meine Frau und ich haben vor eine Eigentumswohnung zu kaufen, aber das Problem ist, das wir kein EK haben.
Fakten zum Einkommen:
Ich: 2000€ Nettoeinkommen (öffentlicher Dienst)
Sie: 1400€ Nettoeinkommen (Restaurantleiterin) + 192 Kindergeld (Zur Zeit in Elternzeit 860€)
Nach einer Haushaltsaufstellung hätten wir ca. 800€ für die Bankrate übrig.
2 Bausparverträge laufen noch:
Ich 50.000 Summe mit derzeit 1250€ drin-Sparrate 75€ pro Monat (Zinssatz auf Darlehn 2,32%)
Sie 15.000 Summe mit derzeit 1200€ drin-Sparrate 40€ pro Monat
Zur Eigentumswohnung Neubau (Villa BJ 1997) Wohnung befindet sich in Sachsen:
Kaufpreis: 169.000€ + 16.000€ 2TG-Stellplätze + 23.384€ NK (12,64%) = 208.384 Gesamtkosten 73,5qm
Es handelt sich eine Terassenwohnung und das HAUSGELD beträgt 445€ + Strom insg. 500€!
6 Eigentumswohnungen mit Autofahrstuhl für die TG.
Gründe warum wir kein EK haben ist, dass meine Frau eine Weiterbildung gemacht hat zum Betriebswirt (2012) 10.000€, Heirat (2014) 15.000€, Autokauf (05/2016) 12.000€ wegen Kind. Familienplanung ist abgeschlossen.
Was für Möglichkeiten für die Finanzierung haben wir?
Mit welchem Zinssatz kann man bei 20 Jahren Laufzeit rechnen?
Gibt es noch eine Förderung die man in Anspruch nehmen kann?
Unter Luxus versteht ja zum Glück jeder etwas anderes :-)
Schaut doch mal im Hecht da git es ab und an noch halbwegs was "günstigeres".
Wenn jemand in der Verwandtschaft eine Grundschuld auf sein Haus/ETW eintragen würde, dann zählt das oft wie ein Eigenkapital hinsichtlich des Beleihungsauslaufes/Zinssatzes. Allerdings muss der Rang der Grundschuld bzw. Wert vs. andere Grundschulden für die Bank attraktiv sein. Es soll ja im Fall der Fälle zu einer Verwertung führen in der das ggf. nicht erlösbare Geld aus deinem eigenen Objekt übrig bleiben soll.
Die äußere Neustadt kommt leider nicht in Frage für uns, deswegen haben wir uns bewusst für die Innere entschieden damals.
Theoretisch könnte mein Bruder das locker abdecken...mit Haus und Praxis.
Ich wollte ihn aber damit nicht belasten, sondern das Allein schaffen ohne Hilfe.
Wenn es ihm finanziell gut geht dann soll er doch die Wohnung kaufen. Als Vermieter kann er Kosten absetzen und Steuern reduzieren. Nach 10 Jahren könntet Ihr dann noch Mal schauen wie es mit EK etc. aussieht und ggf. einen Mietkauf machen. Nur Mal als Idee in den Raum geworfen ...
Ob die Immobilie des Bruders als Ersatzsicherheit berücksichtigt werden kann, hängt von der derzeitigen Belastung im Verhältnis zu dem Wert der Immobilie ab. Als Faustformel sollte man die Valuta mit dem 1 1/2 fachen kapitalisieren und die GS die man auf dem Objekt besichern will sollte in der Addition (der letzet Cent davon) im Bereich 80% liegen.
Besser und sinnvoller allerdings wäre es, wenn der Bruder ein Modernisierungskredit der Alten Leipziger, Ing.DiBa oder Wüstenrot (ohne Grundschuldeintragung) aufnimmt und ihnen das Geld - während sie die Belastung dafür tragen - zur Verfügung stellt!
Müsste er das oder könnte man das nicht umgehen, würde ich es nicht vorschlagen.
Wer berät sie denn? Wie wollen sie ein geeignetes Finanzierungskonzept zusammen stellen, wenn diese Möglichkeiten überhaupt nicht in Betracht gezogen werden? Ihnen diese, sowie weitere Möglichkeiten nicht näher zu bringen, kann ich nicht nachvollziehen.
