ich habe ein Vorhaben, um ein Reihenhaus zu finanzieren.
Ich schildere mal die Ausgangssituation und bitte um Eure Tipps, wie man die Finanzierung am Besten eintüten kann.
Es geht um den Kauf eines Reihenhauses Baujahr 1922, wird aktuell komplett kernsaniert, mit allem was dazu gehört, von neuem Dach, bis neue Elektrik- und Wasserleitungen usw.
Der Kaufpreis ist ohne Makler bei 275.000,- Euro, welches nach einer kleinen Recherche nicht überteuert ist, sondern etwa dem Wert auch entspricht.
Ich bin Alleinverdiener, 44 Jahre alt, mit einem regelmäßigen Einkommen von 2000,- Euro netto und einer Nebentätigkeit seit 2015 mit 770,- Euro netto.
Ich beziehe Kindergeld für 5 Kinder, 2 davon über 18 gehen aber noch zur Schule.
Als Eigenkapital habe ich etwa soviel, dass ich die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer usw.) selbst bezahlen kann.
Ich habe einen Autokredit laufen, bei dem ich aktuell 432,- Euro monatlich bezahle, noch über etwa 3,5 Jahre.
Eine 0% Finanzierung mit einer Restschuld von ca. 1500,- Euro, die ich aber ablösen kann und werde.
Ich zahle aktuell eine Warmmiete von etwa 1150,- Euro und mein Gedanke war, dass ich etwa 900-950 Euro Kreditrate und 200-250 Euro Nebenkosten haben sollte.
Das Haus wird in ca. 3 Monaten fertig renoviert sein, aktuell werden die Innenwände neu verputzt.
Wie ist Eure Empfehlung. Kann ich das Vorhaben realisieren? Welche Bank würde eine solche Finanzierung begleiten? Welche ersten Schritte sollte ich tätigen?
Gibt es bei einer Baufinanzierung auch das Thema mit Bürgen? Ich frage deshalb, weil ich keinerlei Erfahrungen mit Baufinanzierung habe. Wenn ja, würde ich mich im Verwandtenkreis einmal umhören, ob jemand bereit wäre zu bürgen.
Jedenfalls bin ich für jeden Tipp dankbar, wie ich die Sache angehen soll.
Liebe Grüße
Daba
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#2
Heimatexperte
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AW: Finanzierung eines Reihenhauses
Ehrliche Antwort:
Ich hätte da große Bauchschmerzen, ob das darstellbar ist und auf Dauer funktioniert. Ich weiß, dass jeder Verbraucher anders ist, aber bei einer Darlehenssumme von 275 T€ und 100% Beleihungsauslauf wird es zum einen nicht die absolute Top-Kondition geben, zum anderen ist der Einkommensüberschuß sehr gering.
Die monatliche Rate von 950.- €, die gewünscht ist, bedeutet dass Zins und Tilgung nicht mehr als 4,15% p.a. ausmachen dürfen. Daraus ergibt sich überschlägig noch eine Restschuld von über 200 T€ nach 10 Jahren und eine Gesamtlaufzeit von 31 Jahren, das heißt, Sie sind 75 Jahre alt, wenn das Haus abbezahlt ist und das Zinsrisiko in 10 Jahren ist nicht zu unterschätzen.
Zudem haben Sie in Ihrer Kalkulation (Darlehensrate plus Nebenkosten) noch keinen Cent für den Aufbau von Rücklagen berücksichtigt und die 200-250 € halte ich bei einem 7-Personen-Haushalt auch für eher sehr knapp kalkuliert. Wir sind ein 4-Personen-HH und haben höhere Nebenkosten pro Monat.
Mal rein eine banktechnische Betrachtungsweise an einem Beispiel:
Ausgaben: 2.000.- € Haushaltspauschale (2 Erwachsene, 5 Kinder) - kann variieren je nach Bank
432.- € Autokredit
950.- € Darlehensrate
250.- € Nebenkosten (viele Banken berechnen pro qm eine Pauschale von 2,00 -2,50 €/qm)
=========
3.632.- € Ausgaben
In meinen Ausgaben sind jetzt noch keine Kosten für Absicherung der Familie bei Finanzierung, Wohngebäude- und Hausratversicherung, Autonebenkosten etc. enthalten. Mir stellen sich da auch Fragen, wie nach Kosten für die Ausbildung der Kinder usw.
Es mag sicher Banken geben, bei denen die Haushaltsrechnung funktioniert, aber spätestens, wenn ich anfange zu rechnen, ob die Belastung auch im Rentenalter noch tragbar ist und bei der gewünschten Rate, werden Sie nicht bis zur Rente fertig sein, verändert sich die Sachlage. Und wie gesagt, ein möglich deutlich höheres Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung, ist dabei noch gar nicht berücksichtigt.
