bin vor einigen Jahren bei der ersten Finanzierung schon einmal stiller Mitleser gewesen, nun gibt es wieder was zu finanzieren und eure Meinung würde mich interessieren :-)
Verh, beide 30, ein fünfj. Kind. WM aktuell 1550,-€, keine zusätzlichen Belastungen( einziger Ratenkredit wird nächste Woche vorzeitig abgelöst), Firmenwagen mit Privatnutzung, Netto ich 3090 €.
eit kurzem wieder unb. angestellt ohne Probezeit, meine Frau genießt derzeit noch die Zeit zuhause ( hat sich unbezahlt bis 12/17 freistellen lassen), ist unbefristet angestellt.
Ich habe aktuell zwei Objekte in der Auswahl, eins zur Kapitalanlage und/oder eins für eigene Zwecke. Beide Neubau
EK von 80 T€ sind vorhanden, sollen so wenig wie möglich eingesetzt werden, sprich also nur für die NK
Nachdem wir erst ein grünes Licht für die KA erhalten haben einer niederländischen Direktbank, gab es nach einreichen der Unterlagen eine Absage( über einen Vermittler), wir haben daraufhin noch eine weiteren vor Ort eingeschaltet, der wirklich eine hervorragende Betreuung macht und uns nicht, wie der vorherige, diverse Möglichkeiten, auch mit Anbietern vor Ort dargestellt hat)
Nun liegt uns also ein neues Angebot vor von einer regionalen Bank vor Ort( nachdem der Fall besprochen wurde), welches für uns interessant ist, 2,2 eff., SOTI Option, 15 Jahre. Unterlagen sind eingereicht, hoffen wir mal, dass es dieses mal keine Enttäuschung gibt.
Nun haben wir gestern eine weitere Wohnung gefunden, die uns auch sehr gut gefällt. Eine Finanzierung beider würde wohl von keinem gemacht werden, ein Angebot zur Finanzierung dieser haben wir uns auch mal eingeholt... 2 % eff, 15 J, SOTI Option( 3 Bausteine, 1 geförderter Kredit ( ein normaler, geförderter Kredit und ein erweiterter) sowie dann noch die ING oder DSL.
Mich würde mal eure Einschätzung interessieren, gerade vor dem Hintergrund der ersten Ablehnung. Sollte es mit der zweiten Anfrage klappen( für das Anlageobjekt), sollten wir uns eher auf die eigengenutze konzentrieren( und überhaupt darstellbar? Oder liegt es daran, dass eine öffentliche Förderbank mit im Spiel ist, die nachranging finanziert und es deshalb eigentlich klappen sollte) oder wäre es unter umständen sogar möglich, dass man beide Objekte ins Auge fasst.
Der Tilgungssatz ist beim Anlageobjekt 2 %, bei der eigengenutzten haben das Angebot über 2,25 ( könnten diesen aber auch nach unten wechseln, die monatliche Belastung liegt nur nahezu +- bei unserer derzeitigen Kaltmiete.
Freue mich über Anregungen, bzw. eine Diskussion ( meine Ausbildung bei der Bank ist schon etwas her, bzw. bin ich da nicht mehr so tief im Thema, da ich immer nur ein Faible für die Anlageseite hatte ;-)
also ohne Dir auf die Füße treten zu wollen muss ich dir sagen das Du dich vom Gedanken der Kapitalanlageimmobilie verabschieden solltest.
Hätte dein Berater deinen Antrag auf der Plattform gleich richtig ausgefüllt dann wäre dieser im Scoring und Vorscoring schon durchgefallen.
Die Ing Diba erwartet z.B. wenn Du Kapitalanleger bist einen monatlichen Aufschlag in der Haushaltsrechnung von 500 € außerdem vergleich die Bank auch die Werthaltigkeit der Immobilie.
Im übrigen musst Du wenn Du das Objekt nicht selbst bewohnst insbesondere bei der Diba nach der Finanzierung noch 20% der Kaufsumme an EK über haben oder im Vorfeld schon 20% eingesetzt haben.
