Bei uns steht der Kauf eines Grundstückes von Privat an und anschließend ein Neubau über einen Bauträger.
Die Kosten des Grundstückes belaufen sich auf 180 000€(Grunderwerbsteuer/Notar) und Haus (240000€)
Gesamtkosten 435 000€
Eigenkapital sind 195 000€ allerdings möchten wir 45 000€ einbehalten für Möbel (30000€) und Garage (Eigenbau 15000€).
Somit steht ein Eigenkapital von 150 000€ für Haus und Grundstück zur Verfügung.
Mein Plan sieht wie folgt aus.
Grundstückkosten Gesamt : 195300€
Darlehen: 70300€
Eigenkapital: 125000€
Hauskosten Gesamt: 240000€
Darlehen: 215000€
Eigenkapital: 25000€
Mein erster Gedanke war gewesen das Grundstück vom gesamten Eigenkapital zu kaufen und somit nur noch die Hausfinanzierung stemmen zu müssen. Allerdings wird der Kaufpreis des Grundstückes höher liegen wie der Wert gemessen am Bodenrichtwert. Die Bank wird also das Grundstück vom Wert am Bodenrichtwert anpassen und nicht am Kaufpreis aus diesem Grund meine Aufsplittung wie oben beschrieben. Der Wert nach Bodenrichtwert beträge 124000€ für das Grundstück
Wir haben erst nächste Woche einen Banktermin, deshalb wollte ich vorab eure Meinung einholen.
Wieso überhaupt diese ganze Aufteilung? Verstehe ich nicht. Es zählt das gesamte Objekt inkl. Grundstück )alle wertsteigernden Gestehungskosten) als Beleihungswert und zu diesem wird für die Ermittlung des Beleihungswertes (entscheidend für die zu generierenden Konditionen) der Finanzierungsbedarf ins Verhältnis gesetzt.
Zu dem, warum Geld zurück halten für die Garage? Das ist ein werterhöhendes Gewerk, entsprechend gehört das ebenso in die Gesamtkostenaufstellung wie das Grundstück, ebenso gehören die 15.000 Euro zu dem gesamt einzusetzenden Eigenkapital addiert.
Das Problem ist das wir jetzt zeitnah ein Grundstück von privat kaufen können uns allerdings noch für keinen Bauträger entschieden haben und deshalb auch keine genauen Hauskosten nennen. Wir werden wahrscheinlich im März das Grundstück kaufen und bauen erst wenn wir uns auf einen Bauträger festgelegt haben. Es wird mindestens ein KFW 55 . Die Garage haben wir raus genommen, weil wir diese selbst bzw mit Unterstützung von bekannten bauen und aus diesem Grund keine Rechnung zum aushändigen an die Bank geben wird.
Zumindest ist es egal wie sie das EK aufteilen, so oder so sehr unglücklich. Setzen sie alles ein, was logisch wäre damit die Differenz Wert und Darlehenssumme groß ist, ist die Darlehenssumme so klein, als dass sie eine schlechten Zins bekommen, bzw. wegen Unterschreitung der Mindestsumme dieses Darlehen gar nicht bewilligt wird.
Es wird das sinnvollste sein, von den 195.000 Euro das Grundstück zu kaufen. Im Nachgang bekommen sie die 30.000 Euro für die Möbel von der Bank finanziert, das benötigte Darlehen bleibt immer das gleiche und weil davon Möbel gekauft werden nichts teurer, keinen Cent. Na und die Garage gehört wie beschrieben auf die Gesamtkostenaufstellung! Ein Haus ohne Garage ist weniger wert als eins mit Garage und wenn sie eine bauen, dann gehört das der Bank in der Kostenberechnung auf-, und angezeigt. Rechnungen müssen keine eingereicht werden und eine Materialrechnung wird es ja mindestens geben, Rest ist Eiegenleistung und wird auch exakt so deklariert und schliesst die Finanzierungslücke.
Ich würde auch das komplette Kapital zum Erwerb des Grundstücks einsetzen (bis auf Garage). Verstehe nur nicht, warum ihr so viel über dem Bodenrichtwert gezahlt habt. Darf ich Fragen wo das Grundstück liegt? Großstadt? Sind ebenso Grad auf der Suche. Deshalb interessiert es mich. Wir werden auch unser gesamtes EK beim Kauf des Grundstücks einsetzen. Gilt ja auch als EK.
Hallo Mischaaa88, um Grunderwerbsteuer zu sparen kann man schon zuerst das Grundstück kaufen.
Danach dann das Haus drauf.
Hierbei würde ich aber unbedingt erst die Hausfinanzierung bankseitig durchprüfen lassen und genehmigen.
Hier wurde noch nichts über das Einkommen, usw. gesprochen.
Ist das bei Ihnen alles soweit geregelt? Davon gehe ich bei dem Eigenkapital mal aus dass das so ist.
Mich würde auch interessieren wo das Grundstück ist wo Sie dann über Bodenrichtwert kaufen würden.
Wäre hier im Norden von Stuttgart aber nichts ungewöhnliches als Beispiel.
