vielleicht kennt sich jemand aus.
Immobilie als Kapitalanlage bzw. teilweise. Wir wohnen selbst auch drin und haben noch 3 vermietete Einheiten.
Der Kapitalanlageteil wurde damals auf 100% Darlehen gebaut.
Der selbst genutzte Teil lag ursprünglich bei 70%
Aufgrund einer Veränderung liegt die Gesamt Belastung jetzt etwa bei 85% - 87%.
Damit kann ich nach meiner Kenntnis kein Nachrangdarlehen mehr aufnehmen weil das nur bis 80% geht.
Im Netz liest man aber von einer Reformation dieser Regel und möglichen 100%.
Man darf ja auch nicht die Wertsteigerung einer Modernisierung vergessen.
Kann hier jemand Licht ins Dunkel bringen?
Ich kann natürlich noch EK einsetzen und die Möglichkeit des Blanko ist mir bekannt.
Jedoch würde ich gerne so wenig wie möglich EK einbringen. Die bisherige EK Rendite des Kapitalanlageteils ist im Vergleich zum Markt ein Wolkenkratzer.
Hallo Jojo Bau, Sie meinen wohl den Beleihungswert.
Dieser kann auch bis 100% angesetzt werden.
Bei Ihnen kommt es aber bezüglich Nachrangdarlehen darauf an wieviel Darlehen Sie benötigen, was das Objekt wert ist (Ertragswert) und wieviel Schulden aktuell denn vorhanden sind?
Was machen Sie beruflich?
das ist einfach die Grundlage der Ertragswert Berechnung.
Sprich man nimmt den Reinertrag multipliziert diesen mit dem zugehörigen Vervielfältiger.
Vorher zieht man die Bewirtschaftungskosten ab und den Liegenschaftszins.
Das ergibt den Gebäudeertragswert. Zu diesem Addiert man dann noch den Bodenwert und hat den vorläufigen Ertragswert.
Das ergab ca. 481.000 €.
Wobei ich in dieser Rechnung davon ausgegangen bin, das der selbst genutzte Teil auch vermietet ist.
Und ich bin von der Ist Miete ausgegangen und nicht von der Ortsüblichen Miete, die in unserem Ort wesentlich höher liegt.
Hallo Josef, eine Beleihung bis 100% wird in der Regel nur deine jetzt finanzierende Bank (Grundbuchgläubiger) vornehmen können, da u.a. die Vorlast kapitalisiert wird bei einer anderen Bank als den Erstranggläubiger und du dann weit über 100% liegen würdest .
Für dich kommt ggf. ein Nachrangdarlehen (ohne Grundschuldeintragung) der Alten Leipziger, der BKM, der DSL Bank oder der Ing.DiBa in Frage.
Hallo Josef, eine Beleihung bis 100% wird in der Regel nur deine jetzt finanzierende Bank (Grundbuchgläubiger) vornehmen können, da u.a. die Vorlast kapitalisiert wird bei einer anderen Bank als den Erstranggläubiger und du dann weit über 100% liegen würdest .
Für dich kommt ggf. ein Nachrangdarlehen (ohne Grundschuldeintragung) der Alten Leipziger, der BKM, der DSL Bank oder der Ing.DiBa in Frage.
Dieses Vorgehen kenne ich aber nur von Banken. Nicht von Bausparkassen.
Trifft diese Aussage auch auf Bausparkassen zu und wie sicher ist diese Aussage? Ich kenne das z.B. von der Wüstenrot so, dass ein Darlehen gewährt wird wenn beide Darlehen innerhalb der 80% Grenze gesichert werden können.
Nicht falsch verstehen, das geschriebene klingt oft anders als die Frage oder Aussage die man tätigen möchte.
Wird in der Gegend tatsächlich das 20 fache für ein MFH gezahlt?
Das 20-Fache ist doch noch günstig. Hier kannst Du ohne weiteres das 25 - 30 fache bezahlen.
Ohne mit der Wimper zu zucken. Du musst für eine Kapitalanlage Immobilie zumindest hier bei uns schon mindestens 20% eigenes Geld mitbringen.
Bausparkassen dürfen nach dem Bausparkassengesetz mittlerweile sogar bis 100% gehen, zu beachten und zu berücksichtigen ist aber die fremde Vorlast. Zu dem, was für ein Darlehen beabsichtigen sie denn in Anspruch zu nehmen?
