Kauf einer ETW für 470000 Euro + Grundsteuer + Notar (keine Maklergebuehren)
Eigenkapital 200000 Euro (+ 20000 Euro Reserve)
Der Zustand der ETW (150qm) ist modernisierungsbedürftig;
abgehängte Decken entfernen; neue Heizungsanlage (Gasetagenheizung); neue Elektrik; 2 neue kleine Bäder; 1 Durchbruch nicht-tragend. Teilweise Boeden erneuern.
Grob geschätzt 80000 Euro
Die Wohnung ist vermietet und kann daher erst in 9 bis 24 Monaten nach Eintragung ins Grundbuch (je nachdem ob Räumungsklage nötig wird etc.) verwendet / modernisiert werden.
Eine Besichtigung liegt vor; aber eine detaillierte Untersuchung was unter den abgehaengten Decken ist; unter den Dielen; welche Teile der Heizungsanlage noch verwendet werden können, ob der Schornstein fuer Brennwerttherme ok ist etc. ist in dieser Situation und dem Marktdruck nicht möglich. Daher ist die Schätzung der genauen Modernisierungskosten recht unsicher (60-100000)
Zudem ist der Zeitpunkt an dem die Modernisierung stattfindet (also nachdem die Mieter draussen sind) unsicher und daher fallen vermutlich Bereitstellungszinsen an.
Die Frage ist nun ob
A) der unsichere mittlere Sanierungsbetrag von 80000 in die Finanzierung aufgenommen wird;
B) 80000 Eigenkapital (+ die 20000 Reserve) zurueck gehalten wird und damit die Sanierung finanziert
C) Die Modernisierung nachdem wir in die Wohnung können (also in 1-2.5 Jahren) genau geplant und mit einem neuen Kredit finanziert wird
Vorangebote von Ing-DIBA liegen vor.
Loesung A: ca. 1.45%, 15 Jahre Zinsbindung
Loesung B: ca. 1.65%, 15 Jahre Zinsbindung
Loesung C: unklar? 3%
Probleme bei A: Was ist nun wenn die Heizung 15000 statt 10000 kostet aber dafuer die Elektrik 10000 statt 15000...? Wie genau muss die Verteilung eingehalten werden?
grundsätzlich erscheint es sinnvoll die 80.000 Euro bzw. die Mod und Ren in dem jetzigen Konzept mit zu berücksichtigen. Wie du ja an den Konditionen sehen kannst verschiebt sich der Beleihungsauslauf, entsprechend werden die Konditionen um 0,2% (bei der Ing.DiBa) teurer. Diese 0,2% zahlst du 15 Jahre lang mehr, das muss nicht sein und vermieden werden.
Schlecht ist es natürlich, wenn die Mod und Ren Kosten nicht genau deklariert werden können.
Ich persönlich würde ein Konzept wählen, wo ich die 80.000 Euro als Ersatzsicherheit mit einbringen würde, entsprechend würde ich die 80.000 Euro an die Bank - mit der Maßgabe der Freigabe für die späteren Mod und Ren - vorübergehend abtreten.
Die Verteilung muss nicht exakt eingehalten werden, entscheidend ist es, dass deine Maßnahmen im Sinne der Herauslagekriterien der jeweiligen Bank 100% wertsteigernd bleiben, so sie zu 100% wertsteigernd bei Beantragung (das soll und muss aber auch dein Ziel sein) berücksichtigt worden sind, was nicht das Problem sein sollte.
Wollest du die 15 Jahre Zinsfestschreibungszeit oder hast du die nur gewählt da die Ing.DiBa 20 Jahre nicht im Programm hat? Wie hoch stellst du dir den Zins-, und Tilgungsabtrag vor? Welche Restschuld ist derzeit kalkuliert? Kannst du dir auch ein 20 Jahre Volltilgerdarlehen vorstellen?
Wo siehst du inkl. der 80.000 Euro den Finanzierungsbedarf? Ich kann die GeSt. nicht ermitteln, da ich den Investitionsort nicht kenne. Wo wird gekauft?