Warum das gesamte Kapital für den Grundstückskauf bezahlen? Streben sie die gleiche Situation an?
Die Regel ist es, das Vorhaben ganzheitlich zu finanzieren. Grundstück suchen, parallel das Haus planen lassen und wenn alles steht die Finanzierung des Gesamtvorhabens ganzheitlich sichern.
Warum ausser Garage?? Die spielt keine Rolle erstmal, ungeachtet dessen, dass diese wie beschrieben auf die Gesamtkostenliste gehört und ja mit Eigenleistung den Beleihungsauslauf auch noch positiv senkt.
Vorne sollte der TE alles auf dewn Tisch legen und das Grundstück wuppen, er bekommt nachher dass was er nicht einsetzen wollte von der Bank wieder oder sie finanziert die Erwerbsnebenkosten und Möbel/Küche mit, rechnet das aber aus den Beleihungsauslauf raus. Anders sieht es ja auch gar nicht aus, wenn ich 30.000 Euro nicht einsetze, weil ich mir dafür nicht wertsteigernde Möbel/Küche kaufen will.
Wenn Bauträger und Grundstück keine Bindung haben, zahlt man eh nur auf das Grundstück die GeSt. und wenn eine Bindung da ist und man die GeSt. durch getrennten Kauf umgehen will, dann sei dir geagt, die Nummer läuft mit den Finanzämtern nicht, das wird im Nachngang noch ermittelt. Zu dem machen das die Bauträger auch gar nicht mehr mit, weil sie wissen dass das keine Chance mehr hat und vor allem noch mächtig Ärger im Nachgang gibt.
Grundstück separat kaufen ist exakt in diesem Fall hier von Nöten bzw. ergibt sich, wenn das geeignete Grundstück plützlich da ist, schnell beurkundet werden muss, aber der Nauunterlagen noch gar nicht vorliegen können.
Unabhängig von einer eventuellen Finanzierung glaube ich nicht, dass man in solch event. teuren Regionen ein Haus für 240.000 euro bekommt. Aber dazu fehlen hier die Angaben.
Der Grundstück befindet sich in 50169, NRW. Der Preis liegt 55000€ über Richtwert, Gründe hierfür sind das es eines der letzten freien Grundstücke in diesem Ort ist. Die Lage ist besonders gut. Zusätzlich ist das Elternhaus nur 2 Straßen entfernt dementsprechend eine Bindung zur Gegend , da die gesamte Kindheit und Jugend hier verbracht wurde (Bin Baujahr 1988).
Mein erster Gedanken war es auch gewesen das Grundstück komplett zu finanzieren mit dem Eigenkapital und anschließend in alle Ruhe sich für den richtigen Bauträger zu entscheiden.
Allerdings wurden mir hier 2 Bedenken bestätigt seitens einer Beratung von Interhyp.
1. Möbel werden von einer Bank bei einer Hausfinanzierung nicht unterstützt.
2. Wenn ich das Grundstück komplett mit Eigenkapital kaufe , die Bank anschließend das Grundstück aber nicht in der Höhe des Kaufpreises , sondern der des Bodenrichtwertes als Eigenkapital anrechnet stehe ich schlechter da anstatt das Eigenkapital in Geldform einzureichen.
Nachteil von 2 Finanzierungen ist natürlich auch 2x Notar und Grundbuchkosten.
eine monatliche Abtragungsrate von 1200€/Monat wäre kein Problem und 6000€ Sondertilgung im Jahr.
Ein Planen der Gesamtkosten wird nicht möglich sein, dieses Grundstück ist natürlich begehrt und hat dementsprechend diesen Preis und man kann nicht mit den Kauf warten bis in mehreren Wochen oder Monaten der Bauträge ausgesucht und das Haus geplant ist,
Vielleicht reichen diese Angaben um konkreter zu werden.
Verzwickte Situation, an sich sehr gutes EK . Was mir nicht gefällt das EK für Möbel und evtl Puffer beim Bau fürs Grundstück weggehen. Pauschal würde ich nicht unterschreiben das die Bank später das Darlehen blanko für die Möbel auszahlt ! Was ist realistisch bei Planung des Hauses plus Baubeginn ? Die Baufirmen sind ja auch gut voll. Dann hätte ich gesagt Zwischenfinanzierung vom Grundstück und Ablöse wenn das Gesamtobjekt steht
Allerdings wurden mir hier 2 Bedenken bestätigt seitens einer Beratung von Interhyp.
1. Möbel werden von einer Bank bei einer Hausfinanzierung nicht unterstützt.
2. Wenn ich das Grundstück komplett mit Eigenkapital kaufe , die Bank anschließend das Grundstück aber nicht in der Höhe des Kaufpreises , sondern der des Bodenrichtwertes als Eigenkapital anrechnet stehe ich schlechter da anstatt das Eigenkapital in Geldform einzureichen.
Nachteil von 2 Finanzierungen ist natürlich auch 2x Notar und Grundbuchkosten.
Sorry, wenn 1. und 2. einer von der Interhyp gesagt hat, dann kann ich das nicht glauben, sorry. So ein Blödsinn wird da keiner von sich geben und der Punkt ohne Ziffer ist ebenso nicht richtig und Quatsch.
