Finanzierung einer Mietwohnung bei bestehender Finanzierung

Tikonteroga, unter anderem wegen dir werde ich mir die Zeit nicht mehr nehmen!

Wir langweilen die meisten hier mittlerweile mit dummen Provisionsgefasele, es ist derzeit hier Ruhe und ich möchte diese Ruhe beibehalten!

Da es mir nur um Provisionen geht, möchte ich diese mit minimalsten Aufwand verdienen. Dies gewährleiste ich am besten, wenn ich mir hier Kommentare erspare. Diejenigen die Provisionen nicht bezahlen wollen, melden sich mittlerweile per PN oder Mail bei mir persönlich. Nach 6 Jahren unermüdlichem publizieren meiner Ideen, Ansichten und Einstellungen gönne ich mir diesen Luxus jetzt.

Glaube mir, es gibt nichts schöneres!

Um nochmal das steuerliche Thema noch etwas zu vertiefen.

Ich habe jetzt extra nochmal recherchiert, da ich mir selber unsicher war.
Guthabenszinsen aus Bausparverträgen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn diese bei Abschluss direkt mit dem Erwerb einer vermieteten Immobilie in Zusammenhang stehen.
Nachteil: Die Zinsen fallen nicht unter die Kapitaleinkünfte, bei denen es einen Freibetrag gibt.

Für die Fälle, wo der Freibetrag bei den Kapitaleinkünften nicht ausgeschöpft wird (was ich mir bei einer eigengenutzten Immobilie durchaus vorstellen kann), wäre es aus steuerlicher Betrachtung sinnvoll, das Konstrukt von Thomas Buhmann nicht als Einheit abzuschließen, sondern als getrennte Bausteine mit entsprechendem Zeitversatz. Ob das dann mit 0% Tilgung bzw. überhaupt möglich wäre, kann sicher Thomas eine Auskunft geben.
Auf jeden Fall gebe ich Thomas recht, dass es steuerlich sinnvoller ist, die eigengenutzte Immobilie schneller zu entschulden, statt bei der vermieteten Immobilie viel zu tilgen.

Tikonteroga, ich berate provisionsoptimiert, aber für meine Kasse. Es interessiert mich überhaupt nicht, was der Verbraucher dazu sagt, meine Kasse muss stimmen. Das sieht der Verbraucher genauso, er stimmt selbstverständlich meinen Konzepten zu, Vergleiche verbieten sich und wenn ein Verbraucher da nicht mit zieht dass ich mir die Taschen voll mache ziehe ich andere Register auf. Wo würden wir da hin kommen, wenn der Verbraucher das Sagen hat, schließlich bin ich der Finanzierungsgott, es ist meine Finanzierung, ich bestimme das, nicht der Verbraucher!

So und nicht anders, es bedurfte deiner Analyse meiner Person nicht, ich stelle mich seit 6 Jahren öffentlich auftretend selber da. Ich bestimmt alles, auch das!

Zitat von Tikonteroga

Hallo,

also wenn du jetzt ein Darlehen zu 180.000 EUR zu 2,45 % mit einer Zinsbindung von 15 Jahren aufnimmst und in dieser Zeit nicht tilgst, dann zahlst du jährlich 4.410 EUR an Zinsen. Du kannst dies dann als zusätzlichen Steuerfreibetrag angeben und bekommst im Idealfall 4.410 EUR * 0,42 * 1,05 = 1.954,07 EUR zurückerstattet, nachdem zu es dem Staat über einen Zeitraum von mehreren Monaten zinslos überlassen hast... Je nachdem wie hoch dein zu versteuerndes Einkommen ist, kann der Steuersatz, mit dem zu die Zinsen absetzen kann auch niedriger sein als 42 %, also z. B. zwischen 24 und 41 %. Dann fällt die Ersparnis niedriger aus. Du setzt ja auch jährlich noch die Abschreibung von Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und die Nebenkosten ab...

So weit, so schön. Dann rechne doch mal für das Jahr 2-10 die Steuerersparnis dazu.
Und dann rechne mal, wie sich das mit einer Tilgung von 1/2/3/4/5 % verändert. Dann haben wir einen tatsächlichen Wert, den wir in die Gesamtrechnung einbeziehen können.