Das ist alles mit deinem Wunsch nur dein Kapital für die weichen Kosten einzusetzen nicht vereinbar. Insofern glaube ich nicht, dass der zweite Antrag erfolgreich verlaufen wird.
Für die zweite Variante, Eigennutz 440.000 € sehe ich auch kaum Erfolgschancen. Viele Banken erwarten bei einem Finanzierungbedarf über 80% mittlerweile eine Regeltilgung von 3%
Dann ist es so, dass viele Banken bereits den Antrag ablehnen wenn die Belastung aus dem Darlehen 40% überschreitet. 40% wären bei euch 1236 €
Nehmen wir die 2% Zins von oben aus deinem Beitrag wobei mich schon interessiert wer das anbietet bei einem Auslauf von 100%.
Gehen wir von einer Annuität von 5% aus. Das macht eine monatliche Belastung von 1833 €. Bei 2% Tilgung: 1466 €
Kurze Überlegung zur Finanzierbarkeit:
Lebenshaltungskosten für 2 Erwachsene und ein Kind: 1200 €
Bewirtschaftungskosten für 83 m2 á 3,00 €: 249 €
Immo Darlehen: 1833 €
= 3282 €
________________ Unterdeckung: 192 €
+ Rücklagenbildung für das Haus
+ Sparen für Urlaub, Auto etc.
Also Kapitalanlage aus meiner Sicht: Nahezu gar keine Chance.
Eigennutz auch nur schwer darstellbar.
Tut mir leid das ich dir nichts bessers mitteilen kann.
Das mit der ING hatte der Vermittler nach der Ablehnung auch mitgeteilt, wobei diese notfalls zur Verfügung gestellt werden konnten ( elterlichenseits).
Wie gesagt, der zweite Antrag wurde jetzt bei der örtlichen Bank vom Vermittler eingereicht, nachdem das Konzept dort vorgestellt wurde.
Die Einkommenssituation sieht zum Ende des Jahres ja auch wieder deutlich besser aus, da meine Frau dann mit 1800 mon wieder dazukommt.
Meine Bonuszahlungen von gut 3000-4000€ p.j. wurden auch nicht angesetzt. Kapitalerträge haben wir monatlich auch um die 800€( mit dem EK, deshalb würde ich es ungern ansetzen). Somit sind es zwar auf dem ersten Blick für die Bank und in der aktuellen Situation knapp aus, in Wirklichkeit ist es jedoch denke ich für uns hervorragend darstellbar.
Laut deinen Beitrag verstehe ich es so, dass du der eigengenutzen Variante eine höhere Chance einräumst? Die Rate hatten wir beim Angebot( wie gesagt, DSL und ING wurden uns vorgestellt) auch bei um die 1450€ angegeben.
Dann schauen wir mal, ob die örtliche Bank unser Angebot annimmt, ansonsten werden wir wohl dann die eigengenutze Variante probieren anzugehen.
Das mit der ING hatte der Vermittler nach der Ablehnung auch mitgeteilt
Und warum hat der Vermittler seine Arbeit nicht im Vorfeld erledigt? Hätte er die Bedingungen die ING DiBa durchleuchtet, dann hätte er dort gar nicht eingereicht.
Ich finde das immer sehr seltsam. Immerhin verlangt man doch von jedem anderen Arbeitnehmer auch, dass er seine Arbeit gewissenhaft macht.
Die Einkommenssituation sieht zum Ende des Jahres ja auch wieder deutlich besser aus
Dafür hat die Bank aber nur deine Aussage ;-) Die Bank kann nur das rechnen und ansetzen was JETZT tatsächlich da ist.
Alleine schon aus den Auflagen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU kann die Bank gar nicht anders handeln.
Bonuszahlungen sind in den Regel nicht ansetzbar es sei denn sie sind auf allen Gehaltsnachweisen nachweisbar.
