mir wurde hier ja schon ganz gut geholfen. Dafür erstmal vielen Dank.
Mir ist aber noch etwas eingefallen.
Wenn ich mir ein Haus kaufe z.B. für 180.000 € hier in Köln dann ist das schon ein Schnäppchen.
Es ist zwar nicht direkt in Köln sondern etwas ausserhalb aber würde im angedachten Finanzrahmen liegen.
Jetzt hat mein Opa angeboten wenn ich nach dem Kauf nochmal Geld brauche um z.B. etwas zu modernisieren oder eine Küche zu kaufen etc. so das er mir das Geld gibt. Damit ich aber keine Probleme mit der Bank bekomme weil ja 180.000 € so ziemlich das höchste der Gefühle für die Bank wäre möchte er dafür keine Grundschuld haben sondern eine Persönliche Unterwerfungserklärung damit er dieses Darlehen absichert. Ich müsste dafür Zinsen zu 1,5% an ihn zahlen und müsste das dann mit 1% tilgen.
Jetzt frage ich mich mehrere Sachen. Mein Opa kommt aus der Immobiliebranche und er sagte Banken fordern in der Regel beides.
Dingliche und Persönliche Unterwerfungserklärung.
Dinglich heißt doch dann es ist auf dem Haus abgesichert ist und zusätzlich nochmal durch anderes Vermögen wie Gehalt etc. Oder?
Kann man dann überhaupt nochmal eine zweite Persönliche Unterwerfungserklärung abgeben?
Müsste ich das dann nicht trotzdem bei der Bank angeben weil der Berater der Bank sagte ich muss meine Verhältnisse wenn sie sich ändern bekannt geben weil die Bank das laut neuem Gesetz ständig überprüfen muss und checken muss ob es eine Bedingung gibt die die Bank zur Kündigung des Vertrages veranlassen könnte. Also wenn ich ein Auto kaufe müsste ich in Zukunft erstmal fragen ob ich das darf oder so ähnlich.
Mein Opa sagte dazu, was die Bank nicht weiß macht sie nicht heiß aber er möchte in irgendeiner Form eine Sicherheit für das Geld haben.
Da wäre die Persönliche Unterwerfungserklärung für ihn wichtiger, weil eine Grundschuld im zweiten Rang bringt ihm nichts.
Eine mögliche Zwangsversteigerung würde in der Regel nicht den Wert raus geben, den das Haus möglicherweise hat. Und wenn die Bank dann erstmal alles bekommen hat bleibt für ihn nichts mehr übrig.
Er sagte wir müssen dann über den Notar machen, das wird dann beurkundet und ich hafte quasi mit allem. Inkl. dem Haus für die 50.000 € weil ja auch das Haus zum Vermögen gehört weil ich ja mit dem Gesamt Vermögen persönlich hafte und das ohne das eine Grundschuld eingetragen sein muss.
So sehr ich meinen Opa schätze aber wenn das die Wahrheit ist dann wäre das doch sehr link von ihm oder?
Oder interpretiere ich da zu viel rein und das ist ok weil eine Sicherheit im zweiten Rang wirklich nichts bringt?
AW: Persönliche Unterwerfungserklärung vs. dingliche
Das ist eigentlich der Regelfall.
Sofern Du Dich in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirfst, stellt die Urkunde einen Vollstreckungstitel dar, aus dem der Darlehnsgeber dann persönlich vollstrecken kann.
Dabei bedeutet persönlich, dass ihm der Weg einer dinglichen Zwangsvollstreckung zunächst verbaut ist, da er ja eben auf die Eintragung einer Grundschuld als Sicherungsmittel verzichtet hat.
Vollstrecken kann er aber per se in alles, was an Vermögensgegenständen da ist. Auch in das Haus natürlich, dort jedoch aus einer noch schlechteren Rangklasse (nämlich aus der persönlichen Forderung) was aus vollstreckungsrechtlichen Gründen bei bereits voreingetragenen Grundschulden überhaupt keinen Sinn macht. Im Falle einer Zwangsversteigerung müsste ein Erwerber (wenn die eingetragene Grundpfandrechtsgläubigerin nicht auch das Verfahren betreibt) sämtliche Rechte übernehmen, die noch eingetragen sind. Ein darüber hinausgehender Erlös (und das ist in aller Regel reine Utopie) stünde dann Deinem Opa zu.
Kurz zusammengefasst: Die Urkunde mit der persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung stellt das kleinstmögliche Sicherungsmittel dar, was man bekommen kann. Ist auch günstiger, weil man sich die Eintragung im Grundbuch spart. Link ist das nicht, eher nett.
Deiner finanzierenden Bank dürfte das relativ egal sein, weil sie die dingliche Sicherheit des Grundstücks hat. Sie hat daher grundsätzlich kein darüber hinaus gehendes Sicherungsbedüfnis.
AW: Persönliche Unterwerfungserklärung vs. dingliche
Vielen Dank für die Antwort. Ja mein Opa hat das so begründet weil dann die Bank ganz außen vor bleibt.
