wir möchten ein RMH im Norden Nürnbergs kaufen und müssen uns um die Finanzierung kümmern.
Das Haus kostet ca. 480000 --> nach Notar und Grunderwerbssteuer also 504000EUR
Wir haben 125000 Eigenkapital
müssten also ca. 380000EUR Kredit aufnehmen.
Wir haben im Monat 5500EUR Einkünfte und sind beide Anfang 30, ein Kind, ein weiteres in Planung.
Würde ca 2% Zinsen über 20 Jahre Zinsvereinbarung rechnen und 1200EUR im Monat zahlen. (Annuitätsprinzip)
Sondertilgungen würden wir in 20 Jahren jeweils 5000-10000 EUR im Jahr hinbekommen.
Hört sich das vernünftig an? Was ist das Risiko wenn z.B. die Immobilienblase platzt und das Haus plötzlich nur noch bspw. 350000EUR Wert ware? Ist man als ordentlicher Ratenzahler und eben auch Eigennutzer des Hauses in Gefahr?
Hier sollte man aber erwähnen das die Bedenken des TE nicht völlig aus der Luft gegriffen sind.
Das Darlehen ist dann durchaus in Gefahr sollte wirklich der oben beschriebene Worst Case eintreffen.
Zu viel Darlehen steht zu wenig Sicherheit gegenüber. Die Bank würde zusätzliche Sicherheiten anfordern.
Hat der Kunde die nicht, würde die Bank in der Regel das Darlehen kündigen.
Sorry ich bin Leihe aber das hört sich für mich übertrieben an. Wenn ich auf 20 Jahre mit der Bank ein Vertrag eingehe und eine EK-Quote von 20% oder 30% einbringe, wird die Bank mich mit sowas doch nicht in die Zwangsversteigerung zwingen.
Wenn du eine 112% oder 105% Finanzierung abgeschlossen hast und mit 1% tilgst, dann vielleicht. Aber doch nicht bei den Voraussetzungen.
Übrigens machen wir es genauso. Das Gehalt ist fast identisch nur die Summe minimal höher.
Danke schon mal für die Antworten. Ich weiß, dass so ein Szenario sehr schwarzmalerisch ist - wollte halt wissen ob es theoretisch möglich ist.
Grüße zurück
Hallo christkies, ihre Ausgangssituation ist gut, einem positiven Kreditvotum steht zumindest anhand der vorliegenden Informationen - die natürlich bei weitem nicht ausreichend sind - nichts im Wege.
Banken haben kein Interesse aufgrund entwerteter Sicherheiten die Sicherheit in die Drittverwertbarkeit zu geben. Sie möchte zu der Rückführung der Darlehensschuld Zinsen und somit Erträge erwirtschaften und wenn sie den Kapitaldienst erbringen - was bei ihnen grundsätzlich gesehen erst mal anzunehmen ist dem Folge leisten zu können - dann läuft das Darlehen auch ordnungsgemäß weiter.
Zu beachten - was sie aber sicherlich tun und getan haben - ist ggf. der verläufige Wegfall eines Einkommens.
Klar ist es Schwarzmalerei!
Aber theoretisch möglich. Ich denke hier an die Situation 2008 in Amerika.
Sollte der Zins stark ansteigen, werden die Banken in Deutschland große Probleme bekommen (Aufgrund der Fristentransformation ist es das Prinzip der Banken, kurzfristig günstiges Geld von Kunden anzunehmen und langfristig etwas teuerer auszuleihen), da sehr lange Zinsbindungen zu niedrigen Zinsen derzeit Standard ist und kaum jemand langfristig anlegt!
Fallen dann zusätzlich die Baupreise und natürlich auch die Immobilienwerte, sind die Banken unterbesichert und im letzten Schluss müssen sie Sicherheiten nachfordern. Ist dies nicht möglich, wird es zur Kreditkündigung kommen.
Ist alles so in USA passiert mit der Immobilienspekulation. Derzeit ist es auch nahezu für jeden möglich sich eine Immobilie anzuschaffen.
