meine Freundin und ich werden uns am Sonntag spontan ein Reihenhaus anschauen. Da es sich um eine spontane Entscheidung handelt haben wir uns im Vorfeld leider nach keine genauen Gedanken zur Finanzierung machen können. Vielleicht hat ja einer der Experten ein paar Hinweise für uns?
Die Eckdaten:
Haushaltsnettoeinkommen ca. 4.450 € pro Monat, ohne Berücksichtigung von variabler Vergütung, Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld
Kaufpreis Haus (unverhandelt) 259.000 €
Renovierung/Modernisierungsbedarf geschätzt 60.000 €
An Kaufnebenkosten habe ich folgendes kalkuliert:
Maklerprovision 25.000 € (so steht es im Expose, würde ich versuchen nachzuverhandeln, ortsüblich wären 7,14 % also 18.500 €)
Grunderwerbssteuer 15.540 €
Notar/Grundbuch 5.180 €
Somit wären für die Finanzierung noch ca. 16.000 € Eigenkapital vorhanden und der Finanzierungsbedarf würde bei 303.000 € liegen. Würde das so passen? Welche Möglichkeiten gibt es? Hatte an KFW Wohneigentum 50.000 € und 253.000 € Darlehen gedacht.
Also wenn ich diese Maklerprovisionen immer wieder sehe, dann muss ich echt mal nachjustieren! Branchenüblich ist für mich 3,75%. Aber wenn er das will, wirst du nix machen können.
Ich finde diese Abzocke einfach nur traurig!
Zu deinen Eckdaten und deiner Frage:
Grundsätzlich zur Beurteilung deiner Situation und den vorhandenen Daten kann man sagen, dass einer Finanzierung nix im Wege steht (vorbehaltlich). Der Beleihungsauslauf ist allerdings dann mit lediglich 5% nicht üppig aber Ok.
Welche Gesamtrate stellst du dir vor? Sind Sondertilgungen geplant?
Auf jeden Fall eine lange Zinsbindung nehmen mit 20 Jahre Fest.
Die Frage wäre ja wer hat den Makler beauftragt?
Das Gesetz zum Bestellerprinzip ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Es besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt hat.
Heidi
Edit: Ich ziehe den Beitrag zurück. Das ganze ist ja nur für das Mietrecht gültig. Mea Culpa.
Es ist Freitag.
Sondertilgungen wären grundsätzlich denkbar, in den ersten 2-3 Jahren aufgrund des Modernisierungsbedarfs aber eher unwahrscheinlich.
In Berlin ist der Immobilienmarkt leider nicht gerade Käuferfreundlich, 7,14 Prozent vollkommen normal, gerade da es in dieser Lage auch nicht viele Angebote gibt und falls doch nicht für "Normalverdiener" zu bezahlen.
Als Rate hatte ich zwischen 1.200 und 1.400 Euro geplant.
50 TEUR KfW Wohneigentum 10 Jahre Fest und 1 Jahr Tilgungsfrei 1,55% = Rate 208 EUR (Ab dem 13. Monat vorher 65EUR) -> Restschuld 33TEUR nach 10 Jahren
253 TEUR Bankdarlehen 20 Jahre Festzins mit 2,4% (angenommen jedoch realistisch) und einer Rate 1000€ -> REstschuld 101 TEUR nach 20 Jahren
Bausparer z.b. F60 von Signal Iduna mtl. mit 200 EUR besparen.
Nach 10 Jahren Teilung und Bauspardarlehen für die Restschuld KfW.
Nach 20 Jahren Bauspardarlehen für die Restschuld Bankdarlehen.
Für die Höhe der Bausparsumme kann Thomas mehr sagen!
50 TEUR KfW Wohneigentum 10 Jahre Fest und 1 Jahr Tilgungsfrei 1,55% = Rate 208 EUR (Ab dem 13. Monat vorher 65EUR) -> Restschuld 33TEUR nach 10 Jahren
253 TEUR Bankdarlehen 20 Jahre Festzins mit 2,4% (angenommen jedoch realistisch) und einer Rate 1000€ -> REstschuld 101 TEUR nach 20 Jahren
Bausparer z.b. F60 von Signal Iduna mtl. mit 200 EUR besparen.
Nach 10 Jahren Teilung und Bauspardarlehen für die Restschuld KfW.
Nach 20 Jahren Bauspardarlehen für die Restschuld Bankdarlehen.
Für die Höhe der Bausparsumme kann Thomas mehr sagen!
Nur als Gedankenstütze!
Sollte man nicht noch die beiden vorhandenen Riester-Bausparverträge in das Finanzierungskonzept einbauen?
Wir kennen die Tarife nicht!
