Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Hallo Zusammen,
ich wollte ein MFH mit 3 Wohnungen verkaufen. Eine davon wollte der Käufer selbst bewohnen. Da wir von einem recht hohen Wert sprechen, der von einem Gutachter bestätigt wurde hat mir der Käufer gesagt, er schafft es nicht die Finanzierung zu stämmen weil ihn bereits die Kaufnebenkosten auffressen. Er hat das Geld für die weichen Kosten aber müsste den Rest zu 100% finanzieren und das wäre ihm bei einer Bankseitig erwarteten Tilgung von 3% eine zu hohe Belastung. Schuld wäre nach Aussage der Banken und das habe ich jedesmal gehört die Wohnimmobilienkreditrichtline. Das ist mir jetzt so und ähnlich schon 7x passiert.
Ich habe nach dem zweiten platzen mein Grundstück plus Haus von einem Gutachter einwerten lassen. Der hat mir gesagt, mein Preis sei gerrechtifertigt und liegt sogar etwas unterhalb so knapp 10% dem Wert. Es kann also weder am Haus noch am Grundstück liegen sondern viel mehr am Käufer. Ich habe meine Hausbank gebeten einen Käufer zu suchen. Die haben auch keinen gefunden und das obwohl wir hier Zuzugsgebiet Nummer 1 sind. Hier wird gebaut wie verrückt. Was möglicherweise auch eine Erklärung sein könnte aber nicht muss.
Das Objekt erwirtschatft eine ausreichende Rendite von mehr als 6%. Also kann es auch daran nicht liegen.
Meiner Meinung nach sind die Vergaberichtlinien zu strikt. Die Aussagen der Käufer waren jedesmal zusätzlich zu den weichen Kosten sind noch mal mindestens 20% erforderlich. Also aus meiner Sicht kein Wunder das es nicht klappt.
Ich habe nun zwei Ideen wie es doch klappen könnte das Objekt zu verkaufen.
1. Ich räume dem Käufer ein Erbbaurecht mit allen Rechten auch als Vorang für die Bank im Grundbuch ein. Das Grundstück kann er dann in 10 Jahren käuflich erwerben und wir rechnen den Pachtzins auf den Kaufpreis an. Im Erbbauvertrag wird als Wert der heutige Grundstückswert hinterlegt. Die Erbbauzeit auf 50 Jahre festgelegt weil viele Banken eine Mindestlaufzeit erwarten. Geht das so?
Ich brauche keine besonderen Rechte mehr an dem Grundstück.
2. Ich biete dem Käufer eine Stundung an und lasse mir eine nachrangige Grundschuld eintragen. Den Wert der Grundschuld würde ich auf Ein Sechstel des Wertes beziffern. Dieses "Darlehen" würde ich endfällig stellen in 20 Jahren mit der Möglichkeit einer jederzeitigen Sondertilgung. Zinsen und Ablöse würden dann erst in 20 Jahren fällig als Gesamtsumme. Grundidee wäre: Die Belastung des Käufers steigt dadurch nicht, er wird sofort Eigentümer, ich habe die Grundschuld als Sicherheit und habe Fünf Sechstel ausbezahlt bekommen womit ich super leben könnte und nach 20 Jahren ist so viel getilgt, dass er die freien Grundschuldteile wieder revalutieren könnte und somit auf jeden Fall mich bzw. mein Darlehen eben diese Eine Sechstel ablösen kann.
Ich könnte damit gut leben und eigentlich wäre jeder glücklich. Wenn der Käufer dann wenn er etwas Geld über hat immer wieder eine Sondertilgung vornimmt ist nach 20 Jahren die Belastung oder revalutierung auch geringer.
Zum weiteren dürfte dies meiner Meinung nach den BLA entsprechend senken weil diese nachrangige Grundschuld wie Eigenkapital wirkt.
Aber auch hier gibt es wohl die Banken die eine nachrangige Grundschuld nicht akzeptieren für die Finanzierung. Da frage ich mich warum? Was muss man eigentlich noch tun?
Was wäre also grundsätzlich besser? Und wären beide Varianten denkbar?
Mit besten Grüßen und im Voraus vielen Dank,
Horst Weimersheim
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Zitat von noelmaxim
Ein Forum, wo die Meinungen der Experten nicht erwünscht sind.
Falsch.
Das ist ein Forum, bei dem Experten durchaus erwünscht sind. Allerdings hast du dich mit deiner plumben Werbung nicht an die Forenregeln gehalten, die das eindeutig untersagen.
Das Moderatorenteam hat dich lange Zeit beobachtet und auch intensiv zwischen deiner fachlichen Kompetenz und deinen Regel-Verstößen abgewogen.
