Pfandtausch - ich kapier es einfach nicht!

Es ist eine Überlegung wert das Darlehen gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen. Dabei ist zu beachten, dass die ablösende Bank die Vorfälligkeitsentschädigung mit ablöst oder aber diese durch Eigenkapital bezahlt wird.

Die 15 Jahres Kondition kann nach BGB Paragraph 489 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer halbjährlichen Kündigungsfrist abgelöst werden. Entsprechend ist die VFE zu berechnen. Sondertilgungsoptionen und Tilgungssatz änderungsoptionen müssen so gestellt werden, als dass diese in der kommenden Zeit getätigt worden sind.

Auch ist es nicht unbedingt günstig zwei Darlehen mit unterschiedlichen Zins Ausläufen zu halten oder zu zeichnen.

Desweiteren gilt es zu beachten, dass die ablösende Bank die Vorfälligkeitsentschädigung mitfinanziert (was nicht immer gegeben ist), auch bin ich der Meinung, dass ein besserer Zins als die 2,26% am Markt zu generieren ist

Zitat von blacksea

Ich beschäftige mich mit dem Thema Pfandtausch, da wir ein neues Objekt gefunden haben und unsere Bank gestern ein Pfandtausch vorschlug. Nun habe ich verstanden, dass mit einem Pfandtausch die Grundschuld von dem alten Objekt auf das neue Objekt zu den bestehenden Konditionen übertragen wird. Generell stellt sich bei mir die Frage: Mit einer rein buchterischen Umbuchung ist es doch nicht getan oder ?!?

Genau genommen wird die Grundschuld

nicht

übertragen, sie ist objektbezogen und bleibt dort wo sie eingetragen ist. Beim alten Objekt wird sie gelöscht oder an den Käufer (falls dieser mit der gleichen Bank finanziert, wäre das die günstigere Lösung) abgetreten, bei neuen Objekt muss eine neue Grundschuld eingetragen werden, falls eine Abtretung einer dort vorhandenen Grundschuld vom Vorbesitzer nicht möglich ist. Demnach bleibt das Darlehen von 235.000 € und die Absicherung (das Pfand) wechselt vom alten zum neuen Objekt.

Zitat von blacksea

Wie kommt denn der Verkäufer an sein Geld?

Idealerweise verkaufst Du Dein altes Objekt vorher. Dann zahlt dessen Käufer die 385.000 € an Deine Bank oder 235.000 € an Deine Bank und 150.000 € an Dich. Hierzu musst Du die alte Grundschuld löschen oder an den Käufer abtreten lassen. Danach kaufst Du das neue Objekt. Dafür setzt Du den Verkaufspreis (Darlehen und Eigenkapital) über 385.000 € und ein zusätzliches Darlehen über 220.000 € ein. Für die neue Gesamtschuld benötigt die Bank eine Grundschuld über 455.000 € (235.000 € + 220.000 €).

Mit dieser Variante könntest Du den Pfandtausch relativ preiswert (keine Zwischenfinanzierung und keine Vorfälligkeitsentschädigung) vollziehen.

Zitat von blacksea

Verkaufspreis jetziges Objekt : 385,T€ (235 T€ bestehende Darlehenssumme und 150,0T€ Verkaufserlös)

Gesamtkosten:Neukauf:605T€
- bestehende Darlehen: 235T€
= Offen 370T€

Somit müssten man von dem Verkaufspreis (also die 385 T) nur 370T€ einsetzen.

Richtiger dargestellt wäre:

Gesamtkosten:Neukauf:605T€
- erlöstes Eigenkapital: 150T€
= Offen 455T€

Wenn der Verkauf der Altimmobilie nicht vorher abläuft, müsste bis zu ihrem Verkauf ein Zwischenfinanziertes Darlehen über 385.000 € und ein neues Darlehen über 220.000 € aufgenommen werden, Das zwischenfinanzierte wäre mit dem Verkaufserlös in Höhe von 385.000 € abzulösen.

Ich hoffe Dir ist nun klar, dass bei einem Pfandtausch die Absicherung eines verbleibenden Darlehens von einem Pfandobjekt zum anderen wechselt.

Ich denke mehr der Geldfluss war nicht verstanden.

So, lieber Hanomag, wäre es sicherlich am besten, aber so wird es nicht möglich sein, ggf. hat der Käufer der zu verkaufenden Immobilie die gleichen Interessen, ggf. aber auch der Verkäufer.

Hanomag, ja, darin kann durchaus ein Vorteil liegen, aber zum einen bist du dann zukünftig abhängig von der Bank und zweitens lässt sich das Zinsänderungsrisiko aus meiner Sicht anders lösen.

Lieber Hanomag, mal wieder hast du grundsätzlich Recht, nur wer hätte gedacht dass die Commerzbank (mein Haus) oder die Deutsche Bank auf dem Sektor der Baufinzierung fast 10 Jahre (ungeachtet der finanziellen Schieflage) keine Rolle mehr spielt. Wer hätte vor 10 Jahren gedacht, dass die DSL Bank oder die Ing.DiBa, neben den PSD und Sparda Banken, die Globalplayer auf dem Hypothekenmarkt werden?

