Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Hallo Zusammen,
ich wollte ein MFH mit 3 Wohnungen verkaufen. Eine davon wollte der Käufer selbst bewohnen. Da wir von einem recht hohen Wert sprechen, der von einem Gutachter bestätigt wurde hat mir der Käufer gesagt, er schafft es nicht die Finanzierung zu stämmen weil ihn bereits die Kaufnebenkosten auffressen. Er hat das Geld für die weichen Kosten aber müsste den Rest zu 100% finanzieren und das wäre ihm bei einer Bankseitig erwarteten Tilgung von 3% eine zu hohe Belastung. Schuld wäre nach Aussage der Banken und das habe ich jedesmal gehört die Wohnimmobilienkreditrichtline. Das ist mir jetzt so und ähnlich schon 7x passiert.
Ich habe nach dem zweiten platzen mein Grundstück plus Haus von einem Gutachter einwerten lassen. Der hat mir gesagt, mein Preis sei gerrechtifertigt und liegt sogar etwas unterhalb so knapp 10% dem Wert. Es kann also weder am Haus noch am Grundstück liegen sondern viel mehr am Käufer. Ich habe meine Hausbank gebeten einen Käufer zu suchen. Die haben auch keinen gefunden und das obwohl wir hier Zuzugsgebiet Nummer 1 sind. Hier wird gebaut wie verrückt. Was möglicherweise auch eine Erklärung sein könnte aber nicht muss.
Das Objekt erwirtschatft eine ausreichende Rendite von mehr als 6%. Also kann es auch daran nicht liegen.
Meiner Meinung nach sind die Vergaberichtlinien zu strikt. Die Aussagen der Käufer waren jedesmal zusätzlich zu den weichen Kosten sind noch mal mindestens 20% erforderlich. Also aus meiner Sicht kein Wunder das es nicht klappt.
Ich habe nun zwei Ideen wie es doch klappen könnte das Objekt zu verkaufen.
1. Ich räume dem Käufer ein Erbbaurecht mit allen Rechten auch als Vorang für die Bank im Grundbuch ein. Das Grundstück kann er dann in 10 Jahren käuflich erwerben und wir rechnen den Pachtzins auf den Kaufpreis an. Im Erbbauvertrag wird als Wert der heutige Grundstückswert hinterlegt. Die Erbbauzeit auf 50 Jahre festgelegt weil viele Banken eine Mindestlaufzeit erwarten. Geht das so?
Ich brauche keine besonderen Rechte mehr an dem Grundstück.
2. Ich biete dem Käufer eine Stundung an und lasse mir eine nachrangige Grundschuld eintragen. Den Wert der Grundschuld würde ich auf Ein Sechstel des Wertes beziffern. Dieses "Darlehen" würde ich endfällig stellen in 20 Jahren mit der Möglichkeit einer jederzeitigen Sondertilgung. Zinsen und Ablöse würden dann erst in 20 Jahren fällig als Gesamtsumme. Grundidee wäre: Die Belastung des Käufers steigt dadurch nicht, er wird sofort Eigentümer, ich habe die Grundschuld als Sicherheit und habe Fünf Sechstel ausbezahlt bekommen womit ich super leben könnte und nach 20 Jahren ist so viel getilgt, dass er die freien Grundschuldteile wieder revalutieren könnte und somit auf jeden Fall mich bzw. mein Darlehen eben diese Eine Sechstel ablösen kann.
Ich könnte damit gut leben und eigentlich wäre jeder glücklich. Wenn der Käufer dann wenn er etwas Geld über hat immer wieder eine Sondertilgung vornimmt ist nach 20 Jahren die Belastung oder revalutierung auch geringer.
Zum weiteren dürfte dies meiner Meinung nach den BLA entsprechend senken weil diese nachrangige Grundschuld wie Eigenkapital wirkt.
Aber auch hier gibt es wohl die Banken die eine nachrangige Grundschuld nicht akzeptieren für die Finanzierung. Da frage ich mich warum? Was muss man eigentlich noch tun?
Was wäre also grundsätzlich besser? Und wären beide Varianten denkbar?
Mit besten Grüßen und im Voraus vielen Dank,
Horst Weimersheim
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Herr Weimersheim, generell dürfte es hier nicht an Ihnen und dem Objekt liegen.
Wenngleich die Banken selbst das Objekt einwerten und eventuell hier auf andere Objektwerte kommen.
Was aber denkbar ist, dass die geplanten Käufer nicht in die Kriterien als Kapitalanleger passen.
Es ist "falsch" zu denken nur weil die Kaufpreisnebenkosten vorhanden sind dass dann der geplante Käufer ohne Probleme das Darlehen erhält
Für eine Finanzierung als Kapitalanleger gehören noch ein paar weitere Kriterien dazu.
