Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
Guten Abend,
ich bräuchte ein paar Anregungen, wie wir unserem Fall verfahren sollen.
Wir haben 2008 ein sehr altes (trotzdem massives Haus, Baujahr 1934, 2 Wohnungen, insgesamt 170 qm, mit guter Substanz) gekauft. Zins damals bei Aufnahme 4,99 % .
Auszahlungszeitpunkt des Darlehens war der 14.10.2008;
wann genau könnte ich das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB in Anspruch nehmen ? Restschuld ist dann ca. noch 50.000 €.
Allerdings wollen wir dann einige Sachen am Haus modernisieren
- Einbau einer Heizungsanlage (bisher nur Holzöfen)
- neues Bad
- neue Böden
Wie fange ich es an?
- Soll ich die beabsichtige Sonderkündigung jetzt schon bei meiner finanzierenden Bank ansprechen?
- Soll ich dann nur über die noch zu finanzierende Summe ein Darlehen aufnehmen und den Rest der Modernisierungskosten über kfw abwickeln ?
- Oder bekomme ich bessere Konditionen für das neue Darlehen, wenn ich die Restschuld und die Modernisierungskosten zusammen aufnehme ?
AW: Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
Hallo
Wie lange ist die Zinsfestschreibung? Bis 14.10.2018?
Sollte dies der Fall sein, brauchst du gar nicht kündigen, da der Zinssatz zu dem Zeitpunkt sowieso abläuft. Der Paragraph macht nur Sinn, wenn die Zinsbindung länger als 10 Jahre ist.
Dann sechs Monate vorher kündigen.
Zu deiner zweiten Frage:
Pauschal kann man das nicht sagen. Wenn die Modernisierung erst 2018 gemacht werden sollte, kann man natürlich alles zusammennehmen und dann ein Gesamtdarlehen machen. Hier kommt es dann auf den Beleihungswert an. Sprich: Wieviel ist das Haus wert und wieviel Gesamtdarlehen steht noch.
Wichtig auch hierbei :
Wieviel Gesamtdarlehen?
Wunschrate?
Wert der Immobilie?
Modernisierungskosten?
AW: Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
Hallo Banker,
die Zinsfestschreibung läuft auf 15 Jahre, also bis 14.10.2023. Wann kann ich also die Sonderkündigung aussprechen ?
2018 wäre noch ein Betrag von ca. 50.000 € aus dem Darlehen offen.
Was ist das Haus wert ? Sehr schwierig. Für uns ist es unbezahlbar, wir lieben es.
Das Haus selbst ist wie gesagt Baujahr 1934, mit zweischaligen massivem Mauerwerk, aber (außer Fenster) unsaniert/renoviert und ohne Heizungsanlage.
Geplant ist, die nächsten 5 Jahre diesen Zustand zu verbessern, vor allem in Bezug auf Heizung und Bäder.
Jetzt haben wir noch Freude an der Arbeit, aber ich denke im Rentenalter ist es vielleicht nicht mehr so lustig, jedes Jahr x-Ster Holz zu verarbeiten, um die Burg warm zu bekommen...
Also der Wert des Hauses ist vermutlich 0, die Lage ist der Wert (in unserer Ecke zahlt man für 3-Zimmer-ETW gebraucht schon 320 000 und mehr) und es gibt so gut wie nichts zu kaufen im Einfamilienhaus-Sektor. Grundstückspreis lt. Bodenrichtwertliste schon bei 350 - 380 € pro qm liegen (wir haben 900 qm).
Modernisierungskosten müssen wir uns wohl mal Angebote einholen, so um die 50.000 - 60.000 € rechnen wir schon (keine Luxussanierung, sondern barrierefreie Bäder, Heizungsanlage, Böden), also wäre vermutlich ein Gesamtdarlehen so um die 100-120.000 € erforderlich.
Monatliche Rate sollte 1000 € nicht übersteigen.
Wir können durch die Eigennutzung halt so gut wie nichts steuerlich geltend machen. In der zweiten Wohnung im Haus lebt ein verwitwetes Familienmitglied nur für die Zahlung der Nebenkosten.
Wir haben schon überlegt, ob es steuerlich sinniger wäre, die Vermietung offiziell mit Miete (gering natürlich) zu machen, um wenigstens die Renovierungskosten für diese Wohnung steuerlich in Ansatz bringen zu können, grübel...
Es sind also viele offene Fragen, wichtig wäre vor allem:
- zu welchem Zeitpunkt genau kann ich nach § 489 BGB kündigen und
- soll ich schon vorher mit der Bank drüber sprechen
AW: Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
Hier die Daten:
- Nur Darlehensnehmer können ein Kredit oder Darlehen nach 10 Jahren kündigen: Banken haben dieses Privileg nicht.
