Finanzierung von Immobilie + Modernisierung

Zitat von Kimi190

Hallo zusammen,
ihr habt mir hier alle schon sehr geholfen. Ich möchte nun nach einigen Gesprächen nochmal meine "Wünsche" verändern.

1.) Der Verkehrswert des Objektes ist derzeit noch nicht bekannt, dürfte aber wohl mit der Grundstücksfläche und den zugehörigen Ackerland > 60.000 Euro liegen. Würde für so ein Darlehen der Darlehensgeber, sprich die Bank, ein Gutachter erstellen lassen oder eher nicht bei dieser Summe?
Dieser Wert wird unter Berücksichtigung der zu erledigenden Renovierungen und Modernisierungen durch die Bank im Tischgutachtenverfahren ermittelt. Auch kann ein erfahrener Finanzierungsmakler den Wert inkl. Modernisierungen, bzw. unter Berücksichtigung dieser den Wert ermitteln.
2.) Ich würde gerne ein Darlehen oder ähnliches in Höhe von 60-65.000 Euro haben wollen. Eigenkapital möchte ich nicht einbringen. Dieser Betrag teilt sich auf auf Auszahlung des Erben mit 20-25.000 Euro (da es sich um eine Schenkung handelt) und ca. 40.000 Euro in Instandhaltungsarbeiten, die meines Wissens nicht wertsteigernd sind. So möchte ich einen kleinen Hof pflastern lassen, Garagendächer erneuern, eine Hauswand verkleiden (nicht unbedingt energetisch), das Haus streichen lassen sowie den Flur und die Haustreppe renovieren lassen. Ich nehme an, dass dieses nicht wertsteigernd ist.
Warum soll das nicht wertsteigernd sein??
3.) Ich werde zum Zeitpunkt zur Aufnahme des Darlehens verheiratet sein, möchte aber das Entgelt meiner zukünftigen Frau (ca. 1000 Euro netto) nicht einbringen, da ich Alleinbesitzer bin und bleiben möchte. Mein Nettogehalt liegt bei ca. 2.400 Euro. Einen zeitlich begrenzten Vertrag habe ich nicht und bin seit 10 Jahren in dem Großunternehmen tätig. Kredite hatte ich noch nie und neg. SCHUFA-Einträge sind mir auch nicht bekannt (habe mal eine kostenlose Selbstauskunft nach §34 bestellt). Laufende mon. Kosten habe ich ca. 1.000 Euro.
Schufaauskunft mal einzuholen ist ok.
Es gibt Banken, die wollen bei Verheirateten immer die Darlehensnehmerschaft beider Eheleute oder eine Gütertrennung. Auch gibt es Banken die schauen nach der Eigentümerschaft und unterscheiden dann oder eben Banken, denen das völlig egal ist. Dafür hat man aber die Auswahl von ca. 450 Banken um sich die Bank auszusuchen, die nach meiner Melodie spielt.
4.) Ich möchte mon. max. 350 Euro für das Darlehen bezahlen wollen.
Kein Problem! Passt, alles gut!
5.) Die Auszahlung des Erben und der Start der Renovierungsarbeiten soll erst 2019 beginnen. Wann sollte ich spätestens, nur rein als Info, mit der Bank sprechen, damit alles zeitlich klappt. So schnell wie möglich ist schon klar :-)
Kann man so nicht sagen, Fakt ist wenn heute ein Darlehen zur Planungssicherheit zugesagt werden soll, aber die Ausazhlung erst in 1 bis 1,5 Jahren stattfinden soll muss man genügend bereitstellungsfreie Zeit einräumen. So gewährleistet man, dass während der Nichtauszahlungszeit keine Zinsen anfallen. Ich persönlich würde mir - damit ich Planungssicherheit habe - das Darlehen so schnell wie möglich sichern, wenn die Modalitäten bezüglich Schenkung und Auszahlungsumme an Miterben geklärt sind.

