Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Hallo Zusammen,
gut 5 Jahre später ist der Traum vom Eigenheim noch nicht vorbei. Beruflich hat sich einiges geändert.
Neue Ausgangssituation:
- Verheiratet, das erste Kind ist unterwegs.
- Die Finanzierung soll nur mit (m)einem Gehalt gestemmt werden. Ich bin jetzt unbefristet in einem großen Konzern angestellt.
- 13 Monatsgehälter, Netto liege ich bei mind. 2500€ (real eher bei 3000€ durch Boni), große Gehaltssteigerungen sind allerdings nicht mehr zu erwarten.
- alle Schulden sind abbezahlt, der Schufascore liegt bei >99%
Zur Verhandlung steht ein kleines Häuschen mit knapp 130 qm Wohnfläche, voll unterkellert.
Dummerweise muss das Objekt aus den 60er Jahren komplett saniert werden, daher versuchen wir den Preis auf 200.000€ zu drücken.
Die Sanierungskosten kann ich nur abschätzen, mindestens 120k werdens wohl werden.
Das Ganze steht auf einem Erbpacht-Grundstück!
Eigenkapital: 70k (weiteres EK ist verfügbar, soll aber nur zum Einsatz kommen, wenn dadurch der Zins stark gesenkt werden kann).
Mehr als 250.000€ möchten wir nicht aufnehmen, notfalls müssen einige Maßnahmen eben warten.
Unser Wunsch: möglichst geringe Zinsen bei einer monatlichen Rate von 1000€, damit stets ein Geldpuffer übrig bleibt, falls doch etwas schief geht. Dafür soll in guten Jahren öfter mal die Sondertilgung zum Einsatz kommen.
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Freeliner
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Freeliner
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AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Er meint, dass nach 10 Jahren Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung erfolgen muss, die aktuell nicht bekannt sein kann.
Unter Umständen ist der Zins bei 3% oder mehr und deine Rechnung passt somit nimmer.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Verstehe. Wäre toll, wenn man die Zinsfestschreibung auf 20 Jahre erhöhen kann.
Je mehr wir darüber nachdenken, desto mehr muss ich Noelmaxim Recht geben. Lieber alles auf einmal machen und dann ist Ruhe.
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Es kommt aber immer anders als man denkt. Obwohl noch alles offen ist, ist bereits abzusehen, dass wir den Preis nicht so stark drücken können wie erhofft :-/
Es sind mehrere Interessenten im Spiel und es wird langsam deutlich, dass sich der Verkaufspreis auf 225.000€ einpendeln wird. Nebenkosten=26.000€.
Auch werden die Sanierungskosten größer ausfallen als gedacht (>150.000€). Die genauen Preise können wir erst kalkulieren, sobald wir Zugang zum Haus haben und Kostenvoranschläge einholen können.
Ich hab so meine Zweifel, ob wir das Ganze mit einer Rate von 1000€ überhaupt finanziert bekommen, selbst wenn wir das EK um weitere 20.000€ erhöhen.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Rd. 350 TEUR auf einem Erbpachtgrundstück zu versenken, finde ich recht heftig.
Gegenüber einem Neubau hast Du höhere Energiekosten und einen Erbbauzins zu zahlen. Dafür natürlich die bessere Lage. Lohnt das?
Aktuell ist eben wenig bis nichts im Angebot und dann macht manN so was. Wahrscheinlich ärgerst Du Dich später.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Kernschrott hin, Kernschrott her - kann ich nicht beurteilen, mit liegen keine Unterlagen vor - die Substanz inkl. Lage scheint aber 225.000 Euro her zu geben, sonst gäbe es eher die vielen Interessenten nicht.
Kostenvoranschläge wäre schon mal der erste richtige Ansatz, so man die Zeit bekommt diese berechnen zu können und ein anderer das nicht aus der Hüfte berechnen kann, bzw. ihm das egal ist, wie hoch die Kosten sind.
Die Entwicklung spricht aber wohl eher gegen eine Kaufentscheidung.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Ist ja auch mit 1000 Euro im Monat unrealistisch.
Dazu muss sich erst mal ne Bank finden die bock auf erbpacht hat.
Wenn überhaupt ist das bei nem anlageobjekt zu überlegen.
Bzgl der Abschreibung
Dann müßte man 61k Sanierungskosten auf die nächsten X-Jahre strecken - wenn das möglich ist.
(Auf z.B. 10 Jahre gestreckt, wären das weitere ~500€ im Monat - mit immer wieder Baustellen.)
