Baufinanzierung Einfamilienhaus über Bausparer

Wieso einfach, wenn es auch kompliziert geht?

Meine Meinung:
Wohnriester raus, Darlehen ohne Zinsbindung raus.
Puffer ruhig behalten.
Bist du dir sicher, dass du 40.000 € an Eigenleistung erbringen kannst?
Zinssatz für 15 Jahre sollte unter deinen Bedingungen noch unter 1,75% liegen.
Kredit mit 5% Sondertilgungsmöglichkeit vereinbaren - 15.250 € pro Jahr.
Wenn du dann noch einen Bausparer (oder besser 5 Bausparer über je 50.000 €) mit guten Habenszinssatz und guter Darlehensquote nimmst, bist du entweder schneller Fertig oder musst weniger einsetzen.

von mir mal ein paar Denkanstöße:

Du leihst dir die ersten 15 Jahre 305.000 EUR ohne nur einen Cent davon zu tilgen. Das muss dir bewusst sein!!

Thema Wohnriester: google mal nach nachgelagerter Besteuerung.

40.000 € Eigenleistung ist schon verdammt viel, rechne mal eine günstige Handwerkerstunde 50€
musst du noch 800 Arbeitsstunden selbst bringen, da du aber kein Profi bist der das täglich macht,
rechne mal mit 1200h / 8h/Tag => 150 Tage auf der Baustelle und das neben deinem Job...

Ja, 20.000€ Reserve ist sinnvoll und sicherlich auch nicht zu hoch angesetzt.

evtl. ein Kombi aus Bausparer und normalen Kredit (Zinsbindung 15Jahre) halte ich für sinnvoller.
Damit kannst du auch deine Zinssicherheit die nächsten 30 Jahre erreichen.

Gruß

Zitat von Bembel

70.000 € Bausparer mit Wohnriester (ist schon vorhanden ca. 1500€ bereits eingezahlt)
85.000 € Bausparer mit Wohnriester (muss erst noch abgeschlossen werden)

Zitat von ichilas

Thema Wohnriester: google mal nach nachgelagerter Besteuerung.

Hierzu ganz kurz: Sobald riestergeförderte Gelder zur Tilgung (kein Zins) der Immobilie fliesen, werden diese Gelder in einem fiktiven Wohnförderkonto vermerkt und pro Jahr fiktiv mit 2 % hochgezinst. Dies geschieht, zur ausgleichenden Versteuerung der durch die Riesterförderung erwirtschafteten aber nicht real, weil Mietersparnis, gezahlten Riesterrente. Die Versteuerung setzt zum Rentenbeginn ein und kann auf zwei verschiedene Arten realisiert werden. Zum einen kann der Betrag des fiktiven Wohnförderkontos reduziert auf 70 % sofort mit dem dann infolge Steuerprogression höheren Steuersatz einmalig versteuert werden, zum anderen kann volle Betrag auf die Jahre bis zum 85. Lebensjahr aufgeteilt je Jahr versteuert werden.

Wird die Immobilie zwischenzeitlich, egal ob in Anspar- oder Rentenphase, veräussert oder fremdgenutzt, dann gibt es steuerliche Probleme. Ebenso beim Tod oder vorzeitiger Aufgabe infolge Bezug eines Pflegeheimes.

Zitat von brainy

Einfach ein Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsmöglichkeit und mindestens 15 Jahre Zinsbindung nehmen. Sollte flexibler und günstiger sein.

Nach 15 Jahren sind dann nicht mehr viele Schulden da, von denen ein Risiko ausgeht, welches bei den Bausparkassen teuer erkauft wird.

So würde ich es vermutlich tun. Ich habe bei einem Zins von weniger als 1 % sogar nur 10 Jahre festgemacht, muss dafür aber pro Jahr 5 % tilgen.

Wenn Du aber auf Nummer sicher gehen willst, dann kannst Du auch den nachfolgenden Rat befolgen.

Zitat von ichilas

evtl. ein Kombi aus Bausparer und normalen Kredit (Zinsbindung 15Jahre) halte ich für sinnvoller.
Damit kannst du auch deine Zinssicherheit die nächsten 30 Jahre erreichen.

Wichtig dabei ist die Auswahl der richtigen Bank bzw. Bausparkasse. Bezüglich Banken würde ich bei den PSD- und/oder Sparda-Banken nachfragen.