Meine wichtigste Frage ist nun, wie sicher ist anhand der Angaben und ggf. aus Erfahrungswerten, dass ich ein Darlehen in dieser Summe bekomme oder ist es ausgeschlossen oder schwierig?

Von den Grunddaten her dürfte alles passen, wie ich aber immer so schön zu sagen pflege, ein Darlehen kann und wird hier nicht zugesagt werden, insbesondere das Objekt muss einegwertet werden, was aber - so die Unterlagen vorliegen - mit Sprengnetter oder dem Bewertungstool von Europace eine Sache von 2-3 Minuten ist!

Hallo Freeliner, wenn Sie KfW Fördermitteldarlehen beanspruchen müssen Sie auch gegenüber der finanzierenden Bank die entsprechenden Nachweise bringen.
Kommt immer darauf auch an was Sie für eine Darlehensart haben.

Möchten Sie anderstherum viel in Eigenleistung machen und die Rechnungen usw. selbst steuern können Sie auch ein Darlehen für Modernisierungen aufnehmen.
Dann wird die Bank normalerweise einfacher Rechnungen usw. Baufortschritt akzeptieren.

Welche Darlehen haben Sie für diese Maßnahme?
PS: Schöne Feiertage

Es ist erst Mal in Erfahrung zu bringen, welche Arbeiten als Modernisierungen und Renovierungen getätigt werden sollen. Dieses muss in der Regel bei allen Banken auch in einer Aufstellung dargestelllt werden. In der Regel bis zu Summen von 20.000 Euro ohne Architektenbestätigung, darüber mit Bestätigung eines Architekten. Auch müssen wir Bestandsobjekte von einem Kauf unterscheiden.

Kauf
1) Finden Eigenleistungen statt, fallen die KfW Programme - ausser KfW 124 - ohnehin weg. Das gilt bei Bestand, ebenso wie bei Kauf.

2) Werden Eigenleistungen getätigt, müssen diese - so die Mittel als Modernisierungs-, oder Renovierungsmittel beantragt werden - ebenso belegt werden, wie die Arbeiten als solches. Materialrechnungen sind einzureichen, ebenso Fotos.

Es muss einleuchten, dass die Materialrechnungen, sowie Handwerksrechnungen (so beides stattfindet) die beantragten Mittel ergeben sollten und die meisten Banken auch wert darauf legen, sich das nachweisen zu lassen. Hier wird bei den meisten Banken ein Abschlag auf das Konto gezahlt, der wenn nachgewiesen den nächsten Abschlag nach sich zieht. Die Bauherren werden in der Regel angehalten kleinere Rechnungen an Handwerksfirmen sowie Materialrechnungen in Baumärkten selber zu bezahlen und größere Rechnungen per Zahlungsanweisung durch die Bank überweisen zu lasssen.

Sicherlich gibt es auch Banken, die die gesamten Summen auf das Konto überweisen und der Bauherr damit in die Spielhalle fahren könnte oder - wie kürzlich hier geschildert - von dem Geld dem Schwager helfen zu können, weil der Führerschein verloren wurde. Hier sei angemekt, dass das in der Regel die Banken sind, die die Mod und Ren nicht zu 100% wertsteigernd ansetzen und somit ihr Risiko minimieren. Hier möchte ich klar empfehlen, dass eine Bank auszuwählen ist die nicht die komplikationsloseste Abwicklung anbietet sondern die Bank, die die Maßnahmen zu 100% ansetzt und eine moderate Auszahlungspolitik fährt. Will ich mir da eine Küche und/oder ein Auto mit reinschummeln und es die Auszahlungsmodalitäten technisch hergeben muss ich damit rechnen nicht die besten Konditionen zu bekommen, eben da die Maßnahmen nicht zu 100% angesetzt werden, der Beleihungsauslauf dadurch höher ist und somit schlechtere Konditionen nach sich zieht.

