Hallo zusammen. Ich habe durch meinen Vermittler drei Angebote für ein Forwarddarlehen erhalten und wünsche mir eine Einschätzung. Generell bin ich mir jedoch auch etwas unschlüssig, ob derzeit ein Forwardarlehen schon Sinn macht, oder ob ich lieber noch ein paar Monate warte, da laut Draghi die Zinsen vorerst so tief bleiben sollen.
Zu unserer Situation:
Ich (38) bin Beamter auf Lebenszeit, Nettoeinkommen 3300 Euro. Meine Frau (33) ist Angestellte, Teilzeit, ebenfalls Festanstellung seit vielen Jahren, 1800 Euro netto (ab Januar wegen Aufstockung 2000). Wir haben ein Kind, fast zwei Jahre alt. Ein weiteres Kind ist für das nächste oder übernächste Jahr geplant, meine Frau macht dann wieder ein Jahr Elternzeit und geht danach wieder an ihren Arbeitsplatz zurück, Einkommen dann je nach %Teilzeit 1800 bis 2000 netto. Unsere Schufa ist sauber, keinerlei Konsumentenkredite. Wert liegt irgendwo bei 99,xx bei uns beiden.
Unser Haus haben wir im westlichen Umland von Köln 2012 fertiggestellt, laut Herstellungskostenschätzung des Architekten, dem Kaufpreis des Grundstückes und weiteren Investitionen von 30000 Euro (Terrasse, Einfahrt usw.) in den vergangenen Jahren liegt der Wert bei ca. 460000 Euro.
Wir haben damals für 10 Jahre 331000 Euro geliehen (1 Annuitätendarlehen, ohne KfW), die Zinsbindung läuft Ende Februar 2021 aus. Das war bei der PSD Bank Köln. Zum Ende der Zinsbindungsfrist liegen wir bei 300000 Euro Restschuld. Auf Grund der o.g. Investitionen waren Sondertilgungen bisher nicht möglich. Damit wollen wir in diesem Jahr mit einem kleinen Betrag anfangen. Momentan beträgt die monatliche Rate ca. 1270 Euro. Damit fahren wir sehr gut.
Die Wunschrate haben für auf 1350 festgelegt, rein rechnerisch von den Einkünften her, dürfte mehr möglich sein. Habe jedoch lieber einen Puffer.
Nun haben wir ab März 2021 folgende Angebote erhalten:
1. Volltilgerdarlehen bei der PSD Bank Köln ab März 2021: Darlehen 297758 Euro, 20 Jahre, Tilgungssatz 3,95 %, soll 2,3 % effektiv 2,32 %, 10000 Euro Sondertilgung jährlich möglich, monatliche Rate 1550 Euro. Bei 20 Jahren ist hier leider nur die Volltilgervariante möglich.
Hinsichtlich der Wunschrate kam dann von der PSD dieses Angebot:
2. 300000 Euro, 1,99 % Zinsen, 3,45 % Tilgung, mtl. Rate 1350,00 Euro, 15 Jahre fest, 10000 Euro Sondertilgung jährlich möglich, Restschuld: 118.900,00 Euro. Hier spare ich zwar im Vergleich zum vorherigen Angebot 200 Euro monatlich, dafür bleibt eine erhebliche Restschuld übrig.
Dann noch ein Angebot der DSL Bank:
3. 300000 Euro, soll 2,49, effektiv 2,54, 3% Tilgung, monatliche Rate 1372 Euro, 20 Jahre Zinsbindung, 10000 Euro Sondertilgung jährlich möglich, Restschuld 65700 Euro
Bei dem zweiten Angebot würde ich mir über eine Absicherung der Restschuld Gedanken machen. Beim dritten bin ich mir dahingehend unschlüssig.
Vielleicht hat jemand eine Meinung dazu. Der Vermittler schrieb, dass erste Angebot sei im Vergleich sehr gut. Ich denke, wenn es sich wirklich lohnt, würden wir auch eine höhere Rate in Kauf nehmen.
Wohnungsbauprämie erhalten wir seit vielen Jahren nicht mehr.
Der Arbeitsgeber zahlt einen geringen Betrag an VL, die hätte ich mitgenommen mit einem kleinen BSV. Soweit ich gelesen habe, gibt es auch einen BSV (Signal?) mit geringen Abschlussgebühren, wo man im Nachhinein eine Erhöhung der Bausparsumme vornehmen kann.
Es kommt die Signal und die Alte Leipziger für dich in Frage.
Gibt es hinsichtlich der Anschlussfinanzierung für Februar 2021 einen Zeitpunkt, wann es sinnvoll ist, konkrete Angebote einzuholen? Ab wann entfällt bei den meisten Anbietern der Forwardaufschlag, der selbst jetzt vermutlich wenig ins Gewicht fällt? Bei der Allianz hatte ich mal bei einem Vergleichsrechner nachgesehen, da waren 12 Monate schon ohne Aufschlag.
