Hypothek auf wenig belastetes Haus zur Umschuldung

Boahhh Honey, ich stöbere hier mal in anderen Bereichen des Threads so rum und lese dann so eine Granate, ist das dein Ernst? Wie kann man denn einen TE so runterputzen, so nieder machen und teilweise denunzieren? Du kennst doch diesen Menschen überhaupt nicht und merkst du nicht dass er Hilfe benötigt und sich lieb an die Forengemeinschaft wendet?

In deinen Posts sind nur Vorwürfe, Unterstellungen, Spekulationen, Vorhaltungen, Besserwisserei und Fehlaussagen. Der TE tut einem ja schon fast leid, was willst du denn damit bezwecken?

Volltilger machen keinen Sinn, Denkmalsschutz bringt Probleme mit sich - frage mich wie man das so pauschal beurteilen kann??? Gibt keine günstigen Käufe mehr, vielleicht noch bei zerstrittenen Erbengemeinschaften (sinngemäß deine Aussage)? Wie kommst du denn auf sowas? Gerade da geht gar nicht günstig, eben weil immer einer sein Veto einlegen kann und in der Regel auch tut.

Dann dieses mit der Bewertung. Da schreibst du, denkst du da kommt ein Bankmitarbeiter mit einem Stückchen Kuchen einfach mal so vorbei? Nein, mit einem Kuchen mal eher weniger, aber selbstverständlich kann da mal einer zum Neubewerten einfach mal so vorbei kommen, ohne dass das auf einem negativen Aspekt fusst. Jede Bank muss bezüglich der Refinanzierungsstärke ihre Immobilien immer mal bewerten, eine Bewertung die keinen Einfluss auf laufende Darlehen nimmt, eine Bewertung die das Refinanzierungsgesetzt immer mal wieder vorschreibt und vorsieht.

Ich finde die Kultur der Vorwürfe, Unterstellungen und Spekulationen nicht schön, das weißt du, schon gar nicht wenn man den Menschen, die Person, die sich ja ggf. sogar in Not befindet nicht kennt. Deine Zeilen lesen sich so, als würdest du dich schon fast darüber freuen, nur was hast du davon???

Finde deine Aussage du beurteilst kaufmännsich, sachlich und realistisch einfach erniedrigend, einfach von oben herab. Du kannst gar nichts beurteilen, weil du den TE gar nicht persönlich kennst. Selbst wenn du Recht haben solltest (was ich ausschließe), wie kann man denn mit einem Hilfesuchenden der dir nichts getan hat so umgehen, zumal er lieb anfängt zu schreiben und zu fragen und du ihn mit deinen Vorwürfen und Spekulation so in die Enge drängst und er sich noch völlig unnötig um Kopf und Kragen redet???

Weisst du wie viele Menschen ich kenne, die mit einem Kredit ihre schwächelnde Phase überwunden haben und was passiert, wenn man es gar nicht probiert? Welchen anderen Effekt erreicht man, wenn man gleich alles hinwirft?

Ich wünsche mir du siehst ein, das Ding hier war eine Spur zu fies, zu mies und zu großkotzig, wirkt total gehässig! Was die Zwangsversteiegrungsdiskussion hier sollte kann ich auch nicht nachvollziehen, wenn es Störfälle gibt, geben sollte kommt die Bank in der Regel irgendwann eh mal raus. Wäre schön, das war kein schönes Handeln in einem Forum, wo sich Menschen hilfesuchend einschreiben, anonym, während du so tust als kennst du einen, kennst du alle! Nicht schön, nicht hilfeich und nur schwer zu lesen, wirklich ganz harter Tobak.

Zitat von Honey1979

Moin erst einmal.
Eine recht komplizierte Sache die Du dort schilderst.
Punkt 1

Die Bank ermittelt den Immobilienwert anhand Ihrer eigenen Einstufungen, wenn sie sagen wir mal einen „Marktwert“ von 350 K hat, du Sie für 300 K Kaufst, ist der Maximale Beleihungswert der Bank auch bei 300 K
Denn in diesem Moment bist DU halt der Markt.
So sind die Spielregel.