Bestand
3) Kapitalbeschaffung. Hier kann ich mit dem Geld machen was ich will und es muss auch nichts nachgewiesen werden. KB findet Anwedungung bei Bestandsobjekten, die nicht mehr oder nur gering belastet sind.

Es ist ja auch immer die Frage ob man bei Bestandsobjekten den bisherigen Grundbuchgläubiger (egal ob mit oder ohne valuta) anfragt oder eine neue Bank. Habe ich eine Vorlast (valuta) muss ich darauf achten mit den Mittel der Mod und Ren in der Regel innerhalb von 80% zu liegen, entsprechend muss ich wert auf einen hohen Beleihungswert legen, entsprechend sollten die Mod und Ren auch zu 100% Berücksichtugung finden. Habe ich keine Vorlast erhöhe ich die Chancen besserer Zinsen, sollten die Mod und Ren zu 100% von der Bank anerkannt werden.

Bei Kauf mit Ren und Mod bietet sich immer wieder die DSL Bank an, die die Maßnahmen für die Konditionierung zu 100% ansetzt. Die Auszahlungsmodalitäten steuern und beauftragen wir erfahrenen Finanzierungsmakler. Geringe Einstände, Abschläge für Kauf und weitere Abschläge für Eigennutzer und/oder Summen-, und Volltilgerabschläge machen die DSL Bank konditionell und in der Abwicklung attraktiv und die Bearbeitungszeiten stehen den Vorteilen nichts nach.

Auch die Commerzbank, die Ing.DiBa (bis max. 30% des Kaufpreises) und die Sparkassen handhaben das mit Mod und Ren im Verhältbis zu den Zinsen ordentlich, Sparda und PSD Banken sind individuell zu betrachten.

@Freeliner

Bestand oder Kauf, Vorlast oder keine? Summe?

Wie war denn da der Zahlungsfluss?

Du schreibst ja, dass keine Nachweise notwendig waren.

Hallo Kimi190,

sieht doch soweit alles ganz ordentlich aus, das war ihnen aber alles u.a. in Post #4, #6 und #13 schon mitgteteilt. Der Infoscore kann ein Indiz auf einen guten Schufascore sein, interessieren tut dieser aber nicht.

Wenn sie Ende 2018/Anfang 2019 die Auszahlungen beanspruchen können sie heute zeichnen und das Darlehen 1 Jahr bereitstellungszinsfrei stellen. Somit hätten sie Panungssicherheit. Sie können aber auch noch Ende des Jahres warten, nur dann interessieren ihre bonitären Vorgaben von heute erst mal nicht, denn entscheidend sind dann die, die bei Beantragung vorherrschen.

Ihr Vorhaben wird als Lediger mit 2.400 Euro Nettoeinkommen bei ihrer Wunschrate von 300-350 Euro und einem Kapitalbedarf von um die 60.000 Euro für Erbauszahlung, ENK, Mod und Ren (ggf. sogar für Geld für einen Computer oder einer Weltreise) und einer Gesamtlaufzeit von 20 Jahren (oder mit/durch Sondertilgungen kürzer) darstellbar sein und finden sich keine unbekannten Tücken, zu einem positiven Kreditvotum führen.

Mehr als diese Aussage bestätigen wird hier für sie niemand tun können.

Selbstverständlich können (und ggf. sollten) sie das Darlehen jetzt schon zeichnen, ebenso selbstverständlich bekommen sie aber erst Geld ausgezahlt, wenn sie wie beantragt und beurkundet Eigentümer geworden sind oder der derzeitige Eigentümer einer Belastung des Grundbesitzes zustimmt. .

Würden sie - da jetzt eine Beurkundung staffinden kann/könnte (oder ohne dem mit Zustimmung des jetzigen Eigentümers) - Geld für die Modernisierungen ausgezahlt bekommen, würden sie auf das ausgezahlte Geld (aber auch nur auf das und ohne Tilgung) monatlich nachschüssig auch Zinsen zahlen müssen.