Finanzierung Mehrfamilienhaus - Welche Konditionen sind möglich ?
Hallo.... Kaufpreis 220.000 + Kaufnebenkosten = ca. 247.000€ Eigenkapital 150.000€ Nettoverdienst mind. 2200 € Mieteinnahmen kalt: ca. 900€ Das EG wird selbst genutzt und in Eigenleistung renoviert und vom Eigenkapital finanziert. Ebenso die Kaufnebenkosten. Das OG bleibt weiterhin vermietet. Wunschrate 800-1000€ + Sondertilgung Wunschzinsbindung 15 Jahre. Theoretische Möglichkeit alles innerhalb der 15 Jahre zu tilgen.
Es wurde mir schon angedeutet das wahrscheinlich eine 10J. Zinsbindung+KFW Darlehen in Verbindung mit einem Bausparvertrag das beste für mich wäre, statt der 15j. zinsbindung mit sondertilgung wie ich mir das eigentlich vorgestellt hatte.
Frage an die Experten: Welche Zinssätze/Effektivzinsen wären derzeit realistisch und "sehr gut" bei diesen Voraussetzungen ? Was wäre eurer Meinung nach derzeit ideal und sinnvoll ? Ich weiß das das jetzt nur grob alles aufgeführt ist und man mehr details braucht.... wäre aber dankbar wenn ihr eine grobe Einschätzung geben könntet.
AW: Finanzierung Mehrfamilienhaus - Welche Konditionen sind möglich ?
- Finanzierungsvorschlag Stadtsparkasse - 10 Jahre Zinsbindung 1,65% - Finanzierungsvorschlag Allianz Baufinanzierung - 15 Jahre Zinsbindung 1,95%
Das habe ich als Rückmeldung.
Was sagt ihr ? Ist wo anders mehr drin ? Finde es merkwürdig das die großen das Rennen machen und nicht eine kleine Bank...
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Hallo Handwerker, was für ein Rennen soll das sein? Das sind schlechte Konditionen. Vor allem, hat sich da mal jemand Gedanken um sie gemacht? Haben sie mal jemandem Ziele, Wünsche und eigene Anforderungen an ihre Immobilienfinanzierung mitgeteilt`Was wollen sie mit 10 Jahren fest? Warum - wenn 10 Jahre - keine KfW Kondition? Auch wenn die noch zu teuer sind, aber immerhin keine 1,65% die da jemand aufruft!
10 Jahre oder 15 Jahre, Bausparen als Zinssicherungsinstrument ist ok, aber was rufen die denn da auf? Müssen doch eh - da vermieteter Antei - eher 2 Bausteine sein.
Das ist nichts, da beschreiben sie einigermaßen ihr Vorhaben, kommen dann aber mit solch einem Angebot. Das ist kein Angebot, das ist eine Frechheit!
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Vielen Dank erstmal für die Rückmeldung.
Ich habe da einen Finanzierungsberater der das erst seit 4 Jahren macht. Bin aber skeptisch weil ich eigentlich von viel besseren Konditionen ausgegangen bin und mich so gut es geht auch informiere.
Da werd ich doch wohl noch zu anderen gehen (Dr.Klein, Interhyp,..) Was würden sie mir empfehlen jetzt zu machen ? Ich habe vergessen zu schreiben das ich möglichst kein Eigenkapital einsetzen will. Nur für die Kaufnebenkosten und für die Renovierung. Die Kaufsumme wollte ich finanzieren.
Der hintergedanke ist das ich das Eigenkapital meines Erachtens gut angelegt habe... bzw. aufjedenfall mit mehr als 2 oder 3% zinsen in Fonds angelegt habe..
Hier die Details zu den Angeboten. Die Sparkassenfinanzierung würde zusätzlich mit einem Bausparvertrag laufen der nach den 10 Jahren das "übernehmen" würde aber im Detail habe ich das noch nicht verstanden wie das laufen soll.
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Guten Morgen,
Thomas hatte ja schon ein bisschen was dazu gesagt. So wie ich den Beitrag lese ist aber auch nur von einem Zweifamilienhaus die Rede.
Dieses fällt dann nur weniger unter den Punkt "Mehrfamilienhaus".
Zur Sparkasse kann ich weniger sagen weil ich deren Finanzierungskriterien nicht kenne. Bei Allianz sind mir diese jedoch wohl bekannt.