- Sie können einen Immobilienkredit nur dann nach 10 Jahren kündigen, wenn Sie innerhalb dieses Zeitraumes keine Änderungen im Darlehensvertrag vorgenommen haben.
- Bei der Sonderkündigung gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.
- Die 10-Jahresfrist beginnt mit der Auszahlung der gesamten Kreditsumme an den Darlehensnehmer.
- Das Darlehen kündigen: Nach Ablauf von 10 Jahren fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an!
Ich würde schon vorher mal vorsprechen, da die Bank evtl. eine gute Lösung anbietet, wenn sie euch als Kunden halten wollen!
Evtl. können sie euch schon ein Forwarddarlehen geben.
Noch ein Tip:
Mehrere Angebote einholen um zu vergleichen. Wieviel war das Ursprungsdarlehen?
120 TEUR und eine Rate von 1000€ ist mehr als solide. Dafür braucht ihr keine allzulange Zinsbindung und bekommt gute Konditionen.
Aber wichtig ist auch wie die Bank das alles Bewertet.
AW: Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
Hallo Banker,
vielen Dank. Das mit den 6 Monaten ist mir noch nicht klar. Also die 10 Jahre wären dann am 14.10.2018 rum; dann kann ich das Darlehen erst zum 14.04.2019 kündigen ?
AW: Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
Ja genau Kündigung zum 14.04.2019.
Aber wie gesagt, vielleicht lässt sich die Bank hier auf einen Deal ein, wenn sie euch als Kunden behalten wollen. § 489 ist Gesetz und wie die Bank handelt, kann sie selber entscheiden.
Ich als Banker würde auf die Kündigungsfrist verzichten wenn ihr eine Anschlussfinanzierung bei mir macht.
Dann gehe ich mal davon aus, dass der Wert der Immobilien nicht allzuweit drunter liegt. Durch die Modernisierung, steigt der Wert nochmal an. Somit werdet ihr gute Konditionen erhalten.
Aber einfach vorab schon mal mit der Bank reden, ihnen auch sagen, dass ihr nach 10 Jahren dann das Darlehen kündigen würdet und sich anhören, was sie vorschlagen.
Gerne kannst du das dann hier nochmal zur Diskussion stellen.
AW: Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
Super, vielen herzlichen Dank, so werde ich es machen - jetzt habe ich zumindest schon mal einen "kleinen" Plan!
Würde ja auch gerne bei unserer Bank bleiben, hat bisher alles gut geklappt.
LG Kapniso
P.S. Falls noch "Steueroptimierer" mit lesen, Gedanken hierzu sind auch willkommen:
Wir können durch die Eigennutzung halt so gut wie nichts steuerlich geltend machen. In der zweiten Wohnung im Haus lebt ein verwitwetes Familienmitglied nur für die Zahlung der Nebenkosten.
Wir haben schon überlegt, ob es steuerlich sinniger wäre, die Vermietung offiziell mit Miete (gering natürlich) zu machen, um wenigstens die Renovierungskosten für diese Wohnung steuerlich in Ansatz bringen zu können, grübel...
AW: Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
Zitat von Kapniso
Super, vielen herzlichen Dank, so werde ich es machen - jetzt habe ich zumindest schon mal einen "kleinen" Plan!
Würde ja auch gerne bei unserer Bank bleiben, hat bisher alles gut geklappt.
LG Kapniso
P.S. Falls noch "Steueroptimierer" mit lesen, Gedanken hierzu sind auch willkommen:
Wir können durch die Eigennutzung halt so gut wie nichts steuerlich geltend machen. In der zweiten Wohnung im Haus lebt ein verwitwetes Familienmitglied nur für die Zahlung der Nebenkosten.
Wir haben schon überlegt, ob es steuerlich sinniger wäre, die Vermietung offiziell mit Miete (gering natürlich) zu machen, um wenigstens die Renovierungskosten für diese Wohnung steuerlich in Ansatz bringen zu können, grübel...
Tipp zum Vermieten an Angehörige: ein paar Stolperfallen beachten ...
"Allerdings darf der Mietzins nicht zu niedrig ausfallen, ansonsten kann es zu einer verminderten Anrechnung der Werbekosten kommen. Seit 2012 hat der BFH (Bundesfinanzhof) die Regelung bei Mietverhältnissen zwischen Verwandten stark vereinfacht. Obwohl bei den Neuerungen - nachzulesen im BStBl (Bundessteuerblatt) - die aufwendige Ertragsprognose entfällt, gibt es einiges zu beachten. Laut Rechtsurteil des Bundesfinanzhofs gilt: Um den vollen Werbungskostenabzug zu bekommen, muss die Miete zu mindestens 66 Prozent dem ortsüblichen Mietspiegel angepasst sein. Veranschlagt der Vermieter einen niedrigeren Mietzins als ortsüblich, kann er Werbekosten nur anteilig berechnen."
