Zwei Blankodarlehen bei zwei Bausparverträgen möglich?

Hallo,

im Vordergrund sollte jetzt bei Ihnen der Eigenkapitalaufbau stehen. Dazu gehört auch der Debeka Bausparvertrag, in welchen 30.000 Euro Guthaben verankert sein müssen. Wichtig wäre noch für ihre spätere Haushaltsrechung, dass Sie genau Bescheid wissen wie hoch die Rate für das 30.000 Euro Darlehen der Bausparkasse sein wird, so dass es im Rahmen ihrer Liquidität rein passt.
Was man jetzt noch machen könnte bei Ihnen ist ein neuer Bausparvertrag mit einer Laufzeit von ca. 16 Jahren bis zur Zuteilung, wobei Zuteilung wiederrum relativ ist, da Sie diese mit einer Teilung oder Reduzierung der Bausparsumme herbeiführen können. Hier macht ein Tarif Sinn, wo Sie wenig einzahlen müssen um das Ziel zu erreichen. 125 Euro mtl. würden dabei ausreichen um 100.000 Euro abzugrenzen in 16 Jahren und somit haben Sie ein Stück mehr Sicherheit im Portfolio.
Dabei hat dieses Konstrukt auch den Charme, dass Sie z.B. in 6 Jahren eine Tranche bei der Bank so legen können, dass Sie "nur" 10 Jahre fest machen mit einer Restschuld von dann 100.000 Euro. Das würde eine sehr gute Bank Kondition für Sie bedeuten, da 10J Zinskonditionen günstiger sind als 15J Zinskonditionen (oder 20J).

Halte ich nicht so sinnvoll, denn dann findet das Bausparguthaben bei Investitionsbeginn keine Berücksichtigung für die Beleihungsuaslaufsenkung und eine Abtretung des Bausparvertrages akzeptieren viele Banken nicht als beleihungsauslaufsenkend. Zu dem bezahlt man dann auf das Bausparguthaben Zinsen in der Hypothek.

Ich denke es kann weiter mitgedacht werden, wenn die Zahlen evtl. Investitionssumme, Eigenkapitalssumme und gewünschte spätere Gesamtzins-, und Tilgungsleistung bekannt sind.

Zitat von noelmaxim

Halte ich nicht so sinnvoll, denn dann findet das Bausparguthaben bei Investitionsbeginn keine Berücksichtigung für die Beleihungsuaslaufsenkung und eine Abtretung des Bausparvertrages akzeptieren viele Banken nicht als beleihungsauslaufsenkend. Zu dem bezahlt man dann auf das Bausparguthaben Zinsen in der Hypothek.

Ich denke es kann weiter mitgedacht werden, wenn die Zahlen evtl. Investitionssumme, Eigenkapitalssumme und gewünschte spätere Gesamtzins-, und Tilgungsleistung bekannt sind.

Das war ja nicht die Intention dabei, es geht um Zinsabgrenzung und nicht um Beleihungsauslaufsenkung. Das Guthaben im Bausparvertrag wird als Eigenkapital anerkannt

Nein Christian, nicht bei jeder Bank, sorry.

Und warum soll ich doppelt einen Nachteil erwirken, um auf dieses Kapital 10 Jahre statt z.B. 20 oder 25 Jahre zu zeichnen?

Ich bekomme in den 10 Jahren wenig Gutahbenszinsen, während ich ggf. einen deutlich höheren Zins in der Hypothek auf das Bausparguthaben zahle, zu dem senke ich ggf. den Beleihungsauslauf mit dem Bausparguthaben nicht.

Ich bin der Meinung, diese Variante ist dem Verbraucher schlecht zu vermitteln und halte davon auch selber nicht viel.

Soll das ein Neubau werden oder ein Kauf? Wie viel Erwerbsnebenkosten und Mobiliar (Küche usw.) berücksichtigen sie in den Gesamtkosten?

Ok, dann ergibt das einen Beleihungswert von 450.000 Euro, so die Bank keinen Sicherheitsabschlag von 10 % (je nach Auswahl der Bank kann das der Fall sein, ist drauf zu achten) nimmt. Die noch benötigten 310.000 Euro Bedarf erbeben somit einen Belehungsauslauf von 69%.

