Wohnung über Annuitätendarlehen oder Vorfinanzierung mit Bausparer

Hallo olko,

am sinnvollsten ist es, wenn du das Bausparmodell mit einer annuitätischen Volltilgervariante vergleichst.

Grundsätzlich gehört die LBS zu den schlechtesten Tarifen am Markt. Hier lassen sich mit dem Deutschen Ring, der alten Leipziger und der BHW bessere Bedingungen generieren, allerdings ist auch der Vorfinanzierungszins in Betracht zu ziehen. Was und welche Tarifvariante hat man ihnen denn da auf welche Ausgangslage bezüglich der Kosten und des Finanzierungsbedarfs geboten? Soll die Wohnung vermietet werden?

Bausparzuteilungen dürfen nicht garantiert werden, nahezu alle Bausparkassen haben aber in ihrer Geschichte die Zuteilungen immer einhalten können. In den 80er Jahren geriet mal die BHW in eine kurzfristige Schieflage bezüglich der Zuteilungszeiten, u.a. auch weil der vorher für Beamte abzuschließen war und die BHW den Tarif dann dem Markt zugänglich gemacht hatte.

Sollte eine Zuteilung nicht eingehalten werden, bekommst du die beabsichtigte Summe trotzdem, nur nicht aus dem Bausparkollektiv, sondern durch die Kasse am Markt refinanziert. Wie gesagt, gab es selten und zu dem sind die Zuteilungsmassen über dem Fonds zur bauspartechnischen Absicherung gesichert. Dieser stammt aus dem Jahre 1991. Er dient als Puffer für Verschiebungen bei der Zuteilung. Dieser Fonds ist aktuell mit 1,3 Milliarden Euro gefüttert. Der Fonds dient als Überbrückungsmaßnahme, falls eine Bausparkasse die Zuteilung nicht halten kann. Er wurde bis heute noch nie benutzt. Daher ist die Zuteilung zwar laut BAFIN nicht garantiert, jedoch kann sie als grundsätzlich durch die Bausparkassen garantiert angesehen werden.

Hallo Hausbauwest, auch wenn ich Ihre Beiträge schätze kann man nicht pauschal sagen, dass ein Bausparvertrag immer mehr als ein Annuitätendarlehen kostet.
Es kommt wirklich nur auf die Gesamtkosten an.
Es gibt aus Bausparkassensicht nun problemlos die Möglichkeit bis 100% vom Beleihungswert zu finanzieren (war früher zu meiner Innendienstzeit anderst, da ging es nur bis 80%)
Und deswegen "kann" es Produktvarianten gehen wo man auch aus Bausparkassensicht günstiger finanziert.

Deswegen ist ja für den Forenstarter wichtig dass er als Darlehensnehmer die Situation auch versteht zu durchdenken - alleine in seinem Wohnzimmer - Alle Kosten nachvollziehbar?
Niemals akzeptieren dass ein Vermittler auf einem DINA 4 Blatt die Kosten hinschmotzt.
Das muss auch bei Gesamtkosten hinsichtlich Bausparkasse Hand und Fuß haben.

Zitat von hausbauwest

Ein Bausparvertrag kostet immer mehr als ein Annuitäten Darlehen.

Damit disqualifizierst du dich, überhaupt fundiert zu dem Thema Stellung zu beziehen!! Solch eine Aussage zeigt, dass du dem TE kein Stück weiter helfen kannst

und neuerdings steht in den AGB der Kassen sogar drin, das mit Absprache der Bafin der festgeschriebene Zinssatz verändert werden darf.

Hier folgt eine Lüge!

Warum das dort plötzlich steht, wird niemand beantworten, jeder Befürworter wird sagen…

Hier zeigst du, mit welchern Argumenten du deine Unwissenheit untermauerst und wie naiv du denkst! Das wird niemand sagen können.....na das musst du mir jetzt aber mal erklären! Da greift die Bafin in laufende Verträge ein, aber niemand wird dir sagen können warum, jupp!

Musst nur aufpassen, dass Herr Bafin nicht gleich bei dir klingelt und dich ob deiner vielen Immobilien enteignet

Keine Worte für diese Art der Teilnahme hier, wirklich, überhautpt nicht!

Er lügt, stellt absolute Falschaussagen auf und fuchtelt naiv rum, geht es um Gründe oder Fakten, warum etwa so sein soll.

Nee hausbauwest, ich musste aufstehen um hier nach dem Rechten zu schauen, kann diesen geballten Mist so nicht stehen lasssen. Schlimmer geht schon gar nicht mehr, in 5-6 Sätzen so zu lügen, Falschbeahuptungen aufzustellen und nach Begründungen für den Mist zu ringen, unfassbar.

Was ist denn dein Auftrag in diesem Thread?

@Olko

Einen Apfel würdest du mit einer Birne vergleichen, wenn das Bausparmodell z.B. auf 19 Jahre Laufzeit gerechnet ist und das Annuitätendarlehen aufgrund einer anderen Zins-, und Tilgungsbelastung nur auf 15 Jahre.

