Finanzierung bei Zwangsversteigerung ohne EK

18.01.2018, 06:30

Hallo,

eine Eigentumswohnung wird zwangsversteigert und hat einen Verkehrswert von 300.000€. Es ist die 2te Runde bei der Versteigerung und es können nun auch unter 70% gesteigert werden, mind. 150.000. Termin wäre schon in 4 Wochen!

Jetzt meine Fragen:

10% als Sicherheitsleistung muss ich selber erbringen oder kann ich die auch von der Bank bekommen (wäre die Gläubigerbank), wenn die mir eine Finanzierungszusage geben?
Kann ich mir die Finanzierungszusage auch noch bei einem freien Baufinanzierungsberater einholen, aufgrund der Dringlichkeit des Termins?
Wäre es schlimm, wenn man sich ein Limit setzt, was die Bank vorher als Finanzierungszusage erteilt (z.B. 200.000€), aber man doch für z.B. 206.000€ ersteigert?
Kann man den KFW124 einsetzen, obwohl die Wohnung bei Kauf noch vermietet ist, man aber spätestens in einem Jahr selber einzieht (Eigenbedarf)?
Es kommen ja dann nochmal 4,5% Nebenkosten drauf (Grunderwerbssteuer 3,5%, Bieterzuschlagsgebühr 0,5% und Grundbuch 0,5%)...richtig?

Vielen Dank

22.01.2018, 11:49

Wenn die Kaufpreise pro qm bei 2.500-5.000 EUR liegen, ist eine qm-Miete von 13-14 EUR geradezu lächerlich wenig.

Im Übrigen ist die Gegend auch wunderschön, da so viele Menschen dorthin ziehen und dann bereitwillig diese Preise zahlen.

Die Gäste der ewigen Kanzlerin stabilisieren die Lage noch.

Ich freue mich schon auf den Familiennachzug, denn noch nie war eine SPD Politik so gut für die besitzende Bevölkerungsschicht.

22.01.2018, 11:53

Der te hatte eine Frage zur Sicheitsleistung. Und jetzt wird darüber diskutiert, dass er auf's Land ziehen soll?

22.01.2018, 11:59

Die meisten Neupreise liegen bei 3.600-4.500€ innerstädtischer Lage, d.h. man ist schon für 80qm knapp 320.000 pro Einheit los, dazu noch 24.000 TG-Stellplatz + 5,5% Notar/Grunderwerbssteuer und Grundbuch.
Das Problem, dass wir hier im Osten sind und sich fast kein Mensch diese Meite leisten kann.
Also ich kenn keinen der ein Familiennetto über 5.000€ hat.

22.01.2018, 12:02

Zitat von Elex85

Die meisten Neupreise liegen bei 3.600-4.500€ innerstädtischer Lage, d.h. man ist schon für 80qm knapp 320.000 pro Einheit los, dazu noch 24.000 TG-Stellplatz + 5,5% Notar/Grunderwerbssteuer und Grundbuch.
Das Problem, dass wir hier im Osten sind und sich fast kein Mensch diese Meite leisten kann.
Also ich kenn keinen der ein Familiennetto über 5.000€ hat.

Dann sieh doch zu das Du Eigenkapital ansparst um dir was zu kaufen, oder bleib doch einfach da wohnen wo du jetzt wohnst und gut.
Das gejammere bringt niemanden weiter. Bist du unzufrieden, dann ändere was oder sei halt zufrieden.
Fertig

22.01.2018, 12:04

Honey, unverschämt! Wirklich.

Gehst null auf die TE's ein, schlägst jetzt das Grüne vor, das wird zurecht von Vision bemängelt und nun wirst du frech und anmaßend. Er möchte etwas verändern, informiert sich und du sagst ihm, wenn dir was nicht passt dann verändere!

Das hier ist ein Diskussionforum und kein Gerichtsaal oder eine Erziehungsanstalt! Ich möchte echt mal gerne wissen wer du wirklich bist!

22.01.2018, 12:16

Zitat von Elex85

Die meisten Neupreise liegen bei 3.600-4.500€ innerstädtischer Lage, d.h. man ist schon für 80qm knapp 320.000 pro Einheit los, dazu noch 24.000 TG-Stellplatz + 5,5% Notar/Grunderwerbssteuer und Grundbuch.
Das Problem, dass wir hier im Osten sind und sich fast kein Mensch diese Meite leisten kann.
Also ich kenn keinen der ein Familiennetto über 5.000€ hat.