Kann ich nun von den 310.000 Euro weitere 30.000 Euro über ein 2. Blankodarlehen darstellen und benötige nur noch 280.000 Euro Hauptdarlehen läge der Beleihungsauslauf für diese 280.000 Euro bei 62%. Hier wäre es erstrbenswert diese 2% noch aus weiterem EK darzustellen, um unter die 60% Grenze zu kommen.


Angenommen sie könnten gar kein Blankodarlehen darstellen und nie einen bespart benötigten sie 340.000 Euro, was einen Beleihungsauslauf von 75% entspricht.

Bei deutschen Banken gibt es bezüglich des Beleihungsauslauf kleiner 60% die besten Konditionen. Unter 60% zu über 60% ergibt einen Aufschlag von mind. 0,2% und zu den 75% (dem Kunden der kein Bausparvertrag/Blankodarlehen einbringt) mind 0,4%.

Berücksichtige ich nun den Finanzierungsbedarf ergeben sich folgende Szenarien:

1) 340.000 Euro, 75iger Auslauf (sie haben gar kein Blanodarlehen) ergibt das einen Zinsmehraufwand von 0,4%, das entspricht im ersten Jahr ca. 1.300 Euro und zieht sich über die Jahre wie ein roter Faden im zinseszinseffekt durch!
2) 310.000 Euro 69iger Auslauf (sie haben ein Blankodarlehen) ergibt dies einen Zinsmehraufwand von 0,2%, das entspricht im ersten Jahr ca. 600 Euro.
4) 280.000 Euro 62iger Auslauf (sie haben 2 Blankodarlehen) hier sollten noch ein paar Euros auzufinden sein, kein Aufschlag

Ich denke hier wird klar erkennbar, wie sinnvoll ein Blankodarlehen oder Fremdkapital sein kann und wie sich das auswirkt! Ich wüsste - insbesondere wenn man die Wohnungsbauprämie auch noch bekommt was die Guthabenverzinsung erhöht - nicht, warum man einen Bausparvertrag jetzt in der Niedrigzinsphase (wo es keine Guthabenzinsen auf andere Sparanlagen gibt) nicht zeichnen sollte.

Zu dem, wer sagt denn dass die 30.000 Euro oder die 60.000 Euro Bauspardarlehen zu 2,45% in 6 Jahren teuer sind und nicht schon darauf alleine ein Zinsgewinn gegenüber dem Marktzins erzielt wird, uneachtet der Beleihungsauslaufsenkung und den resultierenden Zinsnachlässen/Zinsoptimierungen, bzw. Zinseinsparungen??? Zumal dieser Zins auf 1,45% gesenkt werden kann durch die Tarifoptionen der meisten Bauspartarife.

Wo ist der Bausparvetrag jetzt eine schlechte Anlage im Blankobereich, will man in der Zukunft Eigentum erwerben?

Alles was ich geschrieben und beschrieben habe, bezieht sich auch auf die Beschaffung von fremdfinanziertem Eigenkapital. Dieses Kapital ist fehlendes Kapital, um den Beleihungsauslauf eben auf diesen anzustrebenden günstigsten Beleihungsauslauf kleiner 60% zu bringen.

In dem Auslaufsegment "letzter Euro des fremdfinanzierten EK liegt innerhalb 80%" ist es nicht mehr entscheidend, ob das Bauspardarlehen Darlehen blanko, sprich ohne Grundbucheintrag oder mit Grundbucheintrag gewährt wird, hewährt werden muss, denn innerhalb 80% wird das Darlehen auch dann gewährt, wenn es zu einem Grundschuldeintrag kommen muss, da eben ein Blankodarlehen schon gewährt wurde oder die Summe größer 30.000 Euro ist.