Ich sage ganz offen, es mag wenige Banken geben, die dieses Vorhaben begleiten und die Finanzierung für darstellbar halten. Als Berater hätte ich persönlich hier größere bauchschmerzen und würde in einem persönlichen Gespräch sehr viele Punkte die Zukunft betreffend abklären und die Risiken verdeutlichen.
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#3
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AW: Finanzierung eines Reihenhauses
Hallo Daba, Autokredit und 0% Finanzierung sind in der Summe etwa EUR 20.000 Ratenkredit.
Diesen Betrag sollten Sie unbedingt an Eigenkapital mitbringen um beide Kredite sofort abzahlen zu können.
Ist soviel Eigenkapital vorhanden? Sollte eigentlich wenn Kaufpreis ohne Makler ist.
Dann wäre aber kein Eigenkapital mehr für die Renovierung vorhanden.
Hier "fehlen" mir Informationen wie hoch die aktuelle Kernsanierung in Kostenform aussieht.
Ist in den EUR 275.000 die Kernsanierung enthalten? oder kommt die noch dazu?
Was den Nebenjob angeht muss man die Nachhaltigkeit prüfen und auch ob das Selbständigkeit ist oder ein andere Halbtagsjob?
Es fehlen einfach detailliertere Informationen.
Ich habe Daba so verstanden, dass er das kernsanierte Haus kaufen möchte, die Sanierung wird also vom jetzigen Eigentümer durchgeführt. Das Geld für den Autokredit hat er nicht zusätzlich als EK, er hat lediglich genug, um KNK und 0%-Finanzierung abzulösen.
Vielen Dank für die wirklich sehr schnellen Einschätzungen.
Ich weiß, dass das Vorhaben etwas sportlich ist, jedoch ist Eile geboten, weil wir genau dieses Objekt nicht verpassen möchten.
In der gleichen Straße, wohnt ein Bruder von mir und zwei weitere Bekannte.
Auch wenn der Start etwas "zinsteuer" sein sollte, möchten wir das Objekt erstmal sichern, um dann im nächsten Schritt vielleicht nach 5 oder 10 Jahren dann bessere Konditionen zu erhalten.
Die Miete, die ich heute bezahle, sehe ich auch nicht wieder, deshalb wäre es kein Muss für mich, unbedingt Top Konditionen zu bekommen.
Das Haus wird vom Verkäufer komplett saniert, inkl. allem Fliesen Laminat usw. -> Das ist im Preis vom 275.000,- Euro schon mit drin. Ich muss nur eine Küche und Möbel einrichten und die bringe ich von der Wohnung mit.
Wenn ich die laufenden 2 Kredite ablöse, habe ich aber kein Eigenkapital mehr, um die Kaufnebenkosten selbst zu tragen. Würde das eine Bank dann mitfinanzieren?
Zu meiner Situation:
Mein Nebenjob ist nachhaltig. Den führe ich in Teilzeit als Polier bei einer Baufirma mit unbefristetem Vertrag seit 2015 aus. Es sind 1200,- Euro brutto, wovon ich noch 770,- Euro netto erhalte.
Ich habe keine Bauchschmerzen, weil sich noch folgende Änderungen ergeben werden. Für eine Bank ist das vielleicht noch nicht anwendbar, aber für mich, weil das Vorhaben dadurch langfristig gesichert ist.
Um das Objekt nicht zu verpassen, nehme ich aktuell auch nicht so gute Konditionen in Kauf.
- In meinem Hauptjob habe ich bisher immer meine Stunden abgefeiert. Diese will ich mir ab sofort auszahlen lassen, so dass hier etwa 150,- bis 200,- Euro netto mehr Einkommen erzielt wird.
- Ab 01.09.2018 geht unser jüngstes Kind in die Schule und meine Frau beginnt zunächst einen Minijob auf 450,- Euro Basis. Eine Stelle als Friseurin (=ihr Beruf - hat sie bereits in Aussicht). Langfristig ist auch hier eine Teil-oder Vollzeit Stelle geplant.
- Zum 01.08.2018 wird ein Kind die Ausbildung als Krankenschwester beginnen. Wenn Sie bei uns im Hause wohnen wird, erhalten wir einen Beitrag zur Miete/Rate von 150,- Euro. Von unserer Haushaltsrechnung könnten wir sie auch streichen.
