Hallo ihr alle,
ich habe mich eben hier angemeldet, da ich mich seit längerem mit der Frage eines Wohnungskaufs beschäftige und nicht so recht weiß ob es Sinn macht oder nicht. Hier scheint es ja einige erfahrene Leute zu geben. vielleicht könnt ihr ein paar Meinungen abgeben.
Zur Ausgangslage:
Es geht um die Wohnung in der ich seit 10 Jahren lebe.
Der Vermieter will sie nun verkaufen und hat mich gefragt, ob ich sie für 180.000 haben will.
Ich arbeite in der Wissenschaft wo befristete Arbeitsverhältnisse üblich sind (netto Eink. zur Zeit 1400 Euro).
Die Wohnung soll mit meiner Partnerin finanziert werden, die gerade ihr Studium abgeschlossen hat und eine Promotion anstrebt (erstmal kein wirkliches Einkommen, nur Nebenjob für das tägl. Brot).
Die Wohnung ist zentral gelegen und kann sehr gut an Studierende vermietet werden (3 Zimmer, 60qm). Mietpreise sind hoch hier in der Gegend und steigen (jährliche Mietpreissteigerung 8,1%!). Die Wohnung ließe sich für min. 1000 KM vermieten.
Unser Plan ist, die Wohnung zeitweise zu vermieten und zeitweise selbst zu nutzen.
Ab Juni (Ende des Arbeitsvertrages) werden für mind. 1 Jahr im Ausland leben, wo wir auch arbeiten und mietfrei wohnen können. Unser Leben dort können/wollen wir durch dortige Einnahmen und notfalls durch dafür zurückgelegtes Erspartes bestreiten.
Da noch nicht klar ist, wie es nach dem Jahr weitergeht, würde ich gerne die monatliche Rate auf 600 Euro festlegen, damit ich ggf. auch wieder selbst in der Wohnung leben könnte.
EK für den Kauf liegt bei ca. 50-80TE je nach dem wieviel familiäre Unterstützung dazu kommt.
Was haltet ihr von der Idee?
Vielen Dank und beste Grüße.
klar hab ich mir das überlegt.
ich war bei 2 Banken: DB und Sparkasse.
Die DB meinte wir brauchen mindest Einkommen von netto 3600 vorher brauchen wir nicht darüber reden - keine Ahnung wem die noch Kredite geben...?!
Zu zweit? Fast schon Mindestlohnempfänger.... das ist ein extrem geringes Einkommen für 2 Personen.
nunja,... kommt auf die Branche an. an der Uni ist es tatsächlich Gang und Gäbe, dass man 50% bezahlt bekommt und 100% arbeitet. 2 Jahr 7 Monate war mein längster AV bisher. sonst auch mal nur für ein Semester...
zurück zum Thema:
wird die Vermietung nun angerechnet? und würden 800 Mieteinnahmen (von eig. 1000) + 1400 Netto Einkommen ausreichen?
wie ist das eigentlich mit einer Grundschuld. Wenn die auf das Haus von meinen Vater eingetragen wird, bedeutet das dann, dass wenn alles schief geht, die beabsichtigte Wohnung und das Haus meines Vaters weg sind? ich hatte verstanden, die Grundschuld würde nur mit ein paar Zehntausend Euro auf das Haus eingetragen. Kenne mich damit nicht aus.
Lieber TE,
selbst wenn Du 80.000 Euro EK mitbringst, musst du immer noch ca. 110.000 Euro finanzieren (Kaufnebenkosten musst du ja auch bezahlen).
Bei einem Verdienst von 1400 Euro nicht machbar. Da macht Dir die Bank einen Strich durch die Rechnung. Bzw. hat sie ja schon getan. Kannst Du Dir eigentlich auch selber ausrechnen. Wenn Du mit 500 Euro abträgst fallen immer noch Nebenkosten für die Wohnung an, rechne da einfach mal mit 700 Euro. Damit ist die Hälfte deines Einkommens mal einfach weg und nur noch 700 Euro sind übrig.