Das Objekt steht in 10551; Sprengnetter Schaetzung 435000
DIBA da Angestellter in Wissenschaftszeitvertragsgesetz (öffentlicher Dienst, 3800 netto); Entfristung läuft, Vertrag schon 10 Jahre lang aber momentan steht Juli 2018 als Austrittsdatum. Volltilgung 20 Jahre ist zu risikoreich da das zweite Einkommen stark schwankt und wir so lieber eine kleinere Rate (1400 Euro) + Sondertilgung wollen. Mit Sondertilgung ist das Ziel in 15 Jahren unter 140000 Restschuld zu sein um auch bei 5-8% Zinsen noch abzahlen zu koennen.
Wuerde es auch die Mischlösung geben sich 50000 der Sanierung / Modernisierung zu finanzieren und den Rest dann aus dem weniger
eingesetzten Eigenkapital zu finanzieren.
z.B. Fuer Heizung 8000 ansetzen; dann je nach Verlauf 0-7000 Euro aus Eigenkaptial; fuer Elektrik 8000 Ansetzen etc.?
oder wird die Bank durch die zu klein angesetzten Beträge unsicher?
noch eine Frage:
Bei dieser Nutzung; erst 1-2.5 Jahre vermietet dann Eigenbedarf; deklariert man das als Eigennutzung oder vermietet bei der Kreditanfrage?
Ziel muss es sein, den günstigsten Zinssatz zu erzielen und das erreicht man, in dem man den Beleihungsauslauf so gering wie möglich hält Entsprechend sollten auch alle Mod und Ren berücksichtigt werden, ebenso so viel wie nötig EK. Muss man mal berechnen.
Grundsätzlich kann also EK einbehalten werden, muss man wie gesagt mal berechnen.
Bei KFW sehe ich nur die Einzelmaßnahmen Heizung und Fenster als realistisch an; Bei Heizung wissen wir noch nicht ob wir Brennwerttherme einbauen können wegen der Kamine; dies scheint aber eine Voraussetzung für KFW. Die Fenster sind teilweise Gemeinschaftseigentum; daher auch noch unklar.
Gesamtkosten sind immer 470000 Euro + 8% Nebenkosten (Grundsteuer + Notar, keine Maklergebuehren) = 508000
+ Renovierung/Modernisierung von 60-100000 Euro
Einsetzbares Eigenkapital sind 200000 (+ 20000 Reserve).
Wenn die Renovierung / Modernisierung komplett aus dem EK kommen soll dann steht fuer die Finanzierung ohne Mod/Renovierung 120000 EK zur Verfügung, es muss also 388000 finanziert werden
Wenn die Renovierung/Modernisierung mitfinanziert wird dann steht fuer die Finanzierung 200000 EK zur Verfügung aber auch der Bedarf sind 80000 höher es muss also wieder 388000 finanziert werden.
Weitere Fragen die momentan auftauchen:
Ist die Entfernung abgehängter Decken oder die Verlegung einer Wand um das Bad etwas zu vergrössern eine wertsteigende Modernisierung oder eine
nicht wertsteigernde Renovierung?
Reichen der Bank wirklich grobe Zahlen z.B. "Bäder und WCs (Fliesen und Sanitärobjekte): 140000 Euro" ohne Erklärung, Vorkostenanschlag, Pläne...
und kann der Darlehensnehmer selber hier Zahlen eintragen oder muss dies durch einen Fachmann geschehen?
Wenn der Makler/Verkaeufer nur einen bemassten Aufriss vom Haus hat; die DIBA Bank aber eine Wohnflächenberechnung will; was macht man dann? Es gibt schräge Zimmer die nicht aus dem den Zeichnungsmassen direkt zu ermitteln sind...
Wohnflächenberechnungen erstellen erfahrene Finanzierungsmakler anhand der bemaßten Grundrisszeichnung, die sogar auch noch von Hand gezeichnet sein darf.
Renovierungsmaßnahmen werden im Groben benannt und in ein eigens von der Bank vorhandenem Formular aufgelistet. Bei einem erfahrenen Finanzierungsmakler wird diese Aufstellung von derem Hausarchitekten abgezeichet und bestätigt. Pläne, Kostenvoranschläge oder ähnliches muss nicht erbracht werden.
Abgehängte Decken und Badvergrößerung werden bei der Auswahl der richtigen Bank wertsteigernd berücksichtigt.
50.000 Euro KfW 124 über die IBB können durchaus Sinn ergeben, denn diese 50.000 Euro zählen wie fremdfinanziertes Eigenkapital, verringern somit den Beleihungsauslauf.
Finanzierung ETW + unsichere Modernisierung
Zitieren