei mir kommen sollte. Aber vielleicht geht das gar nicht. Mein Ziel wäre halt, der Bank dahingehend entgegenzukommen, dass wenn - keine ahnung - z. B. drei Ratenzahlungen ausfallen, die Bank das Geld von dieser Sparanlage einziehen darf, ohne dass es erst zu formellen Prozessen kommen muss. Klar kann ich das Geld als Polster auch selbstdiszipliniert selber verwalten, aber da hätte ich als Bank stets das Misstrauen, dass ich das verschleudern könnte. Naja, sind halt nur so Überlegungen.
Ich hatte mal das Thema "Arbeitszimmer", da hatte man mir damals abgeraten, weil es unsere eigene Immobilie ist. Arbeitszimmer abrechnen wäre wohl in Mietimmobilien deutlich sinnvoller. Den genauen Grund kann ich nicht mehr nennen.
Das ist so nicht richtig.
Du rechnest einfach die laufenden Kosten (Schuldzinsen/Abschreibung/Nebenkosten/Heizung/Strom/Grundsteuer usw) auf die qm des Arbeitszimmers um und schon hast Du den Betrag, den Du absetzen kannst.
Dann müsste ich aber wirklich ein Arbeitszimmer haben, und im engen Sinne habe ich das nicht. Es ist ein Zimmer, wo häufig mein Sohn spielt, wo meine Bücher stehen, ein Computer, ein Tisch und ein Fernseher. Dachte "Arbeitszimmer" ist da streng definiert ....
Dann müsste ich aber wirklich ein Arbeitszimmer haben, und im engen Sinne habe ich das nicht. Es ist ein Zimmer, wo häufig mein Sohn spielt, wo meine Bücher stehen, ein Computer, ein Tisch und ein Fernseher. Dachte "Arbeitszimmer" ist da streng definiert ....
wir sollten jetzt nicht über steuerliche Nichtigkeiten debattieren sondern deine Ausgangslage bewerten. Hier hilft nichts außer dem Gang zur Hausbank. Sehe es leider wie die Vorredner das es mehr als unrealistisch wird mit deinem Vorhaben
Wieso Hausbank? Wäre es eine Alternative, sich Finanzdienstleistern zuzuwenden, die gleich zig verschiedene Banken nach Krediten anfragen und nicht nur meine Hausbank?
Letztes Jahr war ich mal zur "Probe" bei einer Frau, die auf Immobilienkredite spezialisiert war. Die hat da so ein Programm, wo sie meine Konditionen eintippt und ihr angezeigt wird, welche Banken bereit wären Kredite zu geben. Ich hatte damals bewusst untertrieben, weil ich sehen wollte, wie weit ich meine Bedinungen runterschrauben kann und es trotzdem noch eine Möglichkeit gibt. Die Frau hat dann gesehen, dass die Deutsche Bank bereit wäre, max. 60.000 als Kredit zur Verfügung zu stellen. Hatte es dann nicht weiter verfolgt, weil ich mich dann um unser aktuelles Haus weiter bemüht hatte zwecks Sanierungen.
Bestandsimmobilie + neue Immobilie?
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Zitat von John_Doe
