Anschlussfinanzierung von aktuell selbstgenutzter und später vermieteter Wohnung
Hallo,
ich habe im Oktober 2016 eine Wohnung gekauft und ein Grundschulddarlehen von 50.000 € für 5 Jahre aufgenommen.
Im Oktober 2021 beträgt die Restschuld noch rund 28.000 €.
Aktuell wohne ich selbst in der Wohnung, vermiete seit Februar 2017 öfters ein Zimmer über Airbnb.
Wenn ich von den Mieteinnahmen die Ausgaben abziehe, lande ich dieses Jahr an sich noch knapp im negativen Bereich.
Ab 2019 wäre angedacht die komplette Wohnung dauerhaft zu vermieten.
Mir geht es nun um die Anschlussfinanzierung - Zinssicherung.
Müsste ich dafür einen Bausparvertrag über genau 28.000 € abschließen, um die Abschlussgebühren und die späteren Zinskosten steuerlich geltend zu machen? Wenn ja, in welchen Jahr macht man die Abschlussgebühren geltend?
Oder könnte ich zur Anschlussfinanzierung auch einen Bausparvertrag aus 2011 über 50.000 € teilen und einsetzen.
In welchen Jahr könnte ich dann die anteilige Abschlussgebühr ansetzen?
Oder könnte ich auch die kompletten 50.000 € erneut aufnehmen und hätte die 22.000 € zur freien Verfügung?
AW: Anschlussfinanzierung von aktuell selbstgenutzter und später vermieteter Wohnung
Hallo BenniG,
möchtest du demnächst weiteres Eigentum erwerben? Dann würde ich dir empfehlen den Bausparvetrag mit seinem Guthaben nicht einzusetzen, um dieses Kapital als Tilgung aufzuwenden.
Sollte dieses Thema nicht anstehen, ist das sicherlich eine gute Idee, wobei das Bausparguthaben immer als Reserve bereit steht, sollte es keine weiteren Reserven geben.
Bei der Abschlussgebühr muss man unterscheiden zwischen Verrechnung der Abschlussgebühr mit den Sparraten oder der Einzahlung der AG.
Nehmen wir an du würdest jetzt einen BSV abschließen, dann würde ggf. noch eine Sparrate in 2017 fließen, diese eine Sparrate könntest du dann absetzen, den Rest in 2018. Es kann aber auch Sinn machen, dass die Absetzbarkeit der Abschlussgebühr dir in 2017 noch passen würde, dann müsstest du diese Gebühr in 2017 separat einzahlen und könntest die gesamte Gebühr noch in 2017 noch absetzen.
Wenn du die 50.000 Euro komplett aufnehmen würdest, müsstest du die Restsumme zur Valuta als Kapitalbeschaffung deklarieren, das kann weitere Aufschläge nach sich ziehen, ungeachtet dessen, dasss das einige Banken nicht machen. Aufschläge die sich aber amortisieren dürften, da bei 50.000 Euro die Auswahl der Banken größer wird und bei den Banken die Kleinstdarlehen (unter 100.000 Euro, bzw. 50.000 Euro) vergeben keine weiteren Aufschläge durch eine Summe kleiner 50.000 Euro erheben.
Ich denke schon, dass der Gedanke Bausparen hier der richtige ist. Such dir den besten Tarif (höchsre Guthabenzinsen, im Verhältnis dazu niedrigster Darlehenszins) aus, zahl die kleinen mtl. Raten (um die 200 Euro) ein und teile dann Oktober 2021 den Vertrag zu und löse die Restsumme ab.
AW: Anschlussfinanzierung von aktuell selbstgenutzter und später vermieteter Wohnung
Ein Darlehen muß Bezug zum Kauf/Sanierung etc haben. Insofern würde so eine Konstruktion nicht funktionieren:
Zitat von BenniG
Oder könnte ich auch die kompletten 50.000 € erneut aufnehmen und hätte die 22.000 € zur freien Verfügung?
Zitat von BenniG
Müsste ich dafür einen Bausparvertrag über genau 28.000 € abschließen, um die Abschlussgebühren und die späteren Zinskosten steuerlich geltend zu machen? Wenn ja, in welchen Jahr macht man die Abschlussgebühren geltend?
Für die V+V zählt das Zufluss/Abflussprinzip. Ausgaben sind also in dem Jahr des Abflusses anzusetzen. Das wäre für dich vermutlich kontraproduktiv, da du jetzt schon Verluste aus V+V erzielst und die Kosten ja auch nur anteilig für das eine Zimmer ansetzbar wären. Bekommst du einen Bausparer bis dahin überhaupt zuteilungsreif?
