ETW Kauf und Vermieten

Wenn ich ihm mit meiner Darstellung helfen kann, dass er solch ein unsinniges Invest nicht macht, dann bin ich schon zufrieden.
Mag sein dass es für Dich dann schlecht ist, da es kein Geschäft wird... Aber ich beurteile fair.

Zitat von finanzierung

Diese Frage würde ich jetzt ähnlich wie Honey beurteilen. Wenn Deine Tochter dort langfristig wohnen würde, dann fände ich es noch irgendwo interessant.
Wenn Du aber an Fremde vermieten musst, dann halte ich das auch eher für ein Verlustgeschäft.

Also:
Wenn die Tochter einzieht, Du nur das Minimum an EK einsetzt und sich das steuerlich rechnet -> gute Idee
Wenn Du fremdvermieten musst -> hohes Verlustrisiko (negative Rendite, kein Komplettverlust)

Hier schließe ich mich voll und ganz an!!!

Also ich meinte mit der Meinung anschließen, dass eine (1 Stück) ETW an sich keine gute Kapitalanlage ist.
Mehrere, bzw ein MFH mit eben der Risikostreuung schon eher.

Ausnahme : Die Tochter wohnt mit hoher Wahrscheinlichkeit langfristig dort ein -> dann sehe ich gute Chancen, einen positiven Ertrag zu erzielen.

Andersweitig ist das Geld zu Mickerzinsen auf dem Bankkonto (ohne das der TE irgendeinen Finger krumm macht)besser aufgehoben als mit der Arbeit die an der ETW hängt.... Nebenkostenabrechnungen/Eigentümerversammlungen/Steuerberater usw...
(Das ist meine persönliche Meinung dazu !!)

Ich wiederhole mich noch einmal....
Das aller wichtigste ist der Blick und die REALE Eiwertung des Rentenbescheides.

Der Te Schwieb folgendes :
Sorry , ich bin arm geboren worden und habe mir alles über Arbeit zum teil hart erarbeitet , über schichten und extra schichten in Deutschland und im Ausland. Ich habe für meinen blick es weit geschaft nichts geschenkt bekommen.

Da macht es bei mir sofort "klingeling" die ganzen Schichtzulagen unterliegen nicht der Sozialversicherung und auch mit sicherer Warscheinlichkeit die Auslands Tärigkeit nicht.

Und zu diesem 350 Euro Experiment abzgl. Sonderumlagen, Instandhaltungskosten, unnütze Verwaltergebühren usw.... Am besten hat das Haus auch noch einen Fahrstuhl und einen eigenen Spielplatz.... Das ist perlen vor die Böschung geworfen.....

Ich finde es schade, dass man hier keine nett gemeinten Hinweise geben darf.

Man muss überlegen, wie die Wohnung gelegen ist, Schnitt, Baujahr etc. und welche Chancen/Risiken sich dadurch ergeben.

Natürlich ist die Finanzierung kein Problem, aber wäre schade ums gesparte Geld. Die Kaltmiete ist im Vergleich zum Invest ist gering. Kann man die nach dem Renovieren ggf. erhöhen? Was gibt der Markt her? Was, wenn die Tochter dort nicht hinzieht?

Immobilien sind eine gute Diversifikation des Vermögens, aber man muss nicht auf Biegen und brechen hart erspartes Geld für eine ggf. überteuerte Wohnung ausgeben. Man wird nicht jünger und selten gesünder, sodass Fremdvermietung ein unnötiger Stressfaktor sein kann. Würde ich mir nicht antun, wenn finanziell nicht mal was bei rumkommt. Bei moneyou bekommt man aktuell 0,45% Zinsen. Wenn man seine 50k dort liegen lässt, sind das stressfreie 225 Euro im Jahr. Dann noch ein wenig an der Börse investieren.. Aber da tickt jeder anders.

Mein Handwerker-Papa hat mehr Spaß an alten Immobilien als ich.

Es hat keiner etwas gegen Immobilien insgesamt gesagt ( Explizit ich nicht )
Aber Anlaeobjekte als ETW sind an sich schon schwierig, da die "Rendite" durch die nicht umlagefähigen Kosten aufgefuttert wird.
Die Anteilige Instandhaltungsrücklage, kannst Du weder mitnehmen noch verkaufen und die Verwalterkosten sind verbranntes Geld.

Und so wie der TE es in Zahlen geschildert hat, ist es einfach Unsinn..... Ergibt garnichts..... Dazu kann man sich dann jeds Jahr mit den Miteigentümern auf der Versammlung prügeln.

