Sicherheitentausch bei Realkredit &wie erkläre ich der Bank, dass sie das nicht will?
Meine Schwiegereltern verkaufe demnächst ihr Haus, sie wohnen jetzt zur Miete und das soll auch so bleiben. Das Haus ist noch mit Darlehen der Stadtsparkasse i.H.v. 145.000,- belastet. Es fallen dann etwa 15.000,- Euro Vorfälligkeitsentschädigung an. Das Darlehen würde noch bis Januar 2022 laufen zu 2,69% p.a., die Darlehen sind gegen Grundschuld gesichert (Realkredit).
Kommenden Mittwoch habe wir einen Termin bei der Sparkasse. Da ich dem Berater keinen Unsinn vorschlagen möchte, erhoffe ich mir hier vorab etwas Klarheit. Zum Verständnis, wir wollen die Bank irgendwie dazu bringen, dass sie keinem Sicherheitentausch zustimmt und die Darlehen kündigt.
Wäre es möglich, die Darlehen auf ein Festgeldkonto einzuzahlen und das Konto gegenüber der Sparkasse zu verpfänden? Das Festgeldkonto wäre also die neue Ersatzsicherheit für die Darlehen. Dürfte die Sparkasse ein Festgeldkonto als Sicherheit für einen Realkredit überhaupt akzeptieren?
Bei einer Laufzeit von 48 Monaten bekommen wir bei der IKB immerhin 0,9% Zinsen. Würden wir die Darlehen und die VFE bei der IKB anlegen, dann würde sich der Schaden um 5.760,- Euro reduzieren.
Alternativ würde ich der Bank einen Sicherheitentausch vorschlagen. Das Haus wird verkauft und mit den Darlehen eine Eigentumswohnung finanziert. So einem Sicherheitentausch muss die Bank eigentlich zustimmen, das wollen wir aber gar nicht. Ich möchte viel mehr erreichen, dass die Bank keinen Bock auf den Sicherheitentausch hat und die Darlehen kündigt. In dem Fall wäre keine VFE zu bezahlen. Rein vom monatlichen Kapitaldienst müsste sich für eine Sparkasse schon ein Problem ergeben:
gemeinsame Rente: 2.080,-
Mieteinnahme etwa 500,-
Miete warm - 890,-
Ratenkredit - 323,-
Darlehensraten - 662,-
= 705,-
Da blieben dann 705,- Euro für zwei erwachsene Menschen von denen noch Versicherungen, GEZ, Telefon, Auto, Klamotten, Essen und das restliche Leben bezahlt werden müssten. Das kann ich noch nicht mal mit viel Fantasie, eine Sparkasse kann das doch auf keinen Fall darstellen, oder?
Sehe ich das falsch? Würde da die Sparkasse mitmachen können?
AW: Sicherheitentausch bei Realkredit &wie erkläre ich der Bank, dass sie das nicht w
Die Sparkasse kündigt das Darlehen nicht, vielmehr werden sie ohne eine eigene Kündigung nach BGB§490 das Haus gar nicht verkaufen können, da die Sicherheiten gar nicht freigegeben werden.
Dass das Geld auf ein Festgeldkonto geht wird die Sparkasse nicht mitmachen, erst Recht nicht, wenn die wirtschaftliche Situation so ist wie bschrieben. Da nehmen die lieber das Geld aus dem Verkauf und sind jegliches Risiko los. Zumal sie ihre Zinsen für die Zeit bis Zinsende ja ohnehin noch bekommt. Da dürfen sie sich keine Illusionen machen, auch sei ihnen gesagt, dass die Sparkasse dem Sicherheitentausch nicht zustimmen muss.
Einfacher ist es sie senden mir mal den Darlehensvetrag (von mir aus anonymisiert) zu und ich lasse kostenlos prüfen, ob das Darlehen nicht noch zu widerrufen ist, was bei der Sparkasse in vielen Fällen noch der Fall ist bei Verträgen nach 5/2010. Dann wird widerrufen und sie haben eine wunderbare Verhandlungsposition, dass weder rückabgewickelt wird zu ihren Gunsten, noch eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das nennt man dann Vergleich und wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist (die Chancen dazu stehen gut) oder aber andere gesetzliche Vorschriften nicht eingehalten worden sind (die Chancen stehen nicht schlechter), dann bekommt der eine nichts mehr und der andere auch nicht.