Zitat von Bembel

Hallo zusammen,

da die Finanzierungswelt für mich absolutes Neuland ist würde ich mir von euch gerne mal einen Rat zu einem Finanzierungsvorschlag meiner Hausbank holen.

Folgende Ausgangssituation:
Ich 29 und meine Freundin 25 haben vor zu bauen. Das Baugrundstück was einen Wert von 42.000 Euro hat gehört mir. Das Haus mit Garage (bereits fertig geplant und genehmigt) wird vom Architekten auf 430.000€ geschätzt.

Hier ein paar Infos zu uns:

• Gehälter monatlich 4250€ netto (3000€ + 1250€)
• Beide unbefristete Arbeitsverhältnisse
• Keine laufenden Kredite
• Wohnen aktuell mietfrei in einer Wohnung meiner Eltern (auch noch die gesamte Bauzeit)
• Aktuelles Eigenkapital 90.000€
• Kinder sind gewünscht aber nicht in den nächsten 3 Jahren
• Das Bauvorhaben findet in Unterfranken statt

Folgendes Finanzierungsangebot liegt uns vor:
Die Bank hat uns gesagt dass wir für das Bauvorhaben einen Kredit in Höhe von 305.000€ benötigen
Die Gesamtkosten setzen sich wie folgt zusammen:
305.000€ Kredit
70.000€ Eigenkapital
15.000€ Förderung des Bezirks
40.000€ Kann ich durch diverse Eigenleistungen beim Bau einsparen

Der Kredit setzt sich wie folgt zusammen:
100.000 € Bausparer (muss erst noch abgeschlossen werden)
70.000 € Bausparer mit Wohnriester (ist schon vorhanden ca. 1500€ bereits eingezahlt)
85.000 € Bausparer mit Wohnriester (muss erst noch abgeschlossen werden)
50.000 € Darlehen ohne Zinsbindung (ist für Sondertilgungen gedacht)

Die ersten 15 Jahre haben wir eine Rate von 1060€. Wobei 1010€ in die Bausparer geht. 50€ in das Darlehen ohne Zinsbindung. Das Darlehn ohne Zinsbindung wurde uns vorgeschlagen, da wir die ersten Jahre (solange noch keine Kinder da sind) wesentlich mehr Geld für die monatliche Rate zur Verfügung haben, sozusagen für Sondertilgungen. Die Bausparer haben die ersten 15 Jahre einen Zins von 1,95%. Nach 15 Jahren sind die Bausparer Zuteilungsreif und würden dann bei einem Zinssatz von 2,35% die nächsten 15 Jahre weiterlaufen hier würde dann die Rate auf 1180€ ansteigen.
Vereinfacht gesagt würden die 255.000€ aus den Bausparern 15 Jahre bei 1,95% laufen und anschließend 15 Jahre bei 2,35%. Nach 30 Jahren wären dann die Schulden bezahlt.
Da Finanzierungen für uns absolutes Neuland sind bin ich über jeden Kommentar bzw. Rat zu dem Angebot dankbar. Die Bank hat uns vorgeschlagen 70.000 € unseres Vermögens als Eigenkapital einzusetzen und die restlichen 20.000 € als Reserve zu behalten. Macht es überhaupt Sinn soviel Geld zurück zuhalten? Aktuell haben wir im Monat mindestens 2600€ zum abbezahlen des Kredits und ansparen übrig. Da macht es doch mehr Sinn gleich mit einem größeren Eigenkapital einzusteigen und dann wieder was als Puffer anzusparen oder?

Vielen Dank für euren Input!

Hallo,

hier mal ein paar Kommentare von mir zu der Finanzierung, die du beschrieben hast.