Laut deinen Beitrag verstehe ich es so, dass du der eigengenutzen Variante eine höhere Chance einräumst? Die Rate hatten wir beim Angebot( wie gesagt, DSL und ING wurden uns vorgestellt) auch bei um die 1450€ angegeben.
Jedenfalls optimistischer als die Kapitalanlage. Aber auch nicht rosig. Vermutlich wird es schon jemanden geben der das dann finanziert.
Jedoch bleiben einige große Fragen.
83m2 für 440000 € das entspricht einem m2 Preis von 5300 €
Ob sich das in naher oder etwas weiterer Zukunft halten lässt kann man schlecht beurteilen.
Es klingt nach stark nach Preisübertreibung. Du solltest das ganz genau mit der Bank besprechen.
Sollte es einen Preisverfall geben, dann fällt für die Bank die Sicherheit weg. Die Immobilie ist weniger wert als Du an Darlehen hast.
Die Folge wäre im schlimmsten Fall eine Kündigung des Darlehens wenn Du nicht weitere Sicherheiten beisteuern kannst.
Im übrigen macht es außer bei einer Kapitalanlage wenig Sinn 100% zu finanzieren. Die Zinsen sind nicht abzugsfähig. Du hast erhöhte Regeltilgung und, und, und...
Im übrigen würde bei der ING DiBa der Antrag auch bei Eigennutz ebenfalls wieder fliegen. Die DiBa prüft auf eine Mindesttilgung von 3%.
Ob Du das dann so wählst ist egal. Die DiBa unterstellt du musst dir 3% leisten können. Bei den aktuellen Konditioen der DiBa und dem Mindestansatz bedeutet dies eine Annuität von 1943 € - die DiBa setzt für euch als maximale Summe die der Kredit kosten darf 1545 € an.
Bei der DiBa braucht ihr den Antrag gar nicht einreichen. Das ist verschwendete Mühe. Meiner Ansicht nach, nach den Bedingungen der DiBa und der bisherigen Erfahrung.
Wie das bei anderen Banken aussieht kann ich schlecht beurteilen. Hier kann vielleicht Thomas noch was beitragen (noelmaxim).
Aus meiner Sicht seid ihr nicht stark genug für eine solche Finanzierungshöhe.
Ich würde euch maximal 280.000 € ans Herz legen. Damit könntet ihr gut fahren.
Ihr wollt doch auch noch ein bisschen leben oder? In den Urlaub fahren, vielleicht auch mal ein neues Auto kaufen, verschwenderisch sein usw.
Eine Kapitalanlage bei gleichzeitigen eigenen Mietzahlungen halte ich für unvernünftig, zu dem würde mir das Verhältnis Kaufpreis/Wohnfläche/Mieteinnahme überhaupt nicht reizen. Schon komisch und verwunderlich, dass beide Investments für dich in Frage kommen. Bei der eigengenutzten Variante müsste man wissen, wo die Immobilie liegt. Mir erscheinen die Kaufpreise erstmal ebenfalls zu hoch.
Was reizt dich eigentlich an diesen Investments?
Finde es - wie es WBS schon richtig anmerkt - befremdent, wie deine Berater da "rumüben"! Mit ein wenig Erfahrung weiß man, dass dieser Fall bei der Ing.DiBa überhaupt nicht passt. Verschwendete Mühen und unnötiger Aufwand war das.
Wenn der qm Preis bestätigt wird und nachvollziehbar ist, halte ich die eigengenutzte Variante für darstellbar. Denkbar wäre auch der Kauf mit der Absicht die Immobilie eigen zu nutzen, um dieses dann zu verwerfen und im Zuge der Übergabe zu vermieten.
Wir waren von dem ersten Vermittler auch nicht begeistert, deshalb haben wir uns an einen anderen gewand, der doch ehrlich, relativ realistisch und sehr bemüht ist.