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Wir haben zwar letztes Jahr widerrufen aber der Widerruf ist durch. Wir haben die vom BGH durchgeurteilte Fußnotenerklärung “nicht für Fernabsatzgeschäfte“.
Wenn die ETW genauso erstrangig Besichert werden kann wie das Haus und keine weiteren Belastungen vorliegen die eine evtl. Verwertung der Wohnung erschweren, dann muss die Stadtsparkasse dem Sicherheitentausch doch zustimmen, oder habe ich das falsch verstanden?
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Doch, dss weiss ich natürlich, habe das falsch verstanden, bzw. falsch gedeutet gehabt. War eher eine Frage mit erstaunten Ausdruck.
Ist natürlich sehr unglücklich, ausgerechnet Sparkasse, Bis 2010 ging im Bezug auf Vergleich fast immer was. Bei der Fußnotenerklärung "nicht für Fernabsatzgeschäfte" ist natürlich zapfen
Jetzt ist die Ing.DiBa dran, da ist nach 5/2010 fast alles noch zu widerrufen.
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@noelmaxim
Können Sie mir eine Einschätzung als Finanzexperte geben?
Wenn zwei 70 Jahre alte Rentner bei Ihnen eine Finanzierung anfragen, was sagen Sie dazu bei diesen Zahlen:
gemeinsame Rente: 2.080,-
Mieteinnahme etwa 500,-
Miete warm - 890,-
Ratenkredit - 323,-
Darlehensraten - 662,-
= 705,-
Da blieben dann 705,- Euro für zwei erwachsene Menschen von denen noch Versicherungen, GEZ, Telefon, Auto, Klamotten, Essen und das restliche Leben bezahlt werden müssten. Das kann doch in eigentlich nicht funktionieren, oder?
Ich möchte die Sparkasse dazu bringen, dass sie sieht, was das für eine bescheidene Rechnung ist und der Kredit früher oder später vor die Wand fahren wird. In der Vergangenheit haben die Kinder massive finanzielle Unterstützung geleistet, das ist jetzt aber nicht mehr möglich. An anderer Stelle hier im Forum habe ich verschiedene Fragen zur Privatinsolvenz gestellt. Auch dieses Thema ist für meine Schwiegereltern noch nicht vom Tisch.
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dass der Verbraucher keine Vor- fälligkeitsentschädigung zahlen müsse, wenn eine vom Verbraucher als Ersatz an- gebotene Grundschuld das Risiko der Bank genauso gut abdecken würde, der Verbraucher bereit und in der Lage sei, alle mit dem Austausch der Sicherheiten verbundenen Kosten zu tragen und die Bank auch im Übrigen aus dem Austausch der Sicherheiten keine Nachteile befürchten müsse
zitiert aus deinen Urteil. Natürlich müsste die Bank einem Sicherheitentausch zustimmen, aber nicht wenn sich für die Bank Nachteile ergeben. Und diese sind gegeben, wenn deine Schwiegereltern die Belastung für diese Schein-ETW nicht tragen können, dann ist auch kein Sicherheitentausch angesagt.
Genau darauf wolltet ihr doch hinaus, oder? Das Rest-Geld aus dem hausverkauf aufs Konto und keine VFE
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es geht dabei um die reine Verwertung der Sicherheit. Die Bank darf den Tausch verweigern, wenn das neue Objekt zum Beispiel Vorrangig mit Rechten belastet ist, Nießbrauch, Grundschuld oder ähnliches. Meine Schwiegereltern leben seit einem Jahr zur Miete, für die Bank ändert sich also nichts.
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Doch, für die Bank ist das eine neuvergabe eines Darlehens und keine Prolongation. Dieses wird nach aktuellen Kriterien geprüft. Und da werden die bei der spk durchfallen. Der Sicherheitentausch wäre ja erst der 2. schritt.
Und selbst wenn die spk doch feststellt deine Schwiegereltern wären kreditwürdig; ja dann würden die tauschen. (Linke Tasche / Rechte Tasche für die Bank).
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Zitat von testbild
wir wollen die Bank irgendwie dazu bringen, dass sie keinem Sicherheitentausch zustimmt und die Darlehen kündigt.
