es folgt ein ziemlich langer Text, bitte nicht in der Luft zerreißen, ich möchte wirklich nur unsere Möglichkeiten abwägen.
Wir wohnen aktuell zur Miete bei 988€ warm und interessieren uns für eine Naubau ETW in der Kölner Innenstadt. Diese hat knapp 100qm, liegt in Köln Zollstock soll 430.000€ kosten.
Hausgeld sind bei der Wohnung 236€ mtl.
Käufer wären ich und meine Frau. Wir würden dann auch selbst dort wohnen wollen.
Zu unseren Lebensumständen:
Ich arbeite bei einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und verdiene knapp 2600€ netto monatlich in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis. Dazu kommen ein Bonus von knapp 4000€ jährlich und bezahlte Überstunden, deren Höhe von der Auslastung abhängt. Mir wurde von Kollegen berichtet, dass man mit jährlich 5-10k€ für bezahlte Überstunden rechnen kann, wenn man diese denn nicht statt dessen in Urlaubstage umwandelt. Da die Höhe nicht abschätzbar ist, würde ich den Betrag für eine evtl. Sondertilgung außen vor lassen.
Sie verdient knapp 2150€ netto monatlich und ist auch unbefristet bei einem größeren Unternehmen eingestellt.
Ich habe letztes jahr im April eine ETW zusammen mit einem freund gekauft. Das Objekt hat 360.000€ gekostet und war eine 100% Finanzierung. Die Rate ist 1350€. Die Gesamtfixkosten inkl. Gas, Stro, Internet und Hausgeld sind 1725€. Diese Wohnung wird möbliert vermietet. Wir haben in den ersten sechs Monaten einen durchschnittlichen Umsatz von 4000€ und einen Überschuss von knapp 1000€ monatlich erzielt. Tendenz steigend. Das heisst ich habe seit Vermietungsbeginn Ende September keinen Euro mehr selbst eingezahlt, sondern verdiene einen nicht unerheblichen Betrag monatlich dazu. Dadurch zähle ich die monatliche Rate von 1350€, die mein partner und ich uns teilen sollten, nicht als Belastung, weil ich sie rein faktisch seit September nicht zahle. Wir werden ab Mai 2017 auch kein Geld mehr aus dem Hauskonto entnehmen, sodass wir eine gesunde Kasse für Instandhaltung und Mietausfälle aufbauen. Wobei Mietausfälle bei uns fast ausgeschlossen sind, da die Nachfrage sehr groß ist und wir aufgrund unseres Geschäftsmodells sehr flexibel auf den Markt reagieren können. Mietausfälle sind nur Gäste, die stornieren könnten oder unabsehbare Katastrophen, weswegen wir nicht vermieten könnten. Aber falls jemand storniert ist die Nachfrage an bestimmten tagen in Köln so hoch, dass man am selben tag eine neue Buchung erhält. Und gegen die meisten Katastrophen sind wir gut versichert, sodass ich eher weniger mit Ausfällen rechne.
Zu den Verbindlichkeiten:
- Ich habe einen Privatkredit in Höhe von knapp 24.000€. Monatliche Rate ist 670€. Tilgungsende wäre im August 2020. Da ich diesen Kredit zu einem damalig sehr hohen Zinssatz von knapp 7% abgeschlossen habe, überlege ich diesen Kredit zu einem besseren Zinssatz umzuschulden. Die Ratenhöhe würde ich gerne auf unter 400€ senken, die Laufzeit würde sich dann natürlich verlängern.
- BaFöG Schuld: Aktuell noch knapp 8400€ offen, die ich monatlich zinsfrei zu 100€ monatlich zurück zahle.
- KFW Studentenkredit: Aktuell noch knapp 2500€ offen, ich zahle monatlich 120€ zurück
Meine Frau hat keine Verbindlichkeiten. Sie hat noch einen Bausparvertrag wo aktuell 10.000€ angespart sind. Ansonsten würde unser Eigenkapital nur für die Kaufnebenkosten von etwas über 30k und eine neue Küche reichen. Somit würden wir eine 100% Finanzierung benötigen.
Meine Fragen:
1) Sollte ich zusehen erst meine ganzen privaten Verbindlichkeiten zu bedienen oder würde ein Kauf auch schon 2018 Sinn machen?
2) Inwieweit wäre eine Umschuldung und Verlängerung des Privatkredits sinnvoll? Was ist besser? Kleinere Rate oder kleinere Laufzeit?
Zum Einen möchte ich nicht erst kaufen, wenn die Zinsen wieder hoch sind. Zum Anderen würden wir uns gerne den Traum einer Neubauwohnung erfüllen, aber eben nicht zur Miete. In Köln würde man für so eine Wohnung kaum weniger als 1500€ warm zahlen.