Deswegen bist du mehrfach und öfter als jeder andere verwarnt worden und weil du es trotzdem nicht lassen konntest, bist du geflogen.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Wie definierst du Werbung? Durch meine Kompetenz und diese Hilfesuchenden zugänglich zu machen?
Warum funktioniert das in diesem Forum seit 6 Jahren - trotz ab und an Gerumpele und Getöse - wunderbar?
Ich finde es nicht gut, wie du das bewertest. Das war Zensur, absolute und reine Zensur und wer das gut findet, der kann in dem Forum ja auch bleiben. Ich habe mich dort verabschiedet, nach einem nochmaligen Versuch unter einem anderen Account habe ich es dann sein lassen.
Ich denke die Qualität der Antworten, auch die Streibarkeiten (teilweise ja persönliche Anfeindungen die ich akzeptiere) die hier letzendens immer zum Ende kommen und auch immer weniger werden, aber auch die Vielfalt der akzeptierten Sichtweisen lassen den Unterschied der Qualität der Foren erkennen.
Ich habe akzeptiert, dass das andere Forum von und durch bezahlte Werbung finanziert wird, da habe ich nichts zu suchen, das habe ich ja auch akzeptiert. Meine Kompetenz war dort nicht gefragt, in Teilen ist sie das ja hier von einigen wenigen Usern auch nicht, eben weil ich die den Verbrauchern zugänglich mache und dadurch ja auch eine Honorierung erfahre. Nur diese bekommt man nicht geschenkt, aber diese Diskussion ist hier ja hoffentlich durch und eins ist auch klar, ich bin auch sehr streitbar, wenn auch einiges durch einen akkuraten Sarkasmus durch mich begleitet wird.
Zuletzt noch, verwarnt wurde ich ein einziges Mal, einmal und zwar sehr früh. Ich denke schon, dass dem Forum meine Erfahrungen und meine Kompetenz nicht geschadet hätten, wenn gleich meine Sichtweisen immer streitbar bleiben werden und nur dadruch zu kritisieren sind, weil ich öffentlich auftrete und Wert darauf lege, dass die Verbraucher wissen mit wem sie es zu tun haben. Anonym und dann per PN Attacke, das würde ich bezüglich der Intension damit auch Geld zu verdienen verwerflicher empfinden.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Herr Horst Weimersheim, Sie fragen sich ob Sie zu teuer sind.
Dies kann man mangels detaillierter Eckdaten der Kapitalanlage nicht durchprüfen.
Jedoch möchte ich nochmal ein Statement dazu geben zu Ihrem obigen Posting worin Sie meinen dass fast niemand 20% Vermögen nach Bezahlung der Immobilie als Vermögen hat.
Hier glaube ich aktuell dass Sie die bislang noch nicht richtigen Personen bezüglich der Immobilie befragt haben.
Wie gesagt sind die 20% eine Faustregel um einen Mietausfall kompensieren zu können.
Möglich dass sie zu teuer sind.
Doch Geschichten wie "Stundung" würde ich nicht in Erwägung ziehen.
Nur "Vollverkauf" oder gar nicht.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Ich möchte den Thread nicht zerstören und möchte das deshalb hier nicht weiter ausdiskutieren.
Ich wollte nur klarstellen, dass deine Kompetenz durchaus ins Hausbauforum gepasst hätte.
Nur passte dein werbewirksames Auftreten nicht zu den Forenregeln, die der Betreiber vom HBF im Gegensatz zum Betreiber hier bewußt sehr streng ausgelegt hat und deine überheblichen Äußerungen zum HBF hier im Forum waren auch nicht unbedingt hilfreich.
Für weitere Diskussionen kannst du mich gerne per PN anschreiben.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Zitat von Bankkaufmann
Möglich dass sie zu teuer sind.
Doch Geschichten wie "Stundung" würde ich nicht in Erwägung ziehen.
Nur "Vollverkauf" oder gar nicht.
Ich hatte das ja auch nur als Hilfestellung im Kopf. Der volle Kaufpreis wäre mir auch lieber.
Dann möchte ich die Experten in der Runde fragen, sollte die beiden nächsten Interessenten die sich Stand heute vor 1h gemeldet haben das selbe Problem haben, welche Bank sollte ich den Käufern empfehlen?
Meine Erfahrung ist wie gesagt die Nebenkosten sind fast immer da gewesen. Das kriegt man in einigen Gesprächen mit. Nur eben nicht so detailiert.
Welche Banken können denn grundsätzlich einen Kaufpreis finanzieren? Vielleicht hilft sowas ja auch weiter. Das Angebot von Herrn Buhmann werde ich auch gerne weitergeben.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Herr Weimersheim, es wäre unseriös wenn Sie einem potentiellen Käufer sagen er soll zur XY Bank gehen, die machen das schon.