Aus meiner Erfahrung heraus ist der Hauptgrund für ein weiteres Scheitern, dass von Anfang an keine "Vermögenswerte" ausserhalb der Kaufpreisnebenkosten vorhanden sind.
Beispiel und bitte nur als Richtschnur verstehen.
Kunde kauft Objekt EUR 100.000, Kaufpreisnebenkosten EUR 10.000 Pauschal.
Hier sollte der Kunde freie Vermögenswerte von mindestens EUR 20.000 = 20% vom Kaufpreis vorliegen haben.
Dazu eine gute Bonität.
Doch meistens scheitert es an den 20% vom Kaufpreis und nicht an Ihnen oder dem Objekt.
Herr Weimersheim, wie sind da die bisherigen Käufer vermögenstechnisch aufgestellt wo die Finanzierung nicht geklappt hat?
Vielleicht wissen Sie es auch nicht, da der Käufer nichts sagt.
Doch Kapitalanlage ist ein Unterschied zur Finanzierung Eigennutzung.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Zitat von Bankkaufmann
Herr Weimersheim, generell dürfte es hier nicht an Ihnen und dem Objekt liegen.
Wenngleich die Banken selbst das Objekt einwerten und eventuell hier auf andere Objektwerte kommen.
Was aber denkbar ist, dass die geplanten Käufer nicht in die Kriterien als Kapitalanleger passen.
Es ist "falsch" zu denken nur weil die Kaufpreisnebenkosten vorhanden sind dass dann der geplante Käufer ohne Probleme das Darlehen erhält
Für eine Finanzierung als Kapitalanleger gehören noch ein paar weitere Kriterien dazu.
Aus meiner Erfahrung heraus ist der Hauptgrund für ein weiteres Scheitern, dass von Anfang an keine "Vermögenswerte" ausserhalb der Kaufpreisnebenkosten vorhanden sind.
Beispiel und bitte nur als Richtschnur verstehen.
Kunde kauft Objekt EUR 100.000, Kaufpreisnebenkosten EUR 10.000 Pauschal.
Hier sollte der Kunde freie Vermögenswerte von mindestens EUR 20.000 = 20% vom Kaufpreis vorliegen haben.
Dazu eine gute Bonität.
Doch meistens scheitert es an den 20% vom Kaufpreis und nicht an Ihnen oder dem Objekt.
Herr Weimersheim, wie sind da die bisherigen Käufer vermögenstechnisch aufgestellt wo die Finanzierung nicht geklappt hat?
Vielleicht wissen Sie es auch nicht, da der Käufer nichts sagt.
Doch Kapitalanlage ist ein Unterschied zur Finanzierung Eigennutzung.
Hallo Herr Hillermann,
vielen Dank für Rückfrage. Die Finanzielle Situation der angedachten Käufer ist mir ehrlichgesagt nicht bekannt und auch egal.
Das Thema der 20% Regel dürfte sich durch das Bewohnen einer Einheit des Käufers doch faktisch erledigt haben oder nicht?
Ich kenne natürlich alle neuen Regeln nicht aber zumindest bei mir war das mal so. Früher. Als ich noch jung und hübsch war. Jetzt bin ich nur noch "und".
Entschuldigung.
Im Moment kann ich teilweise nur noch darüber lachen. Da hat man ein Haus und kriegt es nicht verkauft.
Wenn doch selbst die Bank es versucht hat und keinen gefunden hat.
Ich wäre ja auch bereit die nachrangige Grundschuld bis auf 25% zu erhöhen so dass ein Käufer nur noch 75% finanzieren muss.
Aber da wäre die absolute Grenze. Gehe ich da höher baut meine Frau das Schloss in der Haustüre aus.
Mich würden primär auch meine beieden Ideen interessieren. Würden die etwas bringen?
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Hallo,
die Idee mit der Restkaufhypothek ist gut, praktikabel und kann zum Ziel führen. Hat der Kunde eine entsprechende Bonität, wird die Bank diese Lösung als Vorteil sehen. Allerdings, hat der Kunde die gute Bonität, müsste man meinen, dass die Bank auch einen höheren Blankoanteil akzeptiert. Man muss das individuell betrachten und nur die Möglichkeit er Auswahl vieler Banken kann schon zielführend sein.
Wie dem auch sei, Verkaufspreisvorstellungen und Bewertungen von Gutachtern müssen sich nicht mit den Einwertungen der Banken decken. Hier ist aber auch ein Lösungsansatz zu sehen, Banken/nicht die Bank. Bei der Vielzahl der Banken die Immobiliendarlehen anbieten spricht man insbesondere bei den Herauslagekriterien nicht von der Bank, sondern von den Banken und niemand weiß, wo der potentielle Käufer seine Finanzierung überall anfragt und ob überhaupt bei weiteren Banken als nur seiner Hausbank.