Ich denke wir sollten mit unserem Einkommen in der Lage sein eine Rate von 1500€ stemmen zu können. Mit dem Hausgeld wären das dann 1736€, was 36% unseres Nettoeinkommens entspricht.
So das war jetzt viel Text, aber ich hoffe ihr könnt euch ein Bild machen. Ich möchte sagen, dass ich ziemlich risikofreudig bin, da ich mir wenig Sorgen über Arbeitslosigkeit mache, was verschiedene Gründe hat. Das mag der ein oder andere sicher bekloppt finden
Ich freue mich auf euer Feedback, auch wenn ich schon befürchte, dass die meisten mir sagen werden ich sei zu sorglos.
eine Finanzierung ist darstellbar, ob sinnvoll haben sie sich ja schon selbst beantwortet, das Risiko scheuen sie auch nicht und die Gefahr höherer Zinsen in den kommenden Jahren haben sie auch beachtet, passt also soweit.
Man muss sich die Kreditsituation ganzheitlich im Bezug Laufzeiten und Zinssätze anschauen, um beurteilen zu können, ob eine Zusammenfassung Sinn macht. Grundsätzlich kann und sollte man dann die Tilgung bei der Hypothek anfänglich niedrig ansetzen und die oder den Privatkredit zuerst bzw. erhöht tilgen. Auch ist natürlich das Gesamtengagement wichtig zu kennen, die Kosten und die Finanzierungshöhe muss und sollte bekannt sein, will man eine Empfehlung oder gar ein Angebot erstellen.
wir könnten natürlich auch 1,5 Jahre lang extrem sparen um den Privatkredit von 24.000€ und auch den KFW Bildungskredit (noch 2000€) abzulösen. Aktuell können wir 1500€ sparen. Das wären in 18 Monaten eben 27.000€.
Würde dieses Vorgehen die Zinsangebote verbessern?
Selbst, wenn ich den Privatkredit und den KFW Kredit nicht an der Backe hätte, würde ich bei der Finanzierungssumme und unserer Einkommensituation keine höhere Rate als 1500€ bevorzugen. Das zusätzlich gesparte Geld würde ich dann eher als Sondertilgung einsetzen.
Der Umzug in die Innenstadt hat übrigens nicht nur mit dem Traum einer ETW zu tun. Wir wohnen aktuell in einem Vorort und verlieren beide täglich mehr als eine Stunde Zeit beim pendeln. Und diese Zeit ist für mich/uns sehr kostbar. Wir erhoffen uns durch einen Umzug auch eine deutlich verbesserte Lebensqualität. Nur würden wir ungern in eine teurere Mietwohnung ziehen, wenn wir statt dessen zur gleichen Höhe unsere eigene ETW abzahlen könnten.
Es würde das Zinsangebot - da keine Beleihungsauslaufsenkung - nicht verbessern, vielmehr laufen sie Gefahr, die Zinsen von heute nicht mehr generieren zu können. Natürlich steht ihnen dann mehr Tilgungskapital zur Verfügung, wenn sie aber so oder so bei den 1.500 Euro Zins-, und Tilgungsbelastung bleiben wollen steht und fällt jetzt alles damit, das geeignete Objket zu finden, um die Gesamtkosten zu kennen und mit diesen ein Finanzierungskonzept erstellen zu können.
Die Argumente die für einen jetzigen kauf sprechen haben sie sich ja selber schon benannt, ebenso geht ihre Bereitschaft soweit, dass das Vorhaben angegangen werden soll.
... vielmehr laufen sie Gefahr, die Zinsen von heute nicht mehr generieren zu können.
Darf ich Sie fragen, ob Sie nicht der Meinung sind, dass wenn die Zinsen steigen, dass dann die Immobilienpreise und folglich die Kaufnebenkosten sinken?
Könnte sein, wissen wir nicht. Die Zinsen müssen ja auch gar nicht steigen.
Wir haben einen Iststand, der ist gut und günstig, zu dem hat der TE ja seine Befindlichkeiten, Gedanken und Bereitschaften eindrucksvoll dargestellt. Für mich gibt es überhaupt keinen Anlass, ihm von dem Vorhaben abzuraten, vielmehr möchte ich ihn ermuntern, das Vorhaben anzugehen und durch zu planen, um dann schlussendlich die Grundlage für eine Entscheidung herbei zu führen.
