Finanzierung Hausbau REH

Guten Morgen natter-deluxe,

ich würde mir sofort und umgehend das Darlehen von der L-Bank Z15 anschauen.

Das Einkommen wegen Kind 2 der Frau nicht berücksichtigen oder nur so
wie es die L-Bank anrechnet! Dadurch ist Euer EInkommen "zu viel Brutto" nicht zu hoch
und Ihr habt eine Möglichkeit eine Förderung zu bekommen.

Aber Achtung Verträge dürfen erst nach Zusage geschlossen werden! (L-Bank dauert länger in der Bearbeitung!)

240 t Darlehen die ersten 10 Jahre zu 0,50 % mit 2% Tilgung
und nach 10 Jahren die nächsten 5 Jahre dann 2,00% mit 2% Tilgung.

Zinssicherheit dadurch 15 Jahre und bessere Konditionen
gibt es bei keiner anderen Bank! (L-Bank hat dann im 1 Rang eine Grundschuld!)

Den Rest der Darlehenssumme über ein kleines
Darlehen z.B. ING Diba ohne Grundschuld 10t - 20t zu 2,99% eff.
inkl. Sondertilgung sofort Rückzahlung abschließen.

Als Zinssicherheit wenn das Haus steht könnt Ihr immer noch Bausparvertrag zur
Zinssicherheit in 15 Jahren abschließen.

Gruß

Martin

Nachtrag:

L-Bank Z15 keine Sondertilgung möglich!!!!
Aber laut Gesetz / Rechtssprechung hat man nach 10 Jahren Vollauszahlung
ein Sonderkündigungsrecht. Sprich wenn nach 10 Jahren Zinsverbilligung (0,50%) die Zinsen
für weitere 5 Jahre auf 2 % hochgehen könnte man umschulden.

Gedanke: Wenn dann die Zinsen allerdings höher sind könnte man auch es weiter laufen lassen
und Geld z.B. per Festgeld anlegen um nach15 Jahren schöne Summe zu tilgen.

Sehr gute Situation und genug Eigenkapital beste Vorraussetzungen.
Wir selbst haben Kinder und auch ein Z15 Darlehen.

Allerdings noch zu 0,75% ersten 10 Jahre und 2,35% die weiteren 5 Jahre.

Gruß aus BW :-)

Hallo Noel,

ich kann mir gut vorstellen, dass es noch weiter optimierte Bausparermodelle gibt. Das jetzt von uns mit einem reinen Annuitätendarlehen verglichene Modell stammt von der größten Bausparkasse in Deutschland und setzt einen Ansparanteil von 50% voraus. Natürlich sind die Kreditkosten aufgrund des Mischzinses für uns relativ schlecht zu durchschauen (Werte für Guthaben- und Darlehenszins haben wir nirgends gesehen), weshalb wir letztendlich unter bestimmten Annahmen von Sondertilgungsfähigkeiten die Gesamtkosten (inkl. Restschuld) beider Modelle nach 15 Jahren gerechnet haben. Hier zeigte sich uns eben der klare Vorteil von Angebot 2.
Was wir nicht so ganz verstehen ist, wie dieses Modell gewinnen kann. Ich gehe davon aus, dass das letztendlich daher rührt, dass wir in der Ansparphase zwar nicht tilgen (Zinszahlung wird auf die gesamte Darlehenssumme fällig), aber mit 0,65% immer noch viel weniger Zins in dieser Zeit zahlen, als bei einem Annuitätendarlehen, bei dem trotz einer gleichzeitigen Tilgung die Zinszahlung locker doppelt so hoch wäre. Man kann in den ersten Jahren einfach nicht so viel Schuld tilgen, als dass es den höheren Zins wett machen würde. Nach Erreichen der 50% (Ende der Ansparphase, geplant als Punktlandung nach 10 Jahren) halbiert sich schlagartig die offene Darlehensschuld, sodass die relativ große Zinserhöhung gegenüber dem Annuitätendarlehen (z.B. 2,14% vs. 1.55%) aufgrund der jetzt schon kleineren Restschuld gewinnen kann.
Wenn ich das so richtig verstanden habe, dann sehe ich auch keinen Vorteil z.B. nach 30% Ansparung bereits in die Darlehensphase zu treten. Da lediglich das kleine Bankdarlehen zu 1,70% sondertilgungsfähig ist (jährlich 5% von 50.000 EUR = 2.500 EUR), würden wir das monatlich übrige Netto eben in Fonds ansparen, sodass nach 10 Jahre die Restschuld vom KfW-Kredit damit übernommen werden kann (Das ist das nicht sondertilgungsfähige zweite kleine Darlehen von 50.000 EUR zu 1,30%).