Neben meiner Aussage hat meine Frau einen gültigen Arbeitsvertrag seit mehreren Jahren und eine schriftliche Bestätigung, dass der Sonderurlaub zum Ende des Jahres aufhört. Klar sind das auch nur Schriftstücke, aber besser als nichts die Bonuszahlungen sind natürlich nach 2 Monaten noch nicht sichtbar,deshalb auch nicht mit berücksichtigt.
Die Preise der Immobilien sind nun mal leider hier an der schönen Elbe so, bzw kann man die % Monat für Monat steigen sehen. Ich bin nachhaltig auch nicht von überzeugt, dass aber eine andere Geschichte😜
Ich denke die Einnahmen- und Ausgaben haben wir gut im Griff, haben jedenfalls im Monat neben der Miete nur 550€ Fixkosten, können also jetzt bereits einiges monatlich zur Seite legen, was an der Börse angelegt wird und sich seit 8 Jahren schön vermehrt und bereits für eine 2 jährige Weltreise gereicht hat.
Denke also, bei uns sollte man sich weniger um die Tragbarkeit Gedanken machen, sondern eher darum, ob wir es gut vermittelt bekommen und jemand mit an Bord ist
@thomas
Die Kapitalanlage ist für mich nur aus dem Grund interessant, da es Seitens der Stadt einen netten Zuschuss im 6 Stelligen Bereich gibt... Lediglich die Auflage,die Wohnung nicht selbst zu nutzen und einen max Mietpreis zu Verlagen ist voraussetzung. Dies gilt für 15 Jahre! Wenn also die Preis der Immobilien selbst in 15 Jahren so sind, sollte die abzahlung zu 90% durch die Miete gedeckt werden, dafür der Ertrag dann im 6 Stelligen Bereich liegen. Nur deshalb ist es für mich Interessant
und wenn richtig liest, wirst du gemerkt haben, dass es mir nicht um die Rendite und mit Bezug zur Miete geht. Mir geht's zum Zeitpunkt des Exit um die Rendite.
Um die Rendite ging es mir hier ja auch nicht, dies denke ich ist meinerseits soweit alles berücksichtigt, es geht mir rein um die darstellbarkeit.
Es ist doch jetzt klar beschrieben, warum die "erstrangige" Rendite nicht gut sein kann, gut sein soll. Die Anlage wird von Steuergeldern subventioniert, es ist finanzierter Wohnungsbau.
Warum ich mich da jetzt allerdings dran beteiligen sollte, kann ich persönlich nicht erkennen. Was nützen mir die Subventionen, wenn ich möglicherweise viel zu teuer einkaufe, das Risiko übernehme, welches ich zum Investment ins Risiko setzen muss und bezüglich der Einnahmen noch reglementiert werde.
Möglicherweise funktioniert das mit der Mieterschaft sogar, aber wie gross ist das Risiko in einen Neubau einen Mieter "einzukaufen" der nur eine gewisse Höhe an Miete zahlen kann. Eine Miethöhe die nicht zur Investitionssumme passt, ggf. passt dadurch auch der Mieter zum Wert des vermieteten Objektes nicht. Mietausfallrisiko, das Risiko des Verwohnens der Anlage, aber auch das Risiko des Werterhaltes der Anlage wären mir persönlich zu riskant.
Nicht dass es günstige Wohnungen geben muss, Wohnraum geschaffen werden soll und muss, aber mit Reglementierungen und Vorschriften wird mir solch ein investment zu unflexibel, zu bevormundet und dadurch zu unattraktiv. Ein gewisser Wert muss auch einen selbstbestimmten Ertrag erwirtschaften, zu dem muss der Wert auch im Einklang zu dem stehen, der ihn nutzt. Zumindest sollte ich den "Daumen" darauf haben dürfen, das gewisse Klientel das bezahlen zu lassen was es wert ist, auch um damit mir denjenigen in mein Investment zu holen, der es entsprechend wert schätzt.