Und da Du glaubst wirklich, dass Du bei der Zwangsversteigerung zum Zuge kommst?

22.01.2018, 12:17

Ich gebe jetzt auch mal meine Erfahrung weiter.

Wir haben vor 10 Jahren folgendermaßen finanziert:

Ehepaar, verheiratet, damals 1 Kind, beide 33 Jahre alt
Einkommen gesamt netto: ca. 4.100 inkl. Kindergeld
Bestandsimmobilie ohne Renovierungsstau (mussten nur was streichen, ansonsten einziehen)
269.000 Euro Kaufpreis
260.000 Euro Darlehenshöhe, davon
175.000 Euro, 15 Jahre fest, zu 5,35%, 1% Anfangstilgung, nach ein paar Monaten auf 1,75% erhöht - Rate dann 1.035,42 Euro
und
85.000 Euro KfW124, 10 Jahre fest, zu 4,65%, Rate 446,40
Gesamtbelastung: 1.481,82 Euro
Nebekosten (Gas, Wasser, Strom, Müll, Grundbesitz, GEZ, Gebäudeversicherung): ca. 400 Euro

2 Jahre nach dem Kauf kam das 2. Kind, dadurch 1 Jahr Elternzeit mit Elterngeld, danach Teilzeit (zum Zeitpunkt des Kaufs bzw. des Umzugs war ich Vollzeit).

Rein von den Anfangsbedingungen her hätten uns doch die meisten hier im Forum definitiv abgeraten, weil zu viel Risiko (wenig/kaum EK, fast 50% des monatlichen Nettos ging für das Haus drauf) und die Anschlussfinanzierung nach den 10/15 Jahren war auch noch in den Sternen.
Wir haben eine Risiko-LV abgeschlossen, aber ansonsten nicht so kalkuliert, dass wir es auch nur mit einem Gehalt gestemmt bekommen hätten, haben also immer mit zwei Gehältern (ein Vollzeit-, ein Teilzeitgehalt) gerechnet.
Aber mal ehrlich - man kann sich nicht gegen alles absichern, was evtl. passieren kann im Leben. Das hat auch mit einer grundsätzlich positiven Grundeinstellung zu tun.
Wir sind sicherlich nicht die risikofreudigsten Personen, im Gegenteil, ich würde meinen Mann und mich wirklich als sehr sicherheitsbewusst ansehen.
Aber wir haben beide gute Jobs gehabt, gute Ausbildungen und haben natürlich auch damit gerechnet, dass die Gehälter tendenziell steigen werden in Zukunft.
Auch unser Haus war gut ausgewählt (bzw. da hatten wir Glück, das zu finden), damals gerade mal knapp 10 Jahre alt, in einer sehr guten, zentralen, und begehrten Wohnlage, mit super Verkehrsanbindung und mit sehr guter Bausubstanz.
Dadurch haben wir zwar einige Sachen am Haus gemacht, aber das waren mehr "Verschönerungen" (Markise, Sockelputz, Haus außen anstreichen, neue Fliesen/Laminat im Erdgeschoß), die wir machen wollten, um uns noch wohler zu fühlen, und nicht machen mussten, weil es notwendig war. Wertsteigernd haben wir in den letzten 10 Jahren nur eine neue Heizung (Gas-Brennwert, mein Mann arbeitet aber in der Branche, daher nicht so teuer, er hat sie auch selber ausgetauscht), ein kleines Dachflächenfenster und eine PV-Anlage eingebaut. Dieses Jahr kommt dann auch ein neues Badezimmer rein.
Wir konnten aber immer alles so nach und nach machen, und aus Erspartem bezahlen (bis auf die PV-Anlage, aber das hat andere Gründe).

Und mal ehrlich, klar, es KANN viel Schlechtes passieren (Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung...), aber genau so gut KANN eben auch Einiges für eine Finanzierung Hilfreiches passieren, z.B. superguter neuer Job mit höherem Gehalt, eine Erbschaft....und dann muss jeder für sich eben abwägen, wie wahrscheinlich ist es, dass entweder das eine oder das andere eher eintrifft.

