meine Frau und ich haben vor eine Eigentumswohnung zu kaufen, aber das Problem ist, das wir kein EK haben.
Fakten zum Einkommen:
Ich: 2000€ Nettoeinkommen (öffentlicher Dienst)
Sie: 1400€ Nettoeinkommen (Restaurantleiterin) + 192 Kindergeld (Zur Zeit in Elternzeit 860€)
Nach einer Haushaltsaufstellung hätten wir ca. 800€ für die Bankrate übrig.
2 Bausparverträge laufen noch:
Ich 50.000 Summe mit derzeit 1250€ drin-Sparrate 75€ pro Monat (Zinssatz auf Darlehn 2,32%)
Sie 15.000 Summe mit derzeit 1200€ drin-Sparrate 40€ pro Monat
Zur Eigentumswohnung Neubau (Villa BJ 1997) Wohnung befindet sich in Sachsen:
Kaufpreis: 169.000€ + 16.000€ 2TG-Stellplätze + 23.384€ NK (12,64%) = 208.384 Gesamtkosten 73,5qm
Es handelt sich eine Terassenwohnung und das HAUSGELD beträgt 445€ + Strom insg. 500€!
6 Eigentumswohnungen mit Autofahrstuhl für die TG.
Gründe warum wir kein EK haben ist, dass meine Frau eine Weiterbildung gemacht hat zum Betriebswirt (2012) 10.000€, Heirat (2014) 15.000€, Autokauf (05/2016) 12.000€ wegen Kind. Familienplanung ist abgeschlossen.
Was für Möglichkeiten für die Finanzierung haben wir?
Mit welchem Zinssatz kann man bei 20 Jahren Laufzeit rechnen?
Gibt es noch eine Förderung die man in Anspruch nehmen kann?
Letzten Endes zahlt die Courtage immer der Verkäufer, weil er entsprechend weniger bekommt, wenn er einen Makler beauftragt. Der Vorteil dieser Lösung ist, daß man keine Grunderwerbsteuer auf die Coutage zahlt.
210.000€ aufgerundet (208.384€ ist die Summe)
2,25% Sollzinsatz Effektiver Zins 2,27%
15 Jahre Sollzinsbindung
Rate: 800€
Gesamtlaufzeit 30 Jahre
Restschuld: 123.117€
2. Rechnung
210.000€ aufgerundet (208.384€ ist die Summe)
2,40% Sollzinsatz Effektiver Zins 2,42%
20 Jahre Sollzinsbindung
Rate: 800€
Gesamtlaufzeit 31 Jahre
Restschuld: 93.920€
Wunschberechnung nach Preisverhandlung
200.000€ Gesamtdarlehn
2,40% Sollzinsatz Effektiver Zins 2,42%
20 Jahre Sollzinsbindung
Rate: 800€
Gesamtlaufzeit 29 Jahre
Restschuld: 77.703€
die 77.703€ könnten dann mit dem Bausparverträgen zu 2,32% weiterfinanziert werden und in 5 Jahren mit 800€ Rate komplett getilgt werden, bis auf die 2703€ die kann man mal Sondertilgen.
Es werden beide Bausparer nach 20 Jahren zuteilungsreif ohne die Einsparungen zu erhöhen.
1. Bausparvertrag mit 50.000€, wären dann 20.000€ drin und der andere wird von 15.000€ (derzeit) auf 25.000€ angehoben und hätte dann 11.000€ in 20 Jahren drin.
Das ist jetzt eine 112,64% Finanzierung (Vollfinanzierung)!
Geht der Zinssatz noch besser oder gibt es noch ein anderes Fianzierungsmodell?
Also grundsätzlich vom Konzept her finde ich das Angebot mit 20 Jahren und einer 113% Finanzierung sehr gut!
Ob es besser geht kann ich nicht sagen. Allerdings wird es nicht viele Banken geben, die eine Finanzierung über 100% machen!
