wir sind aktuell auf der Suche nach einem Eigenheim und stellen uns die Frage, inwiefern sich eine Finanzierung anhand der folgenden Parameter darstellen lässt. Ich wäre für Eure Ratschläge dankbar.
Wir sind 39 und 38 Jahre alt, verheiratet und ohne Kinder. Im Hinblick auf die Familienplanung wird es keine Veränderungen geben. Wir sind beide in Festanstellung (unbefristet) und verfügen über ein Haushaltsnettoeinkommen von 4.500 EUR (jeweils hälftiger Anteil). Aktuell haben wir zwei Ratenkredite laufen. Die Restschuld beträgt derzeit 17.000 EUR. Des Weiteren läuft ein Leasingvertrag für unser Auto mit der Option zur Fahrzeugübernahme im Februar 2018 (Kaufpreis ca. 13.000 EUR), die wir auch wahrnehmen wollen. Die Rate beträgt 184 EUR. Für die Ratenkredite zahlen wir insgesamt ca. 415 EUR im Monat. Unsere monatlichen Gesamtkosten belaufen sich auf ca. 2.500 EUR. Darin enthalten ist die Nettokaltmiete für unsere Wohnung in Höhe von 890 EUR.
Wir suchen für uns nun ein kleines Haus für ca. 200.000 EUR in Schleswig-Holstein. Hier steht auch bereits ein Besichtigungstermin mit einem Makler an. Der Kaufpreis soll eben jene ca. 200.000 EUR betragen. Das Haus wurde in 2001 erstellt und hat nach ersten Erkenntnissen wohl keinen Modernisierungsstau. Die Kaufnebenkosten werden sich auf ca. 30.000 EUR belaufen. An Eigenkapital werden wir vermutlich, hier steht noch eine Gespräch mit unseren Eltern aus, ca. 40.000 bis 50.000 EUR aufbringen können.
Ist aufgrund der obigen Ausführungen eine Finanzierung für ca. 200.000 EUR realistisch? Wenn ja, wie sollten wir vorgehen, vor allem im Hinblick auf die bestehenden Ratenkredite sowie die bevorstehende Fahrzeugübernahme im kommenden Jahr. Ergänzend sei noch dazu gesagt, dass wir eine Steuerrückzahlung in Höhe von 3.500 EUR erwarten. Gleichzeitig besitzen wir aktuell ein kleines Motorboot, dessen Wert wir mit 5.000 EUR ansetzen würden. Hier wären wir bereit, dieses zu verkaufen. Inwiefern wir tatsächlich 5.000 EUR aus dem Verkauf erzielen, können wir nicht abschätzen. Sowohl die Steuerrückzahlung als auch den Bootsverkauf haben wir im Eigenkapital nicht berücksichtigt.
die Einkommenssituation ist gut und völlig ausreichend, der Verschuldungsgrad nicht so schön, was aber relativiert wird, da ihr mtl. einen Überschuss erwirtschaftet. Stellt man eure derzeitige Kaltmiete einer Zins-, und Tilgungsrate gleich, bliebt genügend Geld für Reserven.
Natürlich bleiben die die Fragen, wie lange seid ihr in der Einkommenssituation? Was habt ihr tatsächlich selber ansparen können? Die 40.000-50.000 Euro oder ist da schon Geld von den Eltern dabei? Warum und wofür habt ihr Kredite ausgewählt, wenn das Einkommen so gut ist?
Steuerrückzahlung und das Boot sind Reserven die ihr euch halten solltet. Sind neue Reserven aufgebaut, könnt ihr das Geld ggf. in die Sondertilung stecken.
Die Darstellbarkeit einer Finanzierungssumme von 200.000 Euro wird überhaupt kein Problem darstellen.
List sich soweit ganz gut. Die monatliche Rate dürfte dann in Höher eurer bisherigen Miete liegen. Die Hausnebenkosten werden natürlich höher, aber gut. Auf Motorboot und Steuerrückzahlung kommt es nicht an.
Muss, und wenn ja, wie, das (geliehene?) EK der Eltern rückgeführt werden?
Nettokaltmiete von 890 Euro. Die Zins-, und Tilgungsrate auf 200.000 Euro wird bzw. muss - berücksichtigt man euer Alter - keineswegs über diese Summe liegen. Wäre auch nicht ratsam, wählt eine gesunde Mussbelastung von um die 900 Euro und führt über Sondertilgungen das Darlehensende schneller herbei als kalkulatorisch bei dieser Belastung berechnet.
Auch wäre ein zinssicheres Modell mit dem F60 in Kombination mit einem Annuitätendarlehen mit Direkttilgung zu überlegen. Auch hier ist die Mussbelastung überschaubar und über Sondertilgungen und/oder der Besparung des Zinssicherungsinstrumentes F60 das schnellere und zinssichere Darlehensende herbeizuführen. So erhält man sich immer eine Sicherheit, sollte aus welchen Gründen auch immer mal ein Einkommen wegfallen.