Für uns hat es sich eher positiv entwickelt - was wir vor 10 Jahren aber auch noch nicht wussten/ahnten: mein Mann hat eine besser bezahlte Stelle angenommen, ich habe zwar meinen Job "verloren", aber durch eine dicke Abfindung, die ich deshalb bekam, konnten wir mehrere Jahre die Sondertilgungsmöglichkeiten im Annuitätendarlehen voll ausschöpfen. Jetzt habe ich wieder einen guten neuen Job, der auch recht sicher ist.
Dazu haben wir den Widerrufsjoker gezogen und konnten daher früher aus der alten Fiinanzierung aussteigen und eine neue, günstigere abschließen und dadurch die monatliche Belastung deutlich senken.

Alles das hat dazu geführt, dass wir nun nach 10 Jahren - in denen wir, wie Aikido schon zu recht anmerkte, unsere Kinder in unserem Haus in schöner Umgebung aufziehen konnten und es genießen konnten - mit der Anschlussfinanzierung die Restschuld komplett bis zum Ende durch haben und somit wohl in weiteren 10 Jahren, mit Mitte 50 (also weit vor Rentenbeginn), schuldenfrei sind.
Und das, ohne wirklich auf viel in den letzten Jahren verzichten zu müssen. Auch einmal im Jahr ein größerer Familienurlaub war in der Regel drin.

Damit will ich nicht sagen, dass sich wirklich jeder heute in eine Immobilienfinanzierung stürzen soll, aber ich denke auch nicht, dass sich nur jemand eine Immobilie leisten können "darf", der mindestens 30% Eigenkapital hat. Die hatten wir nämlich mitnichten, bei uns war es ja auch fast eine 100%-Finanzierung. Und trotzdem sieht es heut, nach 10 Jahren, sehr gut aus.

Wobei ich sagen muss, dass ich die heutigen Immobilienpreise hier bei uns wahnsinnig hoch finde - unser Haus (Doppelhaushälfte) würde wahrscheinlich (wenn ich mir den Markt hier so angucke) mittlerweile für locker 400.000 Euro weggehen. Hier werden in der Nachbarschaft 60er-Jahre-Reihenmittelhäuser mit vergleichbarerer Grundstücksgröße wie unser Grundstück für 300.000 Euro und mehr angeboten - und das unrenoviert, mit alten Bädern, Heizung etc.

Wenn ich heutzutage unser Haus zu dem viel höheren Preis finanzieren müsste, würde ich auf jeden Fall bei den heutigen günstigen Zinsen definitiv eine viel höhere Tilgung wählen, alles andere wäre ein finanzielles Desaster in 10-15 Jahren, wenn die Verlängerung anstände und wenn dann noch eine recht hohe Restschuld neu finanziert werden müsste.
Denn ich glaube auch, dass es da in Zukunft wirklich bei vielen jetzt-Käufern Probleme geben wird, wenn sie nicht genug tilgen und dann die Restschuld den Wert der Immobilie übersteigt.

Das sind so meine/unsere Erfahrungen 10 Jahre nach unserem Immobilienkauf.

Generell bin ich allerdings heilfroh, dass wir damals nicht neu gebaut haben - ich glaube, das wäre wesentlich teurer, und auch viel nervenaufreibender geworden. :-)

22.01.2018, 12:18

Ein schöner Bericht, Klasse, ich denke ähnlich.

22.01.2018, 12:27

Ach Honey du bist auch eine Nummer

Wir ändern definitiv was, aber ich hätte in dem Zusammenhang eine Wohnung kaufen können und nicht mieten...mir ging es nur darum (auch Eigentum zu schaffen).
Es ist auch schon eine Mietwohnung in Aussicht für nächstes Jahr und das ganz zu unseren Vorstellungen, aber mit dem selben finanziellen Aufwand.
Ich kann da nicht bleiben wo ich bin, denn ich wohne mitten in der Innenstadt zu einem unglaublich Mietpreis von knapp 7€ den qm (Kalt), aber hier gibt es keine 4-Zimmerwohnung von diesem Anbieter. Alles andere im Umkreis sind dann Altbauten und da ist eine Hütte abgeranzter als die andere.
Bei Neubauten wollen die dann einen WBS Typ L haben, damit die Sozial/Finanzschwächeren eine Wohnung bekommen können und daneben bauen die Eigentumswohnungen für hunderttausende von Euro´s. Die WBS´ler wohnen dann für 7,50€ pro qm in einer Neubauhütte mit Vollausstattung und danaben wollen dann die Eigentümer 10-11€ den qm haben!
Passt doch alles nicht zusammen.
Tja da wir zur Mittelschicht gehören, können wir ja zu sehen wo wir bleiben.