Die Alternative lautet warten, darauf hoffen dass die Preise sinken und die Zinsen niedrig bleiben. Ein evtl. Preisverfall der geeigneten Immobilien geht meines Erachtens nicht konform eines evtl. Anstiegs des Zinssatzes. Inflationsgeschützte Sachwerte werden immer ihren gewissen Wert erhalten. Sinkt die Nachfrage aufgrund steigender Zinsen, wird der Preisverfall in meinen Augen lediglich in Höhe der derzeit erhöhten Preise einhergehen. Ein Zinsanstieg von 2% und der damit verbundenen möglichen nachlassenden Nachfrage sind effektiv mehr, als der Preisverfall, insofern wüsste ich nicht, auf was der TE mit seiner Ausgangslage warten soll.
ich glaube nicht, dass ein Zinsanstieg einen kurzfristigen Preisrückgang für stark nachgefragte Immobilien bedeutet. Das Problem ist einfach, dass es in der Kölner Innenstadt viel mehr Nachfrage als Angebot gibt. ich denke eher die Preise würden stagnieren, aber sicher nicht signifikant zurückgehen.
Die passende Immobilie habe ich im Eingangspost ja erwähnt. 4 Zimmer, 100qm, Neubau in Zollstock und gehobene Ausstattung. Ich werde mir die nächste Woche anschauen und mich im Anschluss mit potenziellen Kreditgebern in Verbindung setzen.
Die Angebote werde ich dann hier posten für weitere Diskussionen und Ratschläge
Ich würde von meinem Arbeitgeber ein Darlehen bekommen zu folgenden Konditionen:
Höchstbetrag € 45.000,00
Laufzeit grundsätzlich nicht länger als zehn Jahre (davon zwei Jahre tilgungsfrei)
Verzinsung mindestens mit dem lohnsteuerlich zugelassenen Satz *
*Der Zinssatz richtet sich nach dem marktüblichen Zins. Dieser wird anhand der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Effektivzinssätze in der Rubrik "EWU-Zinsstatistik" ermittelt. Von dem so ermittelten Zinssatz werden 4 % abgezogen (Berechnungsbeispiel: ermittelter Zinssatz * 96%). Dies ergibt den für Ihr Darlehen maßgeblichen Zinssatz.
Erhöht das Eigenkapital (fremdfinanziertes Eigenkapital) und senkt somit den Beleihungsauslauf. Somit lassen sich bessere Konditionen generieren. In wie weit das dann Sinn macht und in welcher Höhe das Darlehen in Anspruch genommen werden soll muss wieder ganzheitlich betrachtet werden und hängt auch von dem Zinssatz ab, der aus der Formel zu ermitteln ist.
Ist fremdfinanziertes Eigenkapital fast so zu bewerten wie "eigenes" Eigenkapital?
Der Marktzins laut EWU-Zinsstatistik liegt für Baufinanzierungen bis 10 Jahren bei 1,64%. Abzüglich der 4% wären wir bei (1,64*0,96) also 1,57%.
Folgendes Gedankenspiel:
ich leihe mir 45.000€ zu 1,57% von meinem Arbeitgeber und zahle das in den folgenden zehn Jahren in Monatsraten von 405,23€ zurück. Mit den 45.000€ löse ich meinen Privatkredit und den KfW Kredit ab und nehme die restlichen 20.000€ als Eigenkapital.
Somit müsste ich nur noch 410.000 finanzieren.
Bei einer 20 jährigen Zinsbindung und einem Zins von 2,5% würde ich dann bei einer 1500€ Rate knapp 34 Jahre lang zahlen.
Meine Kreditbelastung wäre dann 1500 + 405 = 1905 für die nächsten 10 Jahre.
In 10 Jahren fallen dann die 405€ weg und ich kann in den darauffolgenden 10 Jahren eine ordentliche Sondertilgung vornehmen. Und bei der Anschlussfinanzierung die Raten meinem (hoffentlich höheren) künftigen Haushaltseinkommen anpassen. Ohne Sondertilgung wäre die Restschuld nach 20 Jahren bei 209.000€. es wäre vllt auch kein schlechter Plan die Raten nach dem Ablauf der ersten 10 Jahre zu erhöhen.
So in etwa hätte ich das vorgeschlagen. Man muss allerdings die Bedingungen für die Vergabe des AG Darlehens beachten, wohl kaum dürfen sie damit einen Privatkredit ablösen, aber das ist dann ja eine Darstellungs-, bzw. Aufbereitungssache.
Eben, darum schreibe ich ja, dass die Bedingungen beachtet werden müssen, bevor man Hurra schreit und die Idee des TE's als sinnvoll und richtig betitelt. Wir wissen ja auch noch nicht mal was für ein Darlehen das ist!
Volkswagen AG Darlehen z.B. ist sehr wohl zweckgebunden, da es ein AG Darlehen für den Erwerb von Immobilieneigentum ist.
Ja, fremdfinanziertes EK zählt für die Konditionsermittlung wie Eigenkapital, da es die Bank dann ja nicht finanzieren muss.
Noch ein paar Anregungen zu den Nebenkosten der Wohnung.