Habt ihr schon eine Finanzierungszusage bzw. könnt ihr den Vertrag schon unterschreiben oder ist das nur mal so ein pauschales Angebot.
Ich frag nur, da das ganze dann schnell durch die Kreditabteilung auch abgelehnt werden kann.
Ist doch auch wieder so ein Beispiel. Es ist ein schlechtes Finanzierungskonzept, alleine schon wegen dem Bausparvertrag der LBS. Nimmt man aber in Kauf, warum? Hauptsache das Vorhaben kann realisiert werden, weil die Finanzierungszusage steht.
Berücksichtigt man den BSV, wird der effektive Zins über die gesamte Laufzeit an die 3% sein. Das wird aber nicht gesehen, lediglich der Zins in der Zinsfestschreibungszeit.
Da finanziere ich persönlich anfänglich lieber mit einem teuren Nachrangdarlehen - wo ich das fehlende EK teuer nachspare - und versuche dieses z.B. nach 5 Jahren aus einem zugeteilten BSV abzulösen. Übrig bleiben dann Zinssätze für die Summe unter 90% Beleihungsauslauf, die mit den genannten der Sparkasse nicht zu tun haben wollen!
Ürbrigens, Bausparkassen (tolle Tarife bei der Alten Leipziger mit dem Zins Garant15 oder der Wüstenrot mit dem Wohndarlehen Turbo) gewähren Immobilieneigentümer die dies seit 2 Jahren sind wunderbare Modernisierungsdarlehen bzw. Nachrangdarlehen. Die wird es auch in 2 Jahren noch geben. Nichts leichter als dann das teure Nachrangdarlehen mit diesen Modellen abzulösen. Berücksichtigt man, dass die Ing.DiBa mit ihrem Modernisierungskredit auch ein gutes Produkt hat, um das teure Nachrangdarlehen abzulösen, kann man schnell auf andere Konzepte kommen als das der Sparkasse, wo effektiv die Kosten immer so hoch bleiben werden und man sich den schlechten Bauspartarif der LBS einkaufen muss.
Es gibt sinnvollere Varianten fehlendes Eigenkapital über einen Kredit "nachzusparen". Ohne wenn und aber!
Also das ist nur eine Vorabrechnung, dass muss dann noch vom Vorstand abgesegnet werden, auch die 20 Jahre Zinsfestschreibung.
Im letzten Fall hätten wir aber eine konstante Rate über 25 Jahre, wenn man die beiden BSV einbindet!
Das ist mir vorallem wichtig, dass sich bis zum Schluss da nichts ändert.
Warum soll ich denn da ein überteuertes Nachrangdarlehn mit 6-7% mit 40.000€ aufnehmen (?), wo nach 5 Jahren immernoch 30.000 übrig sind, die ablöst werden müssen!
Das leuchtet mir noch nicht ganz ein...also nur um den Zinssatz um 0,x% zudrücken auf das größere Darlehn...ich müsste die Rate bei der Bank senken oder einen BSV mehr besparen usw. und da komme ich mit 800€ als Darlehnsrate bestimmt nicht hin.
Da ich kein Experte bin, verliere ich da den Überblick, wenn da noch 3 Sachen hinzukommen (Modernisierungsdarlehen) usw.
Sehen sie, das meine ich ja. Belastungen und Zahlen passen, ein ok kann es auch geben und dann passt das "vielleicht" schon. Können sie ja auch gar nicht wissen, entsprechend sollen ja Experten helfen.
Sie schreiben 0,... Ja eben, dies aber auf eine immense Summe und eine lange Zeit. Da kann es Sinn machen ein Nachrangdarlehen für 2 Jahre zu zeichnen, welches dann abgelöst wird. Dann unterhält man sich ja nicht über eine schlechten Zins für 15 Jahre. Rechnen tut sich das selbst dann, wenn das Nachrangdarlehen 5 Jahre läuft und dann zu 2 % abgelöst wird.