Liege ich eh schon unter 60% des Beleihungswertes in meiner Kalkulation für das Hauptdarlehen, gilt es zu überlegen, ob sich die Zinsabsicherung auf das Bauspardarlehen Sinn macht und dafür müsste man wissen wo in der Zukunft das Zinsniveau liegt und in wie weit einem diese Zinsabsicherung auf den zu erkaufenden Darlehensanteil (Bauspardarlehensanspruch) wichtig erscheint. Zu beachten gilt es hier, dass man sich einen Darlehenszins von um die 1,5% (geht auch noch günstiger, möglicherweise gibt es aber nur noch 50% Darlehensanspruch) in der Zukunft sichern kann und man auch flexbel bleibt, da man immer wieder auf 70% Darlehensanspruch zu 2,45% umschwenken kann, sollte es in der Zukunft (zum Investitionszeitpunkt) Sinn machen mehr Darlehen in den Bausparbereich zu schieben, weil der Zins für das Hauptdarlehen ggf. sehr hoch ist und es günstiger erscheint diesen Anteil des Hauptdarlehens über eine größere Zuteilungsmasse zu verringern und sich so ein günstigerer Mischzins aus Bauspardarlehen und Hauptdarlehen abbilden lässt. Das weiß an heute alles nicht, aber man bleibt bei Bausparen flexibel, das zum Investitionszeitpunkt in Abhängigkeit zum Marktzins individuell zu entscheiden.

Das ist - so man kalkulatorisch schon unter 60% ausläuft - eine Risiko-, und Mentalitätsentscheidung für wie viel Bausparen man sich heute entscheidet. Eben wie man heute über das Zinsniveau in ein paar Jahren denkt.

Um aber den Beleihungsauslauf 60% bzw. so gering wie möglich, sprich auch bis 80% (letzter Cent des Bausparanspruchs) mit Grundbucheintrag oder über 80% mit Blankodarlehen zu erreichen ist eine Vernunftentscheidung, so man Bausparen verstanden und verinnerlicht hat.

Zu beachten gilt es dann noch, dass die Zins-, und Tilgungsbelastungen aus dem Bauspardarlehen nicht aus den Augen verloren gehen, denn diese müssen in das Gesamtbudget zu der Zins-, und Tilgungsbelastung des Hauptdarlehens passen, aber auch das kann man berechnen und kalkulieren, vor allem zum Investitionszeitpunkt individuell gestalten.

Noch mal für dich hausbauwest.

Für die Senkung des Beleihungsauslaufs eine Vernunfstentscheidung, wo meine ausführlichen Argumente überzeugen sollten, für die Zinsoptimierung unter 60% in einen steigenden Zinsmarkt eine Risiko-, und Mentalitätsfrage.

Kann ich meine Spargelder gut verzinst anlegen, ist die Beimischung paralleler Besparung von ETF Fonds eine Alternative.

Ob du das magst bzw. begreifst oder nicht, faktisch ist es fremdfinanziertes Eigenkapital für die Bank und du wirst einsehen müssen, dass eine 60% Kondition die ich mir mit einem Bauspardarlehen erkaufen kann sinnvoller ist, als eine 80% Kondition, naja und zurück zahlen muss ich jedes Darlehen, am liebsten das, was am günstigsten ist und durch den günstigeren Beleihungsauslauf - mach dir da mal keine Gedanken - wird das Gesamtdarlehen ohne Wenn und Aber günstiger.

Es sollte nun auch für dich faktisch und mit Zahlen, sowie dem Fallbeispiel hier an dieser Ausgangslage begründet und erkennbar sein, wie sinn-, und kraftvoll Bausparen sein kann. Man gewinnt durch die Beleihungsauslaufsenkung auch dann gravierend, wenn das Zinsniveau so bleibt wie es derzeit ist, was niemand vorher sagen kann und geht es nach Wünschen, dann sollte jeder Arbeitnehmer hoffen, dass die Zinsen wieder steigen. Steigt der Zinsmarkt gewinnt man doppelt!