Wohnungsbauprämie erhalten wir seit vielen Jahren nicht mehr.
Nun wenn man ober der Einkommensgrenze (zu versteuerte EK über 52.000 €) liegt! Allerdings steigt dies 2021 auf 70.000 € an! Hier könnte es wieder zur "Zulage" reinrutschen!
Warum habt ihr nicht Riester abgeschlossen bei 2 Kinder 2 E? macht immerhin 950 € Zulage plus steuerliche Vergünstigung? Der Läuft 25 Jahre denen in Nachrang ab 70 % oder 80 % Beleihungsauslauf eingesetzt!
Da wird auch die 1. Rang Finanzierung bis 70 % 80 % auch günstiger!
Wie folgt sollte Sie es prüfen lassen!
a) bis 70 bis 80 % 200.000 € Laufzeiten 25, mit 450,00 € p.m., bis 30 Jahre mit 400,00 € Restschuld 0 €
b) ab 70 % oder 80 % 100.000 € RiesterBausparen Laufzeit 25 bis 27 (max. bis zum Renteneintritt) Restschuld 0 €! mögl. Bedingungen bei 25 Jahre 450,00 € monatlich/ 5.400 € jährlich davon 4.200 € auf Riesterbasis (Auch Riesterzulage oder Einkommensförderhöhe könnte bald erhöht werden!)
Angebot 2
a) bis 70 bis 80 % 200.000 € Laufzeit 15 Jahre zu 1,45% 1,46 %, Tilgung 3,6 % p.a. Restschuld 101.000 € monatliche Rate 745,00 € Rückdeckung C aa) bis 70 bis 80 % 200.000 € Laufzeit 15 Jahre zu 1,45% 1,46 %, Tilgung 2,4 % p.a. Restschuld 134.000 € monatliche Rate 575,00 € Rückdeckung CC
b) ab 70 % oder 80 % 100.000 € RiesterBausparen Laufzeit 25 bis 27 (max. bis zum Renteneintritt) Restschuld 0 €! mögl. Bedingungen bei 25 Jahre 450,00 € monatlich/ 5.400 € jährlich davon 4.200 € auf Riesterbasis /abzüglich Zulagen 950 € jährlich
C) Rückdeckung über BSV aus a) mit 101.000 €/ 40 % Guthaben 40.250 € =225,00 € mtl. Sparrate / 30 % Guthaben 30.300 € =170,00 € Laufzeit 180 Monate
CC) Rückdeckung über BSV aus aa) mit 134.000 €/ 40 % Guthaben 63.600 € =300,00 € mtl. Sparrate / 30 % Guthaben 40.200 € =225,00 € Laufzeit 180 Monate
Die Barlehnsbedingungen sind nach ihren Angaben so erstellt, die Tilgung sind recht stramm, da Riester max. Laufzeit nur ultimo Renteneintritt "laufen" darf!
Bei einer Rückdeckung gilt dies nicht! Hier gilt sogar die Übergabe an die Erben nach § 15 AO erfolgen! Was bei Bankendarlehn unmöglich ist!
Billige Zinsen bedeuten: Objekt gebunden, Personen gebunden und Vertragstreue über die Laufzeit!
Ob dies zukünftig von Schuldner diese Bedingungen möglich ist zu erfüllen, steht aber in den Sternen!
Irgendwie hab ich den letzten Post nicht verstanden.
Ich habe bereits seit Jahren einen Riestervertrag, völlig losgelöst von einer Baufinanzierung.
Als Anschlussfinanzierung schweben mir 260000 Euro auf 15 Jahre vor, außer es gibt einen erheblichen Zinsrabatt bei 20 Jahren als Volltilger. 3 % Sondertilgung reicht, Kosten des Objektes vor 9 Jahren 460000 Euro, heute vermutlich deutlich mehr wert. Monatliche Rate ca. 1300 Euro, momentan liegen wir knapp darunter, das klappt problemlos.
Einkommen dürfte dafür reichen, Kinder kommen wohl keine mehr. Wenn noch eins kommen sollte, ist das finanziell auch kein Problem, hat bei den ersten beiden auch gut geklappt mit Einkommenswegfall und Elterngeld meiner Frau.
Mit Sondertilgung ist die Hütte in 15 Jahren dann vermutlich locker bezahlt.