Aber nun gut, auch hier sind natürlich Grenzen gesetzt, eben weil es nur 800 Euro werden sollen. Das kommt ja leider zu dem geringen Eigenkapital noch hinzu. Entsprechend muss man schlechtere Konezpte und höhere Kosten in Kauf nehmen.
Aber nun gut, auch hier sind natürlich Grenzen gesetzt, eben weil es nur 800 Euro werden sollen. Das kommt ja leider zu dem geringen Eigenkapital noch hinzu. Entsprechend muss man schlechtere Konezpte und höhere Kosten in Kauf nehmen.
Zuzüglich der Einzahlungen in den BSK.
Ich hatte heute früh mal grob überschlagen, wenn man die Bausparer weglässt und den vollen Betrag ins Annuitätendarlehen steckt, dann kann der Zins nach 15 Jahren auf gut 5% steigen. Erst bei höherem angenommenen Zins lohnt sich die vorgeschlagene Bausparvarianten. Für eine genaue Berechnung fehlten mir aber noch ein paar Details.
Wenn man von mehr als 5% Zins ausgeht, dann sollte man sich die historische Zins- und die dazugehörige Inflationskurve anschauen. Dann würde man recht schnell feststellen, dass mit einem Zinssatz von 5% eine Inflation von rund 3% verbunden wäre. Das würde sich jeder Bauherr nur wünschen, denn die Inflation wäre ja nicht schlagartig nach 15/20 Jahren da. Dann würde die gleichbleibende Annuität im Laufe der Zeit viel weniger wert und man könnte durch Sondertilgung die Restschuld drücken. (Konsequenz vorausgesetzt)
Im Übrigen glaube ich nicht an einen so starken Zinsanstieg, da das einige Länder in den Staatsbankrot führen würde.
Wir haben vor 5 Jahren auch überlegt 10, 15 oder 20 Jahre zu nehmen. 10 Jahre war uns zu heikel, also haben wir uns für den Mittelweg entschieden.
Voraussichtlich werden wir durch mehrere Gehaltssteigerungen in den letzten 5 Jahren und konsequenter Sondertilgung schon in 15 Jahren fertig. Der Zinsaufschlag für 20 Jahre wäre also für die Katz gewesen.
Im Nachhinein wäre sicher eine 10 jährige Zinsbindung oder sogar die 5 jährige die bessere Option gewesen, aber dafür hat uns damals die Glaskugel gefehlt.
Ich denke, mit so einem Mittelweg zahlt man nicht zu viel Zinsaufschlag für Sicherheit bis zum Schluss und gleichzeitig hat man eine überschaubare Restschuld im Gegensatz zu kurzen Zinsbindungsfristen.
Bei allen Berechnungen muß man berücksichtigen, daß man nach 10 Jahren 20%-30% mehr Nettoeinkommen hat.
Nach 15 Jahren sollten des 30-50% mehr sein. (bescheidene 2% Inflation angenommen)
Wenn man das Geld für den zinssichernden Bausparvertrag konsequent in die Tilgung leitet, kann das nach 15 Jahren eigentlich nicht mehr so schrecklich werden, es sei denn, man ist extremer Niedrigtilger.
Provokant kann man sagen, die vereinbarte Kreditrate ist nach 10 Jahre viel zu niedrig.
@tneub
Da muss ich Ihnen Recht geben, dass könnte wirklich so passieren, aber da ist mir die Sicherheit vorher einfach wichtiger, dass 25 Jahre lang alles in trockenen Tüchern ist.
@florianmeier
Da stimme ich absolut zu, denn als ich meine Abrechnung von 2012 angeschaut habe und die von heute, muss ich echt sagen, dass mein Gehalt um 25% gestiegen ist!
Man muss aber auch bedenken, dass auch die Lebenshaltungskosten ansteigen und man hauptsächlich diese Schwankungen ausgleicht (Versicherung, Lebensmittel usw.)
