Mein Name ist Daniel und bin 29 Jahre alt. Mit meiner Freundin möchte ich gern ein Haus bauen. Das Grundstück ist gekauft und mit dem Bauunternehmer haben wir den Vertrag auch schon geschlossen. Wir haben nun zwei Banken zur Auswahl mit denen wir gern finanzieren möchten, da wir uns dort sehr wohlfühlen.
Nun zu uns:
-Er: ca. 2500€ netto
-Sie: ca. 1900€ netto
-beide unbefristet
-noch keine Kinder
Daten und Gesamtkosten des BV
-Neubau,
-kein KFW Standard
-140m²
-gehobene Ausstattung
-Sanitär, Heizung, Lüftung wird von mir selbst erstellt, da ich vom Fach bin
-Grundstück inkl. Makler und Grunderwerbsteuer: 85000€
-Hausbau inkl. aller Nebenkosten ca. 221000
-Eigenkapital ca 30000 - aus auszahlungsreifen BSVs und Barvermögen
Somit finanzierungsbedarf 306000 €
Wir haben nun 2 Angebote ausgehandelt welche von den Gesamtkosten identisch scheinen.
Wir waren auch schon bei der Interhyp, jedoch waren die Konditionen der Angebote nur minimal besser (vielleicht 2000 Euro in den Gesamtkosten). Somit wollen wir uns für eine der folgenden Angebote entscheiden:
Sparkasse:
Tilgunsausetzungsdarlehen über 15 Jahre über 306tsd Euro ( Sollzins 1,76 )
Bausparvertrag (Flex 4L) mit Zinsbindung über 30 Jahre tilgt nach 15 Jahren das Darlehen. Sparrate
Es ergibt sich ein Effektivzins von 2,29 über die gesamte Laufzeit
Die monatliche Rate beträgt 15 Jahre lang 1209€ und danach ca 1224€ (sofern keine Sondertilgungen eingezahlt werden)
Volksbank:
1. Annuitätendarlehen 175.000,00 Euro Darlehen, Sollzins 2,24 %, Tilgung 1,92 %
Laufzeit 29 Jahre
2. Annuitätendarlehen 131.000,00 Euro Darlehen, Sollzins 2,03 %, Tilgung 2,00 % Laufzeit 15 Jahre
BSV über 85000 mit Sparrate 162Euro greift nach 15 Jahren und tilgt die Restschuld des 2. Annuitätendarlehens
Die monatlichen Raten betragen gemittelt wie auch bei der Sparkasse 15 Jahre lang 1209€ und danach ca 1224€.
Wir sind Kunden bei der Sparkasse und dort recht zufrieden. Bei denen gäbe es noch ein Girokonto über die gesamte Laufzeit kostenlos inkl. Mastercard.
Nicht nur aus diesem Grund tendieren wir zur Sparkasse.
Ich würde nur gern von Euch wissen, ob die Angebote vertretbare Konditionen haben? Wir wollen nicht den letzten Cent rausquetschen.. es geht nur darum, dass wir uns nicht auf viel zu schlechte Konditionen einlassen.
Über eine kurze Rückmeldung würde ich mich sehr freuen.
mir erscheinen die Zinssätze etwas zu hoch. Leider lässt sich das nicht so genau ermitteln, da ihre Eigenleistung nicht bewertet werden kann. Für eine Konditionsindikation sind die Kosten entscheidend, die anfallen würden, würde eine Firma komplett die Arbeiten ausführen. Abzuziehen wären dann das Eigenkapital und die Eigenleistung. Letztendlich kommt man dann auf den gleichen Finanzierungsbedarf den sie vorgeben, die Bezugsgröße aus der der Beleihungswert ermittelt wird erhöht sich aber. Unterstelle ich einen Beleihungsauslauf von 85% oder besser, dürften bessere Zinsen zu generieren sein.
In einem Nachbarpost habe ich dargestellt, wie derzeit der beste Mischzins gebildet werden kann, eben aus einem Annuitätendarlehen und dem Zinssicherungsinstrument Bausparen.
Eben hier möchte ich aber besonders ihr Modell in Frage stellen, denn beide Bausparveträge sind im Verhältbis zu dem F60 der Signal schlecht, insbesondere der der LBS aus dem Angebot der Sparkasse. Fragen sie sich mal folgende Punkte und setzen diese ins Verhältnis zu dem F60 der Signal:
1) Wie hoch sind die Abschlusskosten, hier die Abschlussgebühren?