Nicht dass nicht auch die kleinste Miete all das nicht nach sich zieht, nach sich ziehen kann, ich persönlich aber würde mir solch ein reglementiertes Investment nicht gönnen. Schon gar nicht - Steuervorteile hin, Steuervorteile her - auf Pump, während ich parallel zur Miete wohne und das Investment was ich einem anderen finanziere eben so nicht reglementiert ist.
Willst du das doch, solltest du dich erkundigen, wer hinter dem Investment alles steckt und an diesem Konstrukt alles verdient.
Edit: während ich geschrieben habe, hat der TE geantwortet gehabt, ohne dass ich das vorher gelesen hatte.
denn Sinn und Zweck der Investition wollte ich gar nicht umbedingt diskutieren hier, da wir dies eigentlich für uns schon mehrfach gerechnet haben und für uns als gut befunden haben.
Die Subventionen beträgt pro Jahr gut 8000€, die gleiche Wohnung nebenan kostet 120t€ mehr. Die Subventionen ist direkt im Kaufpreis berücksichtigt, mit wer Einschränkungen des Grundbucheintrages der ausgeschlossen selbst Nutzung für die ersten 15 Jahre befristet.
Selbst beim schlechtesten Szenario für uns dürfte uns die Wohnung nicht mehr als 500€ kostet mit allem drum und dran, für 600€ würden wir immer jemand finden( und dann haben wir immer noch einige hundert Euro, die wir weiter sparen können! Die Mieten hier liegen bei 14-17€ pro QM beim Neubau!) Somit ständen eigentlich jeden Monat 1100€ für dir Wohnung( also Rate sowie eventuelle zusätzliche Kosten) zur Verfügung.Und falls es nach 15 oder 20 Jahren nicht mit einem Exit passt, wäre auch notfalls eine weiterverwendung da.
Die Einschränkung ist auch der Grund, wieso wir bei der Bank nicht angeben können, dass wir sie Eigennutzen möchte und uns dann plötzlich umentscheiden
Aber das dazu. Wir warten jetzt mal die Entscheidung der örtlichen Bank ab und entscheiden dann, ob wir das andere Thema lieber angehen sollten.
Wie kannst und willst du die Exitrendite bestimmen und welche Faktoren setzt du irgendwelchen Annahmen entgegen?
Wo liegt deine Motivation, dieses Investment zu tätigen?
Wenn die Immobilie im Einkauf zu teuer ist und die Mietrendite der Bank nicht passt, dann ist es darstellbar, so du das Risiko bereit bist bei Kauf über EK zu kompensieren. Der Wert der Immobilie kann aber mit deinen Angaben überhaupt nicht bestimmt werden, dies aber bewertet ein erfahrener und unabhängigiger Finanzierungsmakler anhand der vorliegendenden Unterlagen. So sollte man annehmen, dass ein Finanzier deines Vertrauens dies so handhabt. Deine eigenen Erfahrungen aber zeigen, dass dem bei vielen Stümpern am Markt nicht der Fall ist, entsprechend wäre es sonst niemals bei der Ing.DiBa vorgestellt worden.
Helfen können wir fundiert und nachhaltig und damit deine Frage beantworten, wenn uns das zur Verfügung steht, was die Bank für ein Votum benötigt. Alles andere ist reine Spekulationen und damit ist dir hier überhaupt nicht geholfen und von dir, da du das alles soweit verteidigst, ja auch gar nicht gewünscht.
Wenn du an dem Investment auch aufgrund der informationen die dir, aber uns nicht vorliegen, festhalten wilst, geschieht aus meiner Sicht der nächste Fehler ggf. schon damit, dass die Auswahl auf eine regionale Bank gefallen ist. Mag vom Objekt ggf. ein Vorteil sein, vom Gefühl und insbesondere meinen Erfahrungen aber her bist du damit nicht ausreichend beraten. Dies ist aber nur mein Gefühl und reine Spekulation.