Sorry Hanomag, dieses Argument überzeugt mich leider ganz und gar nicht, es wäre gleich zu setzen damit, zu wissen dass sich in 10 Jahren das Zinsniveau auf dem heutigem Niveau befindet.

Zitat von noelmaxim

Lieber Hanomag, mal wieder hast du grundsätzlich Recht, nur wer hätte gedacht dass die Commerzbank (mein Haus) oder die Deutsche Bank auf dem Sektor der Baufinzierung fast 10 Jahre (ungeachtet der finanziellen Schieflage) keine Rolle mehr spielt. Wer hätte vor 10 Jahren gedacht, dass die DSL Bank oder die Ing.DiBa, neben den PSD und Sparda Banken, die Globalplayer auf dem Hypothekenmarkt werden?

Nun, ich bin bereits seit Jahrzehnten bei einem der neuen Globalplayer. Die waren bereits vor 10 Jahren besser als CB und DB. Ich habe mich immer sehr über die im Thread Widerrufsjoker genannten relativ hohen Zinssätze (selbst bei der IngDiBa) gewundert, die etwa zur gleichen Zeit vereinbart wurden, wie meine Baufinanzierungen.

An den Sparda- und PSD-Banken führt nach meinem Dafürhalten kein Weg vorbei. Die entstammen den Selbsthilfeeinrichtungen von Bahn und Post, hatten anfangs fast ausschließlich zuverlässige Kreditnehmer, haben eine schlanke Verwaltung und sind nicht so stark gewinnorientiert wie CB und DB. In der Anfangszeit habe ich dort bis zu einem Prozentpunkt mehr Sparzinsen bekommen und zum Teil bis zu einem Prozentpunkt weniger für Baufinanzierungen bezahlt.

Zitat von noelmaxim

Sorry Hanomag, dieses Argument überzeugt mich leider ganz und gar nicht, es wäre gleich zu setzen damit, zu wissen dass sich in 10 Jahren das Zinsniveau auf dem heutigem Niveau befindet.

Und das Argument mit dem Zinsniveau ist kein gutes, hat sich dieses doch für alle Anbieter gleichermaßen geändert.

Zitat von noelmaxim

Zwischenfinanziert werden muss das Altdarlehen (235.000 Euro) und der Erlös (150.000 Euro), somit 385.000 Euro. So laufen dann vorläufig (und müssen auch bedient werden) 3 Darlehen, das Altdarlehen (235.000 Euro), das neue Darlehen (220.000 Euro) und die Zwifi (385.000 Euro).

Wie hoch ist dann die Grundschuld auf dem neuen Objekt? Immerhin hat der Gute in diesem Fall kurzzeitig Schulden über 840.000 € von denen nur 235.000 € beim alten Objekt abgesichert sind, so dass beim neuen Objekt der volle Kaufpreis von 605.000 € zumindest kurzfristig abzusichern wäre.

Zitat von noelmaxim

Da muss ich keine Diskussion führen, wo ich auf Teile der Summe eine Sicherheit einbringe, in dem ich Summen aufteile in punkto Zinsauslauf.

Und das hat natürlich seinen Preis.

?? Kannst du mir kurz erklären welchen, dies mit Bezug auf deine Aussage Darlehen aufzuteilen, damit auf 2 unterschiedliche Zinsausläufe das Risiko begrenzt wird?

Was muss ich aufteilen, wenn ich HEUTE eine 2,0% auf 20 Jahre oder eine 2,25 % auf 25 Jahre zeichnen kann? Volltilger sogar noch günstiger?

Ungeachtet dessen, Darlehen aufzuteilen schafft Abhängigkeit, wo kann ich damit Kosten einsparen?

Zitat von blacksea

Mail Anfang:ich bin gerade noch mal die Berechnungen durchgegangen und stelle fest, dass ich hier einen Denkfehler hatte.

Wenn Sie die Darlehen bestehen lassen, müssen Sie gar nicht mehr 220,0T€ nachfinanzieren.

Verkaufspreis: 385,0T€ (235 T€ bestehende Darlehenssumme und 150,0T€ Verkaufserlös)

Gesamtkosten Neukauf:605T€
- bestehende Darlehen: 235T€
= Offen 370T€

Somit müssten Sie von dem Verkaufspreis nur 370T€ einsetzen und kein weiteres Darlehen aufnehmen.
Es müsste lediglich zum Verkauf der Bestandsimmobilie ein Darlehen aufgenommen werden bis der Verkaufspreis gutgeschrieben wird.
MAILENDE.

Warum muss ich nicht mehr nachfinanzieren?

Du musst auf jeden Fall nachfinanzieren, weil von den offenen 370.000 € das Eigenkapital von 150.000 € abgeht und somit ein Finanzierungbedarf von 220.000 € verbleibt .

Außerdem stelle ich fest, dass die Dame Deiner Bank häufiger einen Denkfehler hat.

Sehr ungewöhnlich, sollte diese Mail von einer Angellten deiner Bank stammen.

Irgendetwas stimmt da nicht.