Wenn du vielleicht 10-20 % Eigenkapital für den Kauf einsetzen könntest. Hättest du ein niedrigeres Darlehen und aufgrund des niedrigeren Beleihungsauslauf einen niedrigeren Zinssatz. Würdest also deutlich weniger Zinsen zahlen. Du kannst dann zwar auch weniger Zinsen absetzen, aber 1) die Wahrscheinlichkeit, dass du sie komplett zu 42 % absetzen kannst ist höher und 2. du hast auch unterm Strich weniger Zinsen gezahlt.

Drei mal darfst du raten, was ich mache, wenn ich das Modell von Herrn Buhmann mit einem Annuitätendarlehen vergleiche. Ob mir 1) nun so wahnsinnig viel nützt wage ich zu bezweifeln. Aber ja, die Wahrscheinlichkeit ist höher. 2) stimmt natürlich.

Wenn du jetzt noch das Darlehen monatlich tilgst, dann partizipierst du durch die Art eines Anuitätendarlehen vom Zinseszinseffekt. Auch wenn du den Zinssatz von 2,45 % durch Eigenkapital reduzieren kannst, wird er höher sein, als die 1 % des Bausparvertrags. Zusätzlich fällt beim BSV eine Abschlussgebühr von 90.000 EUR * 1,6 % = 1.440 EUR an und nach 15 Jahren musst du wieder ein Darlehen über 126.000 EUR zu 2,x % Zinsen tilgen.

Das ist mir durchaus bewusst. Mir ist bewusst, dass das Modell mit BSV teuer sein wird, wenn sich die Zinssituation nicht ändert oder sich die Zinsen in 15 Jahren nach unten entwickelt haben. Andersrum wird aber das Modell günstiger sein, wenn die Zinsen sich wieder auf einem Niveau bewegen, wie wir es von 7 Jahren hatten. Und ich muss mich die nächsten 30 Jahre nicht mit einem Zinsänderungsrisiko beschäftigen.

Ich würde dir dazu raten zumindest mal Alternativen zu bewerten, bei denen du 1. Eigenkapital für den Kauf einsetzt und 2. das Darlehen monatlich tilgst. Es ist ja nicht so, dass ich dich für dumm halte, aber ich persönlich wäre sehr besorgt, wenn ich über 15 Jahre mit 180.000 EUR verschuldet wäre, ohne dass sich diese Schulden reduzieren würden und ich zusätzlich noch eine Restschuld einer weiteren Immobilie bestehen würde. Deine aktuelle finanzielle Situation macht einen ziemlich guten Eindruck (Immobilie, Eigenkapital, Einkommen) und es wäre schade, wenn du einen Weg in eine falsche Richtung einschlägst und hohe Risiken eingehst.

Wenn du mal gründlich nachliest, wirst du erkennen, dass ich einen Vergleich auch vorhabe. Du schreibst hier leider Ellenlang über Dinge, die ich bereits erwähnt habe. Und in meinem Eingangspost wirst du auch gesehen haben, dass ich so wenig EK wie möglich einsetzen möchte. Insofern ist es durchaus logisch, eine 100% Finanzierung zu betrachten.
In meinem ersten(?) Post habe ich zudem erwähnt, dass die Mieteinnahmen in die (Sondertilgung) meines Darlehens fließen sollen, das zudem zu 5% getilgt wird. Du darfst gerne nachrechnen, wie hoch die Restschuld (prozentual) in 15 Jahren ohne Sondertilgung wäre. Ein guter Teil deiner Sorgen sind also eher unbegründet, weil sie auf Fehlannahmen beruhen.

So jetzt noch meine Stellungnahme zum Herr Buhmann und den Provisionen.