Irgendwie verstehe ich das jetzt nicht mehr. Sie wird nicht kündigen, das müsst ihr tun. Soweit waren wir schon. Kündigt ihr, fällt die Vorfälligkeitsentschädigung an. Jetzt hast du aber eingangs geschrieben, ihr wollt erreichen, dass die kündigen? Ja selbst wenn sie das tun würde, wo ist da der Unterschied zudem, das ihr kündigt?
Einen Sicherheitentausch könnt doch nur ihr vorschlagen, so es einen gibt oder geben wird. Nur dasollt ihr ja nicht!
Es gibt nur einen Weg die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen und dazu müsste die Sparkasse kündigen, dafür wiederum müssen aber die Eltern, z.B. durch Zahlungsverzug 3 aufeinander folgender Darlehensraten, den Anlass geben. Wenn dann die Sparkasse kündigt, darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Allerdings sind deine Schwiegereltern dann nicht mehr kreditwürdig, da die Schufa hinüber ist.
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Warum wollen deine Schwiegereltern das Haus denn überhaupt schon jetzt verkaufen? (klar sie wohnen nicht drin und die Darlehensraten sind zu hoch für sie).
Aber gibt es nicht auch eine Möglichkeit das Haus zu vermieten, eventuell ein Mietkauf?
Wenn man die 15.000 € auf die Restlaufzeit aufteilt kommt man zu einem monatlichen Verlust zwischen 250 € und 300 €. Da gibt es doch bestimmt günstigere Varianten.
AW: Sicherheitentausch bei Realkredit &wie erkläre ich der Bank, dass sie das nicht w
durch den Sicherheitentausch kommt es nicht zu einem Neuvertrag. Der alte Vertrag wird unverändert fortgesetzt. Ich habe das selbst schon mal mit einer Sparkasse gemacht:
2005 wurde ETW gekauft und finanziert. 2007 wurde ETW verkauft und 2008 ein Haus gekauft. Das Geld wurde für etwa 6 Monate auf ein Tagesgeldkonto bei der Sparkasse hinterlegt. Nach dem Kauf bekamen wir eine neue Sicherungszweckerklärung für die alten Darlehensverträge mit den neuen Grundschulden auf dem neuen Haus. Wir haben keine neuen Darlehensverträge für die Darlehen aus 2005 abgeschlossen.
Meine Einschätzung basiert also auf meiner einmaligen Erfahrung. Es kann natürlich auch sein, dass meine Sparkasse hier einen Fehler gemacht hat und wir eigentlich neue Verträge hätten bekommen müssen. Warum nehmen Sie an, dass es sich um Neuverträge handelt?
Mir geht es allein darum, ob eine Sparkasse in der dargestellten Situation auf die Idee kommen könnte dem Sicherheitentausch zustimmen zu können / dürfen oder ob dem Sachbearbeiter diese Zahlen spätestens von der Kreditabteilung um die Ohren gehauen werden.
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Ich glaube wir spekulieren zu viel rum, weil wir gar nicht so Recht verstehen, was der TE möchte, bzw. worum es ihm geht.
Natürlich werden das keine neuen Verträge, aber es liegt doch auf der Hand, dass die Sparkasse bei einem Sicherheitentausch auch die wirtschaftlichen Verhältnisse noch mal abfragt, zumal die ja das Alter kennen. Es geht ihnen ja auch nichts verloren, wenn sie ihr Geld dann durch den Verkauf vorzeitig zurück bekommen. Warum sie dann bereitwillig und ohne große Risikoprüfung dem Pfandtausch zustimmen sollte erschließt sich mit nicht so ganz.
Wie aber eingangs in diesem Post erwähnt, was der TE möchte auch nicht. Wenn es einen Tausch gibt, dann nur unter dem Aspekt, dass sich auch das Risiko bezüglich des Beleihungsauslaufs nicht verschlechtert. Hier stellt sich mir die Frage, wo kommt das neue (Tausch)Objekt denn her? Soll das von den Kindern gekauft werden, dann geht das sicherlich nicht, denn die Sparkasse will den ersten Rang. Besteht die Immobilie schon, müsste diese ja lastenfrei sein, denn in den Nachrang wird die Sparkasse neimals gehen.