Hallo Martin,

vielen Dank für Deinen Hinweis! Der L-Bankkredit sieht wirklich sehr spannend aus, ich werde das heute Abend mal genauer durchrechnen und die Förderbedingungen durchgehen. An fehlenden 10.000 EUR wird es am Schluss dann sicher nicht scheitern, das würde sich immer irgendwie noch ohne Grundschuld realisieren lassen, falls nötigt. Bin mir auf den ersten Blick etwas unsicher, ob wir trotz einem Kind (oder vielleicht dürfen sogar zwei angerechnet werden) mit dem Einkommen noch förderfähig sind. Weißt Du zufällig, ob hier nur das Hausbewohnereinkommen bei Antragsstellung geprüft wird, oder gibt es hier irgendetwas zu beachten, sofern sich z.B. das Einkommen während der Darlehensphase über das Limit erhöht? Aktuell sind es bei 1x100% und 1x60% Teilzeit (zweite Elternzeit würde erst nach Baubeginn starten) insgesamt 8.800 EUR brutto - macht also 105.600 EUR (vielleicht minus 2.000 EUR Pauschbetrag), Grenze läge bei 65.500 EUR (mit einem Kind) oder 75.000 EUR (mit zwei Kindern). In 1x Elternzeit würde die Summe natürlich noch mal runter gehen, aber für mich sieht das nicht förderfähig aus, oder?

Vielen Dank und Gruß,
Thomas

Wie soll denn bei dem Einkommen (5300€ netto) eine gefördertes Darlehen rauskommen?

Wenn du nach allen Vergünstigungen (Abzug Werbungskosten, KV und PV Pauschale + unter 40 bzw. weniger als 10 Jahre verheiratet bist) bei ca. 46500 brutto Familieneinkommen bist, dann bekommst du das vergünstigte Darlehen.

Bitte korrigiert mich?

Zitat von Martin79HN

Guten Morgen natter-deluxe,

ich würde mir sofort und umgehend das Darlehen von der L-Bank Z15 anschauen.

Das Einkommen wegen Kind 2 der Frau nicht berücksichtigen oder nur so
wie es die L-Bank anrechnet! Dadurch ist Euer EInkommen "zu viel Brutto" nicht zu hoch
und Ihr habt eine Möglichkeit eine Förderung zu bekommen.

Aber Achtung Verträge dürfen erst nach Zusage geschlossen werden! (L-Bank dauert länger in der Bearbeitung!)

240 t Darlehen die ersten 10 Jahre zu 0,50 % mit 2% Tilgung
und nach 10 Jahren die nächsten 5 Jahre dann 2,00% mit 2% Tilgung.

Zinssicherheit dadurch 15 Jahre und bessere Konditionen
gibt es bei keiner anderen Bank! (L-Bank hat dann im 1 Rang eine Grundschuld!)

Den Rest der Darlehenssumme über ein kleines
Darlehen z.B. ING Diba ohne Grundschuld 10t - 20t zu 2,99% eff.
inkl. Sondertilgung sofort Rückzahlung abschließen.

Als Zinssicherheit wenn das Haus steht könnt Ihr immer noch Bausparvertrag zur
Zinssicherheit in 15 Jahren abschließen.

Gruß

Martin

Hallo Noel,

nach dem Lesen vieler allgemeiner Texte ging ich auch davon aus, dass die "Kombilösung" mit Bausparvertrag einfach schlechter abschneiden muss, als vergleichbare Annuitätendarlehen - zumindest, wenn man erst mal mit einer Restschuld und unsicheren Anschlussfinanzierung leben kann. Das Angebot 1 wurde von einem der großen 3(?) Finanzmakler zusammengestellt und kombiniert einen KfW-Kredit (1,4%) mit Produkten der Allianz (Leben). Angebot 2 stammt von einer lokalen Bank, die Angebot 1 in dieser Konstellation nicht unterbieten konnte (wie übrigens auch die zweite lokale Bank mit dem S nicht). Ich möchte die Produkte und Anbieter hier jetzt nicht alle namentlich aufführen, und ich gehe davon aus, dass Sie als Profi sich schon denken können, welche Bausparkasse mit welcher Bank Angebot 2 erstellt haben könnte. Die genauen Konditionen zu dem Bausparvertragspaket habe ich bereits über die Bank angefragt, da die Bausparkasse zunächst nur den individuellen Tilgungsplan für ein unverbindliches Angebot rausgeschickt hat.
Ich habe für mich jetzt nachvollzogen, inwiefern Angebot 2 günstiger kommt: Auf die 150.000 EUR kommen über eine Gesamtlaufzeit von 20 Jahren monatliche Raten von 636 EUR in den ersten 120 Monaten und auf 768 EUR in den zweiten 120 Monaten. Diverse Effektivzinsrechner ergeben hier einen Zins von 1,13%, den ich so mit dem effektiven Zins der Annuitätendarlehen vergleichen kann. Das erscheint mir deutlich günstiger als alle Bausteine in Angebot 1 (und hier habe ich ja nur die Sollzinsen und nicht effektiven Zinsen aufgelistet). Zudem ist bei dieser Bank noch ein günstigerer KfW-Kredit (1,3% - Wohnen mit Kind) dabei, den die Allianz nicht anbieten kann (warum auch immer).