AW: Anschlussfinanzierung von aktuell selbstgenutzter und später vermieteter Wohnung
Zitat von noelmaxim
Bei der Abschlussgebühr muss man unterscheiden zwischen Verrechnung der Abschlussgebühr mit den Sparraten oder der Einzahlung der AG.
Nehmen wir an du würdest jetzt einen BSV abschließen, dann würde ggf. noch eine Sparrate in 2017 fließen, diese eine Sparrate könntest du dann absetzen, den Rest in 2018. Es kann aber auch Sinn machen, dass die Absetzbarkeit der Abschlussgebühr dir in 2017 noch passen würde, dann müsstest du diese Gebühr in 2017 separat einzahlen und könntest die gesamte Gebühr noch in 2017 noch absetzen.
Von was will der die Ausgaben denn absetzen? Vermietet er ein Zimmer der Wohnung, dann können die Kosten nur anteilig abgesetzt werden.
Außerdem prüft das Finanzamt bei AirBNB ggf. auf Liebhaberei, wenn die Ausgaben die Einnahmen dauerhaft übersteigen würden.
Zitat von noelmaxim
Wenn du die 50.000 Euro komplett aufnehmen würdest, müsstest du die Restsumme zur Valuta als Kapitalbeschaffung deklarieren, das kann weitere Aufschläge nach sich ziehen, ungeachtet dessen, dasss das einige Banken nicht machen. Aufschläge die sich aber amortisieren dürften, da bei 50.000 Euro die Auswahl der Banken größer wird und bei den Banken die Kleinstdarlehen (unter 100.000 Euro, bzw. 50.000 Euro) vergeben keine weiteren Aufschläge durch eine Summe kleiner 50.000 Euro erheben.
Wo ist bei Aufnahme von 50T€ der Bezug zum Erwerb der Wohnung? Vorsicht vor solchen Ratschlägen.
Zitat von noelmaxim
Ich denke schon, dass der Gedanke Bausparen hier der richtige ist. Such dir den besten Tarif (höchsre Guthabenzinsen, im Verhältnis dazu niedrigster Darlehenszins) aus, zahl die kleinen mtl. Raten (um die 200 Euro) ein und teile dann Oktober 2021 den Vertrag zu und löse die Restsumme ab.
Bei 28T€ Restschuld ist ein Zinsaufschlag bis 2021 doch recht übersichtlich. Ob man sein Kapital deswegen im Bausparer binden muss, den man bei unter 4 Jahren Einzahlungszeit vermutlich auch sehr schnell tilgen muß ist fraglich. Eigentlich steckt doch zum Beginn der Vermietung von Anfang an viel zu viel EK in dem Projekt.
Kapital sammeln und dann bis 2021 entscheiden, ob das Geld nach einem Börsencrash an der Börse investiert, damit das Darlehen abgelöst oder lieber noch ein weiteres Objekt gekauft wird.
AW: Anschlussfinanzierung von aktuell selbstgenutzter und später vermieteter Wohnung
Er schreibt doch, dass er die Wohnung 2019 dauerhaft vermieten will. Ob dann in 2017 schon Abschlussgebühren aufgrund der Airnb Geschichte abzusetzen sind muss im Detail (Steuerberater) beurteilt werden, mir ging es nur um das Grundsätzliche bezüglich der AG.
"Wo ist bei Aufnahme von 50T€ der Bezug zum Erwerb der Wohnung? Vorsicht vor solchen Ratschlägen"
Was meinst du damit? Er kann auf unbelasteten Grundbesitz innerhalb der Beleihungsgrenzen aufnehmen was er will, auch egal wofür. Das nennt man Kapitalbeschaffung. Steuerlich habe ich hier keine Aussage treffen wollen, war in diesem Zusammenhang auch nicht gefragt soweit ich das beurteilen kann. Nehme ich mehr auf, ist das "mehr" so er es nicht für die Wohnung aufwendet natürlich nicht abzusetzen, die abgelöste Valuta - so er dann vemietet - aber sehr wohl. Das kann ein Steuerberater trennen und ausweisen.
AW: Anschlussfinanzierung von aktuell selbstgenutzter und später vermieteter Wohnung
@Noel
Da BenniG mehrfach über die steuerliche Absetzbarkeit der Ausgaben (Abschlussgebühren und Zinsen) schreibt, gehe ich schon davon aus, dass er eine sinnvolle steuerliche Behandlung wünscht.