Deine Abschlussgebühr Jammerei habe ich schon im ersten Jahr widerlegt, liest du meinen Beitrag bezüglich der Beleihungsauslaufsenkung und verstehst du den Sinn meines Post, dann müsstest du erkennen, dass der einen kleine Bausparvertrag im Blankobereich bei weniger EK und einem höheren Auslaufbereich 80% größer 80% (u.a. auch noch erheblich größere Auswahl der Banken auf dem 20 Jahressektor) oder gar unter 100% oder über 100% noch ganz andere Wunder vollbringen kann. Dies insbesondere dann, wenn es mir als Verbraucher (z.B. bei kürzeren Ansparphasen) gelingt durch das Blankodarlehen und dem gekauften Blankoanteil überhaupt eine Zusage erwirken zu können, da mit beiden Gelder (Bausparguthaben und Bauspardarlehen) die Erwerbsnebenkosten abgedeckt sind, insbesondere dann, wenn eine Maklercourtage fällig wird. Die Zinsdifferenzen sind dann noch größere aks die 0,4%, ganz zu Schweigen davon, dass mein Finanzierungsvorhaben ggf. dadurch überhaupt erst möglich ist.

Das zum Thema Bausparen, kann man - in gewisser Weise sollte man - machen, muss man (siehe bei diesen Verbraucher hier) aber nicht über Gebühr hinaus.

Hallo tneub,

der Tilgungsanteil beeinflusst bei den wenigsten Banken den Zinssatz und ich gebe dir Recht, die Zins-, und Tilgungsraten müssen (habe das aber auch erwähnt gehabt) bedacht und kalkuliert werden. Insbesondere aber zu Zeiten, wo die Banken mittlerweile (bis auf z.B. Ing.DiBa 1% und DSL Bank 1,5%) eh 2% Tilgungsatz voraussetzen, differenziert der anteilige höhere Tilgungsanteil bei dem Bauspardarlehen nicht mehr groß und in noch keinem Fall, war der erhöhte Tilgungsanteil auf das Bauspardarlehen nicht zu wuppen oder gar gewünscht, bzw. passt bis dato immer in das Gesamtgefüge.

Zu dem entscheide ich bei Investitionsbeginn ja, wie viel Bausparsumme und Bauspardarlehen zugeteilt werden soll/muss und in Abhängigkeit dieser nötigen Zuteilungsdaten (Ansparzeit/Zuteilungsmasse/Zinssatz und Verhältnis Guthagen zu Darlehen) wird dann auch der Zins-, und Tilgungssatz ermittelt, bzw. durch den Verbraucher festgelegt.

Steigen die Zinsen, müsste der Kunde die Zins-, und Tilgungsrate ja um den Zinsanteil erhöhen. Dies fällt beim Bauspardarlehen mit dem heute schon feststehendem Zinssatz dann ja weg, so kompensiert er den erhöhten Anteil der Tilgung aus dem vermeintlichen Zinsgewinn und der ohnehin geforderten höheren Tilgung in der Hypothek/dem Hauptdarlehen.

Naja und wäre das Bauspardarlehen etwas teurer - was aufgrund der Optionen die die Tarife ja bieten gar nicht sein muss - als das Hauptdarlehen und es im Mischzins immer noch berechi´gt wäre, so machte es ja ohnehin Sinn, das teurere Darlehen höher zu tilgen

Hier gibt es genügend Spielraum und Flexibilität, zum Zeitpunkt der Investition den Bausparvertrag und das resultierende Bauspardarlehen so einzustellen, als das es passt.

Mir geht es nur darum, dass wenn wir gegen Bausparen argumnetieren die richtigen Fakten - insbesondere für hausbauwest - bezüglich Bausparen als Grundlage auf dem Tisch liegen und fussend auf dieser argumentiert wird. Deshalb ist es mir wichtig mir so viel Mühe zu geben, geht es darum Bausparen begrifflich und transparent zu machen.

Es läuft so gut wie keine Finanzierung so durch, wie sie am Anfang geplant war und in den wenigsten Fällen verkaufen Immobilieneigentümer eine Immobilie, um dann wieder zur Miete zu wohnen. Insofern verstehe ich deinen Ansatz bezüglich des Verkaufs nicht. Wo lassen sich dadurch Sinnhaftigkeiten des Bausparens ableiten, bzw. wo ist dadurch erkennbar, wie sinnlos Bausparen ist?