Ich hoffe ihrem Berater ebenfalls. Denn man muss wissen, das die Allianz z.B. bei einem Auslauf >80% wie es hier der Fall einen Kapitaldienst von 6% in der Haushaltsrechnung ansetzt. Wenn auch nur fiktiv unterstellt die Allianz das Kunde sich das leisten können muss. Im weiteren erhöhen sich dann auch die Ausgabenpauschalen für die Lebenshaltungskosten.
Wurde das bedacht bei der Angebotsgenerierung?
AW: Finanzierung Mehrfamilienhaus - Welche Konditionen sind möglich ?
Jetzt verstehe ich die Ausgangslage nicht mehr! 247.000 Euro KP zzgl. ENK und 150.000 Euro EK gibst du an und dann kommen zwei Angebote, wo 220.000 Euro finanziert werden sollen? Was kostet denn die Renovierung des EG? Was sind denn die tatsächlichen Gesamtkosten inkl. EG?
AW: Finanzierung Mehrfamilienhaus - Welche Konditionen sind möglich ?
Es sieht wie folgt aus. Habe jetzt einiges hinzugefügt was ich vergessen habe:
Kaufpreis 220.000€ + ca. 27.000€ Kaufnebenkosten = ca. 247.000€ + 50.000€ Renovierungskosten (sind angesetzt. Wir werden aber mit den Jahren drüber sein) Eigenkapital 150.000€ (soll aber nur für die Kaufnebenkosten genutzt werden und es wurden 50.000€ als Renovierungskosten angesetzt die auch vom Eigenkapital abgezogen werden).
Das heißt ich will an die restlichen ca. 70.000€ Eigenkapital nicht ran. Diese sind gut angelegt und dienen mir nur zur Sicherheit und zum Vorzeigen der Bank gegenüber.
Der Hintergedanke ist, das ich da deutlich bessere Zinsen bekomme als das was mir bei der Immobilienfinanzierung genommen wird. Und wie gesagt als Sicherheit für alle Notfälle die eintreten können.
Somit sollen die 220.000€ ...also der Kaufpreis finanziert werden. Könnte mich vielleicht durchringen auf 200.000€ runter zu gehen (wenn es denn überhaupt Sinn macht) und 20.000€ zusätzlich vom Eigenkapital einsetzen aber das wars dann auch.
Nettoverdienst mind. 2200 €
Mieteinnahmen kalt: ca. 900€ (4 Appartments im 1.OG.... daher Mehrfamilienhaus)
Das EG wird selbst genutzt und in Eigenleistung renoviert und vom Eigenkapital finanziert.
Ebenso die Kaufnebenkosten. Das OG bleibt weiterhin vermietet.
Wunschrate 800-1000€ + Sondertilgung
Wunschzinsbindung 15 Jahre.
Theoretische Möglichkeit alles innerhalb der 15 Jahre zu tilgen.
Ich hoffe ihr könnt jetzt etwas mehr mit den Zahlen anfangen ?
Das Haus ist in Rhein-Kreis Neuss.
EDIT: Also laut Finanzberater kommen die "niedrigzins Banken" (Degussa, Liga Bank...usw) nicht in Frage aufgrund der Tatsachen das ich z.B. die komplette Kaufsumme finanzieren will oder das zum Haus im EG eine Gewerbefläche gehört die mehr als 20/30 % der Gesamtfläche des Hauses einnimmt... usw.
Seiner Meinung nach bin ich am besten dran wenn ich von der Kreissparkasse die 10J. Zinsbindung + KFW Darlehen + ggf. Bausparvertrag über die Restsumme die nach den 10 Jahren bleibt, nehme.
(Bei der 15J. Zinsbindung halten sich Allianz und die Stadtsparkasse die Waage. Durch das KFW Darlehen sind wir bei der Allianz unter den 80% und dadurch kommen die überhaupt in Frage... laienhaft von mir übersetzt)
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Also nur mal so... Ich würde das ganze so aufstellen, dass ich im Kaufvertrag die Kosten aufteile.
Und zwar nach der Art der Nutzung. In dem Fall EG einzeln ausweisen und das OG einzeln ausweisen. Es muss entsprechend auch vorher (bei Beantragung) schon klar sein wie sich die 220.000 € Kaufkosten zusammen setzen. Dann würde ich den Vermietungsteil zu 100% Fremdfinanzieren. Für den selbst genutzen Teil das heißt die Trance des Darlehens welches den Eigennutz ausmacht würde ich so aufstellen, dass ich die 20.000 € die du dir vorstellen kannst dort einsetze. Der Hintergrund ist einfach das die Schuldzinsen für Vermietung in Abzug zur Steuer gebracht werden können. Hier gibt der Steuerberater Auskunft.