Dann wird die Bank von den gezahlten 300 K noch ihren internen Sicherheitsabschlag machen. Sagen wir hier mal einfach 20 % Dann hast Du bei 260 K eine 100% tige Beleihung. Obwohl das Objekt (zumindest in deinen Augen ) Einen Wert von 350 K Hat.
Diese Abschläge sind immer abhängig von vielen vielen Faktoren, die sicherlich nur die Menschen kennen welche das Objekt bewerten.
Oft tauchen solche Probleme bei Anlageobjekten auf, wenn Beispielsweise das Baujahr von 1930 ist, das Objekt aber durchgehend Renoviert wurde… Es bleibt halt 1930 Stehen und danach wird abgewertet. ( Hier wird dann aber noch der Ertragswert ins Gleichgewicht gestellt )
Nur mal so zur Erklärung….


Was Du an einem Haus umgebaut oder Repariert hast, das ist der Bank eigentlich fürchterlich egal es sei denn Du hast Die Fester ( Holz gegen Thermopen ) getauscht oder das Dach neu eingedeckt, Fassade gedämmt, evtl. Heizungsanlage erneuert. Der Rest ist an sich uninteressant ob Du neu tapeziert hast oder für x Tausend Euro einen Marmor Boden gelegt hast, Fassade neu gestrichen , oder die Terrasse neu belegt hast.

Das sind alles Dinge, die ein Hausbesitzer sowieso zu machen hat und das dann ggf alle 15 Jahre oder so. Steigert aber nicht den Beleihungswert. Der nichts mit deinem augenscheinlichem „Marktwert“ zu tun hat.

Ich unterstelle Dir mal das du bereits bei der Bank gewesen bist und dein Problem geschildert hast…. Das die Bank das Objekt nun bewerten möchte, hat in meinen Augen überhaupt nichts mit deiner Nachfrage zu tun ob es 275 wert ist oder 420 oder was auch immer.
Das ist bei dem Beleihungsgrad an sich vollkommen uninteressant, ich denke eher das man auf der Gegenseite kalte Füße bekommt und nachschauen will, ob das Obkjekt denn überhaupt noch einen Wert von 275 K hat !!!

275 Wert und 100 K Beleihung entspricht einer Beleihung von 36 % / Wert 275 und 150 K Beleihung entspricht einer Beleihung von 55 % .Alles unter einer Beleihung von 60 % ist in meinen Augen für die Bank uninteressant und verändert den Sollzins kein cm.

Es könnte sich hier im Hintergrund einiges tun…. Was Du jetzt an sich gar nicht beurteilen kannst. Ganz sicher wird die Bank nicht auf Dich zukommen und sagen… Och, wir haben das Objekt damals zu gering bewertet und senken jetzt mal den Zinssatz des festgeschriebenen Darlehens um Ihnen entgegen zu kommen und legen dann noch mal 40 oben drauf. Wir entschuldigen uns für die falsche Bewertung seinerzeit……

Ich denke eher das Die Bank jetzt raus kommt um die gestellten Sicherheiten zu überprüfen und dann kommt noch hinzu, das man überlegen sollte ob du bei Vertragsabschluss angegeben hast, einen Teil der Immobilie zu vermieten…. Und wie groß dieser Teil Prozentual ist …. Und wann Du mit der Vermietung begonnen hast…. War es von Anfang an oder War es 3 oder 5 Jahre später. ???
Hintergrund ist , das Banken auf selbstgenuzte Immobilien andere Zinssätze bieten als auf vermietete, was ganz klare und nachvollziehbare Gründe hat.
Wenn du das Haus zum Eigennutzen gekauft hast und dann von vornherein 50 % vermietet hast, dann hat das den bitteren Beigeschmack, dass Du falsche Angaben beim Darlehensvertrag gemacht hast.
Wäre ja recht naheliegend , da Du ja schreibst 15 Tausend sind abgezahlt und 650 Tilgung pro Monat …. Dann hast Du das Objekt ja noch nicht einmal 2 Jahre.
Die Bank ist hier ganz klar m Vorteil, da die Beleihung recht gering ist und sie keinerlei Ausfallrisiko hat.