22.01.2018, 12:33

Zitat von Hanomag

Und da Du glaubst wirklich, dass Du bei der Zwangsversteigerung zum Zuge kommst?

Ein Versuch wäre es wert...wenn nicht, dann geht die Welt auch nicht unter!

22.01.2018, 12:37

Zitat von Elex85

Ach Honey du bist auch eine Nummer

Wir ändern definitiv was, aber ich hätte in dem Zusammenhang eine Wohnung kaufen können und nicht mieten...mir ging es nur darum (auch Eigentum zu schaffen).
Es ist auch schon eine Mietwohnung in Aussicht für nächstes Jahr und das ganz zu unseren Vorstellungen, aber mit dem selben finanziellen Aufwand.
Ich kann da nicht bleiben wo ich bin, denn ich wohne mitten in der Innenstadt zu einem unglaublich Mietpreis von knapp 7€ den qm (Kalt), aber hier gibt es keine 4-Zimmerwohnung von diesem Anbieter. Alles andere im Umkreis sind dann Altbauten und da ist eine Hütte abgeranzter als die andere.
Bei Neubauten wollen die dann einen WBS Typ L haben, damit die Sozial/Finanzschwächeren eine Wohnung bekommen können und daneben bauen die Eigentumswohnungen für hunderttausende von Euro´s. Die WBS´ler wohnen dann für 7,50€ pro qm in einer Neubauhütte mit Vollausstattung und danaben wollen dann die Eigentümer 10-11€ den qm haben!
Passt doch alles nicht zusammen.
Tja da wir zur Mittelschicht gehören, können wir ja zu sehen wo wir bleiben.

Wenn man den Hintergrund für Vermietung mit WBS kennt, dann passt das.
Und wer nen WBS bekommt , bekommt ihn ja nicht ohne Hintergrund.

Ich mag persönlich nur das gejammer nicht.... Is mir zu weit... nö is mir zu teur.... Sparen will ich nicht.... Will lieber leben.... Ja, dann ist das halt so.

Es geht nur immer eins und Erfolg ist eine Treppe, keine Tür.

22.01.2018, 12:47

Wer möchte denn Erfolg definieren, definiert haben und warum nur deinen Weg?

Lieber Honey, leider nur du hier. Schade, wirklich schade. Der Mensch wird von dir überhaupt nicht gesehen, ich komme damit ja klar, aber warum gibt es bei dir für die TE immer nur eine Richtung?

Interessiert der TE und sein Anliegen dich grundsätzlich überhaupt?

22.01.2018, 12:54

Da haben einige sich das WBS-Zettelchen schon erschlichen!
Die Logik ist einfach, dass man in einem Jahr doch eh dann Fehlbelegungen in der Hütte hat, weil einer dann doch mehr verdient oder doch kein Kind mehr nachkommt.
Sobald man die Hütte hat greift eh der Mietschutz und man bekommt die Mieter nicht mehr aus der Hütte raus, auch wenn es nachweislich eine Fehlbelegung ist.
Naja aber das geht jetzt zu weit.

Ist mir zu weit

da kann ich nur lachen...dann muss ich auch 500€ mehr im Monat an Geld einplanen, weil dann ein 2tes Auto, Monatsfahrkarten und mehr Benzin fällig wird!
Selbst wenn ich die Grüne Wiese am Stadtrand für 100.000€ weniger bekomme, zahl ich das eh wieder drauf, weil ich die oben besagten Dinge benötige.

22.01.2018, 13:03

Zitat von Elex85

Da haben einige sich das WBS-Zettelchen schon erschlichen!
Die Logik ist einfach, dass man in einem Jahr doch eh dann Fehlbelegungen in der Hütte hat, weil einer dann doch mehr verdient oder doch kein Kind mehr nachkommt.
Sobald man die Hütte hat greift eh der Mietschutz und man bekommt die Mieter nicht mehr aus der Hütte raus, auch wenn es nachweislich eine Fehlbelegung ist.
Naja aber das geht jetzt zu weit.

