Ich benötige mal ein paar fachkundige Meinungen um mein angestrebtes Vorgehen zu validieren.
Rahmenbedingungen:
- Grundstück für einen Neubau wurde 01/2017 variabel finanziert mit 55k€
- Grundstückskaufpreis 92k€
- Sondertilgung Ende 06/2017 mit 28k€ durchgeführt
- Kündigung des Kredits geplant Ende 10/2017
- geplante Sondertilgung Ende 12/2017 22k€
- Schlussrate und Begleichung der Fälligkeit Ende 01/2018.
- Erteilte Baugenehmigung geplant bis Ende 2017 mit Kostenaufstellung
Fragen:
- Was muss ich mit der Grundstücksfinanzierenden Bank abgewickelt haben, um erfolgreich mit einer anderen Bank in die Hausfinanzierung zu gehen bzw. in die Angebotseinholung gehen zu können?
- Wann soll ich in die Angebotseinholung gehen? (geplant war Ende 12/2017, sodass Ende 01/2018 die Hausfinanzierung steht und ich in 03/2018 anfangen kann zu bauen)
Frage 1) nichts, da variabel
Frage 2) jetzt, ob das eine gute Empfehlung ist kann niemand sagen. Vor 2 Monaten wären die Zinsen um 0,25% besser gewesen.
1. Der Beleihungsauslauf jetzt noch über 80% wäre
2. Sollte sich der Bau aus irgendwelchen externen Gründen verzögern, laufe ich bei Baubeginn schon in die Bereitstellungszinsen.
Das Ziel ist die Grundstücksfinanzierung nicht in die Hausfinanzierung zu übernehmen um einen Beleihungsauslauf unter 80% hinzubekommen.
Macht hier ggf. die Überschneidung zw. letzter Rate fürs Grundstück und Abschuss der Hausfinanzierung in 01/2018 Probleme?
ich würde mir das Darlehen für 12 - 18 Monate bereitstellungszinsfrei stellen.
Die Gesamtkosten mit etwas Puffer ermitteln und die Finanzierung aufstellen.
Die Gefahr, dass ich 0,25 - 0,75% (meine persönliche Meinung) in 1/2 - 3/4 Jahr
mehr bezahle ist mir das Risiko zu hoch.
Aber bedacht und mit guter Planung an das Prjekt gehen.
Baunebenkosten, Puffer für Garten usw. mit einplanen. (sonst ärgerst du Dich, dass es noch 5 Jahre warten muss)
Eine Nachfinanzierung ist immer teurer!
Das wir finanziell nicht funktionieren....(ist meine persönliche Meinung aus dem Bauch heraus)
Ich habe mit dem Architekten die Kosten inkl. der restlichen Baunebenkosten und Außenanlage aber ohne Grundstück/Küche/ Umzug grob überschlagen und wir sind auf einen Finanzierungsbedarf von 415k€ gekommen (davon Hausbaukosten 350k€).
Auch wenn jetzt schon die Bank alle Beschreibungen, Kostenschätzungen und Entwürfe als Grundlage zur Bedarfsermittlung akzeptieren würde, kann und möchte ich nicht 27k€ (restlicher Grundstückkredit) + 8k€ (Kosten für Genehmigungen, Notar für neue Grundschuld, Vermessung, etc.) also weitere 35k€ auf die 415k€ draufschlagen.
Hier bevorzuge ich eher den Weg durch maximale jährliche Sondertilgung, den "Schaden" durch eine mögliche Zinserhöhung bis Ende 01/2018 in Grenzen zu halten. Die jetzigen Sondertilgungen für das Grundstück werden auch nur durch die monatliche Sparrate realisiert (auch wenn es schon extrem weh tut). Somit sollten 5% jährlich hoffentlich funktionieren.
Macht doch Sinn oder?
Wo bekommt man 18 Monate bereitstellungsfreie Zeit?
aus welchem Bundesland kommen Sie?