Dein Beispiel hier ist wieder ein absolutes Parade Beispiel, wie schnell sich das Leben drehen kann und genau aus diesem Grunde halte ich von diesem ganzen Volltilgerdarlehen und Zinssicherheit über 25 Jahre und son mit überhaupt Garnichts. ( Aktuell sind die Baufinanzierungszinsen in diesem Monat wieder GESUNKEN )

Die Tilgung von 6% die Du geschrieben hast ist vollkommen unnötig in meinen Augen.
Ich empfehle aus eigener Erfahrung eine Tilgung von 2% und veränderbar in einer Bandbreite von 2 bis 4 % und zusätzlich 5 % Sondertilgung. Das bringt so verdammt viel Flexibilität und vor allem Sicherheit… Das Sicherheit auch Geld kostet in Form von Zinsen, ist nichts neues, aber diese zahlt man gerne wenn man dafür nicht in solch eine Situation kommt in der Du jetzt genau steckt.

An deiner Stelle hätte ich das gänzlich anders gemacht und wäre zur Bank gegangen, hätte die Karten auf den Tisch gelegt und darum gebeten ein oder 2 Jahre Tilgungsaussetzung zu bekommen.
Ich bin mir recht sicher, das diesen Kompromiss bei dem Beleihungsgrad jedes Geldhaus begleitet hätte.
Aber weitere Schulden aufzunehmen um bestehende Schulden zu tilgen ergibt hier keinen Kreis.

Dein Problem, so wie Du es hier schilderst ist deine Kapitaldienstfähigkeit.
Diese kann man nur verbessern indem man die Ausgaben senkt oder die Einnahmen erhöht.
Weitere Schulden aufzunehmen ändert an der Situation nichts und ich bin mir recht sicher das die Bank das genau so sieht, deshalb wollen Sie ganz sicher nicht 2 Jahre nach Finanzierungsabschluss dein Haus neu bewerten was zum jetzigen Zeitpunkt einen Beleihungsgrad von ca + - 30 % hat, jenachdem was die Bank damals für Abschläge in der Bewertung gemacht hat.


Wenn Du 650 Tilgung hast , wirst du incl. Zinsen ca 800 Euro Gesamtbelastung haben …. ODER ?

Dann sagen wir mal 350 Nebenkosten des Hauses kommst Du auf ca 1150,00 Euro …. Zu 1700 Netto = 550,00 Euro…. Bisschen wenig oder ?
Was kommt denn zusätzlich an Miete rein ?

Ich möchte anhand dieses Threads mal versuchen ausführlich zu verdeutlichen, was mir in Teilen in dem Forum nicht gefällt. Ich setze dieser Antwort mal den Ausgangsthread entgegen. Das was du hier antwortest sind fast alles Spekulationen ohne nachzufragen (was du dann später in Teilen tust bevor du drauf gehauen hast!!) und vor allem Unwahrheiten, Fehlaussagen und keine gängigen Praktiken.