Eine weitere wichtige Frage wäre auch, wie hoch die Erbpacht ist - habe Häuser gesehen bei denen es 50€ im Monat waren - bei anderen sollte es 1000€ im Monat kosten.
Ist immer eine Frage der zukünftigen Entwicklung - wenn die Immobilienpreise weiter jedes Jahr durchschnittlich um 5% steigen sollten und man parallel die Miete weiter zahlen muss, wird ein 400k-Haus jedes Jahr 20k teurer - dagegen kann man fast nicht ansparen ... falls die Zinsen wieder steigen, kann es natürlich auch in die andere Richtung gehen.
Das mit anderen Bietern kann natürlich auch ein Trick sein, um Druck aufzubauen.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
@brainy
Würde ich ja gerne, aber ein Neubau in dieser Lage ist leider utopisch. Und wenn, dann von den Grundstückspreisen her sicher nicht bezahlbar.
@utopus
Die Erbpacht beläuft sich auf knapp 800€ pro Jahr. Das Grundstück gehört zum Glück der Stadt und nicht der Kirche.
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Einige Punkte hatte ich von den Kosten her total überschätzt. So schwarz sieht es gar nicht mehr aus.
Folgende Sanierungsarbeiten sind geplant:
Komplette Dacherneuerung + Dämmung nach EnEV = 30.000 € (Kostenvoranschlag eines Dachdeckerbetriebs liegt dem Eigentümer bereits vor, ich müsste die Tage mal den Makler nach einer Kopie fragen).
Estrich raus (in Eigenleistung, Werkzeuge und Manpower vorhanden)
Eine nichttragende Innenwand muss raus (in Eigenleistung) und an anderer Stelle wieder aufgebaut werden (in Eigenleistung)
Statiker ins Haus holen, Vorhaben besprechen= 500€
Bauschutt Container: 700€ für 14 cbm (mehr als 5cm Estrichhöhe werdens wohl nicht sein)
Boden rund ums Haus bis Kellerboden ausgraben, die Schwarze Wanne und die Sockelabdichtung erneuern = Kostenpunkt ungeklärt. Zu überlegen ist noch der genaue Dämmstoff für die Wand, die Dämmdicke etc. pp. = Kosten ???
Wir werden uns dafür einen unabhängigen SV für Wärmeschutz ins Haus holen oder aber einen Energieberater, um diese Fragen zu klären = 500€
Hierbei wollen wir auch fragen, ob staatliche Förderungen existieren, die wir evtl. in Anspruch nehmen können. Eine Lüftungsanlage benötigen wir nicht.
Erneuerung der Wasser-/Abwasserleitungen + Fußbodenheizung im gesamten Haus = 15.000€ (evtl. weniger durch Bekanntschaft)
Bodenbeläge (Fliesen und Laminat) (Einbau durch Eigenleistung) = Materialkosten ???
im Keller werden normale Heizkörper installiert (eilt nicht) = 1000€
Kompakt-Hausstation für Nieder- u. Hochdruckversorgung vom örtlichen Energieversorger = 5.000€
Kompletterneuerung der Elektrik (Innen, Außen, Garage, Keller, Gartenbereich) = 15.000€ (evtl. weniger durch Bekanntschaft)
Neun Innentüren = 4500€ (nur Materialkosten, Einbau durch Eigenleistung) Hier muss ich mit dem Heizungstechniker besprechen, wie sich der Bodenaufbau verändert. Kann man erst abschätzen, wenn der Estrich raus ist. Die Türstürze möchte ich ungerne anrühren. Kosten = ???
Bodentiefe Fenster mit Schiebetürelement = 17.000€ (evtl. mehr durch höheren Einbruchschutz. Das muss noch geklärt werden)
Austausch der restlichen Fenster (Keller- u. Fassadenfenster) = 7.200€
Sanierung des Badezimmers (15.000€)
Küche, hier werden wir vorerst mit unserer alten Küche leben müssen.
Innenputz im gesamten Haus. Kosten = ???
die Außentür kommt wahrscheinlich zum Schluss (ist unglaublich teuer).
Zählt man alles zusammen, liegen wir bei 111.400€. Alles, was noch fehlt, ist in rot markiert.
Gehen wir mal davon aus, dass meine erste Annahme von 130.000€ halbwegs richtig war, dann sieht die Rechnung jetzt so aus:
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Jetzt hab ich doch glatt das Eigenkapital vergessen. Sind 90k. Wir wollten eigentlich nicht mehr als 70k einsetzen, um für Notfälle nicht gleich zur Bank rennen zu müssen.