260.000,00 € / 15 Jahre fest / nom. 0,78 % / eff. 0,81 % / Zins-, und Tilgungsrate 1.300,00 € / Tilgung 5,220 % / Sondertilgungsoption 5,00 / BZ freie Zeit 13 Monate / Auszahlungszeitpunkt 28.02.2021 / Restschuld nach Zinsbindungsende 44.000 Euro (entspricht für ein Tilgungsende nach 15 Jahren einer Sondertilgung von im Schnitt jährlich 1.800 Euro)
Dürfte kaum zu unterbieten sein
Wie läuft das mit einer möglichen Restsumme ab, die abzüglich der 260000 im Februar noch übrig ist? Ich werde dieses Jahr noch eine Sondertilgung vornehmen, ggf. auch nächstes Jahr, wobei das wahrscheinlich den Braten nicht fett macht bis Februar. Meine jetzige Bank wird mir vermutlich eine Frist einräumen, bis wann ich den Rest zu bezahlen habe, wenn die 260000 von der Folgebank übernommen wurden? Genau auf den Cent die Sondertilgung ausrechnen damit am Ende der Zinsbidnung 260000 übrig bleiben dürfte schwer sein, weil ich nicht genau weis, wie lange die Überweisung der Sondertilgung zu denen dauert.
Ich hoffe, ich konnte mich klar ausdrücken.
20 Jahre macht in meinem Fall vermutlich keinen Sinn, bin auch eher froh, wenn alles möglichst zügig bezahlt ist.
Die letzten Sondertilgungen lagen immer bei 5000 Euro pro Jahr, ich hätte so den Kredit wahrscheinlich schon vor Ablauf von 15 Jahren getilgt.
Das ist doch völlig egal, der Finanzierungsplan kann z.B. auch eine Restschuld von 290.000 Euro ausweisen, wenn man dann in diesem diese Lücke schließt, in dem man 30.000 Euro Eigenkapital darstellt.
Die Bank schreibt sie rechtzeitig an und teilt ihnen den Ablösebetrag mit, ebenso wird sie, so sie nicht ganz dumm ist, rechtzeitig vor Ablauf (in der Regel 2 Monate vorher) ein Prolongationsangebot unterbreiten. Dieses würde ich jetzt schon anfragen, damit sie Planungssicherheit haben, entsprechend würde ich das dann annehmen oder den Markt sondieren, wo ich ihnen jetzt gerne schon mal geholfen habe
Die neue Bank wird dann das Darlehen mit einer Treuhandzahlung mit Ablösevollmacht ablösen, dieses stoßen sie rechtzeitig mit einem Zahlungsauftrag an, der der Darlehenszusage beiliegen wird.
meine finanzierende Bank hat sich gemeldet. Das aktuelle Angebot lautet nun
260000 Euro für 15 Jahre, Basiszinssatz liegt bei 0,74% plus 0,015% pro Monat ab dem 7. Monat. 6 Monate sind frei. Ablösung wäre der 25.2.2021. Restschuld ca. 45000 Euro bei 1300 Euro Rate, 5 % Sondertilgung pro Jahr.
Es gab auch ein Angebot für 10 Jahre, da ist mir am Ende aber zuviel übrig. Zwanzig Jahre brauche ich nicht. Volltilger mit 15 Jahren ist mir zuviel Rate. Ich könnte mit Sicherheit auch 1400-1500 pro Monat zahlen, möchte jedoch lieber etwas Puffer haben, falls ein Fahrzeug mal in die Knie geht und ich zum ersten Mal eines finanzieren würde. Ggf werden wir uns eine Rate von 1350 Euro einpendeln. Die 50 Euro mehr drücken ordentlich die Restschuld.
Nun habe ich gelesen, dass günstige Zinsen für eine Baufinanzierung indirekt mit etwas Verzögerung stets den Rendite-Sätzen der deutschen Bundesanleihe folgen. Diese Sätze ziehen angesichts der jüngsten Entwicklungen wohl an, und einige erwarten Zinsanstiege von 0,25 bis 0,5 % bei Baufinanzierungen.
Wie seht ihr das?
Ich habe zusätzlich mal einige Vergleichportale angesehen, da liegt der Zinssatz für mich ca. 0,1 % niedriger insgesamt. Was nachher wirklich nach der Prüfung rauskommt, kann sich natürlich noch ändern. Das macht auf die Gesamtdauer vielleicht 2500 Euro Unterschied bei der Restsumme.
Das Angebot meiner Bank bringt folgende Vorteile:
- Es ist zügig mit einer Unterschrift erledigt.
- Ich spare mit das Kopieren der Pläne, Unterlagen, Gehaltsnachweise, Besorgen eines aktuellen Grundbuchauszuges usw.
- Ich muss nicht groß Zeit auf Gespräche und Korrespondenz verwenden, in der jetzigen Zeit mit Job und zwei kleinen Kindern, die zu Hause betreut werden müssen, nicht zu vernachlässigen.