Die ältesten 2 volljährigen "Kinder" werden in den nächsten Jahr nicht mehr in unserem Haushalt sein.
Also mein Plan in etwa 5 Jahren wäre folgendermaßen:
Mein Einkommen 2200-2300,- Euro
Mein Nebenjob bleibt 770,-
Meine Frau hätte ein Einkommen von ca. 1200-1400 Euro
Wir hätten nur noch 2 Kinder im Haushalt
Die Rate des Autos wäre abbezahlt, so dass ich nach 5 Jahren die Tilgung ganz locker erhöhen oder Sondertilgungen leisten könnte.
Man könnte schauen, ob es entsprechende Kredite bei der Landesbank gibt - und wie es mit der KfW aussieht.
Was ist denn nach den 3,5 Jahren der Autofinanzierung geplant? (Wie alt ist das Auto dann? Gibt es eine hohe Abschlußrate? Soll das Auto dann weitergefahren werden?)
Gibt es u.U. bei so vielen Personen Anspruch auf Wohngeld?
250€ scheint mir auch recht wenig für die Nebenkosten eines 7-Personen-Haushalts.
Bei unserem 4-Personen Haushalts sind es zur Zeit schon:
30€ Grundsteuer, 18€ GEZ, 35€ Telefon/Internet, 60€ Strom, 135€ Wasser/Heizung, 19€ Gebäudeversicherung, 33€ Müllabfuhr -> 330€
(Da es bei uns eine Eigentumswohnung ist, kommen noch Kosten für Hausmeister/Verwaltung/Aufzug/Tiefgarage etc. hinzu, die in einem Einfamilienhaus wohl nicht anfallen - das sind dann nochmal 240€ zusätzlich bei uns incl. 43€ Instandhaltungsrücklage - trotzdem gibt es immer kleine Reparaturen/Instandhaltungen die anfallen - besser etwas dafür zurücklegen.)
Wenn dann nach XY Jahren das Bad/Heizung/Dach neu gemacht werden muss sollte man auch etwas dafür zurückgelegt haben.
Hallo Daba natürlich kann man die Kaufpreisnebenkosten auch mitfinanzieren.
Ich tendiere bei Ihnen eher zu der Variante dass Sie mit dem Eigenkapital die bestehenden beiden Kredite ablösen damit die Haushaltsrechnung bezüglich Ausgaben besser aussieht.
Es ist aber dann auch super wenn die Wohnung saniert wird und das im Kaufpreis mit enthalten ist.
Das Auto ist 2 Jahre alt, geplant ist dass wir es noch weiter fahren. Es gibt keine Abschlussrate.
Mein Bruder hat mir seine Nebenkosten Rechnungen gezeigt. Er hat genau dasselbe Reihenhaus mit 6 Personen und monatliche Nebenkosten insgesamt von 250,- Euro
Das Dach wird aktuell komplett neu gemacht. Genauso wie Bad, Zentralheizung etc.
Hallo Daba, natürlich sollen Sie noch mit dem Auto weiterfahren.
Doch in der Haushaltsrechnung würde ansonsten bei einem Bestehenbleiben des Autokredites die Rate von EUR 432 sich eben negativ auswirken.
Ich fürchte, dass eher anders herum ein Schuh daraus wird. Sie sollten sich das aktuelle Zinsniveau möglichst lange sichern, weil die Wahrscheinlichkeit, dass in 5 - spätestens in 10 Jahren - die Zinskosten deutlich höher sein werden, recht hoch ist. Wenn wir über den großen teich blicken, so sind dort die Zinsen im langfristigen Bereich inzwischen wieder über 3% geklettert und über kurz oder lang werden wir uns hier dem Zinsdruck nicht entziehen können. Ich persönlich empfehle Ihnen da eher eine längere Zinsbindung und die Nutzung von Sondertilgungsoptionen, wenn sich ihre persönliche Finanzsituation verbessert.
Der Knackpunkt bei Ihrem Fall ist, dass die Banken nur das ansetzen, was aktuell nachweisbar ist und nicht, wie es in der Zukunft aussieht. Es gibt durchaus Banken, die auch über 100% finanzieren, die Frage ist dann immer zu welchen Konditionen.
Angesichts der 5 Kinder, die alle noch in Ausbildung sind, könnten Sie auch prüfen, ob Sie einen Wohnriestervertrag in die Finanzierung mit einbinden, da Sie doch einen schönen Anspruch auf staatliche Förderung haben, selbst bei 3 Kindern reden wir da über 900.- € jährlich. Aber das ist wieder eine sehr individuelle Geschichte. Je nach bundesland gibt es u.U. auch spezielle Darlehensprogramme für kinderreiche Familien.
einen Bürgen in dem Sinne gibt es nicht mehr, vielmehr muss dieser dann Mitdarlehensnehmer werden, was ich aber nicht für sinnvoll, aber auch nicht für notwendig erachte.