Ich weiß nicht, wo der Fehler liegen soll, wenn man sein EK erhöht, um einen günstigeren Beleihungsauslauf zu erwirken. Kann da keinen Fehler erkennen.

Du verdienst nicht nur mehr, du sparst auch Zinsen ein, die du mehr tilgen kannst und eben das schafft derjenige der heute zeichnet von Anfang an, ggf. bis zum Ende konstant.

Ob man den zu erkaufenden oder mal benötigten Zinssatz - ob nun über einen Bausparvertrag oder einer längeren Zinsfestschreibungszeit - absichern muss, das muss jeder für sich selber entscheiden, ebenso mit wie viel EK er in den Kauf gehen will und welches Risiko er bereit ist einzugehen, geht es um eine Vollfinanzierung, der mtl. Zins-, und Tilgungsrate im Verhältnis zum Überschuss oder grundsätzlich um Immobilieneigentum.

Fakt ist, was vor 10/15, 20 oder 30 Jahren galt kann man auf heute nicht mehr projezieren, denn seinerzeit lagen die Zinsen bei 6% (vor 15 Jahren) 8% (vor 20 Jahren und 10% (vor 30 Jahren). Ich verstehe dich auch nicht tneub. Du kamst aus einer Zinshochphase und argumentierst heute aus der Situation eines historisch tiefen Zisnsatz/historisch niedrigem Zinsniveau heraus. Nun ist der Zins niedrig, was will oder soll man denn dann noch mehr optimieren, als sich diesen Zinssatz zu sichern und dies so, dass bei steigendem Zins das Tilgungskapital wieder in die höher verzinste Anlage gesteckt werden kann, so dass der Tilgungseffekt höher wird, ohne dass der Zinssatz für das Darlehen steigt.

Ich verstehe auch eines manchmal bei dir (aber auch bei einigen anderen) nicht. Auf der einen Seite argumetierst du häufig total vorsichtig und teils defensiv/konservativ, geht es um die Familien die sich ggf. überfordern, die ggf. zu wenig Überschuss haben oder deren Baukosten zu gering sind, willst da mehr Sicherheit sehen. Geht es aber um die Zinssicherheit, stellst du die Zinssicherheit in Frage, argumentierst, als das man da - heute unter historisch tiefen Zinsniveau den Zinssatz zeichnend - Spielraum hätte, man da mal schauen könnte, ggf. das Haus ja verkauft wird, der Zinssatz nicht mehr steigen muss oder nachher alles anders ist, als es sich heute darstellt.

Auch hier, ja und was ist wenn sich der Zinssatz nach 10 Jahren bei 6 % darstellt? Nucht jeder geht daran kaputt und auch geht es nicht nur um die oder darum, nur warum soll man dann auf einmal auf die Restschuld unnötig 5 % mehr Zinsen zahlen, wenn es heute 0,6% mehr Zinsen kostet, wenn ich mich statt 10 Jahre für 20 Jahre fest entscheide oder gar die Sicherung über einen BSV wählen und vor allem mir leisten kann? Dies unter der Maßgabe das heutige beeinflussen zu können, aber das kommende ggf. nicht mehr ändern zu können?

Auch gibt es Familien, die sich eine Wohnimmobilie (die überteuert sind in manchen Regionen) nur leisten können, weil die Zinsen da sind, wo sie sind. Warum sollen diese Familien Gefahr laufen, sich diese Immobilie in 10 Jahren nicht mehr leisten zu können, wenn sie heute eine Zins-, und Tilgungsleistung einstellen können, die für die gesamte Laufzeit gilt? Kann da Bausparen nicht sogar sie Lösung sein??

Auch die, die nie Probleme bekommen werden profitieren von dem Zeichnen eines Zinssatzes der lange fest ist, denn steigen die Zinsen, so stiegen diese nur für das Tilgungskapital (die Anlage) nicht aber für das gekaufte Geld.