Aber nach dem Was Guthaben drin ist dsind die schon ein paar Tage alt und haben keine konkurenzfähige Verzinsung.
Ich würde schauen, dass ich das Guthaben Prämienunschädlich ausbezahlt bekomme (Habe ich so gemacht) aufgrund Wohnwirtschaftlichen Zwecks. Und das Guthaben als Eigenkapital verwende und somit den Beleihungsauslauf verbessere! Somit sind etwas bessere Konditionen möglich.
Naja, was heißt schnell?
Die Prüfung dauert schon ein wenig. Ich weiß nicht mehr genau aber bei mir hat das glaube ich 2-3 Monate gebraucht.
Ist aber nicht so schlimm, da es ja als Guthaben vorhanden ist und dann halt für die REnovierungsarbeiten verwendet wird.
Problemlos schon. Du musst halt alle relevanten Unterlagen, Rechnungen und das Formular zur Entnahme aus dem Riestervertrag aufgrund wohnwirtschaftlichen Zweck.
Ich würde jedoch hierzu in der Zentrale anrufen und genau Fragen, was sie brauchen.
es gibt viele Konstellationen, die in deinem Fall möglich wären.
ABER das aller wichtigste ist: Was sind deine Ziele, Wünsche und Planungen. Was ist wichtiger für dich? Gesamtkosten, langfristige Tragbarkeit des Vorhabens, auch mal Puffer zu haben um weiter so leben zu können wie bisher (oder mit ein wenig mehr Freiheit?)? Was wird sich bei dir in den nächsten 5 Jahren beruflich, familiär ändern?
Nach Beantwortung dieser Fragen ergeben sich dann die richtigen Finanzierungsmittel für dich. Gerne kann ich dir dann noch weitere Tipps geben, die dir dann weiterhelfen.
Bis dahin viele Grüße
Erkan Aydemir
FINSPRO FINANCE
Vielen Dank schon einmal. Ich habe hier einige sehr gute Informationen bekommen.
Wir haben uns das Haus angeschaut und haben tatsächlich Interesse es zu kaufen. Nächste Woche werden wir es noch einmal mit einem Bau-Ing besichtigen um den Aufwand für Modernisierung und Renovierung einzuschätzen. Diese Position bereitet mir allerdings noch etwas Sorgen. Es gibt ein Verkehrswertgutachten über 257.000 Euro, welches exakt dem Kaufpreis entspricht. Wenn wir nun zusätzlich zum Kaufpreis noch 50.000 Euro für Modernisierung und Renovierung benötigen müssten wir mit 16.000 Euro Eigenkapital 291.000 Euro finanzieren.
Wird die Modernisierung dann auf den Beleihungswert angerechnet oder wäre eine solche Finanzierung agr nicht möglich?
Das ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Einige Banken setzen die Modernisierungskosten zu 100 % wertsteigernd an andere nur zum Teil..Kommt auf die Bank an. Was aber bei den allermeisten nicht wertsteigernd angesetzt wird sind Renovierungsarbeiten wie Tapezieren und Malen..
Folgendes müsste nach der ersten Einschätzung gemacht werden:
Elektrik neu
Wasserleitungen neu
Warmwasser von Durchlauferhitzer auf Heizung umstellen
neue Fenster
Bodenbeläge und Malerarbeiten (Eigenleistung)
Bad neu
Bei der richtigen Auswahl der Bank und darauf achten die erfahrenen Finanzierungsmakler, insbesondere bei hohen Modernisierungskosten in Kombination mit geringem Eigenkapital, werden für die Konditionierung alle aufgeführten Arbeiten ersteinmal angesetzt. Auch Maler-, und Bodenbelagsarbeiten werden dabei selbstverständlich wertsteigernd angesetzt.
Bei Banken, die die Modernisierungskosten nicht zu 100% wertsteigernd ansetzen, würdest du ggf. auch kein positives Votum erwirken.
Dein Gewinner ist die Tatsache, dass du wohl in Berlin kaufst und da lassen sich hervorragende Landesfördermittel generieren, die deine Eigenkapitalsquote - wenn auch fremdfinanziert - gegenüber dem Hauptfinanzierer wunderbar erhöhen und somit sehr gute Finanzierungskonzepte gestalten lassen.
Beleihungsauslauf steht bei mir bei 59%, entsprechend gibt es die besten Konditionen bei einer Berliner Bank. Restschulden der IBB Darlehen, sowie des Hauptdarlehens werden gesplittet - je nach der Gesamtwunschzins-, und Tilgungsrate - mit dem F60 der Signal abgesichert.
Fragen zur Baufinanzierung
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Zitat von Banker
