eine Eigentumswohnung wird zwangsversteigert und hat einen Verkehrswert von 300.000€. Es ist die 2te Runde bei der Versteigerung und es können nun auch unter 70% gesteigert werden, mind. 150.000. Termin wäre schon in 4 Wochen!
Jetzt meine Fragen:
10% als Sicherheitsleistung muss ich selber erbringen oder kann ich die auch von der Bank bekommen (wäre die Gläubigerbank), wenn die mir eine Finanzierungszusage geben?
Kann ich mir die Finanzierungszusage auch noch bei einem freien Baufinanzierungsberater einholen, aufgrund der Dringlichkeit des Termins?
Wäre es schlimm, wenn man sich ein Limit setzt, was die Bank vorher als Finanzierungszusage erteilt (z.B. 200.000€), aber man doch für z.B. 206.000€ ersteigert?
Kann man den KFW124 einsetzen, obwohl die Wohnung bei Kauf noch vermietet ist, man aber spätestens in einem Jahr selber einzieht (Eigenbedarf)?
Es kommen ja dann nochmal 4,5% Nebenkosten drauf (Grunderwerbssteuer 3,5%, Bieterzuschlagsgebühr 0,5% und Grundbuch 0,5%)...richtig?
Kannst du mir bitte mal die Quelle für so viel Unsinn benennen?
Die Aussage ist grundsätzlich nicht falsch. Natürlich kauft man die Katze im Sack.
Das Gutachten ist in aller Regel schon ein paar Monate alt, in der Zwischenzeit kann viel im Haus passieren.
Darüber hinaus ist - sofern nicht gleichzeitig eine Zwangsverwaltung besteht - auch nicht gewährleistet, dass Reparaturen oder Instandhaltungen, welche eventuell dringend erforderlich werden (z.B. Wasserschaden), auch erledigt werden.
Auch kommt es in Einzelfällen durchaus mal vor, dass der Schuldner dem Erwerber noch das eine oder andere "Geschenk" hinterlässt. Das ist allerdings selten und nicht die Regel.
Die Zwangsversteigerung ist sicher nicht nur für Leute mit großem Geldbeutel, sie setzt allerdings voraus, dass der Erwerber eine Sicherheit in Form von Eigenkapital für unvorhersehbares in der Hinterhand hält.
Ich würde eine Finanzierung nahe an oder jenseits der 100% nicht im Falle einer Zwangsversteigerung angehen.
Ja natürlich kann das so sein, aber das ist doch nicht generell so. War die Antwort von Honey die einzig richtige, vor allem sachlich und informativ?
Ich kann das doch erfragen:
- Hast du die Immobilie besichtigen können (so etwas gibt es auch)
- In welchem Zustand ist die Immobilie deiner Meinung nach?
- Bist dur dir über die Risiken im Klaren?
- Warum ist die im ersten Termin nicht weggegangen
- usw.usw.
Die von Honey geschilderten Zustände sind nicht unüblich, aber nicht gesetzt und schon gar nicht sind 99.9% so unkooperativ und uneinsichtig. Ich mag das einfach nicht, es ist der Sache nicht dienlich und wirkt von oben herab und ohne Verständnis für die Überlegungen des TE. Auch hat der TE was ganz anderes angefragt, als dass Honey seine Antwort völlig an den Interessen des TE vorbei geht.
Zu dem, warum unterstellen einige den TE immer Dummheit, Wahnsinn oder Unfähigkeit, ein Vorhaben überschauen zu können? Wie fängt Hilfe an, meint man sie ehrlich und stellt diese unter dem Aspekt der Sachlichkeit zur Verfügung? Ich meine eher mit Fragen und Hinterfragen als mit Unterstellungen, mehr mit Interesse an dem Kunden und seinem Vorhaben als mit Unterstellungen und sicher nicht damit, pauschal mal einen von oben herab rauszuhauen.
Hier ist doch fast gar keine Möglichkeit vorhanden das Vorhaben zu realisieren, will der TE beruhigt mitbieten. Ist es da nicht fair sich sachlich mit den Finanzierungsmöglichkeiten auseinander zu setzen, als pauschal Zwangsversteigerungsobjekte und deren Nocheigentümer über einen schlechten Kamm zu scheren, um dann dem TE mitzuteilen, dass eine Finanzierung sehr, sehr schwierig sein wird und die wenigsten Banken - und schon gar nicht bei diesen Vorgaben - eine Blankozusage ausstellen? Welche Bank will sich denn an diesem Vorhaben beteiligen?
Kannst du mir bitte mal die Quelle für so viel Unsinn benennen?
