was passiert, wenn ich zu den aktuell günstigen Konditionen eine Bau Finanzierung mit 15 Jahren Zinsbindung mit 1,5% Zinsen abschließe und die Immobilie nach 7 Jahren wieder verkaufe?
Angenommen der Zinssatz liegt dann wieder bei 2,8%, dann hätte die Bank ja keinen Verlust, sondern würde sogar einen Vorteil aus der vorzeitigen Kündigung ziehen.
Ist das so richtig gedacht, ich muss dann keine Vorfälligkeit zahlen? (Keine Sorge, ich nehme nicht an, dass die Bank mir dann irgend etwas auszahlen möchte ;-) )
Hallo Eisenfaust, es gibt 2 Berechnungsmethoden.
Bei der Aktiv-Passiv-Methode kann sehr schnell errechnet und sehr gut nachvollzogen werden. Zuerst wird die Darlehensrendite berechnet, die bei der regulären Fortführung des Darlehensvertrags erwirtschaftet worden wären. Im nächsten Schritt wird angenommen, dass der Geldbetrag, der durch die vorzeitige Darlehensablösung wieder frei geworden ist, in Pfandbriefe oder andere Wertpapiere angelegt wird. Dieser Teil der Berechnung erweist sich als unsicherster Teil, da die aktuellen Preise der Pfandbriefe letztlich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beeinflussen. Je niedriger die Preise pro Pfandbrief oder Wertpapier sind und je länger die eigentliche Laufzeit des Darlehensvertrags gewesen wäre, desto höher fällt der Verlust des Darlehensgebers aus.
Bei der Aktiv-Aktiv-Methode erfolgt die Berechnung ohne die Einbeziehung von Wertpapieren. In dieser Methode geht die Bank davon aus, den zurückerstatteten Betrag sofort an einen Kreditnehmer weiterzugeben. Dabei wird von einem deutlich geringeren Darlehenszins ausgegangen. Wie bei der Aktiv-Passiv-Methode werden die Darlehensrendite berechnet, die bei der Fortführung des Darlehens an den Darlehensgeber bezahlt worden wären. Die Differenz der Darlehensrendite und der durch Neuvergabe theoretisch erwirtschafteten Gewinne bei sofortiger Kreditvergabe an einen wartenden Kreditnehmer, stellt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung dar. Bei der Berechnung nach der Aktiv-Aktiv-Methode erhöht sich die Vorfälligkeit durch die Hinzufügung der Gewinnmarge des Darlehensgebers. Sollte es zu einer Umschuldung kommen und der Darlehensnehmer nimmt beim gleichen Darlehensgeber ein neues Darlehen mit längerer Laufzeit, niedrigeren Zinssätzen oder neuen Sonderregelungen auf, wurde oft nochmals die Gewinnmarge erneut in die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit einbezogen. Dies ist rechtswidrig, denn in diesem Fall darf der Darlehensgeber die Gewinnmarge nur ein einziges Mal berechnen. Da man nicht alle korrekten Einzelfallsituationen erkennen und richtig behandeln kann, bietet sich vor allem in Fällen der Umschuldung und einer anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung die Einbeziehung eines Fachanwalts für Kapitalanlagerecht oder einer Verbraucherzentrale an. Bei der Wahl der professionellen Unterstützung sollten Sie auf ausreichende Kompetenzen achten, damit Sie nicht vom Regen in die Traufe kommen.
Erkundigen Sie sich nach der zugrundeliegenden Berechnung: Aktiv-Passiv-Methode oder die Aktiv-Aktiv-Methode.
danke für die schnelle Antwort. Aber leider bist du gar nicht auf meine Frage eingegangen.
Ich möchte wissen, ob bei meinem Beispiel eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird oder nicht.
den Kreditvertrag gibt es ja auch noch nicht. Dann gehen wir doch einfach mal von der Aktiv-Passiv Methode aus. Ich könnte mir vorstellen, dass diese Methode von seriösen Banken verwendet wird.
???? Welche Ahnung denn ohne ihre Bank zu kennen? Die Ahnung ist ihnen von mir doch eindrucksvoll beschrieben worden, es gibt 2 Möglichkeiten, abhängig von der Methode die die Bank für die Berechnung anwendet.
Ich weiß zwar nicht für was man sowas braucht, da man nach 10 Jahren das Darlehen ohnehin Kostenfrei lt. § 489 BGB kündigen kann, aber ich habs mal in einen pauschalen Rechner eingegeben (ohne Gewehr):
Also ohne Tilgung (da nicht angegeben) ca. 26TEUR.
Du sollst aber auch beachten, dass die Bank zur Kündigungsannahme nicht verpflichtet ist!
Das mit der Vorfälligkeitsentschädigung ist eher ein entgegenkommen der Bank.
Du sollst aber auch beachten, dass die Bank zur Kündigungsannahme nicht verpflichtet ist!
Das mit der Vorfälligkeitsentschädigung ist eher ein entgegenkommen der Bank.
Das stimmt nicht. Wie oben geschildert handelt es sich um einen Verkauf der Immobilie.
In diesem Fall muss die Bank der Kündigung natürlich zustimmen sofern durch den neuen Eigentümer keine Übernahme der Verträge gewünscht ist.
Das stimmt nicht. Wie oben geschildert handelt es sich um einen Verkauf der Immobilie.
In diesem Fall muss die Bank der Kündigung natürlich zustimmen sofern durch den neuen Eigentümer keine Übernahme der Verträge gewünscht ist.
Genauso wie die Tatsache überlesen würde, dass das Kündigungsrecht 2024 noch nicht greift, weil der Vertrag erst 2017 abgeschlossen wurde...
Die Banken müssen bei der Berechnung der VFE vereinbarte Sondertilgungsraten berücksichtigen. Deshalb hätte man diese auch abfragen müssen.
Leider wird man die vorzeitige Tilgung in Verbindung mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB bei einer vorhergehenden Kündigung nicht bei der VFE berücksichtigen können, da dieses Kündigungsrecht nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist.
Na, unter welchen Bedingungen kann man den nach 489 vorzeitig kündigen?
Zitat von noelmaxim
... und warum sollte BGB§489 bei der Berechnung der VFE keine Rolle spielen??
Weil zum Zeitpunkt der vorzeitigen Kündigung z. B. der Verkaufszeitpunkt noch nicht fest steht. Wäre der Kündigungszeitpunkt nach 10 Jahren fix, dann müsste man ihn sicherlich bei der VFB berücksichtigen.
Ja klar, das gesetzliche Kündigungsrecht muss natürlich berücksichtigt werden, insofern entsteht der Schaden (so überhaupt einer da ist und das ist er bei aktiv/passiv auch bei steigenden Zinsen) immer nur bis zu diesem Datum und entsprechend wird er auch nur bis dahin berechnet.
Frage zur Vorfälligkeitsentschädigung
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AW: Frage zur Vorfälligkeitsentschädigung
Zitat von Banker