Aber ich habe kurz darüber nachgedacht, die Rate wirklich noch nach oben zu korrigieren und auf 850€ zusetzen, dann ist es die nächsten 2-3 Jahre bissl eng, aber durch die Gehaltsanpassung doch wieder machbar...ich würde aber eher die Sondertilgung in Anspruch nehmen, wenn es wirklich zu einem Überschuss an Geld kommt, dann bin ich eben nach 20 Jahren fertig und muss die Bausparer nicht einsetzen. Köpft mich wieder, denn sein Geld kann man dann auch besser anlegen, als in einen Bausparer.
Ich muss dazu sagen, dass der Bausparer meiner Frau eh umsonst (fast) ist, weil sie von Ihrem Arbeitgeber 39,88€ Zuschuss bekommt und dann 40€ Sparrate hat, also quasi geschenktes Geld vom Staat
Ich muss dazu sagen, dass der Bausparer meiner Frau eh umsonst (fast) ist, weil sie von Ihrem Arbeitgeber 39,88€ Zuschuss bekommt und dann 40€ Sparrate hat, also quasi geschenktes Geld vom Staat
Die 39,88 EUR sind brutto und werden normal versteuert und versozialversichert. Kommen rd. 20 EUR netto raus. VL ist eine reine Nettoverwendung und bietet keinerlei Abrechnungsvorteile in dem der Beitrag über die Lohnabrechnung läuft. Ist wie wenn der Arbeitgeber Deine Strom- oder Puffrechnung mit überweist.
"Vom Staat" stammt das Geld schon gar nicht, wie Du scheibst. Auf Antrag gibt es die Sparzulage (mußt aber dafür sehr einkommensschwach sein) und die Wohnungsbauprämie von 8,8% (bei maximal 1.024 EUR sind das 90,11 EUR), bei 480 EUR sind das 42,24 EUR im Jahr(!!!), also fast nichts.
Aber diese Volksverdummung "VL" darf man nicht abschaffen, da Gewerkschaften und ein Heer von Finanzvermittlern davon leben und die Meisten das eh nicht verstanden haben.
Zusammenfassend zahlt der Arbeitgeber "tarifvertraglich festgelegt" monatlich 39,88 EUR brutto und Deine Frau muß aus ihrem netto nochmal monatlich rd. 20 EUR drauflegen, damit man auf Antrag 42,24 EUR jährliche (!) WoBauPr bekommt, die dann sowieso mit der Abschluß-, Konto- und Zeitschriftsgebühr des Bausparvertrags verrechnet werden.
@ brainy
Geschenktes Geld war jetzt auch etwas falsch formuliert, aber meine Frau hat den Bausparer abgeschlossen, um wenigstens ein bissl was mitzunehmen.
Nach einigen Jahren ist da auch ein weinig Geld drin, was man ja auch zur freien Verfügung hat.
Wir haben uns gestern nun die Wohnung angeschaut und waren dann doch etwas enttäuscht.
Negativ
1. Terasse ist Nordseite (eher dunkel) und Rasen schlecht gepflegt
2. Garten stark abfällig nach hinten
3. Kinderzimmer schlecht geschnitten und doch etwas klein
4. Anfahrt (2 Straßen vorher) zur Immobilie ist sehr steil (schlecht befahrbar), da hat man im Winter keinen Spaß
Positiv
1. 2 ebenerdige Stellplätze
2. Abstellhütte im Garten (Sondernutzung)
3. großer Waschraum und Keller
4. gepflegtes Haus
5. Einbauküche vorhanden (3 Jahre alt)
Wir sind jetzt doch eher dagegen die Wohnung zu kaufen, weil eben so viele Negative Punkte entgegenstehen.
Auf diesem Wege möchte ich mich für alle Feedbacks, Informationen, Ratschläge und Vorschläge bei allen Schreibern und Lesern herzlich bedanken.
Finanzierung Eigentumswohnung ohne EK
Zitieren
Erste
Zitat von noelmaxim