Also Leute, gibt es Möglichkeiten zur Finanzierung??
z.B. unter Zuhilfenahme des kfw 124-Programm.
Zur Not werden wir uns von der Familie Geld leihen, um die Eigenkapital-Quote zu senken.
Ich möchte erwähnen, dass meine Frau nach 2-3 Jahren ebenfalls wieder arbeiten geht und ich einen sicheren Job habe.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Lieber Dima, es gefällt mir, wie intensiv du dich mit den Kosten auseinanderstetzt. Wirkt gesund und reif, wie nachhaltig das ist belegen hoffentlich - davon gehe ich jetzt mal aus - fundierte Recherchen und die Einholung von Kosten, bzw. dieses erfolgt noch?!?!
Erbpacht ist bezogen auf Stadt oder Kirche im Bezug auf die Banken vom Kern eigentlich egal, Hauptsache nicht privat und wenn wir bei eigentlich sind, dann eher was euch und die jährlich zu zahlende Erbpacht betrifft eigentlich lieber die Kirche als öffentlich/die Stadt.
Fragen die sich ergeben:
1) Du sprichst von 2.500 Euro Netto, schreibst mit Boni 3.000 Euro. Was bekommst du für dich gesichert immer überwiesen im Schnitt?
2) Deine Frau arbeitet in 2-3 Jahren wieder. Als was wird sie beschäftigt? Was macht sie beruflich?
3) Was verdient deine Frau derzeit? Was wird deine Frau zwischendurch verdienen? Gibt es Elterngeld, bzw. wird es das geben?
4) Wirst du Eigenleistungen erbringen können? Kann dein Umfeld (Freunde, Familie, Sportverein) dich dabei verlässlich unterstützen?
5) Führt ihr ein Haushaltsbuch?
6) Habt ihr das EK größtenteils selbstständig angespart?
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#32
haeuschen
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haeuschen
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AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Hallo Dima,
Mal aus eigener Erfahrung zu einem Haus das ich vorhatte zu kaufen.
Bei so einer Angelegenheit musst du persönlich bei der Bank vorsprechen.
Diese wird einen EIGENEN Gutachter zur Immobilienbesichtigung schicken. Es wird dann eine Bestandsaufnahme gemacht und deine gewünschten Umbaumaßnahmen werden von ihm aufgeschrieben. Nach ca 3-4 Werktagen erhält die Bank vom Gutachter nur eine Einschätzung (keine detaillierte Auflistung und Baubeschreibungen etc.) Ob das Vorhaben realisierbar ist oder nicht.
Dann nimmt die Bank diese Bewertung als Grundlage zur Finanzierung.
Beispiel für dich Haus Gegenwert 250000€
Einzusetzendes Kapital für Umbaumaßnahmen 150000€
(Materialkosten 90000 Lohn 60000)
Hauswert nach Umbau 340000€
Kaufnebenkosten ca. 25000€
Eigenkapital 90000€
Heißt für die Bank ( bei mir waren des die Db und Spk) du möchtest eine Immobilie für 340000€ finanzieren und hast Nebenkosten von 85000€ und bringst 90000€ mit macht eine Finanzierung von 335000€.
Problem bei mir war, das die Banken nur eine bestimmte Maximalsumme als Muskelhyothek ansehen. Lohnkosten werden nicht zu den Wertsteigerungen gezählt.
Weiter ist es so, das nicht alle Umbaumaßnahmen anerkannt werden oder akzeptiert werden/ für notwenig gehalten werden. Und da wird es schwierig.
Viele Banken nehmen den reinen Verkehrswert der Immobilie als Rechnungsgrundlage. 250000 Wert und 150000 Umbau Verhältnis 5/3.
Schreibe gerade mit dem Handy, hoffentlich hast du mich verstanden.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Hallo Haeuschen,
sorry, so gut wie kein Gutachter (eigentlich gar keiner) einer Bank teilt die Kosten der benötigten Umbaukosten mit, bzw, berechnet diese und in der Regel bekommt man das Gutachten auch gar nicht zu sehen. Auch wird der Gutachter der Banken die Umbaumaßnahmen der Kunden ganz sicher nicht aufschreiben, warum auch, erstens wird er dafür von der Bank gar nicht bezahlt und zweitens entscheidet der Kunde, was zu machen ist, bzw, gemacht werden soll.