1) Wenn der Marktwert 350.000 Euro ist, ist nicht gesagt dass der Beleihungswert geringer ist. Er hat auch nach dem Beleihungswert überhaupt nicht gefragt.
2) Sicherheitsabschlag nehmen einige Banken gar nicht mehr. Warum fragst du nicht nach der derzeit finanzierenden Bank?
3) Baujahr 1930 bleibt Baujahr 1930, aber selbstverständlich fließen die getätigten Modernisierungen und Renovierungen in die Bewertung wertsteigernd mit ein und setzen das Baujahr in ein anderes Licht. In welchem Ausmaß wissen wir nicht, aber du stellst das in Frage, beziehst dich auf das Baujahr ohne irgendetwas über die getätigten Arbeiten in Erfahrung zu bringen.
4)Warum Ertragswert? Völliger Quatsch, ein Zweifamilienhaus wird immer - wie von Bankkaufmann zurecht angemerkt - nach dem Sachwert taxiert.
5) Du schreibst es ja auch selber, ich unterstelle mal, warum tust du das statt zu fragen und Informationen zu bekommen, um den Sachverhalt und vor allem den TE richtig einschätzen zu können?
6) Wenn ich weiterhin eigennutze kann ich vermieten was ich möchte, ich muss das der Bank nicht zwingend mitteilen!
7) Warum sind 6% Tilgung völlig unnötig? Das entscheidet doch die Situation zum Zeitpunkt der Finanzierungsbeantragung. Richtig müsste es hier heißen, mit der Bank zu reden den Tilgungssatz runter setzen zu dürfen, zu können, sollte dies erforderlich werden.
8) Tilgungsaussetzung für 2 Jahre ist ohne weiteres nicht bei jeder Bank möglich, warum auch, will man so eine Finanzierungsrückführung, den Start beginnen?
9) "Denkmalschutz machen nur wenige Banken und wenn nur die, die einen hohen Eigenkapitalzufluss bekommen". Zum einen machen das nicht wenige Banken und zum anderen hast du doch gelesen, dass er sehr viel EK eingesetzt hat. Wo also ist das Problem, warum führst du das an, zu dem, es ist eine Bestandsimmobilie und die Bestandsbank hat es doch finanziert!
10) 50% Abschlag kenne ich nicht, der Denkmalschutz wird kapiatlisert und das sind keine 50%! Es gibt ein ja, machen wir oder ein nein, machen wir nicht und wenn ja, dann sind das keine 50% Abschlag!
11) Das der TE seine Wünsche angepasst an seine finanziellen Verhältnisse bei der Bank anmeldet ist völlig ok, Was du daran als falsch ansiehst erschließt sich mir nicht. Tote Hunde wecken? Was hat er zu verbergen? Was spekulierst du da rum? Ich erachte es als gut und wichtig, der TE kümmert sich, das ist richtig und wichtig soll sich die Situation nicht weiter zuspitzen.
12) Notverkauf liegt daran, so spekulierst du, weil der VK keinen anderen Käufer gefunden hat. Wie kommst du darauf? Warum unterstellst du das, satt nach zu fragen?
13) Gewerbeobjekte zu beurteilen, oder Anlageobjekte mit Gewerbeanteil größer 30 %??? Spielen hier überhaupt keine Rolle, andere Baustelle.
14) Wieso gibt es keine Notverkäufe mehr? Wo hast du das her, vor allem, Erbengemeinschaften sind eher die schwierigeren Fälle in der Praxis, da die sich nicht einig werden können oder unterschiedliche Ansichten zur Verkaufspreisfindung haben, ebenso müssen die sich hinterher einig sein, wer die Immmobilie denn bekommen soll.
15) Grundstück und Lage spielen keine Rolle?? Eine entscheidende Rolle sogar, das hat mit Denkmalschutz ersteinmal überhaupt nichts zu tun. Der wird dann auf die Vorgabe Lage und Grundstück im Nachgang kaoitalisiert, aber erstmal ist selbstverständlich entschiedend, wo steht das Grundstück und wie groß ist es!
16) Das Geld zum Verleben (reine Spekulation) haben möchtest, Konto im minus ist....was hackst du da so drauf rum und warum verleben? Er hat doch viel investiert in dem Kauf, wenn es jetzt mal nicht gut läuft oder etwas schief gelaufen ist, soll er jetzt aufgeben? Ist das was der TE jetzt tut und macht nicht exakt der richtige Weg? Soll er nun gebückt zur Bank gehen und all das von sich geben, was du ihm hier unterstellst, vorgibst und einreden willst? Ja? Wäre das der richtige Weg? Zählt jetzt nicht die Devise Ehrlichkeit, Offenheit und Offensive das Problem darzustellen, es mit dem Banker und der Bank zu lösen? Ja sich hier Hilfe und Unterstützung, vielleicht sogar einen Lösungsansatz oder eine Lösung zu holen?
17) Dein Post #12 ist albern, es ist egal ob er sich freut oder nicht (blöder Sarkasmus, echt), der TE muss hin und Lösungen bzw. einen Plan entwerfen! Mit dem Banker, mit der Bank!
18) Post #15 vom TE fragen sich wohl viele hier, was ist deine Intension, was ist dein Auftrag, was bezweckst du mit deiner Art? Wo bleibt da die Menschlichkeit, das Verständnis und der Hilfeansatz nach dem gefragt wurde?
19) Natürlich ist es für eine Bank nicht schön wenn es Störfälle gibt, aber wo erkennst du denn, das es die schon gibt? Vor allem, Banken suchen ebenfalls nach Lösungen, Lösungen die der TE von sich aus anfragt bevor es knallt! Was hast du daran auszusetzen? Was macht er falsch und warum - so erscheint es mir wenn ich das alles lese - ergötzt du dich da so mit Falschaussagen, Spekulationen und Vorwürfen dran statt zu helfen?
20) Wo ist denn bei einem Störfall der Beleihungsauslauf/Wert der Immobilie uninteressant? Was soll denn solch ein Quatsch? Eine völlig unsinnge Aussage!!
21) Er unterbreitet seinen Plan, macht Vorschläge, schreibt:"Auch wenn man heute mit dem Computer als Banker Menschen nur noch durch
Programme mit grünen und roten Punkten jagt... bin ich fest der Meinung,
das man auch als Mensch im Gespräch viel bewegen kann". Dann kommst du und schreibst, das Problem ist das Problem. ganz großes Kino! Es gibt keine Probleme, es gibt immer nur Lösungen!
22) Post #19 Nur noch Geschwafel, weitere Unterstellungen und eine unmögliche Zusammenfassung, die er umgehend korrigiert und richtig stellt! Vor allem dein Satz, Geld hat man zu haben! Unfassbar, echt unfassbar! Wo hast du denn das her? Was man zu haben hat ist Anstand, Mitgefühl, Herzlichkeit, Benehmen und die Bereitschaft zur Hilfe, aber doch nicht Geld, lieber Honey!
23) In Post #20 klärt der TE so vieles auf, aber du hörst nicht auf, spekukierst und unterstellst weiter, ohne den Menschen - der sich und die Sitaution nun nach und nach von alleine darstellt, da du null erfragst - zu kennen, den Menschen zu verstehen und tatsächlich kennenzulernen!