1. Ich habe das mit den Möbel begründet. Ob die Bank das nachher aus Finanzierungsmitteln bezahlt und aus dem Beleihungswert rausrechnet oder du die 30.000 Euro gar nicht erst einsetzt (dadurch erhöht sich ja kein Finanzierungsbedaf) ist völlig egal und kommt auf das selbe raus.
2. Wie soll denn ein Vorteil entstehen? Wie und wo? Setzt die Bank den Bodenrichtwert an, ist der 2 mal gleich, wird bei beiden mit dem gleichen Wert einfliessen!
Sorry, ich glaube kaum dass so einen Unsinn jemand von der Interhyp gesagt haben soll.
Es fallen selbstverständlich keine Mehrkosten Notar und Grundbuch an, geht gar nicht, entsprechend kein Nachteil.
Beim Zwischenfinanzieren ist natürlich keine Zinsbindung möglich. Und diese Bank würde auf Rang1 im Grundbuch stehen, dabei wäre das Darlehen für das Haus um einiges höher. Baubeginn kann ich nicht sagen das ist abhängig wie ausgelastet die Firma ist aber die Planung , wenn es in den nächsten Wochen zum Grundstückkauf kommt sollte in 6 Monaten abgeschlossen sein
Wenn die Bank das Geld nachher für Möbel nicht auszahlt, finsmnziert sie es vorne auch nicht, wenn er 30.000 Euro für Möbel ansetzt. Was ist daran nicht zu verstehen?
Natürlich zahlt sie bei einem unbelasteten Grundstück als Sicherheit die Möbel oder das Geld cash aus, warum nicht??? Ist halt nur beleihungsauslaufsteigernd, aber wenn ich 30.000 Euro gar nicht erst einsetze ergibt das den absolut gleichen Effekt.
die Aussage, dass Banken kein Geld für Möbel einräumen,wurde so begründet ich zitiere "alle Dinge die halten, wenn man das Haus auf den Kopf dreht werden finanziert"
Dann wurde gesagt der Wert des Grundstückes wird immer am Bodenrichtwert ermittelt und nicht am Kaufpreis.
Eigenkapital wird schließlich zusätzlich als Sicherheit angesehen warum sollte die Bank sich also sicherer fühlen , wenn ich ein überteuertes Grundstück als Eigenkapital angeben anstatt 195 000€ in Cash?
Zitat von noelmaxim
Sorry, wenn 1. und 2. einer von der Interhyp gesagt hat, dann kann ich das nicht glauben, sorry. So ein Blödsinn wird da keiner von sich geben und der Punkt ohne Ziffer ist ebenso nicht richtig und Quatsch.
1. Ich habe das mit den Möbel begründet. Ob die Bank das nachher aus Finanzierungsmitteln bezahlt und aus dem Beleihungswert rausrechnet oder du die 30.000 Euro gar nicht erst einsetzt (dadurch erhöht sich ja kein Finanzierungsbedaf) ist völlig egal und kommt auf das selbe raus.
2. Wie soll denn ein Vorteil entstehen? Wie und wo? Setzt die Bank den Bodenrichtwert an, ist der 2 mal gleich, wird bei beiden mit dem gleichen Wert einfliessen!
Sorry, ich glaube kaum dass so einen Unsinn jemand von der Interhyp gesagt haben soll.
Es fallen selbstverständlich keine Mehrkosten Notar und Grundbuch an, geht gar nicht, entsprechend kein Nachteil.
Bei einer Zwischenfinanzierung interessiert der Rang nicht, denn das Darlehen wird mit der Finanzierung für das Haus wieder abgelöst und die erstrangige Grundschuld abgetreten.
Was für ein Darlehen für das Haus wäre dann höher???
Fakt ist, dass auf jedenfall zeitnah und bevor die Bauplanung steht das Grundstück gekauft werden muss.
Wären Sie so nett und und fassen nochmal zusammen wie Sie nun vorgehen würden?
Zitat von noelmaxim
Bei einer Zwischenfinanzierung interessiert der Rang nicht, denn das Darlehen wird mit der Finanzierung für das Haus wieder abgelöst und die erstrangige Grundschuld abgetreten.
Was für ein Darlehen für das Haus wäre dann höher???
Dann wurde da Quatsch erzählt oder es wurde was ganz anderes angefragt oder du hast es falsch verstanden.
Ich habe dir das alles in meinen Posts erklärt und verdeutlicht, wie sich das mit den Möbeln verhält und exakt so ist das auch.
Zu dem Grundstück. Ja, jede Bank ermittelt unabhängig von deinem Kostenplan und dem Grundstückskaufpreis einen Beleihungswert. Selbstverständlich, aber was erreichst du wenn du das Grundstück am Anfang finanzierst gegenüber wenn du es bar bezahlst, was du ja kannst? Die Aussage nimmt doch null Einfluss auf einen Vorteil, wie du nun dein EK einsetzt!
Haus und Grundstück seperat finanzieren ???
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Zitat von Mischaaa88