Immobilie Bewertung

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  1. Avatar von Ferdinand85
    Ferdinand85 ist offline
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    Standard Immobilie Bewertung

    Guten Tag zusammen,

    ich habe letztes Jahr die Entscheidung getroffen ein denkmalgeschützes Mehrfamilienhaus ( mehrere Wohneinheiten ) in Stadtmitte kernzusanierten.
    Nach 8 Monaten ist das Projekt erfolgreich abgeschlossen und die Mieter sind seit einem Monat glücklich untergebracht.

    Was mich jetzt ein bisschen irritiert, ist dass die Bank sich noch Zeit lässt mit der Immobilienbewertung ( laut Bank wird noch auf den ersten Jahresabschluss gewartet und das "Feedback" vom Finanzamt ). Kann das sein??

    Kurze Eckdaten:

    Kaufpreis: 180000€
    Sanierungskosten: 245000€ (310000€ - 65000€ Zuschüsse )
    Erträge Netto Kaltmiete: 30500€ / Jahr
    320qm Wohnfläche
    EK: 45000€

    Die 245000€ kann ich die nächsten 10 Jahre voll abschreiben (exkl. der 65000€ wegen Doppelbezuschussung) über die Denkmalabschreibung.

    Was mich eigtl. Interessiert ist der Wert des Hauses, da tappe ich jetzt etwas im Dunkeln. Ist schon etwas frustrierend wenn man in dem Bezug hingehalten wird. Der Sachwert wird sich aus dem Mietpreis pro qm der Region ergeben (1600€-1800€), aber der Ertragswert übersteigt den Sachwert durch die hohen Mieteinnahmen (hochwertige Wohnungen!). Und über die intransparenten, bankinternen Berechnungen wird man nicht aufgeklärt als Kunde

    Für mich bin ich zufrieden mit meiner Kalkulation, das Verhältnis Mieterträge und Belastung durch Zins/Tilgung ist sogar etwas besser als kalkuliert.

    Ich möchte das Haus auch sicher nicht die nächsten 10 Jahre verkaufen, es geht mir darum zu wissen wo man steht und auch die Entscheidungsfindung für kommende Projekte zu beschleunigen oder zu verwerfen.

    Diverse Ertragswertrechner geben teils utopische Werte an bzw. schwanken sehr stark! Wird bei der Wertermittlung wirklich der niedrigerer Wert angenommen, in meinem Fall der Sachwert?

    Klar könnte ich ein Wertgutachten erstellen lassen, kostet aber zwischen 1000€-2000€. Das möchte ich aber vermeiden da ich den Wertgutachter nur bezahlen möchte im Falle eines Verkaufes, in frühestens 10 Jahren.

    Fragen über Fragen, über ein bisschen transparenz würde ich mich freuen...danke

  2. Avatar von slowrookie
    slowrookie ist offline

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    Standard AW: Immobilie Bewertung

    Der Ertragswert ergibt sich aus den Mieteinnahmen, nicht wie Du schreibst der Sachwert.
    Für den Sachwert kannst Du durchschnittlichen qm-Preis in Deiner Region ansetzen.

    Falls Du dich nicht wohlfühlst, mach eine Mischkalkulation aus Sach- und Ertragswert ( z.B. 35/65) - dann hast Du einen recht passenden Wert für dich gefunden

  3. Avatar von Kasi76
    Kasi76 ist offline

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    Standard AW: Immobilie Bewertung

    Zitat Zitat von slowrookie
    mach eine Mischkalkulation aus Sach- und Ertragswert
    Nein! Mach keine Mischkalkulation. Die verschiedenen Verfahren der Wertermittlung sind für verschiedene Objektarten gedacht. Und es ist immer das Verfahren zu wählen, das am Besten zum Objekt passt. Ein Mehrfamilienhaus dient in aller Regel der Erzielung von Renditen. In diesem Fall ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Das Sachwertverfahren wird in der Regel angewandt bei Objekten die im Regelfall selbstgenutzt sind.

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