Unter diesem Aspekt sind deine Aussagen am Ziel vorbei.
Richtig ist daher, wie du selbst auch im Nachgang ergänzt hast: Steuerberater konsultieren.
AW: Anschlussfinanzierung von aktuell selbstgenutzter und später vermieteter Wohnung
Meine Aussagen sollen allgemein gehalten sein, insbesondere auf die AG und die freie Mittelverwendung.
Insbesondere bei letzterem konnte ich keine steuerliche Komponente bzw. Hintergrund erkennen.
So ergibt sich vielleicht dass mitlesende aus dem allgemein gehaltenem auch was mit nehmen.
Steuerlich kann ich mir immer das denken, das reicht aber nicht aus um fundiert eine Aussage treffen zu können, insofern liegen wir beide sicher richtig mit dem Hinweis an einen Steuerberater zu verweisen.
AW: Anschlussfinanzierung von aktuell selbstgenutzter und später vermieteter Wohnung
Wow, vielen Dank für die vielen schnellen Antworten.
Der Bausparvertrag von 2011 ist ein BHW DV3 mit 1% Zins und Sollzisn von 1,9%-3,75% je nach Rückzahlungsbetrag.
Ich habe aber auch noch zwei SI F60 über 21.000€ von 2017 und 50.000€ von 2016 mit der Option auf Verdopplung, die 12.600 sind bei derzeitiger Einzahlung im Juni 2024 und die 30.000 € im März 2027 erreicht.
Diese sollen dann eher dazu genutzt werden, um die Anschlussfinanzierung einer Immobilie, die für meine potentielle Familie ist, abzusichern.
Aber dann werde ich die Abschlussgebühr vom kleinen SI für dieses Jahr mal ansetzen und versuchen die Einzahlung etwas zu erhöhen. Dann wird 2021 noch etwas an Haus oder der Wohnung gemacht und dann passt das.
AW: Anschlussfinanzierung von aktuell selbstgenutzter und später vermieteter Wohnung
Zitat von noelmaxim
Naja ist doch schön wenn meine Informationen bezüglich des F60 der Signal fruchten, gefruchtet haben.
Vorteile über den Direktabschluss gibt es keine, Betreuung hast du keine, trotzdem immer wieder schön unentgeltlich helfen zu können.
Schön dass du eine Lösung gefunden hast.
Ich habe bei deinem Bausparexperten aus dem Forum abgeschlossen (zumindest hast du ihn mal so genannt).
Außerdem habe ich dich bei meiner 0-8-15- Finanzierung auch schon angefragt, aber bei 0,75% für 5 Jahre konnten deine Banken nicht mithalten.
Ja, ich will mir mit Absicht die Möglichkeit einräumen, dass die Finanzierung in 5 Jahren durch ist.
Wenn es zu einer richtigen Finanzierung kommt, werde ich dich aber auf jeden Fall noch mal anfragen, da ich denke, dass du mit deinen Konzepten oft gar nicht so falsch liegst.
Aber in letzter Zeit wird ja leider häufiger darüber diskutiert, ob die Finanzierung machbar ist oder nicht, anstatt die Konzepte darzustellen.
AW: Anschlussfinanzierung von aktuell selbstgenutzter und später vermieteter Wohnung
BenniG, das weiß ich doch, alles gut. Das hast du jetzt missverstanden gehabt C.Andreas (hier auch vertreten) ist der Bausparexperte, der Bausparmakler, ein Experte wie ich. Ich möchte keinen Bauchladen haben, Experte kann man überall nicht sein und wirkt auch unglaubwürdig. Die Zusammenarbeit mit C.Andreas ist hervorragend und sehr vertrauensvoll, obwohl er ein anderer Typ ist als ich
Naja, wir lagen eng beieinander und wir haben beide soweit mir das in Erinnerung geblieben ist beschlossen dass du das vor Ort zeichnest.
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Zitat von BenniG
C.Andreas (hier auch vertreten) ist der Bausparexperte, der Bausparmakler, ein Experte wie ich. Ich möchte keinen Bauchladen haben, Experte kann man überall nicht sein und wirkt auch unglaubwürdig. Die Zusammenarbeit mit C.Andreas ist hervorragend und sehr vertrauensvoll, obwohl er ein anderer Typ ist als ich 