Auf eins möchte ich noch hinweisen:
Durch das KFW Darlehen sind wir bei der Allianz unter den 80% und dadurch kommen die überhaupt in Frage
KFWDarlehen werden von der Allianz nicht in Abzug zum Auslauf gebracht.
Die Allianz gibt an, dass bei einer Überschreitung von 80% auch wenn Nachrangdarlehen (KFW, andere Institute, private Kredite, Verkäuferdarlehen, Bauspardarlehen usw.) eingebunden sind ein fiktiver Kapitaldienst von 6% der Finanzierungssumme geleistet werden muss. Tatsächlich wird es so nicht sein, jedoch setzt die Allianz das so in der Haushaltsrechnung an. Ihr Berater sollte sich dahingehend nochmal mit den Herauslagekriterien der Allianz vertraut machen.
Im übrigen werden nahezu bei keiner Bank KFW Darlehen noch in Abzug zum Auslauf gebracht. Es gibt meines Wissens nur noch 2 regionale Institute und ein überregionales welches KFW vom Auslauf abzieht. Die Bank trägt eine Gesamtgrundschuld ein und haftet auch für das KFW Darlehen, weil die KFW Kredite nur an Institute und nicht an Sie als Person vergibt.
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Laienhaft übersetzt? Sowas können sie sich als Laie gar nicht ausdenken. Den Schwachsinn hat der Berater ihnen so erzählt und damit kundgetan, dass er keine Ahnung hat.
A) Liga Bank kommt nicht in Frage, weil sie keiner katholischen Einrichtung angehören oder in solch einer beschäftigt sind.
B) Allianz bringt - wie von WBS richtig angemerkt - KfW überhaupt nicht in Abzug.
C) Sparkasse mit ihrem katastrophalen LBS Bausparer braucht kein Mensch!
D) Den gewerblichen Anteil der EG müssen sie natürlich erwähnen, wenn sie hier Hilfe bekommen wollen.
Ansonsten hat WBS den richtigen Ansatz, was den Kaufvertrag betrifft. Es lässt sich mit den Investitionskosten für die Einheit EG - die aus EK bestritten werden - mindestens ein Beleihungsauslauf unter 90 %, wenn nicht gar 80 % abbilden. Für mich eine klassische Finanzierung DSL Bank mit dem F60 der Signal. Wenn ein Finanzberater da nicht drauf kommt, zumal er mehr Informationen - möglicherweise sogar schon Unterlagen hat - passt er in keinster Weise zu Ihrer Lebensinvestion!
Fragen die sich stellen:
1) Wie teilen sich die Quadratmeterzahlen EG und OG auf?
2) Was befindet sich zukünftig im EG? Wohnraum? Sie schreiben selbstgenutzt, gleich sprechen sie von einer Gewerbeeinheit?!?
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Vielen Dank nochmal für die Rückmeldungen und Tipps wbs und noelmaxim.
Also es setzt sich ungefähr wie folgt zusammen:
1.OG = ca. 150qm aufgeteilt auf 4 Appartments die vermietet sind.
EG = ca. 90qm Gewerbefläche.... will ich selbst als Wohnraum nutzen. Die Gewerbefläche wollte ich jedoch vorerst nicht offiziell in Wohnfläche umwandeln da ich mir die Option gerne offen halten wollte doch noch irgendwann als Gewerbefläche zu vermieten oder zu nutzen. Die Umwandlung zurück in Gewerbefläche ist wohl relativ schwer, deshalb diese Überlegung. Bin mir da noch unsicher was ich machen soll bzw. muss....
EG = ca. 50qm Wohnfläche... die getrennt ist, jedoch auch selbst genutzt wird bzw. von meinem Vater bewohnt werden soll.
Offiziell wären die 50qm selbstgenutzt und die Gewerbefläche müsste dann als leerstehend deklariert sein. Wie sieht das überhaupt rechtlich aus ? Darf ich das ? Wenn nicht, welche Konsequenzen könnte es geben ?
Oder soll ich besser von dem Gedanken Abstand nehmen und die Gewerbefläche offiziell in Wohnfläche umwandeln ? (wie teuer ist so was eigentlich ?)