Somit ist es nicht ganz bei den Haaren herbeigezogen!
Banken haben sich zu Zeiten niedriger Zinsen refinanziert, wo da ein steigender Zins an der Substanz bestehender Kredite nagen soll müssen sie mir kurz erklären.
Ein steigender Zins kann grundsätzlich nur mit steigenden Preisen und Löhnen einher gehen, einer florierenden und gut gehenden Wirtschaft. Finden wir diese vor, steht einer eventuellen Unterbewertung der Sicherheiten (übrigens gilt dieses Risiko auch nur für gewisse Regionen) eine gute Kapitaldienstfähigkeit als weitere Sicherheit entgegen.
Steigen die Zinsen, wachsen auch wieder die Erträge der Banken aus anderen Anlagen, entsprechend sinkt das Risiko der Banken in ihren Bilanzen.
Eine Drittverwertbarkeit von Immobilien aufgrund fehlender Sicherheiten wird es in Deutschland nicht geben, zu dem müssen im Grossen und Ganzen Darlehensnehmer schon höhere Tilgungen erbringen, um eben eine evtl. Unterdeckung schneller zu schließen. Auch werden hohe Ausläufe von vielen Banken gar nicht mehr finanziert, so daß über Nachrangdarlehen Risiken durch fehlendes Eigenkapital abgemindert werden müssen. Berücksichtigt man dazu noch, daß die Immobilieneinwertungen durch die Banken eher restriktiv stattfinden, kann man weiterhin davon ausgehen, dass es eine Immobilienblase in Deutschland wie in der Form Amerikas nicht geben wird.
Geänderte Gesetze, die unter anderem mit der Aufsicht der BaFin einhergehen sorgen für weiteres Sicherungspotential.
Zu dem muss der Zins überhaupt erstmal wieder steigen, was wir uns alle nur wünschen können und sollten!!!
wir möchten ein RMH im Norden Nürnbergs kaufen und müssen uns um die Finanzierung kümmern.
Das Haus kostet ca. 480000 --> nach Notar und Grunderwerbssteuer also 504000EUR
Wir haben 125000 Eigenkapital
müssten also ca. 380000EUR Kredit aufnehmen.
Wir haben im Monat 5500EUR Einkünfte und sind beide Anfang 30, ein Kind, ein weiteres in Planung.
Würde ca 2% Zinsen über 20 Jahre Zinsvereinbarung rechnen und 1200EUR im Monat zahlen. (Annuitätsprinzip)
Sondertilgungen würden wir in 20 Jahren jeweils 5000-10000 EUR im Jahr hinbekommen.
Hört sich das vernünftig an? Was ist das Risiko wenn z.B. die Immobilienblase platzt und das Haus plötzlich nur noch bspw. 350000EUR Wert ware? Ist man als ordentlicher Ratenzahler und eben auch Eigennutzer des Hauses in Gefahr?
Ich freue mich auf eure Antworten!
Danke!
Hallo,
also wenn wir ein Darlehen von 380.000 EUR zu einem Zinssatz von 2 % bei einer monatlichen Rate von 1.200 EUR annehmen, dann wäre die Zinsbelastung für euch sehr hoch. Im ersten Monat würde der Zinsanteil mit 633,33 EUR mehr als die Hälfte eurer Kreditrate betragen. Wenn man jetzt annehmen würde, dass keine Sondertilgungen geleistet werden können, dann würde nach 20 Jahren noch eine erhebliche Restschuld bestehen. Das wäre meiner Meinung nach nicht vernünftig.
Das Risiko besteht zum Einen darin, dass innerhalb der 20 Jahre die Immobilienpreise sinken und der Wert eurer Immobilie unter eure bestehende Restschuld fällt und zum Anderen, dass aufgrund einer schlechteren Konjunktur einige Arbeitsplätze wegfallen und bei euch evtl. ein Einkommen wegfällt bzw. sich reduziert. Es sind wohl auch Fälle vorstellbar in denen beides einritt, da ja sowohl die Immobilienpreise als auch die Konjunktur durch die Erhöhung der Geldmenge künstlich erzeugt wurden. Hier solltet ihr den Kreditvertrag vor eurer Unterschrift sorgfältig lesen und überprüfen, welche Rechte sich die Bank in diesen Fällen vorbehält.