Hätte denn bei einer engen Finanzierung also einer die bis nach oben hin ausgereizt ist die Bank evtl. ein Problem damit wenn ich ihm eine Grundschuld auf dem zweiten Rang eintragen würde? Er meinte das bekommt die Bank in jedem Fall mit weil ja das Grundbuch geändert wird. Er sagte er möchte verhindern das die Bank evtl. kommt und sagt jetzt hast Du ja noch ein Darlehen über 50.000 € das kannst du dir nach unseren Regeln aber gar nicht leisten. Wir kündigen dir daher deinen Kreditvertrag. Gibts das?
Also dann hat er das wohl ganz genau bedacht und ich hab es nur nicht verstanden und wollte deshalb mal nachfragen.
AW: Persönliche Unterwerfungserklärung vs. dingliche
Alles ok und der Opa verfolgt überhaupt keine bösen Absichten. Vielmehr denkt er mit und sichert dir so die bestmöglichen Voraussetzungen, da nur so gewährleistet ist, dass das Geld wie tatsächliches Eigenkapital von dir aussieht und wirkt.
AW: Persönliche Unterwerfungserklärung vs. dingliche
Vielen lieben Dank. Schön wenn man so gute Antworten bekommt, wenn man sich nicht auskennt. Da macht sich das Internet doch echt bezahlt. :-)
Dann freue ich mich echt das mein Opa es so gut meint.
Jetzt würde ich gerne noch verstehen, warum die Eintragung einer Grundschuld auf dem zweiten Rang ein Problem darstellen könnte.
Wenn ich doch schon gekauft habe und im Nachgang das Geld dann doch brauche und dann dem Notar sage der Opa bekommt eine Grundschuld im zweiten Rang, warum sollte die Bank sagen ich kündige dir das Darlehen?
Nach meine Wissen darf die Bank sowas doch gar nicht wenn man das Darlehen ordentlich bezahlt oder?
AW: Persönliche Unterwerfungserklärung vs. dingliche
Kündigt doch niemand das Darlehen dann, die Eintragung der GS wäre vielmehr ein Indiz dafür, dass das EK nicht von dir kommt. Das alleine wäre auch nicht so schlimm, aber dafür müsste man die gesamte Ausgangsposition kennen, um das beurteilen zu können.
Warum bist du denn so verpicht auf die Grundschuldeintragung, bzw. was verstehst du daran nicht?
AW: Persönliche Unterwerfungserklärung vs. dingliche
Zitat von Basel
Vielen lieben Dank. Schön wenn man so gute Antworten bekommt, wenn man sich nicht auskennt. Da macht sich das Internet doch echt bezahlt. :-)
Dann freue ich mich echt das mein Opa es so gut meint.
Jetzt würde ich gerne noch verstehen, warum die Eintragung einer Grundschuld auf dem zweiten Rang ein Problem darstellen könnte.
Wenn ich doch schon gekauft habe und im Nachgang das Geld dann doch brauche und dann dem Notar sage der Opa bekommt eine Grundschuld im zweiten Rang, warum sollte die Bank sagen ich kündige dir das Darlehen?
Nach meine Wissen darf die Bank sowas doch gar nicht wenn man das Darlehen ordentlich bezahlt oder?
Ich bin kein Banker und kann daher nur mutmaßen, dass es der Gläubigerin des erstrangigen Rechts erstmal egal sein dürfte, solange Du Deine Verbindlichkeiten ihnen gegenüber bedienst. Der erstrangigen Gläubigerin passiert doch rein gar nichts. Das ist Sinn und Zweck des Rangprinzips im Grundbuch.
Insoweit vermag ich noelmaxim voll zuzustimmen: Es braucht keine Grundschuld, also würde ich - wenn Opa keine will - auch keine eintragen lassen. Kostet nur Geld. Opa schaut erst dann tief in die Röhre, wenn Du zusätzlich zu dem Darlehn von Opa eine weitere Grundschuld eintragen lässt (zugunsten eines Dritten, der nicht Opa ist). Dann würden Opa für den Fall dass er die Zwangsversteigerung aus dem persönlichen Anspruch gegen Dich betreibt nämlich nicht ein sondern zwei Rechte vorgehen.
AW: Persönliche Unterwerfungserklärung vs. dingliche
Mir ging es da rein um das Verständnis. Mein Opa sagte ja die könnten auf den Trichter kommen und sagen: "Moment mal. Jetzt hast Du ja noch einen Kredit aber wenn ich mir die Haushaltsrechnung angucke dann passt das nicht mehr. Deshalb kündigen wir unseren Vertrag." Weil Banken privates Geld in der Regel wenn eine Grundschuld eingetragen wird wohl mit 8% Kapitalisieren würden.
Er hat mir auch einen zweiten Fall erklärt. Er sagt angenommen ein Verkäufer hat ein Haus. Das gibt er weg für 250.000 €.
Das könnte ich mir ja nicht leisten. Jetzt verkauft er mir das für 180.000 € weil er mich so toll findet. Über den restlichen Betrag macht er mit mir einen privaten Vertrag. Somit könnte ich das Haus kaufen und beide Seiten wären glücklich. Wobei er meinte das würde kaum einer machen. Da wird in der Regel sofort eine Grundschuld auf dem zweiten Rang erwartet.