Rechnen wir doch mal mit ein paar Annahmen:

1. Vollfinanzierung 120.000
2. Zins 2% und Tilgung 2%
3. KM 350€
4. Rücklage 70€
5. Abschreibung von 70% des Kaufpreises zu 2%pa
6. wir rechnen ab Jahr 2 und haben kNK schon abgeschrieben.(Tilgung und Zins im Modell immer gleich hoch)
7. keine weiteren Investitionen
8. Steuersatz 25%
9. 30€ nicht umlegbare Kosten
Steuern:
-> ca 100€ Abschreibung, ca 200€ Zinsen, 30€ nuK 350€ KM -> Gewinn vor Steuern 20€

Liquidität:
-400€ Zins und Tilgung,
-70€ Rücklage
- 30€ nicht umlegbare Kosten
- 5€ Steuern
-> 505€ Auszahlung
-> 350€ Einzahlung

Fall 2: 60.000€ Kredit:

Vor Steuern nun 120€ Gewinn und 30€ Steuern pro Monat.
Liquidität:
430€ Auszahlung
350€ Einzahlung
-0,5% entgangener Zins auf Tagesgekd iHV 60.000€ -> 25€/Monat

Ich hoffe, ich hab mich nicht verrechnet, sitze gerade in der Bahn.

Das ist ein sehr einfacher, nicht umfassender Ansatz und Vermögenszuwachs durch Tilgung ist hier nicht betrachtet. Es geht schlicht um die Zahlungsströme.


Exceltabelle basteln, Daten eintragen und ein wenig mit den Zahlen spielen. Zinssätze bei Banken Anfragen.

Ich persönlich würde Faktor 21 bei diesem Mietpreis nicht kaufen.
Rechnen kann man das sicherlich, toll wird die Rendite nicht sein.
Dazu kommt das Problem mit dem Klumpenrisiko bei einer Immobilie, dem Verwaltungsaufwand und dem potentiellen Ärger mit Mietern.

Was denn für eine Rendite ???? Es gibt keine Rendite!!!!
Wenn er dann noch seine eigene Zeit mit einberechnet die er zum erstellen der NK Abrechnung braucht und zusätzlich Mieter suchen, irgendwelche Beschwerden, dass es zu kalt ist, das Klo ist verstopft und und und.....

Es macht hier mehr Sinn, das Geld anderweitig zu investieren und einmal im Monat die Morgenpost zu verteilen.
Das steht doch in keinerlei Realation.
Und wenn er nen schlechten Rentenbescheid hat..... Sagen wir mal (1200 Euro in 18 Jahren) Dann wäre es sinnvoller er hat die 100 K flüssig und kann sich die als zuschuss gönnen.... Dann hat er über 20 Jahre monatlich 416,67 steuerfreien Zufluss.
Zinsen aussen vor.
Das gibt doch sonst keinen Sinn.

Viele Satzzeichen machen eine Aussage nicht richtig.
Auch eine schlechte Rendite ist eine Rendite.

Bei mir erstellt der Verwalter die Abrechnung. Kostet mit dem anderen Kram 15€ pro Wohneinheit.
Rumärgern muss ich mich einmal im Jahr für 2 Stunden bei der WEG Versammlung.

ok.....Und der Verwalter kümmert sich auch um Zahlungsausfälle, Quietschende Türen, undichte Fenster, und bei Mieterwechsel streicht er die Wohnung wenn Sie vom vormieter zugequalmt wurde ?
Macht der auch die Besichtigungstermine ?

Besichtigungstermine mache ich selber, alles andere sind selbstverständlich Dinge, die man berücksichtigen muss und auch kann.

Du kannst hier noch hunderttausend andere Dinge anführen die alle durchaus Sinn ergeben. Manche sind dabei sicherlich deutlich wahrscheinlicher als andere...

Hilft es dem TE dann wirklich, wenn er diese Risiken nicht bewerten kann?

Ich halte es für sinnvoller, zunächst anhand von harten Zahlen zu vergleichen. Wenn da dann aus Sicht des TE etwas positives herauskommt kann man weitere Punkte anbringen und versuchen, diese monetär messbar zu machen. (Sofern möglich)
Wenn man dann immer noch investieren möchte hat man vermutlich die meisten Eventualitäten erschlagen.

Das mag sein Batman, ich unterschätze diese erwähnten Dinge nicht, da ich aus der Täglichen Praxis her genau beurteilen kann, was das an Zeit kostet.
Und wenn man eine Rendite ermitteln möchte, dann muss auch die eigene Zeit mit einberechnet werden und selbst wenn man die im genannten Fall unterschlägt, dann ergibt sich immer noch keine Rendite.....
Es lässt sich nicht rechnen, ganz einfach Mathematisch nicht.
Und meiner Meinung nach kann man unter 5,5 Euro kalt überhaupt nicht gescheit vermieten. Für 4,80 Euro / m² im oben geschilderten Fall, lässt sich keine fernünftiger Wohnraum realisieren.... Das ist unmöglich.

Dann stell dich mal bitte deine Rechnung ein.

Siehe # 9 .....

- gelöscht -

Sorry, ich finde da keine Berechnung.

Schau dir doch deine Eisenbahn Berechnun in # 29 an .... Was soll ich dazu jetzt noch schreiben und Detaliert berechnen.
Du kannst es mir glauben, wenn ich Dir sage das man für 4,80 Euro alt NICHT gescheit vermieten kann. Absolut unmöglich.

Sorry, aber behaupten ist nicht beweisen.