Es wäre zum Einen empfehlenswert einen niedrigeren Darlehenszins als die 2 % zu verhandeln und zusätzlich zu eurer festen Kreditrate zusätzliche monatliche Sondertilgungen fest einzuplanen. Also so lange ihr beide ein Einkommen habt, solltet ihr die Sondertilgungen fest einplanen, so als ob sie verpflichtend wären.. Falls ein Einkommen wegfallen oder sich reduzieren würde, könntet ihr die Sondertilgungen an eure neue Situation flexibel anpassen. Vielleicht ergibt es sich , dass ihr dann eine kürzere Zinsbindung wählen könnt, als die 20 Jahre. Ihr würdet dann einen niedrigeren Zinssatz erhalten und somit sind die Zinskosten niedriger und ihr könnt einen höheren Betrag für die Tilgung verwenden und somit schneller tilgen.
Erstellt euch doch mal in Excel einen Tilgungsplan, der auch eure Sondertilgungen berücksichtigt. Somit könnt ihr eure Finanzierung planen.
also wenn wir ein Darlehen von 380.000 EUR zu einem Zinssatz von 2 % bei einer monatlichen Rate von 1.200 EUR annehmen, dann wäre die Zinsbelastung für euch sehr hoch. Im ersten Monat würde der Zinsanteil mit 633,33 EUR mehr als die Hälfte eurer Kreditrate betragen. Wenn man jetzt annehmen würde, dass keine Sondertilgungen geleistet werden können, dann würde nach 20 Jahren noch eine erhebliche Restschuld bestehen. Das wäre meiner Meinung nach nicht vernünftig.
Das Risiko besteht zum Einen darin, dass innerhalb der 20 Jahre die Immobilienpreise sinken und der Wert eurer Immobilie unter eure bestehende Restschuld fällt und zum Anderen, dass aufgrund einer schlechteren Konjunktur einige Arbeitsplätze wegfallen und bei euch evtl. ein Einkommen wegfällt bzw. sich reduziert. Es sind wohl auch Fälle vorstellbar in denen beides einritt, da ja sowohl die Immobilienpreise als auch die Konjunktur durch die Erhöhung der Geldmenge künstlich erzeugt wurden. Hier solltet ihr den Kreditvertrag vor eurer Unterschrift sorgfältig lesen und überprüfen, welche Rechte sich die Bank in diesen Fällen vorbehält.
Es wäre zum Einen empfehlenswert einen niedrigeren Darlehenszins als die 2 % zu verhandeln und zusätzlich zu eurer festen Kreditrate zusätzliche monatliche Sondertilgungen fest einzuplanen. Also so lange ihr beide ein Einkommen habt, solltet ihr die Sondertilgungen fest einplanen, so als ob sie verpflichtend wären.. Falls ein Einkommen wegfallen oder sich reduzieren würde, könntet ihr die Sondertilgungen an eure neue Situation flexibel anpassen. Vielleicht ergibt es sich , dass ihr dann eine kürzere Zinsbindung wählen könnt, als die 20 Jahre. Ihr würdet dann einen niedrigeren Zinssatz erhalten und somit sind die Zinskosten niedriger und ihr könnt einen höheren Betrag für die Tilgung verwenden und somit schneller tilgen.
Erstellt euch doch mal in Excel einen Tilgungsplan, der auch eure Sondertilgungen berücksichtigt. Somit könnt ihr eure Finanzierung planen.