Kein Gutachter wird darüber befinden, ob das Vorhaben zu realiesren ist oder nicht, diesen Auftrag erhält er von der Bank gar nicht, zu dem kann das ein Gutachter überhaupt nicht beurteilen.
Bei den meisten Banken die derzeit für solch ein Vorhaben für Makler in Frage kommen, bzw. von denen bewusst deswegen ausgewählt werden, werden 100% der Modernisierungs-, und Renovierungsmaßnahmen und auch 100% der avisierten Eigenleistung anerkannt.
Bei den meisten der hier in Frage kommennden Banken kann man, da Hypothekenbanken, auch gar nicht vorsprechen, sorry.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
@noel ich beschreibe ja nur meine persönliche Erfahrung die ich gemacht habe und was mir durch die Bankmitarbeiter mitgeteilt wurde. Ich verallgemeinere es ja nicht.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Das ist doch auch völlig ok, dass du mitteilst, wie du das wahrgenommen hast, es dir der Bankmitarbeiter in Teilen ggf. falsch mitgeteilt hat oder du das verstanden hast.
Bezüglich des Gutachters verhält es sich anders, bezüglich der anerkannten Modernisierungs-, und Renovierungskosten handhaben das einige Banken in der Tat so, nur muss man diese dann nicht auswählen, will man das beste Angebot bekommen und hat die Freiheit, sich die Banken auswählen zu lassen, die das so anerkennen, wie es den besten Konditionen entspricht.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Zitat von noelmaxim
1) Du sprichst von 2.500 Euro Netto, schreibst mit Boni 3.000 Euro. Was bekommst du für dich gesichert immer überwiesen im Schnitt?
2) Deine Frau arbeitet in 2-3 Jahren wieder. Als was wird sie beschäftigt? Was macht sie beruflich?
3) Was verdient deine Frau derzeit? Was wird deine Frau zwischendurch verdienen? Gibt es Elterngeld, bzw. wird es das geben?
4) Wirst du Eigenleistungen erbringen können? Kann dein Umfeld (Freunde, Familie, Sportverein) dich dabei verlässlich unterstützen?
5) Führt ihr ein Haushaltsbuch?
6) Habt ihr das EK größtenteils selbstständig angespart?
1) Im Durchschnitt 2950€ Netto, +/-30€
2+3) Derzeit verdient sie nichts, Elterngeld wird es geben. Beruflich sind wir beide voll ausgebildet. Ihr Gehalt will ich dennoch aus der Finanzierung raus lassen. Das lassen wir uns als Option für Sondertilgungen/Urlaub/Unvorhergesehenes etc. offen.
4) Ja und hier in direkten Umgebung sind auch alle Familienmitglieder und viele Freunde ansässig, daher wollen wir auch hier wohnen.
5) ja
6) ja
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Folgender Vorschlag für die Finanzierung:
Wir finanzieren das Haus zu 100% (übernehmen also nur die NK) und nehmen von der Bank weitere 30.000€ (+/- 5.000) für die Komplettsanierung des Daches auf. Evtl. gibt es da auch besondere Fördermaßnahmen vom Staat?
Die restlichen Sanierungsmaßnahmen werden wir später mit dem Eigenkapital durchführen.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Die Idee mit "machen wir später" find ich daneben.
Meistens bleibt es bei genau diesem Satz.... Was die Leute dann Später nicht alles so machen möchten.
Sondertilgung machen wir später, Renovierung machen wir später, Aussenanlagen machen wir später.....
GGf könnte man auch 200 Euro Kostgeld vom 1 Jährigen Kind hinzurechnen, was ja in 17 Jahren fällig wird, wenn es in der Ausbildung ist ......
Wenn ihr 310 K aufnehmen müsst und wollt in 30 Jahren durch sein, dann benötigt ihr so ca 1200,00 Euro an Darlehensrate. + - Irgendwas.
400 Euro Nebenkosten und so ca 200 Euro Instandhaltungsrücklage…. MINDESTENS.
Dann kommt ihr auf Gesamtkosten von 1800,00 Euro nur fürs Wohnen.
Und das bei 3000,00 Netto, da bleiben 1200,00 Euro für Auto Versicherungen Altersvorsorge Essen Kleidung Ausbildung Kind Weihnachtsgeschenke und was auch immer…..
Ach Stopp da gehen dann noch mal jeden Monat 66,67 Euro an Erbpacht runter.
Für mich ist das ganze Vorhaben absolut unrealistisch, weil das Verhältniss überhaupt nicht stimmig ist.
Ich verstehe nicht, warum man nicht einfach weiter spart und wartet bis die Frau wieder im Job ist und man realistische Zahlen hat.