Können Sie mir für unsere Ausgangslage nachvollziehbar erklären, inwiefern Ihr Tipp der Signal F60 dieses Angebot noch unterbieten könnte - z.B. durch Angabe eines Effektivzinses (das würde ich verstehen)? Mit den uns zur Verfügung stehenden Mitteln ist in meinen Augen keine lange Zinssicherung notwendig, da das Darlehen im Zeithorizont von 15 Jahren zu stemmen sein sollte.

Hinsichtlich der Zinsen in Angebot 1 habe ich zunächst wie Sie reagiert und hielt die Angebote für optimierbar. Nachdem allerdings beide Lokalbanken dieses Angebot nicht mehr unterbieten konnten, halte ich es nicht für "nicht gut". Welche Sollzinssätze würden Sie hier für erreichbar halten?


Hallo Martin und Zaba,

nach dem genaueren Studium der Förderbedingungen denke ich auch, dass das für uns leider nicht in Frage kommt. Eigentlich eine schöne Sache hier günstig Baugeld zu vergeben. Auf der anderen Seite kommt man mit einem Tilgungsplan von max. 2% und ohne erlaubte Sondertilgung nicht wirklich von der Stelle, sodass man nach den 10 Jahren eine relativ hohe Restschuld ablösen muss. Bedenkt man, dass die L-Bank hier eigentlich junge Familien mit eher beschränktem Einkommen (siehe Fördergrenzen) ansprechen möchte, dann dürfte es für diese Familien nicht ganz einfach sein nach 10 Jahren größere Rücklagen gebildet zu haben. Martin, Du hast wahrscheinlich eine gute Lösung für euch erdacht - danke an Dich noch mal für den Hinweis!

Gruß,
Thomas

Hallo natter_deluxe (Thomas),

ich denke die L-Bank würde schon mit 2 Kindern rechnen weil Schwangerschaft
vorliegt und Einzug in REH nach Fertigstellung 4 Personen.

Von der Frauenärtzin eine Bescheinigung mit vorr. Termin zur Entbindung
so würde ich dem vorbeugen.

Das REh darf von der Wohngröße her nicht zu groß sein!
Wir 5 Personen dürfen 175 qm bewohnen (166 qm sind es geworden). (Achtung Teil von Terrasse zählt auch mit!)

Könnte also schon an diesen Bedinungen scheitern?
Elterngeld ist nicht nachhaltig und denke wird bei der EInkommenberechnung
nicht berücksichtigt. Und ob die Frau nach der Elternzeit wieder Arbeit muss man
ja auch von Kindern abhängig machen! Ist jetzt Euer Plan allerdings könnte man auch
sagen man nimmt sich eine Auszeit.

Ich stimme Dir voll und ganz zu das es schwierig wird eine Förderung zu bekommen.
Bei der Bearbeitung muss man allerdings sehr viel Zeit mitbringen. (ca. 2-3 Monate)

Die Tilgung 2% ohne Sondertilgung finde ich auch schlecht!
Allerdings in unserem Fall 0,75% Sollzins da bekommen wir mehr
Guthabenzinsen bei flex Festgeld! Somit können wir in 10 & in 15 Jahren über
Bausparverträge tilgen und was zusätzlich angespart wurde.

Wir haben einen Mischzins von 1,00% (Förderdarlehen & normales Darlehen Hausbank) noch die nächsten 9 Jahre und
für weiteren 5 Jahre einen Mischzins von ca. 2,1% (Förderdarlehen + Bausparvertrag).

Mir war es extrem wichtig die Belastung so niedrig wie möglich zu halten. (unter 1000 € / Monat bei etwas über 400t Kredit mit Zins & Tilgung, 100t von 400t tilgungsfrei weil Bausparvertrag voll dagegen)
Somit können wir zusätzlich ca. 1000€ pro Monat noch zur Seite packen und 2 Bausparverträge (die noch nicht voll sind) besparen.

Gruß

Martin