1) In welcher Region - wegen Auwahl Landesfördermittel und regionaler Banken - wird denn gekauft?
2) Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten? Entsprechend, wie hoch ist ihr Eigenkapital?
3) Wie hoch die Restschuld der Kredite? Wie hoch die mtl. Gesamtrate?
3) Makler ist also nicht zu bezahlen?
@Bankkaufmann
Das ist ein Reihenhaus, keine Wohnung.
Die Auswahl der Banken wird höher, wenn man die Erwerbsnebenkosten nicht mitfinanzieren muss, also als EK mit einbringt. Eine Finanzierung inkl. Erwerbsnebenkosten macht ein Nachrangdarlehen (z.B. Hanseatic Bank oder DSL Bank Privat-,Wohneigentümerdarlehen) nötig, was dann dem Zinsnievau von Allzweckkrediten gleich kommt. Sicherlich lässt sich etwas Liquidität schaffen, da diese Darlehen auf 15-20 Jahre Laufzeit berechnet werden, genauso gut kann ich aber die Zinsersparnis aus einer 100% Finanzierung gegenüber einer 111% Finanzierung, ebenso dem geringeren Zinssatz aus der Hypothek anteilig bei Nichtinanspruchnahme des Nachrangdarlehen - bei anfänglich geringem Tilgungssatz (Tilgungssatzänderungsoption berücksichtigen) auch zu einer erhöhten Tilgung der Privatkredite nutzen.
Das muss man, so eine Investition sinnvoll erscheint und so oder so getätigt werden soll, individuell betrachten und berechnen und entsprechend die Bausteine zusammenstellen.
Dann rechne mal vor wie er unter 3% Tilgung das Darlehen innerhalb von 25 Jahren zurück führen kann ?
Braucht man deiner Ansicht nach bei einem sanierten Haus keine Instandhaltung berücksichtigen ?
Natürlich, aber erstens eher keine erhöhten und zweitens kann eine Immobilie mit Rentenbeginn verkauft werden und sich von der Differenz eine ETW gekauft werden.
So nutzt man jetzt mit Kindern das Haus und später, wenn die aus dem Haus sind eine ETW.
Das entscheiden mal wieder nicht wir, sondern der TE. Entscheidet er im Rentenalter die Immobilie bezahlt haben zu wollen, entscheidet er sich, da eher nicht möglich, ggf. gegen die Investitionen,
Entscheiden kann er sich aber auch die Restschuld bei Rentenbeginn gemindert zu tilgen und entsprechend der Rente einen Abtrag gemäß einer Mietzahlung zu leisten, die er ohne Eigentum für Wohnen (dann eher noch erhöht) auch zahlen muss.
Wie gesagt, entscheidet der TE individuell entsprechend seiner Lebenseinstellung, seiner Risikomemtalität und seinem Empfinden für Wohnen in Abhängigkeit seiner individuellen Haushaltsplanung.
Auch hier gehört objektiv alles auf den Tisch, auch die Möglichkeit der Darstellbarkeit einer Finanzierung und erfahrungsgemäss bringen wir als Forumsteilnehmer die TE's von einem Vorhaben nicht zwingend ab, schon gar nicht wenn wir wieder meinen es wäre unser Vorhaben!
Niergens habe ich "erhöte" Instandhaltung erwähnt.
Was die Abzahlung angeht habe ich aber schon ganz andere Beiträge von dir gelesen bezogen auf die Wokri.... Du spulst dir den Film auch immer so zurecht das er dir passt um zu verkaufen....
Nunja.....
Mein Junge, auch das gehört dazu, gesetzliche Vorgaben aufzuzeigen, fordest du doch immer. Du musst nur wissen, dass die Umsetzung der WoKri mittlerweile zurecht aufgeweicht wurde.
Dein Verlaufsgefasele, meinst du diesen Film?
Ich bleibe, so du zumindest meine letzten 1.000 Beiträge bitte nochmal lesen möchtest, immer bei den gleichen Herangehens-, und Sichtweisen: Individualität, Individualität, Individualität innerhalb der gesetzlichen und rechtlichen Vorgaben, unter dem Aspekt der Herauslagekriterien der Banken mit Berücksichtigung der Wünsche der Menschen und Verbraucher.
Ist doch alles ganz einfach, alles kann, nichts muss.
Finanzierung eines Reihenhauses
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