Habe wie gesagt die Intension des TE ehrlich gesagt noch überhaupt nicht verstanden. Mal will man die Vorfälligkeit umgehen und mal die Zinsen mtl. weiter bezahlen. Bei beidem wird der gleiche Effekt erzielt, da würde ich doch eher die VFE zahlen und das überschüssige Geld dann anlegen.
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Zitat von testbild
Warum nehmen Sie an, dass es sich um Neuverträge handelt?
Mir geht es allein darum, ob eine Sparkasse in der dargestellten Situation auf die Idee kommen könnte dem Sicherheitentausch zustimmen zu können / dürfen oder ob dem Sachbearbeiter diese Zahlen spätestens von der Kreditabteilung um die Ohren gehauen werden.
Ich bin davon ausgegangen, das ja aus einem früheren Thread bekannte Objekt handelt, wo die RS den wahrscheinlichen Verkaufserlös des Hauses übersteigt. Woher soll denn sonst das frische Geld kommen um die Kaufnebenkosten, etc zu bezahlen?
Und selbst wenn beim Verkauf +-0 oder sogar mehr herauskommt, muss man immer noch ein entsprechend günstiges Objekt finden, die die Spk als geignet hält für einen üblichen Sicherheitentausch mit Fortführung des Darlehens. Da ja das Altdarlehen weitergeführt in diesem Falle wird würde auch keine erneute Prüfung stattfinden. Aber gewonnen hat der Schwiegervater immer noch nicht wirklich was, oder?
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Testbild, mir ist gerade aufgefallen, dass du für jeden Gedankengang ein neuen Thread aufmachst. Dies ist völlig unnötig, ich z.B. hätte mir die Mühe sparen können, mit darüber Gedanken zu machen, wie man helfen kann in dem ich verstehe was du eigentlich möchtest,
Nun habe ich, nach Hinweise per PN eines anderen Teilnehmers dass du schon unzählige Threads am Laufen hast, mal die Historie durchgelesen. Kennt man die nicht und liest nur die Informationen die du hier in diesem Thread gegeben hast, könnte man gar nicht helfen bzw. eine fachkundige Aussage treffen. Deine Anfrage ist völlig aus dem Zusammenhang gerissen, kennt man die Details, die man sich aus den anderen Threads zusammen suchen muss. Es wäre besser gewesen, du wärst bei dem ersten Thread geblieben, dann hätte man immer auf etas Bezug nehmen können. Alleine die Tatsache, dass der Verkaufserlös unter der Valuta liegen wird, zu dem noch die VFE fälllig wird, kann anhand deiner Fragestellung hier - wenn man die anderen Posts nicht kennt - überhaupt keine weiterhelfende Meinung oder Hilfestellung hervorbringen.
Vielmehr, jeder - inkl. meiner Person - schreibt seinen Senf, spekuliert und grübelt, aber keiner weiß so genau worum es im Detail geht, bzw. was sich in diesem hinter den Kulissen tatsächlich abspielt.
AW: Sicherheitentausch bei Realkredit &wie erkläre ich der Bank, dass sie das nicht w
Hallo
Jetzt misch ich mich auch noch hier ein.
Ich gehe schwer davon aus wenn (wie beschrieben) der Verkaufserlös unter der Valuta ist, wird die Bank zu 100% dem Verkauf nicht zustimmen. Alles andere wäre ja auch fahrlässig aus Banksicht.
Ich sehe das ganze so:
- Objekt wurde von der Bank finanziert (Anscheinend hätte dies schon zu diesem Zeitpunkt abgelehnt gehört aufgrund Unterbesicherung und nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit)
- Nun stellt man fest, es geht doch nicht und will da raus (Am besten ohne Verlust)
Die Bank wird euch aber nicht rauslassen! Warum auch, solange ein Einkommen vorhanden ist bekommen sie ihre Rate.
Einzige Möglichkeit ist Privatinsolvenz anmelden. Dann hat die Bank das Objekt und den Verlust an der Backe.
Die Bank lässt euch nur freiwillig raus, wenn ihr die Valuta und die VFE zahlen könnt! Und nur dann!
Die Bank kündigt euch die Darlehen erst, wenn die Raten nicht mehr bezahlt werden.
UND NOCHMAL:
SIE KÖNNEN DAS HAUS NICHT VERKAUFEN OHNE ZUSTIMMUNG DER BANK!!!
Sicherheitentausch bei Realkredit &wie erkläre ich der Bank, dass sie das nicht will?
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