In BW gibt es z.B. das Darlehen Z15 von L-Bank.
Für Fam. mit Kindern man muss sich halt an bestimmte Spielregeln halten.
Wir 5 Personen hätten glaub bis zu 175 qm Wohnfläche bauen dürfen. (165 qm sind es geworden)
Wir hatten im übrigen eine ähnliche Situation: Eigenkapital durch Kauf des Baugrudstück`s (Rest wurde finanziert)
Allerdings hatten wir keine Grundschuld vor dem Hauskauf und somit ein lastenfreies
Grundstück und sind dann in die Finanzierung gegangen.
Zeigen sie mir bitte mal auf, wie sie den Beleihungsauslauf ermittelt haben. Schön wäre es, wenn sie die Baukosten mal etwas detailierter aufführen, sprich insbesondere die Baunebenkosten ein wenig deutlicher zu beziffern. Auch bitte nichtwertsteigernde Dinge wie Küche oder Möbel deklarieren. Zu dem bitte den Grundstückswert sowie die derzeitige Valuta beziffern.
Eine Finanzierung ist derzeit dann zu ihren gewünschten Konditionen (80% Auslauf) nicht darstellbar, wenn die derzeitige Valuta des Grundstücks dafür sorgt, dass man über 80% kommt. Beabsichtigte Tilgungen in der nahen Zukunft werden - da noch nicht getätigt - in der Regel nicht berücksichtigt. Dafür müsste man aber eben mal schauen, ob die tatsächlich mit der Valuta die 80% überschreiten.
Im Übrigen, manch eine Bank hat im 90%igen Auslauf günstigere Konditionen als eine andere, ggf. von ihnen akquirierte Bank. Dazu kann ich aber nichts sagen, da mir die Kosten und ihre bisherigen Bemühungen nicht bekannt sind. Ggf. ändert sich ihre Sichtweise, wenn sie fachmännisch und unabhängig beraten sind.
aus welchem Bundesland kommen Sie?
In BW gibt es z.B. das Darlehen Z15 von L-Bank.
Für Fam. mit Kindern man muss sich halt an bestimmte Spielregeln halten.
Wir 5 Personen hätten glaub bis zu 175 qm Wohnfläche bauen dürfen. (165 qm sind es geworden)
Wir hatten im übrigen eine ähnliche Situation: Eigenkapital durch Kauf des Baugrudstück`s (Rest wurde finanziert)
Allerdings hatten wir keine Grundschuld vor dem Hauskauf und somit ein lastenfreies
Grundstück und sind dann in die Finanzierung gegangen.
Wir kommen aus Bayern. Die BayernLabo Förderprogramme sind aufgrund des Gesamteinkommens nicht anwendbar.
Der Plan ist ja weiterhin bis 01/2018 lastenfrei in die Hausfinanzierung zu gehen.
Das ist ja überhaupt kein Problem, machen sie das doch auch so. Ob es ein Zinsrisiko gibt wissen wir nicht, vor 2 Monaten waren die Zinsen jedenfalls um 0,2-0,3% günstiger.
Morgen wissen wir mehr, wo die Tendenz hingeht, die Steigerungen sind und waren Vorwegnahmen (Erwartungen) auf das was kommt. Was dann kommt zieht weitere Zinsentwicklungen nach sich.
Anbei meine Kostenaufstellung im Detail. Alle Punkte die mit "bezahlt" markiert sind, sind dies auch spätestens 01/2018. Nichtwertsteigernde Dinge sind nicht Teil der Hausfinanzierung und werden durch die laufende Sparrate bezahlt bzw. durch einen Puffer (10k€ die nicht als EK in die Finanzierung einfließen werden).
Zum jetzigen Zeitpunkt sind die Kostenpositionen die mit dem Attribut "bezahlt" markiert sind, mit 70k€ bezahlt.