AW: Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
Danke schunckt!
Ich weiß schon, warum ich mir bisher das Finanzamt erspart habe....echt, alles so kompliziert.
Allerdings glaube ich, dass bei unserem Objekt das Finanzamt nicht mit der ortsüblichen Miete daher kommen kann, denn es ist ein absoluter Altbau mit Einzelöfen-Wärmeversorgung..trotzdem toll, dass ich das jetzt weiß. Dann muss ich mich ja sozusagen beim Finanzamt erkundigen, was der ortsübliche Mietpreis ist (unser Landkreis hat keinen Mietspiegel!) ?
AW: Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
Hallo Kapniso,
auch wenn es keine Rechtsberatung ist, welches nämlich verboten wäre und hier z. B. von einem Steuerberater erfolgen dürfte, sollte der Steuerpflichtige ggf. einmal rechnen:
Höhe der Vergleichsmiete (die gibt es auch bei Altbauten mit Holzöfen - es würde mich wundern, wenn es das einzige Haus im Umkreis von 50 km mit Ofenheizung wäre) x 12 = xxx Euro *66% = Jahresmiete
Kosten der Modernisierung die auf die vermietete Wohnung entfallen, geteilt durch die Abschreibungsdauer
weitere Nebenkosten, die anfallen können (z. B. Gartenbewirtschaftung anteilig etc.)
Welcher Betrag ist höher? Wie lange ist welcher Betrag höher?
Wie hoch ist der eigene Steuersatz?
Von 1.000 Euro Verlust aus Vermietung und Verpachtung (das ist Geld was ja wirklich weg ist) bekommt man im Durchschnitt 200 Euro wieder. Den eigenen Steuersatz kann man ausrechnen oder steht (in einigen bundesländern) auch auf dem Steuerbescheid mit drauf.
Damit stellt sich dann auch die Frage, wenn man es nicht selber machen kann, wie viel man für den Steuerberater auszugeben hat und wie hoch der mögliche Überschuss am Ende noch ist.
AW: Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
Zitat von Kapniso
Hallo Banker,
vielen Dank. Das mit den 6 Monaten ist mir noch nicht klar. Also die 10 Jahre wären dann am 14.10.2018 rum; dann kann ich das Darlehen erst zum 14.04.2019 kündigen ?
Ursprungsdarlehen war 145.000 €.
LG Kapniso
Das hatten wir hier schonmal als Thema, rechtsverbindlich kann die Kündigung wohl erst nach Ablauf der 10 Jahre ausgesprochen werden, mit 6 Monatsfrist.
Such mal nach dem Thema, hat mich auch überascht. Vorher mit der Bank verhandeln schadet sicherlich nicht, aber die Kündigung annehmen und bestätigen muss die Bank wohl erst am 15.10.2018...
Viel Erfolg!
AW: Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
@Volltilger, es gilt sogar das Datum der Vollauszahlung. Steht beispielsweise auf dem Darlehensvertrag 14.10.2008 und man hat angenommen ein Neubaudarlehen das erst am 01.03.2009 vollausgezahlt wurde kann erst das Darlehen nach BGB 489 zum 01.03.2019 mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden.
AW: Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
Herzlichen Dank für eure Anregungen, Antworten und Denkanstösse und sorry für die späte Rückmeldung, sind gerade von einem Kurzurlaub zurück gekommen.
Ich werde mich - gerade in steuerlicher Hinsicht - noch intensiv mit dem Thema befassen müssen, da wir in diesem Bereich gänzlich unerfahren sind und dies wohl dann auch in die Hände eines Steuerberaters legen müssten, da ist dann wirklich die Frage, ob es sich lohnt, das alles offiziell zu machen....
Nachdem ich das Darlehen ja dann erst im April 2019 kündigen könnte, denke ich, es reicht, 2018 einen Termin mit der Bank zu vereinbaren. Sollten die Zinsen bis dahin wieder nennenswert steigen, werden wir uns das mit der Modernisierung ohnehin knicken können und auf gute Gesundheit im Alter hoffen, um die notwendigen Arbeiten, die - insbesondere mit dem Heizen verbunden sind - selbst durchführen zu können.
Wenn alle Stricke reißen, können wir unsere Burg immer noch einem Bauträger verkaufen, der das Grundstück dann mit einem Bunker von Eigentumswohnungen vollbaut (wie in der näheren Umgebung leider schon oft geschehen), das wäre dann der letzte Ausweg.
Ich habe mir den Thread abgespeichert und werde mich dann gerne wieder hier melden, um das Angebot der Bank(en) mit euch zu erörtern.
Falls noch jemand einen Link zu einem guten Modernisierungsforum hat, bitte mitteilen - vielen Dank!
Kündigung des Hausdarlehens gem. § 489 I Nr. 2 BGB
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Zitat von Kapniso