Die äußere Neustadt kommt leider nicht in Frage für uns, deswegen haben wir uns bewusst für die Innere entschieden damals.
Theoretisch könnte mein Bruder das locker abdecken...mit Haus und Praxis.
Ich wollte ihn aber damit nicht belasten, sondern das Allein schaffen ohne Hilfe.
Er arbeitet gearde mit einem Zinssatz von 0,6%
Zitat von noelmaxim
Besser und sinnvoller allerdings wäre es, wenn der Bruder ein Modernisierungskredit der Alten Leipziger, Ing.DiBa oder Wüstenrot (ohne Grundschuldeintragung) aufnimmt und ihnen das Geld - während sie die Belastung dafür tragen - zur Verfügung stellt!
Ich als Bruder würde mich aber über so ein "Ei" bestimmt ganz doll freuen. Wenn mein Bruder Geld bräuchte, und ich das auch wirklich als Vermögen übrig hätte, dann wäre ich bereit ihm davon etwas abzugeben bzw. zu verleigen.
Ich würde aber mir weder Risiken ins Grundbuch packen, noch mich auf längerfristige Kredit-Verpflichtungen einlassen.
(Es geht ja hier auch nicht um eine existenzielle Notlage in der mein Bruder steckt).
Wenn übrigens das Projekt zur Zeit an diesen 20-50T grundsätzlich scheitern sollte, also deswegen nicht darstellbar sein sollte, dann ist das eh davon abzuraten.
Wäre bei allen Objekten mit Fahrstuhl oder gar Autofahrstuhl vorsichtig, da die Betriebskosten meist sehr hoch sind.
Und als Erdgeschoß-Bewohner zahlste immer mit. Da kommt Freude auf.
Mit 50 EUR monatlich sind Sonderumlagen eher "gering" kalkuliert. Was wird aktuell eingezahlt? Meist sind es 0,50 EUR / qm / Monat. War ist in der Kassen?
Was kostet ein Autofahrstuhl wenn er kaputt geht.
Eigentumswohnungen kosten einfach mehr, als eigene Häuser.
Da sieht man mal wie unterschiedlich die Erziehung, der Umgang mit Geschwistern und der Familienzusammenhang gelebt wird. Für mich wäre es eine Selbstverständlichkeit meiner Schwester dies möglich zu machen, so es mir möglich wäre. Du aber redest da von einem Ei!! Zu dem, ein Modernisierungsdarlehen ist eine persönliche Haftung, das Bereitstellen von freien Grundschuldteilen eine dingliche Haftung.
Grundsätzlich sei aber noch dazu gesagt, dass der TE diese Idee ins Spiel gebracht hat.
In einem älteren Posts wird von 2% Zinssatz gesprochen. Dieser ist im Mischzins völlig unrealistisch, erst Recht wenn man noch 20 Jahre Zinsfestschreibungszeit wählen möchte. Keine Bank finanziert über 100%, Sparkassen und Volksbanken hauen einem - so sie das in Ausnahmefällen mal tun - meistens dann diese endfälligen Darlehen um die Ohren. Ing.DiBa, die anderen Genossenschaftsbanken (Volksbanken, PSD und Sparda) akzeptieren in der Regel gar kein Nachrangdarlehen, da muss das EK aus der eigenen Tasche kommen. Commerzbank erwartet eine Mindesttilgung von 2,4% auf 100% so dass der Nachrang gar nicht mehr bezahlbar wäre in diesem Fall hier. DSL Bank (1,5% Tilgung) in Kombi mit der Hanseatic Bank wäre eine darstellbare Konstellation möglich.
Meine Erfahrung zeigt mir aber, dass der TE von dem Vorhaben Abstand nehmen wird und möglichwerweise ich das auch der richtige Weg. Da muss man aus meiner Sicht schon ein wenig mehr Engagement zeigen und die erfahrenen Experten beanspruchen. Mal eben so ist solch ein Vorhaben nicht gewuppt und dann ist eine Entscheidung gegen solch ein Vorhaben auch die vollkommende richtige Entscheidung.