Grüße
Hallo Tikonteroga,
grundsätzlich bin ich auch der Meinung, dass man immer etwas vorsichtiger kalkulieren sollte, aber hier finde ich doch, dass Du etwas sehr sicherheitsbedacht bist ;-)
Du findest eine 20 % Belastung vom NEK zu viel? Die Restschuld nach 20 Jahren wird irgendwo bei knapp unter 200 T€ liegen, berücksichtigt man die Inflation und steigendes Einkommen ( selbst wenn dies nicht jedes Jahr der Fall ist, aber ich denke wir sind uns einig, dass in 20 Jahren 200 T€ weniger Wert sind als heute und das Einkommen ein höheres sein wird) dann ist diese Summe m.M. nach vollkommen in Ordnung und nicht sonderlich hoch.
Ein zweites Kind und ein teilweiser Verdienstausfall sollten sicherlich berücksichtigt werden, aber anscheinend bekommt man es Arbeitsmäßig mit einem Kind auch so hin, weshalb sollte sich also längerfristig auf der Einkommensseite was verändern mit einem weiteren Kind( ausser die ersten 2-3 Jahre vielleicht).
Ich bin der Meinung, dass für die gewünschte mon. Rate ein Einkommen von um die 3800-4000 € gut ausreichend sind, umso mehr, umso besser. Von anderen Belastungen wie Kredite,Leasing, Unterhalt o.ä. hat der TE ja nichts gesagt.
aber wurden die Immobilien den Besitzen nicht unter dem Arsch weggezogen weil,
a) in den USA das Konstrukt der Baufinanzierung auf überwiegend variablen Zinsen basiert. Irgendwo habe ich gelesen das Zinsbindungen dort drüber unüblich sind.
b) jeder Hans Wurst seinen Kreditrahmen überzogen hat aber trotzdem eine Haus finanzieren konnte.
Wir reden hier doch von ganz anderen Rahmenbedingungen. Der TE hat 5500€ monatlich zur Verfügung. Das heißt er zahlt mit Nebenkosten max. 1650€ für das Haus und hat somit für seinen Lebensstandard + Sondertilgung 3850€ zur Verfügung. Zusätzlich bringt er über 20% EK mit rein und kann sich eine 20 jährige Zinsbindung leisten.
Also über welches Horrorszenario reden wir hier???
Man muss es auch anders rum sehen. die Bank bindet einen für eine lange Laufzeit mit einem sehr hohen Betrag an sich und erwirtschaftet Geschäft. Anstatt über nur 10 Jahre bei höheren Zinsen niedrigeren Bezrägen und niedriger Laufzeit
Ich kenne weder Größe, Ausstattung noch Baujahr und die Nürnberger Verhältnisse, aber ansonsten scheint mir das für ein RMH sehr viel Geld zu sein.
Aus meiner Sicht durchaus realisierbar, aber den Preis würde ich noch mal überprüfen.
Wir haben eine Zeit lang in Hilpoltstein (zw. Nürnberg und Ingolstadt) gewohnt. Da wurden 2007 bereits für ein RMH (125qm, BJ 1985) 225.000 EUR bezahlt und die waren Ruck Zuck verkauft.
etwas konkreter zum Haus:
Es ist ein Neubau und wird im Mai 2019 fertiggestellt sein. 133qm Wohnfläche und >50qm Keller (Waschraum, Kellerdiele, Abstellraum). Infrastruktur (Anrainerstraße) alles neu.
Eine Bestandsimmobilie am gleichen Standort kostet ca. 360k EUR, nach Makler. Notar etc. ist man dann bei rund 400k und darf sicher nochmal mind. 30-40k einplanen um es nach seinen Vorstellungen zu renovieren. Bei kompletter Kernsanierung eher >75k. Stresspotential garnicht eingerechnet (Handwerker etc. finden).
Ansonsten haben wir noch eine kleine Sicherheit beim Einkommen. Wir arbeiten beide aktuell nur 30h und ich bin ab Mai 2018 wieder automatisch auf 35h.
Irgendwelche Abzahlungen müssen wir nicht leisten. Kauften bisher nicht auf Pump.
Die 2% Zins waren nur angenommen - Kreditangebote holen wir uns noch ein.
Finanzierung Neubau RMH - Risiken?
Zitieren
Zitat von christkies