Jahrzehntelang habe ich mich auf Zwangsversteigerungen rumgetrieben und auch geboten. Richtige Schnäppchen -auch im nachhinein betrachtet- waren nie dabei.
Wenn mehrere Bieter da sind, verleitet die Versteigerungsatmosphäre zu recht hohen Geboten.
Sollte nur ein Bieter da sein, wird der Preis (vor der Tür oder vor dem Termin) abgesprochen oder, wenn der einzelne Bieter nicht mitzieht, das Verfahren eingestellt. Der Gläubiger ist Herr des Verfahrens, das sollte bekannt sein. Das Objekt muß nicht zu den Wertgrenzen verkauft werden.
Gepfegt sind die Objekte, bedingt durch jahrelangen Geldmangel der Eigentümer, nie. Die Beschlagnahme geschieht meist mehr als ein Jahr vor der Versteigerung. Davor kam eine monatelange Phase mit Mahnungen seitens der Bank.
Meine Erfahrung ist, daß der Eigentümer selten noch drin wohnt.
Schon mit dem Gläubiger gesprochen, welchen Preis der sich vorstellt?
Auch explizit in der Hinsicht , dass es einen bestehenden Mietvertrag gibt, dessen Inhalt Du als Erwerber gar nicht kennst.
Ggf. besteht der Vetrag erst seit einem Jahr und in dem Vertrag ist ein Kündigungsausschluß über 4 Jahre Vereinbart.
Dann kannst Du nicht mal auf Eigenbedarf kündigen.
Ziehen die Mieter dann nach dieser Zeit und erfolgter Kündigung im Eigenbedarf immer noch nicht aus,
muss eine Räumungsklage angestrebt werden.
Streitwert hierbei 12 * Monatsmieten
Dann kostet so eine Räumungsklage mal ganz schnell etliche tausend Euro.
Brainy, ich denke, dass das auch regionsabhängig, aber auch objektabhängig ist. EFH wird möglicherweise auch noch mal was anderes sein wie eine ETW.
Ich persönlich habe schon eine schöne Immobilie über diesen Weg erworben, auch schon einige mit der Finanzierung begleitet.
Es liegt auf der Hand, dass die Immobilien nicht im besten Zustand sind, auch gibt es mal den ein oder anderen der Erbsen in die Abflussrohe stopft usw. aber eben nicht generell und schon gar nicht 99,9%
Es wäre zu empfehlen, wie du zurecht als Idee (ist ja nicht unüblich) angemerkt hast, mal in Erfahrung zu bringen ob man sich vor dem Termin mit der Bank einigen kann.
So ist es und ein berechtiges Interesse - welches für eine Kündigung §57a ZVG für Wohnraummietverhältnisse erforderlich ist - kann ja mit Eigenbedarf nachgewiesen werden.
Honey, was meinst du da mit deinen 4 Jahrestrick? Glaubst du so einfach wäre das?
Mietverträge können m.E. nach §57a ZVG gekündigt werden, oder hat sich da was geändert?
Theoretisch schon, das Problem ist aber, wenn der Mieter nicht auszieht. Bis Du dann einen Räumungstitel hast und die Kosten erst mal vorstrecken musst....... ???
Honey meint keinen Trick sondern wenn der Vermieter im Mietvertrag die ordentliche Kündigung ausgeschlossen hat für 4 Jahre. Das betrifft aber meines Wissens nach nicht das Sonderkündigungsrecht und das wäre ja hier eine Sonderkündigung....
Räumungsklage ist sicherlich immer zu berücksichtigen, grundsätzlich kann man das vor dem Termin mit dem Mieter aber auch abklären bzw. in Erfahrung bringen, was auf einem zukommt.
Ist ja nicht so, dass jeder Mieter geil auf eine Räumungsklage ist und hier auch noch wieder 99,9% nicht einsichtig oder verständnisvoll sind.
Sicherlich aber gehört das alles bedacht und geklärt, so es möglich ist und ggf. lassen sich auch Vereinbarungen mit dem Mieter treffen.
Gesetze sind ja nicht geschaffen worden und haben Bestand, damit diese von jedem gebrochen und nicht eingehalten werden.
Ich bin mir recht sicher, dass Du den Kündigungsauschluß nicht aushebeln kannst.
Möchte es aber auch nicht in Stein meißeln.
Generell würde ich das Ganze mit nix auf der Tasche nicht machen, dass Risiko ist nicht kalkulierbar.
Es taucht ja öfter die Frage auf, warum kein EK vorhanden ist, dann kommen oft so Sachen die halt vorkamen weil es ( ungeplante Ausgaben ) ja… mag alles sein, aber die werden im Leben immer wieder kommen.