Ist doch nicht so als wenn es in 5 Jahren keine Häuser mehr zu kaufen gibt.
Evtl. sogar viel geilere, ohne diese blöde Erbpacht ( Ist ja nichts anderes als ein Mietvertrag)
Auch die Aussage von Thomas:
„Lieber Dima, es gefällt mir, wie intensiv du dich mit den Kosten auseinandersetzt. Wirkt gesund und reif“
Mir gefällt da irgendwie garnichts dran…. Das sind ein par Stichpunkte mit gewürfelten Preisen… nicht mehr und nicht weniger….
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Hi Dima,
wollt ihr Rohrleitungen, Elektrik und ggf. Heizung auch vor dem Einzug mit erneuern? Nachträglich ist das doch eher umständlich.
Vom Eigenkapital her her klingt es gesund. Wobei man nicht 100% deine Rahmenbedingungen weiß. In so ein altes Haus kann viel Geld fließen. Ob deine Frau mal 400 oder 1500 dazu verdient, macht bei geplanten Renovierungen schon ein Unterschied. Oder ob ihr 2 Autos braucht etc.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Hausbauwest, ich schrieb wie er sich mit den Kosten beschäftigt, sich damit auseinandersetzt. Hier steht er am Anfang und wenn das Vorhaben mit den Renovierungen ausgeführt werden soll, dann gehören Zahlen auf dem Tisch, die vom Architekten in dieser Größenordnung bestätigt sein müssen. Glaubst du, dass eine Bank solch ein Vorhaben in dieser Größenordnung im Bezug auf die Renovierungen mit einer genannten Zahl finanziert, sollen die Renovierungen zu 100% berücksichtigt werden??
Zu dem, der TE möchte weitere Einnahmen nicht in der Finanzierung berücksichtigt sehen. Wenn du nun aber rechnest, obwohl er sich im Wissen des Haushaltsbuches z.B. 1.200 Euro zutraut, dann kannst keine Bezugsgröße herstellen, denn diese kennt - im Wissen weiterer Einnahmen die ja nunmal da sind - nur der TE!!
@Dima
Das Haus jetzt zu 100% zu finanzieren und die Renovierungen im Nachngang aus den Eigenmitteln zu realisieren ist der größte Fehler den man machen kann - Hausbauwest, bei deinen vielen Posts hier, warum kommt dieser Einwand nicht mal von dir, wenn du fachmännisch helfen willst - denn man bekommt eine 100% Finanzierung - Kondition, hat aber nach Realisierung der Renovierungen einen Auslauf der Finazierungsmittel von ggf. 80%. Das wäre - so die Renovierungen zeitnah aus Eigenmitteln ausgeführt werden sollen - die denkbar ungünstigste Darstellung der Finanzierung.
Will man die Arbeiten jetzt nicht ausführen, dann nimmt man entsprechend des EK weniger Darlehensmittel auf, senkt damit den Beleihungsauslauf, zeichnet deutlich günstigere Konditionen und realisiert später unter Berücksichtigung der 100%igen Wertsteigerung der Maßnahmen das Vorhaben aus Finanzierungmitteln. Beide Finanzierungssummen stehen dann ebenfalls ggf. zu 80% zu dem Beleihungswert mit den entsprechend günstigeren Konditionen.
AW: Altes Haus kaufen und sanieren oder besser weitersparen?
Als Faustformel gilt 1/3 des Gehaltes sollten für Wohnraum ausgegeben werden.
Wir sind hier bei deutlich mehr als die hälfte.
Demnach braucht man da garnicht mehr rum zu diskutieren.
Mit was hat sich der TE denn beschäftigt ? Er hat einen Satz geschrieben.... Beispiel :
Erneuerung der Wasser-/Abwasserleitungen + Fußbodenheizung im gesamten Haus = 15.000€
Ja was ist denn das ?
Ein satz.... eine Zahl danach geknobelt und fertig....Welcher Klempner soll bitte für 15 K die gesamten Abwasser, Wasser und Fußbodenheizung realisieren ???? Hääää ? Estrich raus in Eigenleistung.... wird nur Bauschutt berechnet... 700 Euro .... HmmmLiegt da nicht für gewöhnlich auch Styropor drunter ? Wo packen wir das hin ? Gelbe Tonne ????
Estrich raus ...ok.... Neuer Estrich ? Garnicht erwähnt..... Oder kommt garkeiner rein ? Hmmmm Schaun wa mal....
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