Als bisher stiller Mitleser hätte ich nunmehr gerne eine Einschätzung zu dem geplanten Finanzierungsvorhaben:
Käuferin (meine Freundin): 34 Jahre alt, Beamtin auf Lebenszeit, Nettoeinkommen 2.574 Euro
keine Schulden, keine Unterhaltspflichten, nicht verheiratet
Objekt des Interesses ist eine Eigentumswohnung im Postleitzahlenbereich 59XXX. Objekt ist ein 6-Familienhaus, Alter 13 Jahre.
Die Wohnung geht über zwei Etagen und hat rund 95 qm.
Der Kaufpreis beträgt 149.500 Euro, ungeachtet noch laufender Verhandlungen gehen wir mal von diesem Preis aus. Die Bank, die auch als Maklerin fungiert, hat den Verkehrswert in dieser Höhe für sich ermittelt.
Der Kaufpreis stellt sich damit wie folgt dar (leicht aufgerundet):
Kaufpreis: 150.000 Euro
Erwerbsnebenkosten ca. 18.000 Euro (ungefähr 12% einschl. "hälftige" Maklercourtage)
Modernisierungskosten: ca. 25.000 Euro (Badezimmer neu, Fußböden, Kleinkram)
Küche: ca. 10.000 Euro (maximal)
Unvorhergesehenes: ca. 2.000 Euro
Gesamtpreis: 205.000 Euro
Eigenkapital: 47.000 Euro (von denen eine Reserve von 10.000 Euro möglichst zurück gehalten und nicht eingesetzt werden sollte)
Ein Teil des Eigenkapitals (13.000 Euro) liegen in einem Bausparvertrag der Schwäbisch-Hall (Bausparsumme 40.000 Euro, Darlehnszinssatz bei Inanspruchnahme effektiv 2,45%)
Zinsloses Darlehn von Familienmitglied: 60.000 Euro (ungesichert, d.h. keine Grundschuld, keine Gehaltsabtretung o.ä.)
Gesamtfinanzierungsbedarf:
ca. 100.000 Euro
In den nächsten Tagen wird es ein erstes Gespräch mit der Hausbank über Machbarkeit (von der ich ausgehe) geben, in dem ein erstes Angebot eruiert werden soll.
Die Anforderungen an die Finanzierung sind folgende:
Das zinslose Darlehn wird mit monatlich ca. 330 Euro über eine Laufzeit von 15 Jahren komplett getilgt.
Für das Bankdarlehn sollte eine monatliche Rate von ca. 400-450 Euro aufgewendet werden, sofern das möglich ist.
Ergänzend ist anzumerken, dass durch den Partner (das bin ich), der aber nicht als Eigentümer eingetragen wird, ein monatlicher Beitrag von 300,00 Euro sowie in Höhe der tatsächlich anfallenden hälftigen Nebenkosten geleistet wird.
Fragen:
1. Ich bin mir nicht sicher, wie sich die Beleihungsgrenze bzw. die Beleihungsquote ermittelt (mit Modernisierung oder ohne?), da wäre ein Hinweis hilfreich.
2. Sind die Rahmenkonditionen und die Anforderungen an die monatliche Belastung durch das Bankdarlehn realistisch oder eher nicht?
3. Welchen Zinssatz könnte man unter den o.g. Prämissen derzeit als "gut" einstufen?
4. Macht es Sinn, den o.g. Bausparvertrag bei der Schwäbisch-Hall auf Zuteilungsreife aufzustocken, und das Bauspardarlehn in Anspruch zu nehmen oder ist es sinnvoller, das Guthaben auszahlen zu lassen?
Diskussionen, ob der Partner Miteigentümer werden soll oder nicht, sollten bitte nicht geführt werden, das hat seinen Grund.
Über erste Einschätzungen würde ich mich sehr freuen.
1. Bei Auswahl der richtigen Bank und Bestätigung des Wertes KP 150.000 Euro zzgl. 25.000 Euro Modernisierungen zzgl. 2.000 Euro unvorhergesehenes, macht also 177.000 Euro.
2. Das entscheidet ganz alleine ihre Partnerin und ihr bzw. ihr gemeinsamer Lebensstil (inkl. dem Einkommen was sie dazu beisteuern). Von den Einnahmen her 780 Euro mtl. Belastung so zu bewerten, als dass ein positives Kreditvotum seitens der Bonität folgen wird. Dies ungeachtet der Tatsache, dass sowohl die Rückführung des Privatdarlehens und die Einnahme ihrer 300 Euro keine Rolle spielen werden.
3.Hier ist die Frage welche Zinsfestschreibungszeit gewünscht wird. Die Zinssätze werden sich jeweils am untersten Zinsniveau bewegen.
4. Nein, da sie - bei Bestätigung der Werte - einen Beleihungsauslauf unter 60% eh schon erreicht haben.
Beste Voraussetzungen, sich das individuell günstigste und zinssicherste Finanzierungsmodell zu erstellen.
Prima, vielen Dank, das klingt ja schon mal prima.
Insbesondere die Antworten zu 1. und 4. bringen schon mal einiges an Klarheit.
Frage 2. war so zu verstehen, dass ich mich gefragt habe, ob man es hinbekommt, mit einem monatlichen Aufwand von 400-450 Euro das bei der Bank aufzunehmende Darlehn zu einem vertretbaren Zinssatz zu bedienen oder ob man dort höher einsteigen muss. In Anbetracht des Umstandes, dass das private Darlehn nach 15 Jahren komplett weg ist, würde meiner Partnerin - und da sind wir bei Frage 3. - eine Laufzeit von ca. 15 Jahren vorschweben. Bei welchem Zinssatz wäre man dort (ungefähr) und wie hoch wäre dann die Restschuld nach 15 Jahren?
Unser Lebensstil ist gemessen an unserem Einkommen (meines liegt nach Abzug meiner Unterhaltsverpflichtungen auf derselben Höhe) relativ sparsam, in der Regel werden (schon seit mehreren Jahren) 400-500 Euro im Monat (von jedem) gespart, allerdings fahren wir gerne in den Urlaub so dass von dem zur Seite gelegten Geld natürlich auch mal etwas abgeflossen ist. Durch Sondertilgungen könnten wir die Restschuld nach 15 Jahren bezüglich des Bankdarlehns sicher auf eine überschaubare Summe runtersetzen, das ist nur in unseren Augen immer schwer planbar, so dass die Möglichkeit zur Sondertilgung zwar wichtig ist aber nicht vorgeplant wird. Wir müssen einfach sehen, ob und wie viel mal übrig bleibt.
Finanzierung Eigentumswohnung
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