Der Herr Buhmann erhält, soweit ich mich an einen Post von Ihm erinnere, bei der Vermittlung eines Darlehens eine Provision von x % der Darlehenshöhe. Für die Vermittlung eines BSV erhält wer bestimmt auch eine Provision. Das könnte z. B. die Abschlussgebühr oder ein prozentualer Teil der Abschlussgebühr sein. Das ist ja erst mal ok - jeder muss Geld verdienen. So jetzt hat der Herr Buhmann dir eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital empfohlen oder zumindest nicht davon abgeraten. Er erhält hier also die maximal mögliche Provision. So jetzt hat er dir empfohlen das Darlehen nicht zu tilgen, sondern einen BSV abzuschließen, der die volle Höhe des Darlehens absichert. Hier erhält er dann 1. nochmal eine Provision und 2. die maximal mögliche Provision, weil die Bausparsumme das ursprüngliche Darlehen in voller Höhe absichert und nicht nur eine kleinere Restschuld nach 15-jähriger Tilgung.

Er hat erwähnt, dass ohne Tilgung eine Abtretung des BSV notwendig wäre, mit Tilgung wäre dies nicht notwendig. Insofern stehen also schon zwei Varianten zur Auswahl.
Wenn ich in 15 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötige, wird auch dann eine Provision fällig sein. Ggf. nur auf 70% der heutigen Summe, aber ggf. mit höherem Zinssatz. Kann man ja mal kalkulieren, wie hoch die Zinsdifferenz sein darf.

Es gäbe ja auch die Alternativen, dass du z. B.:

1. Eigenkapital einsetzt. => Das Darlehen und die Restschuld nach 15 Jahren fällt niedriger aus und somit auch die erforderliche Bausparsumme des BSV. => Die Provision für niedrigeres Darlehen und niedrigere Bausparsumme ist niedriger.
2. Das Darlehen tilgst. => Die Restschuld nach 15 Jahren ist niedriger und somit auch die erforderliche Bausparsumme => Die Provision für den BSV fällt niedriger aus.
3. 1. + 2.
4. Vielleicht gibt es eine Möglichkeit, bei der man gar keinen BSV benötigt...

1). Ja, sicher. Ist aber gegensätzlich zu meiner eingangs geschilderten Anforderung.
2) Steht zur Diskussion, siehe Posts von Herrn Buhmann.
3) ...
4) Klar. Welche schlägst du vor?

Gewinner und Verlierer:

1. Die Bank gewinnt, weil sie über 15 Jahre jedes Jahr die Zinsen auf die ursprüngliche Darlehenshöhe erhält und eine Grundschuld für einen Sachwert (ETW) hält.
2. Der Herr Buhmann gewinnt, weil du eine Finanzierung gewählt hast, durch die er eine höhere Provision erhält, als bei anderen evtl. möglichen Alternativen.
3. Die Bausparkasse gewinnt, weil Sie monatlich Geld erhält (je mehr desto besser), dass sie zu Zinsen verleihen kann.
4. Gewinnst du auch?

1) Und muss dies auch entsprechend refinanzieren. Finde ich nicht tragisch.
2) Finde ich ebenfalls nicht tragisch, wenn das Modell zu den Anforderungen passt.
3) Dafür darf sie dann in 15 Jahren auch das Geld zu eventuell viel günstigeren Konditionen verleihen, als am Markt möglich wäre. Nicht tragisch.
4) Wenn das gewählte Modell zu meinen Anforderungen passt: Ja.

Tikonteroga, der erste Verbraucher der nachdenkt, der sich um seine Finanzen eigene Gedanken macht und vor allem sich seiner Lebensinvestion annimmt und seinen eigenen Intellekt für die Entscheidung einsetzt.

Ihr könnt hier runspekulieren wie ihr wollt, ohne Steuerberater und Kenntnis der persönlichen Verhältnisse kommen wir zu keinem plausiblen und nützlichem Ergebnis.

Auch wenn du es in Teilen gut meinst und einen mahnenden Gegenpol anbietest, deine Provisionsgesichtspunkte, ja man müsste meinen deine Missgunst der Bezahlung meiner Dienstleistung gegenüber, aber sind überflüssig und erwecken den Eindruck, du möchtest jemanden Nahe treten, den du gar nicht kennst. Vor allem aber, es ist keine Hilfe, wenn du in Teilen die Verbraucher für blöd halten willst, für unfähig und unmündig die Materie zu verstehen und sich ihrer Sache im Klaren zu sein.