Wäre eure Empfehlung also das EG und OG im Kaufvertrag zu trennen.
Das OG zu 100% beleihen. Das EG zu 80 oder 90%.
Das alles über die DSL Bank in Verbindung mit F60 der Signal Iduna ?
...aber welche Konditionen hat die DSL Bank bei 10 oder 15 jahren Zinsbindung ?
Sind "unabhängige" Finanzberater wirklich unabhängig und bekommen von jedem die gleiche Provision oder zahlen die Banken unterschiedlich ?
In dem Fall wären die Berater nicht wirklich unabhängig und wären dazu verleitet die Banken zu empfehlen wo es mehr Provision gibt.
EDIT: Unter den jetzt bekannten Umständen, Infos von mir und bei einer 100% Finanzierung wie oben erwähnt... wäre den die Kreissparkasse in diesem einen relativ speziellen Fall die beste Wahl ?
Ich muss zugeben das ich dem Finanzberater gesagt habe das ich möglichst wenig, also gar kein Eigenkapital einsetzen will.
Ich fasse nochmal zusammen: Kaufpreis 220.000€ .... zu 100% Finanziert
Kaufnebenkosten ca. 27.000€ .... wird aus Eigenkapital bezahlt
Renovierungskosten ca. 50.000€ .... wird aus Eigenkapital bezahlt Finanzierung: 220.000€ ... sprich 100%
Eigenkapital 150.000€
Nettoverdienst: 2200€
Mieteinnahmen: 900€ kalt
Wunschrate: 800-1000€ + Sondertilgung
Wunschzinsbindung 15 Jahre
Wohnfläche 1.OG 150qm
Wohnfläche EG 90qm Gewerbefläche (wird ggf. in Wohnfläche umgewandelt bzw. selbstgenutzt.... vorerst keine Vermietung)
Wohnfläche EG ca. 50qm Wohnfläche (wird Selbstgenutzt)
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Was denn nun? Wird das irgendwann mal umgebaut und die 50.00p Euro irgendwann mal eingesetzt? Wird in die 50qm Wohnung 50.000 Euro eingesetzt, bzw. diese davon geschaffen oder bewohnbar gemacht?
Handwerker, ich helfe gerne, aber ich steige da nicht mehr durch. Was hast du da eigentlich konkret vor?
Unabhängigkeit beeinflußt nicht das kundenorientierte ausarbeiten eines Finanzierungskonzeptes, auch kann ein Konzept nicht überzeugen, wenn man ein Konstrukt auswählt, das die meisten Erträge erwirtschaftet.
Ich denke auch, dass das Problem derzeit nicht die Finanzierungsmakler sind, sondern du und deine Vorstellungen, bzw. unfertigen Gedankengänge. Investierst und kaufst du danach was möglich ist mit dem Objekt oder weißt du was du willst und suchst die passende Bank dazu. Anders gesagt, willst du das Investment der Bank anpassen oder die Bank dem Investment.
Zu dem, wenn dein Berater mit dir persönlich vor Ort spricht und er was auf dem Kasten hat, dann würden deine Anfragen - das meine ich nicht böse - so konfus und verwirrt hier nicht wirken und ankommen. Das läßt sich doch nun wirklich alles besprechen, eruieren und gestalten. So kann ich einen Verbraucher und Kunden nicht zurück lassen, so konfus darf das nicht wirken.
AW: Finanzierung Mehrfamilienhaus - Welche Konditionen sind möglich ?
Um Irritationen zu vermeiden vergessen sie bitte alles was geschrieben wurde. Nehmen sie bitte nur folgende Angaben:
Kaufpreis 220.000€ .... zu 100% Finanziert
Kaufnebenkosten ca. 27.000€ .... wird aus Eigenkapital bezahlt
Renovierungskosten EG ca. 50.000€ .... wird aus Eigenkapital bezahlt Finanzierung: 220.000€ ... sprich 100%
Eigenkapital 150.000€
Nettoverdienst: 2200€
Mieteinnahmen: 900€ kalt
Wunschrate: 800-1000€ + Sondertilgung
Wunschzinsbindung 15 Jahre
Wohnfläche 1.OG 150qm (vermietet, vorerst keine Renovierung)
Wohnfläche EG 90qm Gewerbefläche (wird von mir selbst als Wohnfläche genutzt und sofort renoviert)
Wohnfläche EG ca. 50qm Wohnfläche (wird von mir selbst genutzt und sofort renoviert)
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