Nun der letzte Punkt, bei dem ich nicht genau weiß, wie der neue Kreditgeber das sieht:
Im Gundbuch steht eine Rückauflassungsvormerkung. Der Verkäufer des Gundstückes, die Gemeinde ist begünstigt, falls man nach dem Kauf nicht innerhalb von einem Jahr mit dem Bau des Hauses beginnt oder nicht nach drei Jahren fertig ist. Dieses Thema ist erledigt, wir wohnen im Haus und waren rechtzeitig fertig. Diese Eintragung ist noch drin und meiner Meinung nach auch gegenstandslos. Habt ihr mit sowas Erfahrungen? Der jetzigen finanzierenden Bank ist diese Eintragung egal, damals haben die das ja auch so abgenickt.
Auf der einen Seite willst du 0,1% nicht einsparen, auf der anderen Seite machst du dir die Mühe und investierst Zeit, diesen langen Post zu schreiben. In dieser Zeit schaffen es nicht wenige Verbraucher, die Unterlagen einzuscannen, würden sie 0,2% bessere Zinsen für anstrengenswert erachten!!
Was ist jetzt konkret deine Frage??
Möchtest du bestätigt haben, dass die Zinsen derzeit steigen? Ja, das tun sie!
Das Angebot passt doch und liest man die Antworten die du dir auf deine eigenen Fragen selber gibst, wundere ich mich, warum du das noch nicht gezeichnet hast.
ich finde das Angebot der PSD Bank recht gut, habe aber keine Ahnung ob Vergleichsangebote deutlich günstiger sind. Diese Vergleichsseiten im Internet sind ja nur ein grober Anhaltspunkt. Ich kann nicht einschätzen, ob es deutlich besser ginge.
Hast du Erfahrungen hinsichtlich so einer eingetragenen Rückauflassungsvormerkung bei einer Anschlussfinanzierung über einen neuen Geldgeber?
ich finde das Angebot der PSD Bank recht gut, habe aber keine Ahnung ob Vergleichsangebote deutlich günstiger sind. Diese Vergleichsseiten im Internet sind ja nur ein grober Anhaltspunkt. Ich kann nicht einschätzen, ob es deutlich besser ginge.
Hast du Erfahrungen hinsichtlich so einer eingetragenen Rückauflassungsvormerkung bei einer Anschlussfinanzierung über einen neuen Geldgeber?
KingRolo, du bist nun so lange hier User, immer mal wieder, schon 2010 kreuzten sich unsere Wege und nun fragst du, ob ich mich damit auskenne? Das ist 1. Lehrjahr Lehre zum Bankkaufmann.
Vielleicht muss ich anders formulieren. wie sind Deine Erfahrungen mit diesen Vormerkungen? Besteht die nächste finanzierende Bank oder z.B. Versicherung auf eine Löschung?
Geht es deutlich günstiger als mein Prolongationsangebot?
Die Grundschuld beträgt 331000 Euro. Bei Abteilung II (Rückauflassungsvormerkung) steht, dass Abteilung III, Nr.1 (hier steht die PSD Bank mit 331000 Euro) Vorrang hat.
Vielleicht muss ich anders formulieren. wie sind Deine Erfahrungen mit diesen Vormerkungen? Besteht die nächste finanzierende Bank oder z.B. Versicherung auf eine Löschung?
Geht es deutlich günstiger als mein Prolongationsangebot?
Die Grundschuld beträgt 331000 Euro. Mehr steht nicht drin im Grundbuch.
Dieses Recht spielt keine Rolle, kann oder könnte auch gelöscht werden, muss aber nicht!
Eben, du trittst diese Grundschuld ab und die neue Bank verfährt mit dem Recht so, wie die PSD Bank auch.
Lese ich das richtig, bekommst du bei PSD Bank nominal eine 0,83 %, ich offeriere eine 0,63 %. Wie lange, keine Ahnung, einige Banken haben gestern erhöht und die hier ausgewählte Bank (da habe ich mal gelernt und gearbeitet ) auch.
Wie sieht es mit 1300 Euro Rate aus? Wie hoch ist dann die Restschuld?
Die oben beschriebene eingetragene Rückauflassungsvormerkung dürfte mit dem eingetragenen Vorrang der Bank kein Problem sein oder?
Dann ist der Zins ggf. bei nom. 0,53 %, weil dann fast ein Volltilgerdarlehen in Frage kommt.
Die oben beschriebene eingetragene Rückauflassungsvormerkung dürfte mit dem eingetragenen Vorrang der Bank kein Problem sein oder?
Eher andersherum, ist die Frage, wer derzeit den Vorrang hat und da unterstelle ich, dass die Rückauflassungsvormerkung in Abteilung 2 den Vorrang vor der Grundschuld in Abteilung 3 hat!
Anschlussfinanzierung, drei Angebote
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Zitat von KingRollo