Auch wird ein Apfel mit einer Tomate verglichen, wenn das eine Modell null Zinsrisiko hat, während bei einem anderen Modell der Zinssatz nicht gleich der Laufzeit ist. Eben bei oder mit einer Volltilgervariante kannst du ein Bausparmodell/Bausparvariante oder eine Modell wo Bausparen integriert ist - es geht ja auch Annuitätenmodell mit einem BSV, wozu ich gerne tendiere und gute Eregbnisse bezüglich der Kosten mit erziele - wunderbar vergleichen.

Du solltest darauf achten, dass die mt. Belastungen gleich sind, dann kannst du direkt vergleichen. Nimmst du die mtl. Belastungen des Bausparmodells und projezierst diese in eine Volltilgervariante, hast du den direkten Vergleich, dann addierst du deine gesamten Zahlungen, ziehst die Kreditsumme ab und kennst die gesamten Kosten für die Rückführung des Kredites.

Ich denke es ist dabei immer wichtig, welche mtl. Belastung möchte/kann ich leisten. Auf diese lasse ich mir meine Modelle berechnen.

Habe ich nun die Modelle und kenne die Kosten, spielt die Flexibilität noch eine Rolle. Bei einem Volltilgerdarlehen kannst du häufig keine Sondertilgungen leisten, dies ist bei der vorfinanzierten Bausparvariante in der Ansparphase in das Bausparkonto (seltenst auch in das vorfinanzierte Darlehen) möglich, was sich ungünstig, da Sparzins niedriger als Zahlzins Vorausdarlehen, auswirkt. Nach Zuteilung kannst du das Bauspardarlehen neben der fest vereinbarten Zins-, und Tilgungsphase tilgen - bis hin zu alles auf einmal - wie du möchtest. Auch kannst du bei einem Volltilgerdarlehen selten - so es die finanziellen Möglichkeiten zulassen (nach oben) oder bedürfen (nach unten) - die mtl. Zins-, und Tilgungsbelastung verändern.

Bei einem klassischen Annuiätendarlehen mit geringer Anfangstilgung und paralleler Besparung eines Bausaprvertrages, wo du in das Bausparkonto zusätzlich tilgst und dir den Anschlusszins nach Auslauf Zinsfestschreibungszeit auf die Restschuld kaufst/sicherst. Die Zinsfestschreibungszeit kann gegenüber einer Volltilgervariante hier deutlich kürzer gewählt werden, was einen Zinsgewinn verursacht, dies ohne ein Zinsrisiko zu haben. Der Bausparzins den du dir kaufst ist fest und garantiert, die Zuteilung darf laut BaFin nicht garantiert werden, wurde aber so gut wie immer eingehalten.

Flexibilität aber ist absolut gegeben, denn in der Hypothekenzeit kannst du jederzeit die Bausparrate sollten es die Veränderungen mal ergeben mal ausstzen und ggf. wieder aufholen oder durch Teilbausparsummenzuteilung eben weniger zuteilen und ein kleines Restrisiko lassen. Auch kannst du in finanziell schwierigen Zeiten oder es ein plötzliches Ereignis es erfordert auf das Bausaprguthaben jederzeit zugreifen, so dass dann das Problem erst mal behoben ist und notfalls auf später (so der Zins überhaupt gestiegen ist) bezüglich der nicht abgesicherten Rrestschuld verlagern.

Sondertilgungen sind in dem Modell Annuität und BSV ebebso möglich und hilfreich, wie Einzahlungen in das Bausparkonto (eher weniger interessant). Wählt man z.B. eine 15 jährige Zinsfestschreibungszeit und 10 Jahre Bauspartilgungszeit (konform einer 25 Jahre Volltilgervariante), so können Sondertilgungen die Restschuld verringern und die dadurch geringer Ablösesumme wird in dem Bausparvertrag schneller angespart und somit kann eine kleinere Zuteilungssumme scheller zugeteilt werden (Sparrate bleibt da ja gleich und erreicht dann auf kleiner Zuteilungssumme scheller die Mindestansparung die ja geringer sein kann) und das Annuitätendarlehen ggf. schon nach 10 1/2 Jahren (BGB§489) abgelöst werden, ohne dass ein Zinsrisiko vorherrscht. Dies verkürzt die Laufzeit und die Gesamtkosten und ich war bei höchster Zinssicherheit immer flexibel aufgestellt.

Olko, wenn das alles inkl. ist, dann müssten sich die Raten aber auch ändern, sprich wenn die Kontoführungsgebühren fällig werden, die Rate angepasst werden, oder?

Ich verstehe nicht ganz, wie bei gleichbleibenden Zins-, und Tilgungsraten das Agio und die Kontoführungsgebühren bedienet wird, sind die dann jeweils gezwölftelt auf die Zins-, und Tilgungsrate um-, bzw. aufgelegt in der Rückführungszeit? Meinte er nicht eher, das die Kosten alle aufgelistet sind, als in den gleichbleibenden Raten berücksichtigt?