Die Auswahl fiel deshalb auf einen regionalen Partner, weil laut zwei Vermittlern die Rahmendaten( wie wir ja selbst auch wissen) nicht so pralle sind und deshalb nur wenige, fast gar keiner in Frage kam. Die beiden regionalen Möglichkeiten kennen das Projekt, haben für den Fall meiner Meinung nach ein gutes Gesamtangebot( das Angebot der Diba war übrigens vom Zinssatz 0,3, bzw 0,45 % schlechter( zumindest war dies der Satz, für den wir die Anfrage eingereicht hatten) und einiges von uns berücksichtigt( und sind vorher eingeweiht wurden, was die genauen Einzelheiten betrifft) Aber falls du Ideen hast, gerne.
Ich muss doch Ideen haben, aber das hilft doch niemanden, schon gar nicht dir.
Ideen musst du haben, wenn meine Ausarbeitungen nachhaltig und nicht so stümper-, und laienhaft sein sollen. Die Idee mir eine Mail zu senden, um mir das zur Verfügung zu stellen, was die anderen bei ihrem rum üben und Zeitverschwenden schon zur Verfügung haben.
Von Grunde her auch unwichtig, will der TE auch gar nicht lesen, bzw. wissen und war hier überhaupt nicht gefragt.
Geht man aber schon drauf ein, dann muss man sagen, üblich - wie Daukind zurecht anmerkt - garantiert und vor allem ohne Risiko! Was es da - wo es wie angemerkt gar nicht zur Diskussion stand - unter den Bedingungen dran zu mäkeln gibt entzieht sich meinem Verständnis.
Ja, entweder Freeliner hat vor dem Posten nicht richtig nachgedacht/gerechnet oder er klärt uns in seinem nächsten Post über die vielfältigen Anlagemöglichkeiten auf, die solche Kapitalerträge erwirtschaften und dabei sogar so sicher sind, dass sie einem normalen Verbraucher zu empfehlen sind.
Ich weiß nicht, mit welcher Strategie und Risiko der Threadersteller seine Rendite erwirtschaftet, aber darum ging es auch nicht.
Ich hab nur drauf geantwortet, da es wohl etwas "in Frage gestellt" wurde wegen der 1% monatlicher Rendite.
Hier ging es nicht um "üblich" oder "vor allem ohne Risiko" oder "jemandem was zu empfehlen" oder was auch immer....war keine Rede von.
Ich bin auch nur "normaler Verbraucher" der sich um seine Finanzen aber selbst kümmert, etwas Zeit zum Lernen investiert hat
und nicht mehr in Fonds, Versicherungen und dergleichen investiert, wo nix mehr bei rum kommt.(bis auf ein paar Altverträge)
Will mich halt nicht mit den durchschnittlichen 8% (jährlich) die der Markt her gibt zufrieden geben.
Ich handele überwiegend mit Aktienoptionen in Verbindung mit einer Value-/Dividendenstrategie.
Damit fühle ich mich sehr wohl und das Risiko ist für mich persönlich absolut überschaubar.
...und ja, mit einem Prozent pro Monat geb ich mich noch nicht zufrieden. Für mich ist das Einkommen von dem ich mal Leben will.
Wenn gewisse Verpflichtungen mal erledigt/ausgelaufen sind, will ich meinen Job um 50% reduzieren.
Wenn die 1% mal unser aktuelles Monatseinkommen übersteigen, dann bin ich auch damit als Minimum zufrieden.
Soll jeder das machen, was er für richtig hält. Das oben geschriebene gilt für mich persönlich, ist keine Empfehlung.
Wenn jemand auf Tagesgeld, Bausparer, ETF oder Versicherungsfonds etc. setzt, ist das ok und in Ordnung.
Das sollte hier jetzt reichen, eigentlich schon zu viel geschrieben:-) Wollte damit nicht den Thread von "Beachlifestyle" zerstören, daher bitte zurück zum Thema. Sorry Beachlifestyle.
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die Bonuszahlungen sind natürlich nach 2 Monaten noch nicht sichtbar,deshalb auch nicht mit berücksichtigt.
Zitat von Jay