Immobilienkauf: Fragen zu Kreditkonditionen

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  1. Avatar von Thomas45
    Thomas45 ist offline
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    Standard Immobilienkauf: Fragen zu Kreditkonditionen

    Hallo liebe Forumsgemeinde,

    wir planen eine Immobilie von Privat zu erwerben;
    und es stellt sich mir die Frage welche Art der Kreditnahme in unserem Fall am günstigsten und auch am optimalsten wäre.

    Es handel sich bei dem Kaufpreis der Immobilie um rund 500.000 Euro (100k Eigenkapital + 400k Kreditsumme).
    50% der Immobilie sollen vermietet werden, die anderen 50% sollen privat genutzt werden.

    Angefragt haben wir bei zwei großen Banken, die uns Ihre Angebote vorgelegt haben:
    Es handelt sich um Finanzierungsmodelle mit Bausparvertrag/ und auch Konditionen ohne BSV.
    Es ist geplant den Kredit in etwa über die nächsten 20 Jahre abzubezahlen.

    - Darf ich die Angebote hier veröffentlichen, vorrausgesetzt Kreditnehmer-/Kreditgeberangaben sind unkenntlich gemacht?

    Ich hoffe anhand dieser Daten könnt Ihr uns eine Einschätzung geben oder evtl. Alternativvorschläge machen.

    Lieben Gruß Thomas

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Immobilienkauf: Fragen zu Kreditkonditionen

    Hallo Thomas45 und willkommen in dem Forum hier.
    Klar kannst Du die Angebote hier veröffentlichen.
    Bei EUR 400.000 Darlehen musst Du schon ein Pfund verdienen um das in 20 Jahren zurückzahlen zu können.
    Sinn macht dann wirklich eine Gegenüberstellung der Gesamtkosten aus Direkttilgungsdarlehen 20 Jahre Laufzeit und Bausparprodukt 20 Jahre Laufzeit.
    Ist der Bausparvertrag mit der Ansparleistung überhaupt so konstruiert dass dieser nahtlos zur Zuteilung kommt und das Bauspardarlehen greift?

    Wie hoch ist das Einkommen?

  3. Avatar von Hanomag
    Hanomag ist offline

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    Standard AW: Immobilienkauf: Fragen zu Kreditkonditionen

    Zitat Zitat von Thomas45
    wir planen eine Immobilie von Privat zu erwerben;
    und es stellt sich mir die Frage welche Art der Kreditnahme in unserem Fall am günstigsten und auch am optimalsten wäre.

    Es handel sich bei dem Kaufpreis der Immobilie um rund 500.000 Euro (100k Eigenkapital + 400k Kreditsumme).
    50% der Immobilie sollen vermietet werden, die anderen 50% sollen privat genutzt werden.
    Wenn Du in der Lage bist, innerhalb von 20 Jahren alles zu tilgen, dann würde ich an Deiner Stelle ein Anuitätendarlehen bevorzugen. Aus steuerlichen Gründen sollten es sogar zwei Anuitätendarlehen sein, das eine über 150.000 € für den selbstgenutzten Teil versehen mit einer sehr hohen Tilgungsrate und das andere über 250.000 € für den vermieteten Anteil mit niedrigerer Tilgungsrate. Falls aus Gründen der Zinssicherheit über die 20 Jahre hinaus, das Darlehen für den fremdgenutzten Anteil über einen Bausparvertrag vorfinanziert wird, dann kann man die Kreditzinsen bis zur Zuteilung in unveränderter Höhe abschreiben und zusätzlich noch die Abschlussgebühr. Nachteilig dabei ist allerdings die Anrechnung der Guthabenzinsen bei den Einnahmen aus V & V. Ein freier Sparerfreibetrag kann dadurch ggf. nicht ausgenutzt werden.


    Frag mal bei der für Dich zuständigen PSD- und/oder Sparda-Bank nach, die haben bei guter Bonität sehr gute Konditionen.

  4. Avatar von Thomas45
    Thomas45 ist offline
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    Standard AW: Immobilienkauf: Fragen zu Kreditkonditionen

    Vielen Dank für eure Antworten,
    @Bankkaufmann: Das Einkommen beträgt ca. 4,0k ( ausschließlich aus Vermietung und Verpachtung, Berufsstand: Rentner)
    Es handelt sich um eine Person aus meiner Verwandschaft.
    Eine genaue Gegenüberstellung von Direkttilgungsdarlehen vs. Bausparprodukt beides 20 Jahre Laufzeit wäre sicherlich interessant.
    Ein wenig muss ich mich noch in die Begrifflichkeiten einarbeiten.