Kontoführungsgebühren fallen jährlich an, das Agio einmal. Was für ein Agio ist das überhaupt? Später beim Bauspardarlehen bei der LBS ein Agio?

1) Wie sieht denn deine Ausgangslage aus, Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten?
2) Kein EK?
3) Finanziert die Sparkasse die gesamte Summe über den vorfinanzierten BSV?
4) Hat die Sparkasse ggf. freie Grundschuldteile auf weiteren Objekten von dir?
5) Wie sind deine anderen Immobilien belastet (Valuta der Kredite) und wie viel sind diese in etwa wert?

Zitat von Heimatexperte

Ich habe ungefähr schon über 100 Finanzierungen begleitet, bei dem eine Einbindung eines Bausparvertrages günstiger war als ein reines Annuitätendarlehen unter Berücksichtigung der Gesamtkosten. Es gibt bei diesem Thema kein allgemeingültiges, das Annuitätendarlehen ist immer günstiger oder finanzierungen mit Bausparvertrag sind besser, es kommt immer auf den kunden, seine Wünsche, seine Rahmendaten und seine Einschätzung des Marktes in der zukunft, sowie seine Ziele an, jede Baufinanzierung ist individuell zu betrachten und kann eine unterschiedliche, individuelle, optimale Lösung ergeben.

Wie der Kollege NoelMaxim völlig korrekt anmerkte, genau wie der Kollege Bankkaufmann darauf hinwies, ist es ganz wichtig, bei einem Vergleich zwischen einem Modell über eine Vorfinanzierung mit Bausparvertrag und eine annuitätische Finanzierung die Gesamtkosten zu vergleichen und nichts anderes. Hierzu muss also ein Annuitätendarlehen mit identischer Laufzeit oder zumindest ohne Zinsänderungsrisiko mit entsprechenden Zinssätzen verglichen werden. Will der TE die Kosten mit einem Annuitätendarlehen mit geringerer Zinsbindung als die Gesamtlaufzeit vergleichen, dann MUSS er fairerweise für die Restschuld und die Restlaufzeit einen kalkulatorischen Zinssatz einsetzen, den er/sie für realistisch hält. Wie hoch dieser Zinssatz ist, weiß heute keiner und keiner, auch nicht sie, lieber hausbauwest, können dem TE da keinen Rat geben oder behaupten, es besser einschätzen zu können. Was man kann, ist bei einer kürzeren Zinsbindung einen Grenzzinssatz berechnen, ab dem das Annuitätendarlehen teurer wird. Ich könnte Ihnen jetzt in dem Zusammenhang ja etwas über die Taylor-Rate der deutschen Bundesbank erzählen und deren Bedeutung, aber selbst das ist nichts anderes als eine reine Annahme und Spekulation. Bei dem Bausparvertrag sind natürlich die Abschlussgebühr und die jährlichen Kosten voll einzubeziehen in die Gesamtkosten.

Hinsichtlich der Zuteilung darf diese gemäß Bausparkassen gesetz nicht verbindlich zugesichert werden, wie NoelMaxim aber bereits auch völlig korrekt erläutert hat, liegt dieses Risiko aktuell bei Null aufgrund des Sicherungsfonds und bisher hat fast keine Bausparkasse diesen jemals in Anspruch nehmen müssen.

Der Vorteil einer Vorfinanzierung über eine Bausparkasse kann in den von diesen meist begünstigten kosten für die Vorfinanzierung liegen. Hat der TE einen Beleihungsauslauf von unter 80 oder gar unter 60%, dann kann eine solche Finanzierung günstiger hinsichtlich der Gesamtkosten werden. Manchmal ist auch eine Kombination aus Volltilger-Annuitätendarlehen und einem ebensolchen Vorfinanzierungsdarlehen für die ersten 60% des Beleihungsauslaufes eine günstige Alternative.

Ich halte die vom TE angesetzten Gesamtkosten für die Baupsarvariante von 41.000 € allerdings für sehr hoch. Leider schreibt der TE nicht, welche Maximalrate er bereit ist für die Finanzierung aufzubringen, allerdings dürfte diese bei einer Rückzahlung innerhalb von 18 Jahren recht hoch sein (Minimum 850 € pro Monat).

Ich habe mal vergleichbare Angebote durchgerechnet und komme auf Gesamtkosten von unter 30.000 € bei einem BA von <60% und knapp 33.000 € bei einem BA<80%.

Klasse Beitrag, Kompliment!

Der Beleihungsauslauf ist aber wohl größer 100%, denn so wie es aussieht werden die Erwerbsnebenkosten mit finanziert.

Ja, zumindest Zahlen über das Gesamtvorhaben.

Da war einer im Gange, der mit einem Nachrangdarlehen, ggf. Hansetic Bank den Auslauf korrigiert hat. Grundsätzlich ein Ansatz, aber keine Chance, wenn die Sparkasse alles in einer Summe bei einer Vollfinanzierung die Mittel bereit stellt.

Macht die Sparkasse (müsste ja eher LBS heissen) Vorfinanzierungen in einer Summe bei über 110%?