....Eine Finanzierung ist derzeit dann zu ihren gewünschten Konditionen (80% Auslauf) nicht darstellbar, wenn die derzeitige Valuta des Grundstücks dafür sorgt, dass man über 80% kommt. Beabsichtigte Tilgungen in der nahen Zukunft werden - da noch nicht getätigt - in der Regel nicht berücksichtigt....
-> Das ist mir schon bewusst, deswegen auch der immer noch gültige Zeitplan.
Was war denn dann aber ihre Ausgangsfrage, bzw. wo können wir ihnen helfen, wenn sie so oder so die Finanzierung erst 1/2018 zeichnen wollen?
Wenn sie z.B. den noch nicht bezahlten Anteil der Finanzierung variabel aufnehmen, dann beeinflusst dies nicht zwingend den Beleihungsauslauf und wenn die dann das erste Geld abrufen und das variable Darlehen nicht mehr benötigen, da bezahlt, hat ihnen das auch nichts gekostet.
Was war denn dann aber ihre Ausgangsfrage, bzw. wo können wir ihnen helfen, wenn sie so oder so die Finanzierung erst 1/2018 zeichnen wollen?
Wenn sie z.B. den noch nicht bezahlten Anteil der Finanzierung variabel aufnehmen, dann beeinflusst dies nicht zwingend den Beleihungsauslauf und wenn die dann das erste Geld abrufen und das variable Darlehen nicht mehr benötigen, da bezahlt, hat ihnen das auch nichts gekostet.
Die Ausgangsfrage war - "Macht hier ggf. die Überschneidung zw. letzter Rate fürs Grundstück und dem gewünschten Abschluss der Hausfinanzierung in 01/2018 Probleme unter Berücksichtigung der in Post #1 aufgeführten Rahmenbedingungen in Kombination mit dem Beleihungsauslauf-Wunsch von unter 80%?"
Der größte Teil des noch nicht bezahlten Anteils macht ja das Grundstück aus, welches schon variabel finanziert ist (27k€). Der Rest sind anteilig die Baunebenkosten mit 8-9k€.
Ja, aber wann soll das Probleme machen? Kann sein dass ich eben auf dem Schlauch stehe, aber sie wollen doch bis 1/2018 alle Zahlungen geleistet haben und auch erst dann die Baufinanzierung zeichnen, oder? Welche Überschneidung meinen sie? Oder suchen sie eine Lösung, wie schon jetzt die 80% unterschritten werden können, obwohl einige Zahlungen erst noch folgen werden?
Wobei mich jetzt doch das Thema vorzeitiges Erreichen des Beleihungsauslaufs von unter 80% interessiert.
Ich als Leihe sehe keine realistische Möglichkeit:
- Die Darlehenssumme kann nicht verringert werden
- Auch das Thema Eigenleistung spielt keine Rolle, weil Eigenleistung anzugeben die nicht selbst realisiert wird, macht für mich keinen Sinn
- Der Puffer wird nicht mit in die Hausfinanzierung fließen
Können sie die Zahlungen, welche bis 01/2018 erfolgen sollen um das variable Darlehen zu tilgen, nachweisen? Bzw. Wo kommt das Geld her?
Dann ist ja das Darlehen praktisch schon erledigt!
Ja, das variable Darlehen für das Grundstück ist Ende 01/2018 erledigt.
Was meinen Sie mit nachweisen? Das Geld kommt aus einer monatlichen Sparrate und einem Bonus (der einer monatlichen Sparrate entspricht). Die Sparrate ist seit 01/2017 monatlich auf ein Sparkonto gegangen. Der Betrag dann in die Sondertilgung Ende 06/2017. Belegbar per Kontoauszug. Nicht mehr und nicht weniger. Wie kann man in der Zukunft liegende Sondertilgungen nachweisen?
Zeitlicher Ablauf zur Hausfinanzierung
Zitieren
Zitat von Martin79HN