Letzendlich muss das individuell betrachtet werden, eine allgemeingültige Aussage dazu gibt es nicht, alles hängt von dem ermittelten Wert des finanzierenden Instituts und deren Bewertung der Vorlast ab.
Waum nehmen sie das Darlehen nicht bei dem derzeitigen Grundbuchgläubiger auf?
Weil sich der derzeitige Grundbuchgläubiger nur durch das unterschieben von irgendwelchen seltsamen Konstrukten in der Lage sieht die Anfrage zu bearbeiten.
Konkret soll z.B. Kapital aus sicherem Hafen in unsichere Anlagestrategien gesteckt werden.
Oder das Darlehen kann nur mittels Abschluss eines Bausparvertrages zugesagt werden.
Das Institut antwortet auf meine Frage der Zulässigkeit solcher Konstrukte mit den Worten: Kein Institut ist verpflichtet einen Darlehensvertrag abzuschließen oder
die Zinsen sind derzeit so niedrig das wir als Bank nichts davon haben Ihnen das Darlehen zu gewähren.
Das ganze ist mehr als unerfreulich. Aber nicht nachweis- oder beweisbar.
Insofern bleibt mir nur die Wahl eines anderen Instituts.
Ich werde zum Kündigungszeitpunkt das Unternehmen wechseln und mich vermutlich wenn ich alle Optionen sondiert habe für ein Blanko Darlehen entscheiden.
Wann läuft denn die Zinsfeschreibungszeit des derzeitigen Darlehens ab?
Eine gute Möglichkeit der neuen Kreditmittelaufnahme bei ebner anderen Bank bietet eine Kombination aus Forwarddarlehen (bis 5 Jahre im Voraus) und der Neuaufnahme der benötigten Mittel. Hier spielt die Vorlast dann keine Rolle.
Die Festschreibung läuft in etwa 8 Jahren ab.
Die Idee mit dem Forward Darlehen ist eine gute Idee, jedoch wohl erst in 3 Jahren zu realisieren.
Ich schaue mich mal weiter um.
Na hervorragend, dann haben sie doch kein Problem. Forwarddarlehen aud 40 Monate Forward. Hinzu den weiteren Kreditbedarf mit aufnehmen.
Nach 10 Jahren können sie nach BGB §489 (mit halbjährlicher Kündigungsfrist) aus ihrer scheinbar 15 jährigen Zinsfestschreibungszeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung raus. Mit dem Forward lösen sie die Restschuld ab. Hat auch den Vorteil, dass sie auf die 40.000 Euro neuen Mittel keine Summenaufschäge wegen kleine Summe bekommen, bzw. auf die große Summe bei der Auswahl der richtigen Bank die Abschläge bekommen, die die jeweiligen Banken gerade anbieten.
Warum habe ich dann kein Problem?
Wenn ich das Forward Darlehn jetzt abschließe, dann erfolgt die Auszahlung doch erst zum Termin des neuen Vertrages oder nicht?
Ja na klar, aber nur von dem großen Darlehen, von dem kleinen nicht.
Durch das Forwarddarlehen und dem rechtsverbindlichen Vertrag daraus hat die Bank die Sicherheit die erste Rangstelle später zu besetzen, entsprechend wird das Darlehen im Bezug auf das kleine Darlehen in Kombi in Summe wie eine Darlehenssumme behandelt. Natürlich sind das dann 2 Darlehen mit unterschiedlichen Zinssätzen, aber der Basiszins - wählt man gleiche Tilgung und Zinsfestschreibungszeit - ist gleich. Das große Darlehen bekommt halt nur den Forwardaufschlag.
Dieser kann dann berechtigt sein, wenn der Zins in der Zukunft steigt, ebenso wird ja Zins eingespart, da anders der Zinssatz für die 40.000 Euro wohl deutlich höher sein wird oder das Finanzierungskonstrukt (vorfinanzierter Bausparvertrag) teurer sein. In Summe kann sich das rechnen, ist ja auch die Frage wie hoch die Restschuld und der Finanzierungsbedarf bei Ablösung (kann man ausrechnen bzw. aus dem Tilgungsplan ersehen.
Denke schon das solch ein Modell Sinn macht, zumal selbstverständlich das kleine Darlehen sofort nach ranggerechter Sicherstellung ausgezhalt werden kann.
Über welche Summe reden wir denn bei dem großen Darlehen?
Modernisierung über Bausparkasse oder anders?
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Zitat von noelmaxim