Mit den Ausführungen von Bankkaufmann gehe ich nicht konform, passt die Bonität, muss freies Vermögen nicht vorhanden sein. Auch wenn es für den Verbraucher besser ist wäre dem so, so ist das kein Mindestkriterium der Bank für das positive Kreditvotum. Zudem, wie sie zurecht anmerken, ist es positiv, wenn der Kunde in dem Objekt eine Einheit selber bewohnt. Das weicht bei vielen Banken den Kapitalanlegercharakter auf.
Ich denke aber dass es daran scheitern wird, dass der potentielle Kunde Banken anfragt, die nach dem Ertragswert einwerten und das muss bei einem 3 Familienhaus überhaupt nicht nötig und Gang und Gebe sein, selbst dann nicht, wenn 2 Wohnungen vermietet und eine selbst genutzt wird. Zu dem, er könnte ja auch 2 Wohnungen selber nutzen und nur eine vermieten. Zumnindest in dem Anfangsgedanken, der sich nach der Zusage der Bank geändert hat.
Ist er nun aber auf 2 Mieten angewiesen, um die Kapitaldienstfähigkeit der Banken zu erfüllen und kann deshalb für die Einwertung auf die Vermietung einer Wohnung nicht verzichten, so sei ihnen gesagt, seien sie froh dann nicht mit einer Restkaufhypothek verkauft zu haben, denn das könnte ihnen später dann schaden und viel Geld kosten.
Mein Tipp, schicken sie dem nächsten Interessenten einfach meine Signatur, dann wird es was und wenn sie von mir erfahrenen und unabhängigen Finanzierungsspezialisten und Makler nur erfahren, warum es bei diesem poteniellen Käufer nicht finanzierbar ist/war
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Hallo Herr Weimersheim,
Faustregel 20% vom Kaufpreis als freies Vermögen zu haben ist nicht ohne Grund.
Im Falle eines Mietausfalles muss man den Mietausfall eben auch kompensieren können.
Ist die Bonität grenzenlos super ist schon möglich dass man keine 20% Vermögen vom Kaufpreis als Nachweis benötigt.
Doch dann stellt sich gleich die Frage was hat der Darlehensnehmer bislang mit seinem Geld gemacht?
Es ist ein Trugschluss zu argumentieren "das Objekt trägt sich selbst" dann wird auch finanziert.
Dem ist leider nicht so.
Bei Finanzierung Kapitalanlage kommt es letztendlich wirklich auf jeden Einzelfall darauf an ob ein potentieller Käufer finanzierbar ist. Und wieviel EK er hat und Vermögen usw.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Zitat von noelmaxim
Ist er nun aber auf 2 Mieten angewiesen, um die Kapitaldienstfähigkeit der Banken zu erfüllen und kann deshalb für die Einwertung auf die Vermietung einer Wohnung nicht verzichten, so sei ihnen gesagt, seien sie froh dann nicht mit einer Restkaufhypothek verkauft zu haben, denn das könnte ihnen später dann schaden und viel Geld kosten.
Mein Tipp, schicken sie dem nächsten Interessenten einfach meine Signatur, dann wird es was und wenn sie von mir erfahrenen und unabhängigen Finanzierungsspezialisten und Makler nur erfahren, warum es bei diesem poteniellen Käufer nicht finanzierbar ist/war
Mieteinnamhmen werden doch nur zu 75% angesetzt insofern ist die Abhängigkeit von zwei Mieten gar nicht so weit weg meiner Meinung nach.
Ob der Käufer auch nur mit einer Miete auskommt kann ich nicht beantworten.
Wie würden Sie denn der Bank gegenüber argumentieren wollen der Käufer bewohnt beide Wohnungen selbst, wenn diese vermietet sind? Ein solche Argumentation ginge doch wenn überhaupt nur dann auf, wenn das Gebäude leer steht.
Die Käufer waren immer sehr ehrlich und sagten sie können die Anforderungen der Bank nicht erfüllen.
Eine Beschreibung war recht ausführlich. Das war eine junge Frau die das Haus gerne als Altersvorsorge haben wollten.
Gestandene Frau im Berufsleben. Ich meine so um die 30. Ich bin schon etwas älter das fällt mir leider gerade erst ein.