AW: Persönliche Unterwerfungserklärung vs. dingliche
Der von Dir geschilderte zweite Fall führt zu einer Nichtigkeit des Kaufvertrages, da der Kaufvertrag über 180.000 Euro ein Scheingeschäft und damit nichtig ist und der Kaufvertrag über 250.000 Euro formunwirksam ist, weil er nicht notariell beurkundet ist.
Damit wäre im Ernstfall, da kannst Du Dir sicher sein, keine der beiden Seiten glücklich. Führt aber zu weit und wird sonst eine Rechtsberatung.
Im übrigen stelle ich mir immer noch die Frage, wie die Bank davon Kenntnis bekommen soll, dass Du mit Opa einen Darlehnsvertrag schließt.
AW: Persönliche Unterwerfungserklärung vs. dingliche
Ich habe es falsch erklärt. Sorry Ich bin in dem Thema nicht bewandert und gebe das so weiter wie ich das höre und intepretiere.
Hab eben mit starker Brust bei Opa vorgesprochen und einen auf dicke Hose gemacht weil ich meinte jajaja.... Da hast Du mir aber was erzählt.
Natürlich nur im positiven Sinne.
Er meinte das anders. Er sagte der Kaufvertrag wird natürlich über den tatsächlichen Preis gemacht. Die Bank muss aber nur einen Betrag X ausbezahlen.
Der Rest wird über eine verzinsliche Stundung in monatlichen Raten an den Verkäufer bezahlt. Somit ist die Finanzierung zu stemmen.
Der Verkäufer erwartet aber dann in der Regel einen zweiten Rang. Das jemand das über persönliche Haftung macht gibt es quasi nicht. Und wenn doch dann höchstens in der Familie und da braucht man es in der Regel nicht.
Er meinte das wäre ein absolut gültiges Modell und wurde zu seiner aktiven Zeit oft gemacht wenn Familien das nötige Kleingeld fehlte.
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Wenn heute Familien das nötige Kleingeld fehlt, gibt es gar nichts
Das nennt man eine Restkaufhypothek und hilft ja überhaupt nicht weiter, denn der Opa will vermeiden, dass es eine Finanzierungsablehnung gibt und das geht nur, wenn stillschweigend Opa dem Enkel Geld gibt.
AW: Persönliche Unterwerfungserklärung vs. dingliche
Das stimmt. Man muss heute nach den Usancen vieler Häuser und der Gesetzeslage mindestens die Kaufnebenkosten einbringen.
Eine Restkaufgeldhypothek kann aber durchaus Sinn machen, weil ich damit den BLA senken und bessere Konditionen generieren kann.
Restkaufgeldhypotheken umfassen in der Regel auch nicht mehr als 1/6 der Finanzierungssumme. Sind aber trotzdem wenig anzutreffen aber durchaus möglich und für Banken auch keiner Weise ungewöhnlich. Auf dem Markt gibt es ja auch weitere Anbieter die Nachrangdarlehen anbieten und deren Einbindung trotz höherer Zinsen durchaus Sinn machen KANN. Stichwort Mischzins.
Im übrigen hätte die Bank nur dann ein Problem damit, wenn durch den zusätzlichen Kredit die Haushaltsrechnung nicht mehr passt.
Was ja hier durch den Opa verschleiert werden soll genau genommen. Ich würde es trotzdem kritisch sehen, wenn schon klar ist, dass der maximale Betrag z.B. bei 160000 € liegt. Der Opa aber eine spätere Finanzspritze also nach der Finanzierung wie oben beschreiben von 50000 € gibt und man dadurch Verbindlichkeiten in Höhe von 210000 € hat, die eine Bank aus in der Regel gutem Grund nicht finanziert hat oder hätte.
Ich denke man will ja nachts auch ruhig schlafen können ohne immer wieder darüber nachzudenken wie ich den Monat überstehen soll wenn die Verbindlichkeiten beglichen sind. Mein Rat wäre daher an den TE nicht überschulden. Finanzierung nüchtern betrachten. Liebe in ein Objekt hin oder her.
AW: Persönliche Unterwerfungserklärung vs. dingliche
Diese hilft u.a., wenn die zu bewilligenden Darlehensmittel nicht zu dem seitens der Bank berechneten Wert des Hauses passen. Die Bank minimiert ihr Risiko und der Käufer zahlt den Gegenwert der Restkaufhypothek an den Verkäufer parallel zu seiner Zins-, und Tilgungsbelastung ab und sichert seine Forderung im Nachrang über eine Restkaufhypothek ab.
Gleiches gilt, wenn der Käufer sich so einen besseren Beleihungsauslauf sichern will und der Verkäufer den Kaufpreis nicht in einer Summe benötigt.
In beiden Fällen muss die Kapitaldienstfähigkeit passen, da die Bank für die Restkaufhypothek die Belastung in der Haushaltsberechnung berücksichtigt.
Persönliche Unterwerfungserklärung vs. dingliche
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Zitat von Basel
Ich bin in dem Thema nicht bewandert und gebe das so weiter wie ich das höre und intepretiere.