2) Wie hoch ist der Guthabenszins?
3) Wie hoch ist der Darlehenszins?
4) Wie viel Ansparung ist für die Zuteilung erforderlich?
Zu beachten gibt es auch das derzeit konkurrenzfähige Angebot der Commerzbank mit dem aufgefüllten Bausparvertrag der Wüstenrot. Mit beiden Modellen, meinem Konzept und dem der Commerzbank lässt sich eine kostengünstigere Finanzierung zusammenstellen als die, die sich die Bank ihres Vertrauens zusammengstellt hat. .
Auch mir erscheinen die Angebote etwas hoch. Hier ist mit Sicherheit noch etwas verhandlungsspielraum.
Nur als Tip:
Es gibt Banken die machen auch Festschreibung 20 und 25 Jahre für Darlehen. Ohne Abschlussgebühr.
Banker, ja und? Diese langen Zinsfestschreibungszeiträume sind viel zu teuer, selbst als Volltilgervariante. Ich habe ja in zwei Therads eindeutig und nachhaltig beschrieben, wie man derzeit den günstigsten Mischzins gestalten kann. Kurze Zinsfestschreibungszeit (damit schon Zinsgewinn gegenüber 20 oder 25 Jahren Zinsfestschreibungszeit), geringer Verlust des zusätzlichen Tilgungskapitals zum Kaufen des Bausparzinssatzes (1% Guthabenzins zu dem Zahlzins) und 100% Zinssicherheit mit einem Zinssatz auf die Anschlussfinanzierung von nom. 2%.
Lässt sich ja alles wunderbar belegen und darstellen, muss man nur erfahren und sich zu Nutze machen wollen!!
Wie kommt man bei der Kostenaufstellung überhaupt auf 306.000 Euro Finanzierungsbedarf, wenn 30.000 Euro Eigenkapital eingesetzt werden? Sollen von den 30.000 Euro die Heizung; Lüftung und Sanitär verbaut werden, bzw. sind diese Gewerke aus der Nennung der Gesamtherstellungskosten rausgerechnet?
Mir kommt dabei immer wieder in den Sinn, dass eine gute Beratung noch überhaupt nicht stattgefunden haben kann, denn dann würde man die Finanzierung ganz anders darstellen, bzw. aufschlüsseln. Ein erfahnerer Berater hätte sich die Mühe gemacht, die Gesamtkosten vernünftig aufzustellen, vor allem auch zu deklarieren und zwar so, dass man den Beleihungswert sofort erkennen und ausrechnen kann.
1) Grundstückskosten, Kaufpreis Grundstück
2) Ggf. Erschließungskosten
2) Herstellungskosten inkl. der Eigenleistungsgewerke und Summen.
3) Erwerbsnebenkosten
___________________ Gesamtkosten inkl. Eigenleistungen
abzgl.
1) Eigenleistung
2) Eigenkapital
ergibt den Finanzierungsbedarf.
Da muss man dann und wird man dann auch auf ihren Finanzierungsbedarf von 306.000 Euro kommen, hat dann aber die gesamten Gestehungskosten (alles ausser Erwerbsnebenkosten, Möbel oder Küche), was die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungsauslaufs bildet. Zu dem Wert werden die 306.000 Euro ins Verhältnis gesetzt, das Ergebnis ist der Beleihungsauslauf und wenn man den hat, dann kann man auch beurteilen, wie gut ihre Konditionen sind.
15 Jahreskonditionen bei diesem erahnten Auslauf (so meine Annahmen zu den Gesamtkosten stimmen) hier dürfen nicht teurer sein als 1,6% ! Die Bausparveträge dürfen - solange es den F60 der Signal noch gibt - niemals der der Schwäbisch Hall werden und erst Recht nicht der der LBS! Was auch gar nicht geht ist endfällig mit diesen schlechten Vorfinanzierungskonditionen der Sparkasse, das ist eine Abwehrkondition mit einem sehr schlechten Bausparvertrag!
Setzen sie sich fundiert mit ihrer Finanzierung auseinander, werden sie feststellen, dass es sich keineswegs um ein paar tausend Euro handelt, vegleicht man das beste zu erzielende Angebot am Markt zu ihren beiden Angeboten.
Entscheidung Finanzierung
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