1. Da du das Darlehen über 255.000 EUR nicht tilgst, sondern stattdessen nur das Bausparguthaben aufbaust, zahlst über 15 Jahre jeden Monat 255.000 EUR * 1,95 % / 12 = 414,38 EUR und in 15 Jahren insgesamt 74.587,50 EUR an Zinsen.
2. Du baust zwar in diesen 15 Jahren ein Bausparguthaben auf und erhältst Guthabenzinsen, dies hat jedoch den Nachteil, dass 1. der Zinssatz für die Guthabenzinsen niedriger ist als für die Darlehenszinsen und 2. dass dein Bausparguthaben nicht bei 0 EUR beginnt sondern bei z. B. 255.000 EUR * 1,6 % = - 4.080 EUR (negatives Vorzeichen!)
3. Ein weiterer Nachteil, den ich bei dieser Finanzierung sehe, ist dass sich die Restschuld über 15 Jahre nicht reduziert. Es ist jedoch möglich, dass dein Haus, dass als Sicherheit hinterlegt ist, durch Verschleiß, Änderung vom Stand der Technik sowie die Marktlage an Wert verlieren kann. Es könnte dann innerhalb von 15 Jahren zu einer Situation führen, in der der Wert der Immobilie niedriger ist, als die Restschuld, die abgesichert wird. Du hast zwar ein gewisses Bausparguthaben als "Gegenwert". Hierbei handelt es sich aber um Geldvermögen in EUR (Bits und Bytes => ein Zahlungsversprechen). Hier solltest du den Darlehensvertrag sorgfältig lesen, ob sich die Bank die Möglichkeit offen hält in so einer Situation bestimmte Rechte zu haben (=> fordern einer Ersatzsicherheit).

Du solltest mal als Alternative eine Finanzierung vergleichen, bei der du gleichzeitig das Darlehen tilgst und einen Bausparvertrag besparst, der die Restschuld des Annuitätendarlehens absichert. So wie das der Herr Buhmann ja auch vorgeschlagen hat.

1. Ein Annuitätendarlehen über 305.000 EUR mit einer möglichst kurzen Zinsbindung (idealerweise über 10 Jahre falls möglich) und einer Sondertilgung von 5 % der Darlehensumme. Je kürzer die Zinsbindung ist, desto niedriger müsste auch der Zinssatz ausfallen. Dadurch ist der Zinsanteil deiner Kreditrate niedriger und der Tilgungsanteil dafür größer. => Du zahlst weniger Zinsen, die Tilgung ist höher und die Restschuld wird schneller weniger. Die Höhe der Zinsbindung hängt letztendlich von der Höhe deiner Tilgungsleistung im Verhältnis zur Darlehenshöhe ab.
2. Die Restschuld nach der Zinsbindung kannst du durch die Bausparsumme eines Bausparvertrags absichern. Du musst dann den Bausparvertrag so wählen und die Sparrate so festlegen, dass er nach der Zinsbindung zugeteilt wird. Du tilgst dann die Restschuld des Annuitätendarlehen mit der Bausparsumme (Bausparguthaben + Bauspardarlehen). Das Bauspardarlehen musst du dann wieder über eine Kreditrate zurückzahlen. Hier ist es dann wichtig, dass die Restschuld möglichst klein ist, damit du eine möglichst kleine Bausparsumme benötigst. Ist die Bausparsumme niedriger, fällt die Abschlussgebühr geringer aus und du kannst den BSV mit einer niedrigeren Sparrate besparen und kannst dieses Geld zur Tilgung verwenden.
3. Du solltest einen Bausparvertrag wählen, bei dem die Bausparsumme kein fester Wert ist sondern in Grenzen nach unten veränderbar ist, denn die Restschuld, die du durch die Bausparsumme absicherst, kann ja ebenfalls in Grenzen niedriger ausfallen, da du ja freiwillig Sondertilgungen leisten möchtest und ja nicht sicher ist, wie hoch diese insgesamt ausfallen werden. Diese Flexibilität kann jedoch (indirekt) mit höheren Kosten verbunden sein (=> höhere Abschlussgebühr).
4. Da du der Hauptverdiener bist, solltest du darauf achten, dass du die vereinbarte Kreditrate des Annuitätendarlehen sowie die Sparrate für den Bausparvertrag auch dann zahlen kannst, wenn du z. B. Arbeitslos wird und Arbeitslosengeld 1 erhältst. In guten bzw. normalen Zeiten, kannst du ja bei einer vereinbarten Sondertilgung von 5 % der Darlehenssumme z. B. monatlich bis zu einem Zwölftel als Sondertilgung zusätzlich überweisen.

Wenn du die Zinsbindung möglichst hoch wählen musst, damit du die erforderliche monatliche Kreditrate sowie die Sparrate zahlen kannst, könnte dies ein Anzeichen dafür sein, dass das Darlehen zu hoch ist und die Sache für euch insgesamt zu teuer sein könnte. Vielleicht wäre es dann vernünftig gegenzusteuern und mit dem Architekten zu versuchen das Bauvorhaben und dadurch die Baukosten zu reduzieren.