In den 236€ sind noch keine Instandhaltungsrücklage drin als auch Verwaltung. Solltest du definitiv auf 300€ setzten. Dazu kommen Grundbesitzabgaben und Müllabfuhr.
Der Kaufpreis ist für Zollstock absolut gut.
Wenn die Zinsen steigen sollten bin ich der Meinung das die Preise weiter bleiben. Die Preise haben einfach das aufgeholt was Jahre lang versäumt wurde.
Auch hat Köln ein anderes Problem. Wohnungsknappheit die Jahr für Jahr schlimmer wird. Auch im Umland von Köln ist die Situation nur etwas entspannter.
Eine Wohnung dort zu vermieten geht innerhalb von 24 Stunden. Ich selbst arbeite in Köln und suche aktuelle was und weiß wie schwer es ist. Daher ist der Kauf hier tendenzielle bei dem Objekt besser.
Wie schaut es mit den Kaufnebenkosten aus bei euch? Sind immerhin weitere 35.000€. Die solltet Ihr meiner Meinung nach haben ansonsten müssten diese auch finanziert werden.
Volkswagen AG Darlehen z.B. ist sehr wohl zweckgebunden, da es ein AG Darlehen für den Erwerb von Immobilieneigentum ist.
Als Wirtschaftsprüfer wird er eher weniger bei der Volkswagen AG arbeiten. Und deine Aussage, dass man mit einem AG-Darlehen "wohl kaum" einen Privatkredit ablösen darf ist schlicht falsch. Die meisten AG-Darlehen, insbesondere bei mittelständischen Unternehmen sind eben NICHT(!) zweckgebunden
Man muss allerdings die Bedingungen für die Vergabe des AG Darlehens beachten, wohl kaum dürfen sie damit einen Privatkredit ablösen, aber das ist dann ja eine Darstellungs-, bzw. Aufbereitungssache.
Volkswagen hat keine Wirstchaftsprüfer beschäftigt???
Bei diesem Zinssatz den der TE nennt, gehe ich von einer Zweckgebundenheit aus. Wissen tue ich es nicht, da gebe ich dir Recht, allerdings sprach ich explizit an, die Bedingungen zu hinterfragen und zu beachten, siehe Zitat!
-Mitarbeiterdarlehen (freiwillig und unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse) sollen außer für nützliche Anschaffungen bzw. zur Überbrückung von finanziellen Engpässen nur zum Erwerb von Haus- oder Wohnungseigentum, jedoch nicht zur Finanzierung von Autokäufen und keinesfalls zu Spekulationszwecken gewährt werden.
Ich denke der Privatkredit ist solch ein finanzieller Engpass und der eigentliche Zweck eben der Erwerb von Wohneigentum.
@matti85. Das mit den gesamten Wohnnebenkosten würde ich dann im Detail nächste Woche erfahren. das stimmt sehr wohl mit der Wohnungsknappheit in Köln. Als wir die Immobilie (4 Zimmer, 100qm im belgischen Viertel) letztes Jahr gekauft haben hat der Verkäufer mir gesagt er hätte mindestens drei Mietinteressenten, die bereit wären 1200-1300€ Kaltmiete zu zahlen. Und wir reden hier von einer eher älteren Erdgeschosswohnung ohne Sonnenlicht und wenig Fenstern.
Volkswagen hat keine Wirstchaftsprüfer beschäftigt???
Zitat von TE
Ich arbeite bei einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaf
Und davon abgesehen arbeitet Volkswagen mit Wirtschaftsprüfern zusammen, ob sie selbst welche beschäftigen würde ich eher mal verneinen... wozu auch?
Bei diesem Zinssatz den der TE nennt, gehe ich von einer Zweckgebundenheit aus. Wissen tue ich es nicht, da gebe ich dir Recht, allerdings sprach ich explizit an, die Bedingungen zu hinterfragen und zu beachten, siehe Zitat!
Der genannte Zinssatz ist völlig üblich für ein AG-Darlehen. Die meisten würden es vermutlich sogar zinslos zur Verfügung stellen, dann ist es allerdings ein "geldwerter Vorteil".
Es mit einem finanziellen Engpass zu begründen, gleichzeitig aber ein Haus kaufen??? Kreditablösung ist sicherlich kein Erwerb von Wohneigentum und wenn kein Auto finanziert werden darf, dürfen nach meinem Empfinden auch keine Kredite im Zuge des Erwerbs von Wohneigentum abgelöst werden. Ein Mehrwert für die Finanzierung wird durch das AG Darlehen aus meiner Sicht so nicht geschaffen, zumindest nicht für den Anteil, der die Kredite ablöst.
Einfach mit der Personalabteilung absprechen, ggf. das Konzept so umstellen, als dass die Kredite nicht direkt abgelöst werden.
Baufinanzierung für ein Paar
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Zitat von noelmaxim