Mir war das mal wichtig Honey, so geht das nicht. Auch wenn Finanz vor dem Forum steht, so ist das hier dennoch ein Forum mit Nettiquette und kein Gerichtssaal. Wenn das Gang und Gäbe wäre (Daukind hat den gleichen Geist in sich sitzen), dann würden wir hier bald niemanden mehr haben der sich anmeldet und seine Probleme schildert, Hilfe ersucht und Lösungen finden möchte da er denkt er wäre zu blöd, hat versagt und bekommt das gleich brühwarm serviert! Das kann es nicht sein, es geht in dem Forum nicht nur darum dass ich dicke Geschäfte an Land ziehe, Informationen fließen damit Fehler nicht gemacht werden für ein Vorhaben, sondern auch um Hilfestellungen, wenn mal was in die Dutten gegangen ist. Das lässt du gänzlich vermissen, soll ja auch deine Sache sein, mischt sich das aber mit Spekulationen, Unterstellungen, aus dem Zusammenhang gerissene Beiträge mit immensen Fehlaussagen und unnötigen Vorhaltungen muss dir klar sein, dass das nicht gefallen kann.

Dies alles immer unter dem Aspekt, dass wir ungeachtet aller fachlichen Meinungen Verständnis, Hilfestellung, Fragen und das Miteinander oben anstellen sollten. Ich denke aber auch das wir Vielposter und erfahrener User hier das alles noch zusammen schaffen werden.