Wenn Du die Wohnung jetzt für 430 Euro kalt mietest. Was veranlasst Dich zu dem Gedanken, sie für mind 1000 Euro kalt weitervermieten zu können? Sorry aber das passt für mich einfach nicht zusammen.
Leider kann ich Dir von dem Vorhaben nur abraten.
Wegen des Mietpreises: der Vermieter verlangt aktuell einfach einen viel zu niedrigen Mietpreis. Zum glück der Mietpreis würde auch seit 12 Jahren nicht angepasst.
Die Wohnung zwei Etagen darunter ist bspw für 900 km vermietet. Und da es sich um eine beliebte Lage in einer Uni Stadt handelt bin ich mir sicher, die zwei kleinen Zimmer für 350 und das große für 400 vermietet zu bekommen. Die studis Pennen hier regelmäßig zu semesterbegin in Sporthallen.
selbst wenn Du 80.000 Euro EK mitbringst, musst du immer noch ca. 110.000 Euro finanzieren (Kaufnebenkosten musst du ja auch bezahlen).
Bei einem Verdienst von 1400 Euro nicht machbar. Da macht Dir die Bank einen Strich durch die Rechnung. Bzw. hat sie ja schon getan. Kannst Du Dir eigentlich auch selber ausrechnen. Wenn Du mit 500 Euro abträgst fallen immer noch Nebenkosten für die Wohnung an, rechne da einfach mal mit 700 Euro. Damit ist die Hälfte deines Einkommens mal einfach weg und nur noch 700 Euro sind übrig.
also ich finde die, dass die rechnung gut aufgehen könnte:
wenn ich 600 Rate zahle und 1000 durch die Miete einnehme, dann muss das doch finanzierbar sein.
selbst wenn ich von den 400 Überschuss im Monat nochmal die Hälfte abziehe für Sicherungen/Instandhaltung hab ich doch sogar noch 200 übrig.
Und damit trägt sich der Kredit allein über die Wohnung.
Dass ich dort wo ich dann bin arbeiten muss um zu leben ist ja auch klar. das müsste ich auch ohne die wohnung...
es ist ja nicht der plan von den Mieteinnahmen zu leben...
mh...
in den ersten ein zwei jahren würde ich das risiko mietausfall über meinen puffer von 10.000 auf meinem girokonto decken müssen. aber nach zwei drei jahren hätte ich durch die 400 überschuss im monat ja schonmal 14.400 zurück gelegt (36 monate x 400). gut steuern gehen noch ab. wieviel ist das? ziehn wir mal 5000 ab. sind nach drei jahren 9.400 euro auf der seite für mietausfall und instandhaltung.
also klar, dass 1400 kein fettes gehalt sind weiß ich selber. aber ich verstehe nicht was an meiner rechnung so falsch sein kann. und würde mich da echt über erklärende beiträge freuen.
wenn wir jetzt mal die frage beseite lassen ob mir eine bank einen kredit gibt und wie hoch dieser wäre, dann ist die rechnung doch eigentlich ganz simpel.
bei 1000 mieteinnahmen bediene ich den kredit mit 600 und lege puffer für mietausfälle und instandhaltung an. irgendwann mach ich dann noch sondertilgungen.
nach einer anzahl an jahren x hat sich die wohnung selbst abbezahlt.
da hat m.E. mein Einkommen gar nix mit der Wohnungsfinanzierung zu tun.
Wenn ich dann irgendwo anders wohne, muss ich arbeiten gehen um mir mein essen, meine miete und alles andere zu verdienen. genauso wie ich es auch muss wenn ich die wohnung nicht gekauft hätte.