Demnach halte ich Garnichts davon und erst recht keine Spielereien wie Zwangsversteigerungen.
Der Te hat ja nicht mal die 10 % um überhaupt die Hand heben zu können, demnach ist der Rest in meinen Augen indiskutabel.
Honey, bei Wohnraummietverträgen kann der Erwerber die Wohnung nicht allein unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG kündigen. Zwar erlaubt § 57 a ZVG grundsätzlich auch während eines befristeten Mietverhältnisses den Ausspruch der Kündigung, bei Wohnraum aber eben unterliegt auch im Falle der Zwangsversteigerung die Kündigung des Erwerbers dem gesetzlichen Kündigungsschutz z.B. §§ 573 ff. BGB. Eigenbedarf aber ist immer der Grund, warum die Kündigung auch wirksam wird und den Mieter dann auch zum Verständnis und zur Einsicht bringen lässt.
Zwangsversteigerungen sind ausschließlich etwas für Leute mit ausgezeichneter Bonität und jede Menge finanziellem Spielraum.
Du kaufst unter Umständen die Katze im Sack.
Wie es hinter der Tür aussieht, ist oftmals nicht bekannt.
Leute dessen Immobilie versteigert wird, werden zu 99,9 % Komisch.
Da soll es sogar Menschen geben, die diese verwüsten, Leitungen durchschneiden und so weiter.
Teilweise sind die Objekte seit Monaten oder gar Jahren nicht mehr beheizt, Schimmel und sonst was kann hier auftreten. Muss aber nicht.
Es ist generell ausschließlich für Menschen vorbehalten, bei denen sich die Finanzierung aus der Hosentasche abspielt.
Ich habe mal einen Kollegen gefragt, der seit 20 Jahren Immobiliarvollstreckung macht. Dem ist nicht ein Fall bekannt, in dem die Vorbewohner die Bude verwüstet haben . Die Katze im Sack kauft man in der Tat mitunter, wenn der Gutachter keinen Einblick in das Innere bekommen hat . Das ist aber hier ja nicht der Fall ...
Wie gesagt, meines Wissens nach bezieht sich der Kündigungsausschluss ja nur auf die ordentliche Kündigung, bei einer Zwnagsversteigerung wäre es aber, sofern man die Firsten einhält, eine außerordentliche Kündigung.
Die Frist ist ja dann auch nur 1 Monat, auch wenn lt. Gesetz 3 Monate oder mehr wäre.
Wie gesagt, meines Wissens nach bezieht sich der Kündigungsausschluss ja nur auf die ordentliche Kündigung, bei einer Zwnagsversteigerung wäre es aber, sofern man die Firsten einhält, eine außerordentliche Kündigung.
Die Frist ist ja dann auch nur 1 Monat, auch wenn lt. Gesetz 3 Monate oder mehr wäre.
Danke für den Hinweis.
Dann bleibt halt noch das Risiko der Räumungsklage und der sonstigen Überraschungen in der Wundertüte.
Wie gesagt, mit nix auf der Tasche würde ich es definitiv nicht machen.
Sicherlich wird es auch schwierig sein für solch ein Vorhaben einen soliden Finanzierungspartner zu finden.
Also der Mietvertrag liegt mir vor und er wurde unbefristet geschlossen, es gelten die normalen Kündigungsfristen.
Es befinden sich laut Gutachter keinerlei Mängel an dem Objekt. Auch liegen mir die letzten Protokolle vor und Hausgeldabrechnungen.
Die Wohnung ist mit 1200€ Kaltmiete vermietet. 2 Stellplätze gehören noch dazu.
Die Gläubigerbank ist meine Hausbank, von daher dachte ich, dass es mit der Sicherheitsleistung auch ohne EK klappt.
Es ist doch vollkommen egal, welche Gläubigerbank das ist.
Das eine hat mit dem anderen doch nichts zu tun.
Fakt ist aber , dass Du nicht mal die 10% hast um überhaupt ein Gebot abgeben zu dürfen. Warum gehst Du denn nicht zu deiner Hausbank und trägst deine Idee einfach vor und wartest auf dessen Antwort ?
Es ist doch vollkommen egal, welche Gläubigerbank das ist.
Das eine hat mit dem anderen doch nichts zu tun.
Ich denke schon, dass das grundsätzlich Vorteile haben kann, in wie weit das allerdings für den TE zutrifft kann er nur - wie von dir zurecht angemerkt - bei seiner Bank zu erfragen.
Finanzierung bei Zwangsversteigerung ohne EK
Zitieren
Erste
Zitat von noelmaxim
und hier auch noch wieder 99,9% nicht einsichtig oder verständnisvoll sind.