Ist mir zu weit

da kann ich nur lachen...dann muss ich auch 500€ mehr im Monat an Geld einplanen, weil dann ein 2tes Auto, Monatsfahrkarten und mehr Benzin fällig wird!
Selbst wenn ich die Grüne Wiese am Stadtrand für 100.000€ weniger bekomme, zahl ich das eh wieder drauf, weil ich die oben besagten Dinge benötige.

Ja dann ist doch alles geklärt

22.01.2018, 20:11

Zitat von Polli1209

Wenn ich heutzutage unser Haus zu dem viel höheren Preis finanzieren müsste, würde ich auf jeden Fall bei den heutigen günstigen Zinsen definitiv eine viel höhere Tilgung wählen, alles andere wäre ein finanzielles Desaster in 10-15 Jahren, wenn die Verlängerung anstände und wenn dann noch eine recht hohe Restschuld neu finanziert werden müsste.
Denn ich glaube auch, dass es da in Zukunft wirklich bei vielen jetzt-Käufern Probleme geben wird, wenn sie nicht genug tilgen und dann die Restschuld den Wert der Immobilie übersteigt.

Das sind so meine/unsere Erfahrungen 10 Jahre nach unserem Immobilienkauf.

Zitat von noelmaxim

Ein schöner Bericht, Klasse, ich denke ähnlich.

Nein, tust Du leider nicht.... wie oft wird von Dir eine geringe Tilgung bei solchen Grenzfällen empfohlen, die man später ja raufsetzen kann.... nur damit die Finanzierung darstellbar wird ??

Ansonsten Polli Glückwunsch zum Verlauf Eurer Finanzierung !!

22.01.2018, 20:17

Finanzierung, das gibt der Kunde vor und wenn jemand 4,5% tilgen will, dann sage ich doch nicht mach 1%. Dann mache ich mir einen Kopf und erstelle ein Finanzierungskonzept, was dann meistens auch in Anspruch genommen wird.

Sind die Zinsen bei 6% bleibt in der Regel weniger Geld als bei 2% zum tilgen und wenn jemand 30 ist und nur 2% Anfangstilgung haben will, dann hat er nur 2% Anfangstilgung und das ist völlig und ausreichend, so man die entspechende Zinsfestschreibngszeit dazu wählt oder aber eben das zinssichere Konzept mit Bausparen.

Vielleicht noch etwas, bei 6% Zinsen und 2% Tilgung, eben einer Annuität von 8% ist man mit der Rückführung des Darlahens wesentlich schneller fertig als bei 2% Zinsen und 2% Tilgung und einer Annuität von 4%.

22.01.2018, 20:23

Anders gesagt, der Tilgungssatz entscheidet nicht über das beste und sicherste Finanzierungskonzept und ganz sicher auch nicht darüber, ob jemand scheitert oder nicht scheitert. Zu dem ist die kalkulatorische Laufzeit ein wichtiger Aspekt der besprochen und bedacht werden muss, aber sicher nicht bestimmt diese einzig darüber, ob eine Investition Sinn macht oder nicht.

So viel wie man kann, ganz sicher, umso besser, aber anfänglich nur 1,5% muss nicht heißen gar nicht und sagt über die Qualität der Finanzierung erst mal gar nichts aus.

Der Einstiegstilgungssatz ist bei den meisten Banken 2%, DSL Bank hat 1,5%, die DiBa hat 1%. Die WoKri regelt ein wenig, dass bei geringer Tilgung andere Parameter passen müssen, damit ein Darlehen zugesagt werden kann.

24.01.2018, 07:13

hallo,

gibt's Neuigkeiten von der schuldnerbank ?

Würde mich mal interessieren

05.02.2018, 12:34

Die Schuldnerbank streckt die Sicherheitsleistung nicht vor und will das Objekt in der Zwangsversteigerung veräußern!
Noch sind wir uns nicht 100% sicher, ob wir an der versteigerung teilnehmen, dass wird sich nach nochmaliger Beratung in der Woche dann entscheiden.

05.02.2018, 13:25

Zitat von Elex85

Die Schuldnerbank streckt die Sicherheitsleistung nicht vor und will das Objekt in der Zwangsversteigerung veräußern!
Noch sind wir uns nicht 100% sicher, ob wir an der versteigerung teilnehmen, dass wird sich nach nochmaliger Beratung in der Woche dann entscheiden.

interessantes Projekt ! Wenn Sie mitbieten wollen wer finanziert den die Sicherheitsleistung ?

Finanzierung bei Zwangsversteigerung ohne EK

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