Sie hätte 40% ihres Netto Einkommens in die Finanzierung eingebracht und wollte 75% der Miete nutzen. So hätte ihr die Bank das auch erklärt. Damit wäre sie nach eigenen Angaben auf einen Betrag von über 1600 € gekommen. Die restlichen 25% wollte sie für die Bewirtschaftung der Vermitung nutzen und 3€ pro m2 für ihren Eigennutz. Nach Abzug aller Kosten wären ihr immer noch 130, 150 € geblieben und sie hatte zusätzlich zu den weichen Kosten nach der Finanzierung noch 10.000 € im Rücken. Diese Finanzierung wurde aber abgelehnt.
Als die Dame mir das erzählte bin ich bald umgefallen. Für mich wäre diese Konstellation kein Grund gewesen die Finanzierung abzulehnen.
Aber machen konnte ich daran nichts.
Aus diesem Grund kam mir die Idee mit dem Erbbaurecht oder des Rangrücktritts.
@Herr Hillermann: 20% des Kaufpreises nach oder vor der Finanzierung? Vor der Finanzierung kann ich mir das vorstellen, dass es einen Großteil gibt der das hat. Nach der Finanzierung allerdings hat das meiner Meinung nach fast kein Mensch mehr zur Verfügung. Das würde nämlich bedeuten, dass vor der Finanzierung mindestens 30% da sein müssen. Die Leute möchte ich sehen. Verstehen Sie das nicht falsch, das ist keine scharfe Kritik. Aber eben auch nicht die gesellschaftliche Wirklichkeit meiner Ansicht nach.
@Herr Buhmann: Meine Idee wäre ja gewesen das Darlehen von mir endfällig zu stellen. Somit entstehen dem Käufer auf 20 Jahre gesehen keine Mehrkosten weil er diese erst nach 20 Jahren inkl. aller Zinsen tilgen muss. Hier ist die Idee das genügend Tilgung vorgenommen wurde so dass dieser Teil wenn nicht vorhanden über die Revalutierung der Grundschuld wieder als Darlehen aufgenommen werden kann. Ich habe ja entsprechende Zeit und wäre nicht sofort drauf angewiesen.
Das würde der Bank die Sicherheit geben, dass der Käufer 20 Jahre lang keine Mehrbelastung durch mich hätte. Ich finde das schon ein gutes Angebot meinerseits. Auch wenn Eigenlob stinkt.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Persönliche Entscheidung die so feststeht. Wir möchten es einfach nicht. :-)
Haben uns dazu Gedanken gemacht und es abgelehnt. Im schlimmsten Fall behalten wir das Haus.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Herr Buhmann (übrigens ein spannender Name) sie kennen sich doch aus.
Wenn ich der jungen Frau das Angebot unterbreite 1/6 der Kaufsumme zu stunden glauben Sie eine Finanzierung wäre dann machbar?
Ich würde das dann endfällig machen damit ihre Belastung nicht steigt.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Warum empfehlen sie der jungen Frau den BUHMANN nicht? Ich kann das gerne pürfen und denke dass sich Lösungen finden lassen, so diese sinnvoll und darstellbar sind.
Im übrigen Lösungen, die ich selber auch finde, so sie sich finden lassen und vor allem sinnvoll erscheinen.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Der potenielle Käufer (oder auch sie selber???) scheint in einem anderen Finanzierungspseudoforum die Möglichkeiten der Finanzierung ihrer Immobilie zur Diskussion zu stellen.
Ein Forum, wo die Meinungen der Experten nicht erwünscht sind und vermeintlich Gleichgesinnte palabern, rumdiskutieren und rumseiern.
Amysant, werde mal beobachten was da so geschrieben und diskutiert wird.
AW: Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
Vielen Dank Herr Buhmann. Es handelt sich bei der Anfrage nicht um meine Immobilie vermute ich.
Aber ich kann mir vorstellen um welche Immobilie es geht. In der Nachbarschaft verkauft jemand eine ähnliche Immobilie aber zu einem geringern Preis, weil das Grundstück beträchtlich kleiner ist. Der Mann hat das selbe Problem und mit ihm hatte ich diese Möglichkeiten die ich hier anfrage und die ich mir überlegt hatte durchgesprochen. Der klaut wahrhaftig meine Ideen. Dazu würde auch passen, dass der Fragende offenbar ein Familienmitglied ist, weil der Verkäufer seine Immobilie nur im Familienkreis abgeben möchte.
Da bin ich jetzt aber auch mal gesapannt. Der Fragende war ja wohl schon bei der Bank wie sich das liest und die scheinen das ja mitmachen zu wollen.
Vielleicht bin ich doch zu teuer. Ich verfolge das auch mal mit Spannung. Vielen Dank Herr Buhmann.
Kriege mein Haus nicht verkauft bitte um Bewertung der Ideen
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Zitat von Bankkaufmann