Da sieht man mal wie unterschiedlich die Erziehung, der Umgang mit Geschwistern und der Familienzusammenhang gelebt wird. Für mich wäre es eine Selbstverständlichkeit meiner Schwester dies möglich zu machen, so es mir möglich wäre. Du aber redest da von einem Ei!! Zu dem, ein Modernisierungsdarlehen ist eine persönliche Haftung, das Bereitstellen von freien Grundschuldteilen eine dingliche Haftung.
Es ist ein Ei. Welche Geschwister würden tatsächlich ablehnen; das ist ja oft eine emotionale Geschichte.
Und wie sich das Ei entwickelt kann man nicht voraussehen.
Und dabei die Kehrseite halt schnell ignoriert; aus meiner Sicht ist die Haftung egal welcher Art problematisch für Fremdkapital.
Zum Beispiel bei den 50.000€ für 10 Jahre muss ja der TE 485€ monatlich abdrücken.
Angenommen es kommt zu Problemen. Da wird dann eher der
Bruder oder die Schwester "behelligt" als die Bank für den Rest.
Wenn der Bruder oder sonst jemand Vermögen aus der Familie verleihen kann oder beisteuert, gerne, warum nicht.
Aber doch nicht Fremdkapital bzw. "Bürgen". Es ist doch keine existenzielle Notsituation.
Ich habe das ja nirgends direkt empfohlen. Zum einen ist das sicher immer eine moralische Angelegenheit, zum anderen darf man das auch überhaupt nicht erwarten. Ich denke auch, dass es bei Geschwistern noch mal anders aussieht als bei Eltern, wo eine Unterstützung auch als vorweggenommenes Erbe dargestellt werden kann. Auch finde ich es in Ordnung, wenn man als Elternteil die Investition Immobilieneigentum/Altersvorsorge unterstützt, bzw. unterstützen will. Denke das muss auch nicht immer geldlich sein.
Möglicherweise ist es die richtige Entscheidung unter den Begebenheiten von der Realisierung solch eines Vorhabens abzusehen.
1. und 2. umlagefähige Kosten + nicht umlagefähige Kosten = 295€
3. nur Instandhaltungrücklage = 124€
3. TG-Stellplätze = 26€
=445 Hausgeld das ist der Wirtschaftsplan 2016 gewesen
Im Haus wird jährlich eine Instandhaltungsrücklage von 10.000€ gebildet bei 6 Eigentümern
Es wohnt zur Zeit noch ein Ehepaar in der Wohnung und Sie haben nach Jahresende immer eine mittlere 3-stellige Summe an Hausgeldkosten erstattet bekommen.
Laut Protokolle der letzten 3 Jahre wurde immer aus der Rücklage alle fälligen Reperaturen erledigt und es gab nie eine Sonderumlage.
Zur Zeit sind in der Rücklage noch ca. 7000€ übrig.
ich denke, insbesondere weil das ein Thread ist den du im Bereich Baufinanzierung eröffnet hast, deine Finanzierungsbemühungen sind hier interessanten. Konntest du da Fortschritte erzielen?
Also ich habe am 08.06.2017 einen Termin bei meiner Hausbank, mal sehen was da möglich ist.
Desweiteren bin ich dran, einen Besichtigungstermin zubekommen und Preisverhandlungen zuführen (geht ja vielleicht was).
Wir hatten uns auch in Sachsen vor ein paar Jahren mehrere Bestandsimmobilien angeschaut. 5,95% oder 7,14% ist in Sachsen die Regel. Gerade die Sparkassen als Vermittler nehmen immer 7,14%. Weniger als 5,95% war dann eher die große Ausnahme. Vermutlich hängt das damit zusammen, dass die Preise im Osten bisher auf einem niedrigeren Niveau sind.
Wieso soll da der Gesetzgeber an die viel zu teure Courtage noch rangehen?
Ist ja in erster Sache Entscheidung des Verkäufers ob er das Objekt privat verkauft oder mit einem Makler.
@Noelmaxim, auch ich bin Ihrer Meinung dass 7,x% eine viel zu hohe Courtage für einen Makler ist.
Finanzierung Eigentumswohnung ohne EK
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Zitat von Elex85