Im Hinblick auf unsere Verbindlichkeiten gibt es nichts schönzureden. Sicher, zwischendurch haben wir einen fast fünfstelligen Betrag für Arztkosten ausgeben müssen. Wir leben auch sehr gut und haben uns über Ansparungen in der Vergangenheit keinen Kopf gemacht. Für Anschaffungen (u.a Motorroller) oder Umzüge haben wir immer mal wieder Kredite aufgenommen. So stehen wir jetzt da wo wir sind. Das Eigenkapital erhalten wir durch die Eltern. Was wir letztlich davon zurückzahlen werden, ist noch offen. Wir gehen aber davon aus, dass wir dieses zu 100 Prozent zurückzahlen , hier stellen wir uns einen Zeitraum von 10 Jahren vor. Für die Raten nutzen wir hierfür unsere Sonderzahlungen (u.a. jeweils 13. Gehalt + Bonuszahlung durch AG , beides im Haushaltsnettoeinkommen unberücksichtigt).
Im Hinblick auf die Kredite würde ich gern eine Umschuldiung vornehmen um die Kosten zu senken und gegebenenfalls die eingesparte Rate lieber zurücklegen. Macht das überhaupt Sinn?
Eine mögliche Umschuldung der Konsumkredite sollte natürlich im Zuge der Immobilienfinanzierung in Betracht gezogen und berücksichtigt werden und hängt natürlich von dem derzeitigen und den zu generierenden Zinssatz ab. Eingesparte Zinsen führen bei gleicher Belastung zu einem schnelleren Darlehensende.
Hier kann es verschiedene Ansätze geben, Eigenkapital für die Entschuldung der Kredite aufzuwenden und einzusetzen halte ich in ihrer Konstellation für nicht so geeignet, da dadurch der Beleihungsauslauf für das weitaus höhere Darlehen steigt und somit einen schlechteren Zinssatz nach sich zieht, möglicherweise sie auch in der Auswahl der Banken einschränkt. Ihre Kapitaldienstfähigkeit ermöglicht es die Allzweckkredite schnell zu entschulden, entsprechend würde ich möglicherweise die Entschuldung mehr auf das gute Einkommen und einer höheren Belastung abstellen. Dies möglicherweise bei anfänglich geringeren Tilgungssätzen für das Hypothekendarlehen (behaftet ja mit geringeren Zinssätzen), wo die Tilgung nach Rückführung der Allzweckdarlehen erhöht wird. Wählt man hier ein ausgewogenes, zinssicheres Finanzierungskonzept, stellt die anfänglich geringere Belastung/Tilgung für das Hypothekendarklehen keine Zinsrisiken da und lässt über die gesamte Laufzeit mit der erhöhten Tilgung (Tilgungsatzänderung oder Sondertilgungen) nach Rückführung der Altlasten die Zinskosten unter Berücksichtigung aller benötigten Darlehen im Mischzins über die gesamte Laufzeit gesund halten.
Denkbar wäre es auch, einen Kredit aufzunehmen (zu beachten gibt es ja auch noch, dass der Restkaufpreis des Autokredites zur Verfügung stehen muss), der dann als Eigentümer über ein sogenanntes Eigentümerdarlehen schnell wieder abgelöst wird. Hier bietet sich die Ing.DiBa, aber auch einige Bausparkassen an, die Modernisierer anbieten, wo der Nachweis der Modernisierung über den Vermittler bestätigt wird. Die Laufzeiten sind hier länger, die Zinssätze in der Regel geringer als für herrkömmliche Kredite. Ihre Einkommenssituation und Kapitaldienstfähigkeit gibt es aber auch her ein normales Allzweckdarlehen aufzunehmen, welches bei 2,5% - 2,8% Darlehenszins auf 6 Jahre zurück geführt werden kann.
Kurzum, vorrangig müssen die teureren Verbindlichkeiten (die vorher günstiger gestaltet werden als derzeit) aus der guten Kapitaldienstfähigkeit getilgt werden, um dann die Hypothek mit den freiwerdenden Raten - so das Zinsniveau so bleibt - schneller zu tilgen. Steigen die Zinsen, können sie mit dem Tilgungskapital die Restschuld in der Anlage schneller tilgen, bleibt das Zinsniveau erhalten entschulden sich sich über die direkte Tilgung.
Ein Annuitätendarlehen (hat ja eine direkte Tilgung) mit geringer Tilgung, abgesichert mit dem F60 der Signal erhält ihnen jegliche Flexibilität und es kann jederzeit auf Marktereignisse oder Verschlechterung der finanziellen Situation und/oder plötzlichem Kapitalbedarf reagiert und geantwortet werden.
Zu beachten gilt es dabei ja zudem, dass parallel Reserven aufgebaut werden müssen, das Darlehen der Eltern zurück geführt werden muss und natürlich auch der Urlaub und das Essen gegen noch drin liegen muss.
Baufinanzierung realistisch?
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