    @Hanomag: Durchaus eine gute Idee zwei Dahrlehen aufzunehmen.
    Dahrlehen A für den privaten Teil mit hoher Tilgungsrate um die Kosten hierfür niedrig zu halten;
    und Darlehen B für den vermieteten Teil mit niedrigen Tilgungsraten und mit Bausparzuteilung nach 10 Jahren ( bei 20 Jahre Laufzeit insg.)
    Wie kommst du auf die Aufteilung 150 zu 250? Wäre es nicht eher 50/50?
    Genauer gesagt würde ich sogar vorschlagen diese Summen nach qm Fläche aufzuschlüsseln; auch wenn ich deine Angaben wirtschaftlich besser fände.
    Die letzten 2 Sätze konnte ich noch nicht vollständig nachvollziehen. Hier muss ich noch recherchieren.

    Bisher war geplant über die gesamte Summe einen Kredit aufzunehmen.
    Da die Banken Zinssicherheit nur bis max. 10 Jahre zusagen, wollten wir eine Option mit Bauspardarlehn wählen.
    Zumal wir zu 50% die "Schuldzinsen" aufgrund von V & V steuerlich absetzen können.

    Erst die dritte Bank hat uns angeboten den Kredit auch über einen längeren Zeitraum als 10 Jahre ( 15 Jahre ) mit Zinsbindungsfrist laufen zu lassen.
    - Gibt es denn keine Banken die einem Kreditnehmer Zinssicherheit über einen Laufzeitraum von 20 Jahren geben können?
    Tendenziell geht es mir darum keine groben Fehler bei dieser Kreditnahme zu begehen, es reicht schon wenn die sich die Prozentpunkte sich im gesunden Mittelfeld bewegen.
    Teilweise wurde auch von einer vorgeschriebenen erneuten Prüfung der Einkommensverhältnisse nach 10 Jahren, wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird, gesprochen.
    Diesen Punkt würden wir gerne nicht zwangsweise mitmachen wollen.

    Die Finanzierungsvorschläge der 2 Banken die bisher uns am ehesten zugesagt haben werde ich heute recht spät hochalden können.
    vielen Dank
    Gruß Thomas

  5. Avatar von yosh
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    Standard AW: Immobilienkauf: Fragen zu Kreditkonditionen

    Hallo Thomas,
    es gibt eine Menge Banken, die ein Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibung auch über 20 Jahre anbieten. Ob das ratsam ist, muss man sich ausrechnen. Der Aufschlag gegenüber 10 Jahren ist schon enorm. Mir sind Kombidarlehen mit Bausparern aufgrund der Komplexität und gewissen Unsicherheiten nicht sympathisch, manchemal rechnet sich so ein Modell aber.
    Ich würde mich auf jeden Fall parallel an einen Vermittler wenden (z.B. Interhyp, Dr. Klein etc.), die haben alle Angebote in der Datenbank und beraten unabhängig(er). Mit dem besten Angebot kannst Du immer noch zu Deiner Hausbank gehen.
    Viele Grüße,
    yosh

  6. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Immobilienkauf: Fragen zu Kreditkonditionen

    Zitat Zitat von Thomas45

    @Hanomag: Durchaus eine gute Idee zwei Dahrlehen aufzunehmen.
    Dahrlehen A für den privaten Teil mit hoher Tilgungsrate um die Kosten hierfür niedrig zu halten;
    und Darlehen B für den vermieteten Teil mit niedrigen Tilgungsraten und mit Bausparzuteilung nach 10 Jahren ( bei 20 Jahre Laufzeit insg.)
    Wie kommst du auf die Aufteilung 150 zu 250? Wäre es nicht eher 50/50?
    Genauer gesagt würde ich sogar vorschlagen diese Summen nach qm Fläche aufzuschlüsseln; auch wenn ich deine Angaben wirtschaftlich besser fände.
    Die letzten 2 Sätze konnte ich noch nicht vollständig nachvollziehen. Hier muss ich noch recherchieren.
    Was Hanomag meint, dass das die 100T€ EK vom Darlehen für den eigenen Anteil abgezogen werden, während der Vermietungsanteil zu 100% finanziert werden sollte.
    Hanomags Aufteilung bezieht sich auf eine Flächenaufteilung von 50%/50%.
    Sollte die Aufteilung anders sein, dann muß natürlich auch der Darlehensanteil angepasst werden.

    Beispiel 60% Eigennutzung/ 40% Vermietung

    Eigennutzung:
    500T€ X 60% =300T€ Kaufpreis -100T€ EK = 200T€ Kredit

    Vermietung:
    500T€ X 40% =200T€ Kaufpreis -0T€ EK = 200T€ Kredit

    Es gibt da aber einige Fallstricke. Dazu am besten einen Steuerberater befragen und vorab mal den Beitrag lesen:

    https://www.iww.de/zp/archiv/schuldzi...baeuden-f36215

  7. Avatar von Thomas45
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    Standard AW: Immobilienkauf: Fragen zu Kreditkonditionen

    Vielen Dank für eure Ratschläge,
    also erst einmal werden wir Termine bei Interhyp und Dr.Klein vereinbaren.