Ich geh mal von rund 2000€ brutto bei Stkl. 1 und Einzelveranlagung aus
nichtselbständige Arbeit
2000x12 = 24000€
abzgl. Werbungskosten 1000€
=23T€ Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit
abzgl. Sonderausgaben 5,5T€
=17500€ zu versteuewrndes Einkommen
= 1967 € Steuerbelastung zzgl. Soli
Das ganze mit Vermietung
nichtselbständige Arbeit
2000x12 = 24000€
abzgl. Werbungskosten 1000€
=23T€ Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit
Mieteinkünfte
12T€
abzgl. Zinsen 130T€ x2,5% =3,2T€
abzgl. Abschreibung 180T€ (davon 20% Grundstück und 80% Haus) *80%=144T€ x2% Abschreibung 2,8T€
abzgl. nicht umlagefähige Kosten 0,5T€
= 5,5T€ Einkünfte aus V+V
abzgl. Sonderausgaben 5,5T€
=23000€ zu versteuerndes Einkommen
= 3525 € Steuerbelastung zzgl. Soli
Wenn meine Annahmen richtig sind, macht das fürs Erstjahr aufgrund der niedrigen Einkünfte also nur 1,5T€ höhere Steuern aus.
Wo kommen denn die 50-80T€ her? Schenkung oder Darlehen?
Was machst du denn wenn deine Mieter die Miete nicht zahlen können?
Wenn du woanders eine Wohnung Mieter, wird sie dich auch Miete kosten. Und du kannst nicht davon ausgehen eine Wohnung zu finden die genau so günstig ist wie die jetzige.
Das was du da aufstellst, ist eine Milchmädchenrechnung. So einfach ist das alles nicht. Du kannst weder die Steuern auf die Mieten umlegen noch die Instandhaltungsrücklage. Auch wenn mal was repariert werden muss kannst du das auch nicht dem Mieter aufhalsen. Das zahlst alles Du. Und dazu fehlt dir das Geld, Mensch sieh es doch mal ein. Diese Wohnung wirst du mit diesem Gehalt einfach nicht finanzieren können.
Was machst du denn wenn deine Mieter die Miete nicht zahlen können?
dafür bilde ich ja Rücklagen. von den 1000 Miete hab ich ja 400 für Steuern, Ausfälle, etc.
wenn du woanders eine Wohnung Mieter wird sie dich auch Miete kosten. Und du kannst nicht davon ausgehen eine Wohnung zu finden die genau so günstig ist wie die jetzige.
dafür gehe ich ja arbeiten. leben muss ich ja mit oder ohne wohnung.
ich versteh einfach nicht wieso sich die wohnung bei 1000 Mieteinnahme nicht selbst finanziert.
Wenn du was nicht verstehst geh zur Sparkasse oder einer anderen Bank.
Ansonsten versuche bis zur schriftlichen Zusage zu kommen, heißt die Darlehensverträge liegen dir vor.
Wenn du dann kalte Füße bekommst, dann kannst du ja noch selbst widerrufen.
Hier ist alles gesagt. Also hopphopp zur Bank!
Außerdem musst du dich selbst einlesen bzw. alles verstehen und dafür gerade stehen bzw. mittragen, nicht dass noch irgendein Forumsteilnehmer an deiner Misere schuld ist.
Mal so ne blöde Frage, wenn die Mieten bei Dir so hoch sind und du die Wohnung vermieten möchtest, dann zahlst du von deinen 1400€ noch Miete, richtig?
So, und wenn ich jetzt davon ausgehe das die neue Wohnung (also die wo du einziehen musst, da du die Finanzierte vermietest) auch 1000€ kosten wird, weil die Gegend so gefragt ist, dann musst du von 400€ im Monat leben, richtig? Das ist nämlich die richtige Schlussfolgerung deines ganzen Plans
Also linke Tasche, rechte Tasche oder unter die Brücke :-)
Wohnungsfinanzierung - Sinn oder Unsinn?
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Erste
Zitat von Floppp
der Mietpreis würde auch seit 12 Jahren nicht angepasst. 
Da bin ich raus 