nach langer Suche sind wir dabei eine Bestandsimmobilie zu kaufen und anschließen moderat zu renovieren.
Ich würde gerne von euch Experten hier ein paar Kommentare zur geplanten Finanzierung erbitten.
Kaufpreis 350.000 €
Eigenkapital 170.000 € (derzeit noch gebunden in Form einer vermieteten ETW)
Renovierungskosten 80.000 €
Nebenkosten: 42.000 € (vereinfach angenommen mit 12 %)
Gesamtvolumen: 472.000 € (Kauf, Nebenkosten, Renovierung)
Unser derzeitiges Ziel ist es, den Kredit auf eine Beleihung von unter 70 % bezogen auf die 350.000 € zu bringen.
D.h. die Darlehenshöhe bei einem Finanzierer würde 240.000 € betragen.
50.000 € würden wir durch den KfW124 (10 Jahre, 3 Jahre zahlungsfrei und 1,5 % Zinssatz) aufnehmen.
Den noch fehlenden Betrag zur Gesamtsumme ist als EK vorhanden.
Für die 240.000 € rechne ich aktuell mit einer 15 jährigen Laufzeit bei 1,62 %.
Die monatliche Annuität beträgt in meiner Rechnung 1450 €. (Je nach Verlauf des KfW124 entsprechend angepasste Tilgung beim 240.000 € Darlehen)
Die 240.000 € in Kombination mit dem KfW124 sind bei Annahme eines gleichen Sollzinssatzes nach der Zinsbindung nach 19,4 Jahren abbezahlt (erst einmal konservativ komplett ohne Sondertilgungen gerechnet).
Gesamtzinskosten: 47.670 €
Problem bei den 170.000 € aus der ETW sind, dass diese noch verkauft werden muss und der Zahlungstermin für die Bestandsimmobilie im Januar ist.
Im worst-case müssen also 170.000 € noch zwischenfinanziert werden.
Meine Fragen: Gibt es Optimierungsmöglichkeiten für die 240.000 € + 50.0000 € Kombination?
(Wohnriestern oder ein Bausparvertrag hat uns auf den ersten Blick nicht sooo angesprochen.
Bausparer: Keine Zuteilungsgarantie zu einem Zeitpunkt X
Wohnriester: Langfristig immer damit zu tun... Versteuerung im Alter) Was meint ihr zum worst-case Fall, dass die 170.000 € zwischenfinanziert werden müssen? Wie bekommt man das am günstigsten hin?
Beste Grüße und vielen Dank für eure Anmerkungen!
Daniel
deine Sicht-, und Herangegehensweise ist leider falsch. Zum einen wird die KfW mit in den Beleihungsauslauf rein gerechnet, zum anderen erhöhen - je nach Auswahl der Bank - die 80.000 Euro deinen Beleihunsgwert.
In welcher Region soll das Investitionsvorhaben stattfinden?
Es handelt sich um ein EFH im Rhein-Main-Gebiet.
Wir gehen davon aus, dass die Immobilie nach Renovierung bei 123 qm Wfl. bei 4000 € p.QM einen Wert von 492.000 € hat.
Die Renovierungskosten sind großzügig geschätzt.
Meine Frau ist Architektin.
Hinweis:
Bodenrichtwert am Ort: 450 € p.QM
Im gleichen Ort im Neubaugebiet 620 € p.QM
Grundstücksfläche 380 q.QM.
Die Bank - so ihr eine Bank auswählt die die Modernisierungen und Renovierungen zu 100% ansetzt und keinen Sicherheitsabschlag nehmt - wird einen Beleihungswert von 430.000 Euro ansetzen, so die 80.000 Euro ohne Eigenleistung modernisiert werden.
Aller Voraussicht nach wird das KfW Darlehen gar nicht benötigt, da ihr eine 10 Jahreskondition günstiger angeboten bekommen werdet als die 1,5%.
Welche Zinsfestschreibungszeit wird denn für die verbleibenden Mittel favorisiert, bzw. gewünscht?
Die Bank - so ihr eine Bank auswählt die die Modernisierungen und Renovierungen zu 100% ansetzt und keinen Sicherheitsabschlag nehmt - wird einen Beleihungswert von 430.000 Euro ansetzen, so die 80.000 Euro ohne Eigenleistung modernisiert werden.
Aller Voraussicht nach wird das KfW Darlehen gar nicht benötigt, da ihr eine 10 Jahreskondition günstiger angeboten bekommen werdet als die 1,5%.
Welche Zinsfestschreibungszeit wird denn für die verbleibenden Mittel favorisiert, bzw. gewünscht?
Denkst Du bitte an die CRR?
KfW - zu teuer und zu unflexibel, da hast Du Recht
Zinsfestschreibung wünscht TE auf 15 Jahre
Da für Immobilienfinanzierungen generell das Pfandbriefgesetz bzgl. Beleihungswerten in D maßgeblich ist, können durchaus in wenigen Einzelfällen auch 100% der Renovierungskosten angesetzt werden. Seit jetzt gut 3 Jahren setzt die CRR aufgrund der Aussage, dass die Banken vorsichtig eine sichere Untergrenze von Markt- oder Verkehrswert ansetzen müssen ( aufgrund der strengeren Anforderungen von Basel 3 an Banken und Kunden), Renovierungen jedoch weitaus engere Grenzen. Birgt gerade bei pauschalisierten Antworten ala "kein Problem" eher bei unerwarteten Problemen in der Zukunft viel Zündstoff für die Beraterfhaftpflicht.
ich habe heute ein Angebot von einer lokalen Bank bekommen.
Dieses sagt uns gut zu (1,61 % bei 15 Jahren LZ).
Wir haben auch alles mit der Renovierung durchgespielt und sind aber auf keine nennenswerte Verbesserung des Beleihungswertes gekommen (keine weitere Zinsoptimierung möglich). Das ist uns im Grunde auch recht, da so nicht jede Rechnung der Renovierung bei der Bank eingereicht werden muss.
Wie geschrieben, setzen wir auf 15 Jahre Zinsbindung und den KfW 124 mit 10 Jahren Zinsbindung.
Den KfW-Kredit werden wir aber auf 11 Jahre abzahlen, da wir mit dem anderen Darlehen dann auf eine Gesamtannuität von 1475 € kommen.
Der KfW geht hier nicht in den Beleihungsauslauf rein.
Baufi Bestandsimmobilie + Renovierung (240.000 € + 50.000 € KfW124)
Zitieren
AW: Baufi Bestandsimmobilie + Renovierung (240.000 € + 50.000 € KfW124)
Zitat von noelmaxim