    Den oben genannten Link zum Thema "Steuergünstige Finanzierung von gemischt genutzten Gebäuden" habe ich mir durchgelesen.
    Ich denke eine Zuordnung der Dahrlehen ist in unsrem Fall durchaus sinnvoll.-
    Zumal die Immobilie aus Haupthaus und Nebenhaus besteht.
    Vielen Dank für diesen Hinweis, der Tipp mit der dem richtig eingesetzten Eigenkapital ist unserem aktuellem Steuerberater auch nicht eingefallen.
    Ist aber z.B. dieser Link nicht etwas aktueller (aus 2005)?/ bzw. wie ist die Lage denn aktuell?:
    https://www.iww.de/ssp/archiv/schuldz...ebaeuden-f3227

    Gedanken mache ich mir vorallem über diesen Teil:
    "Bisher ist nicht endgültig geklärt, welche Maßnahmen erforderlich sind, um die beiden Darlehen teils der selbst genutzten, teils der vermieteten Wohnung zuzuordnen."
    Gibt es aktuellere Angaben dazu?/ Bzw. sind wir nach wie vor auf der sicheren Seite wenn wir uns strickt an den Tipps des Ratgebers orientieren?
    - Ich sehe aber schon das wir für diese Fragen am besten den Steuerberater fragen sollten.

    Besten Dank für eure Tipps,
    Dann werde ich erst die Termine bei den Kreditvermittler wahrnehmen;
    und mich anschließend nochmals mit dem Finanzierungsmodell der ersten Wahl zum drüberschauen bei euch melden.

    Viele Grüße
    Thomas

  8. Avatar von Hashtag
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    Standard AW: Immobilienkauf: Fragen zu Kreditkonditionen

    Hallo Thomas,
    wie Hanomag bereits richtig geschrieben hat, solltest Du auf jeden Fall 2 Darlehen nehmen.
    Um das insgesamt beurteilen zu können, bedarf es eines „GUTEN“ Steuerberaters der fit im Immobilienbereich ist.
    Ich würde Dir empfehlen zuerst den Termin beim Steuerberater zu nehmen und danach den Termin bei Interhyp und Co.
    Damit ersparst du allen doppelte Arbeit und Dir Zeit und Nerven.
    Hast Du dich denn mal mit dem Gedanken beschäftigt, ob es für Dich tragbar ist mit Mietern unter einem Dach zu wohnen ?
    Soll nicht bedeuten, dass es schlecht ist, nur habe ich die Erfahrung gemacht, dass mich das schon etwas genervt hat.
    Wenn die über deinen Alltag genauestens Bescheid wissen, sehen wie Du lebst usw.

    Hört sich wirklich blöde an, aber das kann unterm Strich extrem anstrengend sein.
    Wir hatten auch einmal einen teil unseres Hauses vermietet, die Mieter waren auch extrem freundlich, hatten nur eine absolut andere Ansicht von Wertschätzung.
    Beispiel:
    Haus wird neu gestrichen, sagen wir mal es kostet Dich 15 Tausend Euro und der Mieter sagt prima sieht das auch Herr X …. Am nächsten Tag siehst Du wie die Ihre Fahrräder an der Fassade anlehnen , sowas zum Beispiel.
    Wir haben den vermieteten Teil damals komplett saniert, alleine der Bodenbelag hat uns 4 Tausend Euro gekostet.
    Die Wohnung hatte einen eigenen Gartenanteil und dazu haben wir einen ausreichend großen Hof.
    Bei schlechtem Wetter durfte das Kind von denen dann mit dem Go Kart in der Wohnung fahren…. Ist nicht böse gemeint, dass waren total nette und freundliche Menschen, aber da platzt dir halt irgendwann mal der A….

    Wir haben dazu noch Anlageobjekte, da bekomme ich das aber nicht mit und ärgere mich halt nicht darüber.
    Hier wird auch gänzlich anders vorgegangen, natürlich werden die Häuser auch mal gestrichen, aber dann gibt’s Standard Weiß und nix mit abgesetzte Fenster und Hochglanz lackierte Fensterbänke.
    Das läuft halt so , dass es zweckmäßig ist und gut.

    Man muß halt insgesamt über die Situation nachdenken, damit es hinterher passt, denn die geplanten 500 K sind ja eine gewaltige Stange Geld, die gut überdacht sein soll.

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