Naja und zu dem Argument Bausparen muss man verstehen: Sei dir da sicher, dass wenn ich es anbiete meine Verbraucher Bausparen bis ins Detail verstanden haben und die Flexibilität später reagieren und gestalten zu können nachvollziehen können und ich bin mir auch sicher, dass es auch noch andere Experten gibt, die das Prinzip verdeutlichen können. Dummheit, Unwissenheit oder Inkompetenz einiger Berater das nicht verdeutlichen zu können oder zu wollen kann kein Plädoyer gegen Bausparen sein.

Ich halte in der Regel den Kontakt zu meinen Kunden, nach 10 oder 15 Jahren bin ich und wenn ich nicht oder nicht mehr, dann mein Sohn Noel Maxim, der jetzt gerade in den Betrieb eingestiegen ist.

Veränderungen dahingehend, als dass die längere Zinsfestschreibungszeit kein Hinderniss darstellt, da in der Zinsniedrogphase gezeichnet. Egal welche Veränderung, mit Bausparen kann ich mich flexibel anpassen.

Natürlich kann ich nicht für andere Vermittler sprechen, aber ich habe da meine Einstellung und meinen Anspruchen, den ich meinen Kunden entgegen zu bringen habe und auf den sie sich verlassen dürfen und sollen.

Die Zins-, und Tilgungsphase ist nicht mehr so starr wie früher, das ist viel Flexibilität in die Tarife gekommen, musste ja auch, denn ansonsten hätte Bausparen in der Tat keine Berechtigung mehr. Hier muss man den Bausparkassen auch ein Kompliment machen, denn sie haben die Zeit und den Zug nicht verpasst, haben flexibel und schnell reagiert und sich angepasst, was auch für Bausparkassen und Bausparen passt.

Zu deinem Eingang. Es ist ein Unterschied ob wir die Diskussion zur Absicherung des Zinssatzes führen (Annuität und parallele Besparung BSV) oder das Sparen für einen Investitionszeitpunkt in der Zukunft. Insbesondere bei dem BSV der für ein jetziges Finanzierungsengagement gezeichnet werden soll kann ich noch besser berechnen und aufzeigen, was an Ersparnis durch Annuitätendarlehen/Bausparen gegenüber einem Volltilgerdarlehen zu erzielen ist. Auch dann, wenn du ein Annuitätendarlehen mit festen Sondertilgungen berechnen willst, kann ich mit dem Bausparmodell ein besseres Ergebnis erzielen, so ich auch da - um nicht den Apel mit der Birne zu vergleichen - die Sondertilgungen als gesetzt berechnen darf.

Übrigens, ich war 2012 und auch noch 2013 ganz anderer Meinung was Bausparen betrifft und das kann man hier in älteren Beiträgen auch noch nachlesen, nur da waren die Zinsen bei 5,5 und 5% und da machte die direkte Tilgung aus meiner Sicht mehr Sinn, zumal die Entwicklung nicht aufzeigte, dass wir wieder auf die 10% zugehen und man raten sollte, die 5% abzusichern.

Auch möchte ich noch mal zur Beruhigung sagen, dass in 10 Finanzierungen 4-5 mal Bausparen Berücksichtigung findet und es dem Kunden/Verbraucher völlig freigestellt ist, für welches Modell er sich entscheidet. eine Grundlage zur Entscheidung biete ich dadurch, dass ich viele in Frage kommenden Varianten aufzeige und das werden hier viele meiner Kunden aus der Forumsgemeinschaft auch bestätigen können. Mindestens aber sollen die Verbraucher eine ehrliche und fundierte Grundlage anhand von Fakten, Daten und Zahlen bekommen, um beurteilen zu können, wie sinnvoll Bausparen ist, wie sinnvoll Bausparen - insbesondere auf den jeweils eigenen, individuellen Ausgang sein kann und nicht mal eben so irgendwas von hausbauwest in den Raum geworfen wird, was teilweise jeglicher Grundlage entbehrt und plump aus dem Zusammenhang gerissen dargestellt wird.

Alles hat im Übrigen auch seinen Preis lieber tneub und einige von denen die vorne im Leben zu wenig bezahlen wollten haben hinten raus dreinmal statt zweimal bezahlt! Ist oder kann eine Gesetzmäßigkeit unseres Wirtschaftssystems sein, mindestens aber unseres Wertesystems