Bei Kapitalanlage fließen einige Kriterien mehr in die Kreditentscheidung.
Insbesondere Vermögen und Bonität sind ausschlaggebend.
Eigenkapital für die Kaufpreisnebenkosten alleine reicht nicht aus.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Hallo Zusammen, oh weh was ist denn das wieder für ein Gefasel.
Herr Hillermann es tut mir sehr leid aber Sie haben entweder faktisch keine Ahnung von der Finanzierung von Kapitalanlagen oder bisher mit den falschen Instituten zusammen gearbeitet. Es scheint doch aus der Beschreibung von Herrn Weimersheim schon hervorzugehen, dass die vermeintlichen Käufer keine Kapitalanleger sind. Warum? Alleine die Beschreibungen z.B. der jungen Dame oder es ist Geld für die weichen Kosten da lässt erfahrene Kapitalanleger schon aufhorchen. Von einem Bankkaufmann, der von sich selbst behauptet Jahrelang Darlehensentscheider gewesen zu sein erwarte ich diese Kompetenz aber alle mal. Ich möchte Sie nicht persönlich angreifen, aber das ist mein Eindruck. Dem TE dann mit irgendwelchen verschwommenen Floskeln aller 20% Faustregel zu kommen, die bei vielen Instituten gar nicht berücksichtigt werden halte ich für völlig deplatziert und wenig Zielführend.
Ich halte es daher eher für sinnvoll den TE auf die Bedeutung des Verkaufs seiner Immobilie zu sensibilisieren. Der TE muss verstehen welches Klientel er ansprechen sollte. Entsprechend wird ein solches Objekt beworben und dann mit großer Sicherheit auch von Investoren beachtet.
Herr Weimersheim Sie müssen verstehen, dass ein Objekt, welches Erträge generiert wie das ihrige anders in die Einwertung kommt, als ein rein selbstgenutztes Objekt. Bei einem Drei Familienhaus geht es nachrangig um den Kaufpreis. Doch das ist wirklich so. Im Vordergrund stehen die Erträge des Objektes. Möglicherweise reichen die generierten Erträge nicht aus um Ihre Vorstellung des Kaufpreises zu rechtfertigen. Bezieht sich Ihr Gutachten denn auch auf den Ertragswert oder nur auf den Sachwert?
Bei dem geschilderten Wohnwunsch einer teilweisen Vermietung werden zwei Bereiche mit einander vermischt. Der Eigennutz und die Vermietung. Für den Anteil Vermietung muss das Objekt ausreichend Ertrag für die Zins- und Tilgungsleistung sowie den Bewirtschaftungskosten generieren.
Den selbst genutzte Anteil muss primär die Bonität des Kunden hergeben. Das heißt Lebenshaltung, Zins- und Tilgungsleistung sowie Bewirtschaftungskosten die ich mindestens mit 3€ pro m2 für den Eigennutz ansetzen würde muss gegeben sein. Zusätzlich muss Sparpotential vorhanden sein. Eine Finanzierung die auf Kante genäht wird, weil nach dem Einsatz des EK kein Guthaben mehr vorhanden ist, wird in der Regel deshalb nicht begleitet, weil nicht sichergestellt werden kann, dass ein Mieter nicht doch mit einer plötzlichen Forderung kommt. Vielleicht gibt es aber auch plötzlichen Leerstand der dann nicht aufgefangen werden könnte. Hat man aber etwa 8 Monate der Gesamtmieteinnahme auf dem Konto liegen so ist ausreichend Kapital vorhanden. Und dieses wird durch das Sparpotential weiter aufgefüllt.
Und dann kommt es ganz stark darauf an, wie der Käufer auftritt. Gibt er der Bank das Gefühl er versteht wovon er da redet oder ist es einfach jemand der nur das Niedrigzinsumfeld nutzen will um auf Biegen und brechen ein solches Objekt zu erwerben.
Es ist überhaupt nicht unseriös dem Käufer auch Fragen zu seiner Bonität zu stellen und ihn ggf. darauf aufmerksam zu machen, dass seine Position möglicherweise für die Finanzierung nicht ausreicht.
Ich würde allerdings ganz klar die Ansprache an die Klientel wählen. Wenn ich im Exposé schreibe Tolles Drei Familienhaus sucht neuen Besitzer erreiche ich damit einen anderen Personenkreis als wenn ich schreibe Charmante Kapitalanlageimmobilie mit dem X fachen der Erträge sucht neuen Anleger.
Die Vermarktung ist bei einem solchen Objekt oberstes Gebot.
Alles gute für den Verkauf. Ich drücke die Daumen.
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Zitat von noelmaxim
