Ich lese schon seit einiger Zeit mit und für uns wird es auch langsam ernst, daher wollte ich einmal nachfragen, ob die erhaltenen Angebote „gut“ sind oder ob man noch optimieren kann.
Gekauft werden soll eine DHH, BJ Mitte 2017, ca. 140m2 Wohnfläche, ca. 265m2 Grundstück.
Kaufpreis: 400.000€ + 24.000€ Sonderwünsche = 424.000€ || ~460.000€ inkl. Nebenkosten.
Einzusetzendes EK: 80.000€-100.000€
Eigenleistungen könnten zwischen 5-10.000€ erbracht werden (Boden legen und Wände tapez./streichen).
1) Hat es einen besonderen Grund warum ihr von der DSL Bank 20.000€ weniger haben wollt?
2) darf man fragen wir alt ihr seit? Bei 2% Tilgung und gleichbleibendenden angenommen Zins und annuität wäre das Hauptdarlehen in ca. 34 Jahren abbezahlt.
3) Ist euch bewusst wieviel Restschuld nach 10 bzw. 15 Jahren offen ist? Und wie ihr diese absichern wollt?
danke für die Antwort.
Meines Wissens nach hat die DSL Bank eine Abstufung des BLA bei 85%, dass dahingehend der Zins günstiger wird, wenn man die 20.000€ mehr einbringt.
Ich bin 33, meine Frau 29.
Die generelle Idee ist, die monatl. Grundbelastung gering zu halten und zusätzliche Tilgungen über Sondertilgungen zu leisten.
Dazu werden monatl. Abschläge auf ein separates Konto überwiesen.
Falls mit 3) eine RLV gemeint ist, dann ja. 200.000€ konstant für 15 Jahre Laufzeit ist der momentane Plan.
Weil bei der DSL Bank dann die Kondition - da höherer Beleihungsauslauf - nicht mehr möglich ist. Da wird dann leider ein Apfel mit einer Birne verglichen.
@ot-obi
Ich empfehle ihnen sich fest zu legen was sie tatsächlich einsetzen wollen und die in Frage kommenden Banken und Vermittler ein und die selbe Finanzierung rechnen zu lassen.
Die Frage nach der Restschuld nach 10 und nach 15 Jahren ist berechtigt. Möglicherweise ist es sinnnvoller auf das KfW Darlehen - hier ist der Tilgungsanteil auf das günstigere Geld eindeutig unnötig zu hoch - zu verzichten und ein Konstrukt mit zu wählen, wo ein Annuitätendarlehen mit 15 jähriger Zinsfestschreibung mit 1% getilgt wird und die Restschuld mit einem Bausparvertrag (dem F60 der Signal Iduna mit 30 % Anspargrad, 2% Darlehenszins und 1% Guthabenzins) abgelöst wird. So kann ggf. eine 100%ige Zinssicherheit mit einem tollen Mischzins und absoluter Flexibilität auf 25 Jahre Laufzeit erwirkt werden.
Ich denke auch dass der Zinssatz mit 1,9% noch zu verbessern ist bei diesem Beleihungsauslauf, zu dem - wie beschrieben - diese Zinsunsicherheit nach 10 und 15 Jahren nicht von Nöten ist. Wirtschaftlich macht es auch keinen Sinn das Geld zu 1,45% höher zu tilgen als dass Geld zu 1,95%.
Konzeptionell und konditionell ist das Angebot nicht ausgereift und zu verbessern.
Ist es ein Kauf vom Bauträger und in welcher Region wird gebaut/gekauft?
2-3k € im Jahr wäre realistisch und erstrebenswert.
Vom Gefühl her kommt es dann halt auf die aktuelle Lebenssituation/Einkommenssituation an.
Bei aktuellen Einkommensverhältnissen vermutlich sogar eine ganze Menge mehr, allerdings rechne ich auf Grund evtl. Familienplanung nicht mit gleichbleibenden Verhältnissen.
Auf das Darlehen insgesamt bis zu 5% pro Jahr (Standard?)
Ich hab mal mit 1200€ und jedes Jahr Sondertilgung von 3000€ gerechnet (wobei ich nicht glaube das diese alle Jahre gemacht werden)
Laufzeit 30 Jahre im allerbesten Fall!
Vom Zins her würde ich schon auf 20 Jahre gehen. Der ist gut und ihr habt ein kleine Sicherheit. Wobei nach 20 Jahren immer noch knapp 150TEUR stehen und dann muss man mal schauen, wie der Zins da ist. Da ich denke das bei der Rate nicht mehr in einen Bausparvertrag angespart werden kann seid ihr voll im Risiko nach 20 Jahren!
Meinung von mir:
Die Gesamtrate passt nicht zur Finanzierungssumme.
Zumindest nicht so wie es dargestellt wird.
Meinung von mir:
Die Gesamtrate passt nicht zur Finanzierungssumme.
Zumindest nicht so wie es dargestellt wird.
Ich würde da sogar noch weiter gehen und sagen, dass die höhe des Darlehens nicht zur Höhe der Kreditrate und zur Höhe des Eigenkapital passt.
Ohne Sondertilgungen hat man bei dem Angebot mit 15 Jahren Zinsbindung nach Ablauf ca. 85.000 EUR an Zinsen gezahlt und muss noch ca. 245.000 EUR nachfinanzieren. Beim Angebot mit 20 Jahren Zinsbindung hat man nach Ablauf ca. 120.000 EUR an Zinsen gezahlt und muss noch ca. 205.000 EUR nachfinanzieren.
Auf den Kaufpreis bezogen beträgt die Eigenkapitalquote < 10 %.
Ich würde da sogar noch weiter gehen und sagen, dass die höhe des Darlehens nicht zur Höhe der Kreditrate und zur Höhe des Eigenkapital passt.
Ohne Sondertilgungen hat man bei dem Angebot mit 15 Jahren Zinsbindung nach Ablauf ca. 85.000 EUR an Zinsen gezahlt und muss noch ca. 245.000 EUR nachfinanzieren. Beim Angebot mit 20 Jahren Zinsbindung hat man nach Ablauf ca. 120.000 EUR an Zinsen gezahlt und muss noch ca. 205.000 EUR nachfinanzieren.
Auf den Kaufpreis bezogen beträgt die Eigenkapitalquote < 10 %.
PS: Roter Alarm!
Aber können das nicht beieinflussen und er wird Banken finden die das so finanzieren.
Deshalb bitte 20 Jahre fest, dann ist das Risiko etwas gedämpft.
Mit Punkt 3 meinte ich nicht eine RLV; sondern die ohne Zinssicherheit offene Restschuld. Zu dem Aspekt gibt es ja schon einige Hinweise. Aber zum Thema RLV an sich:
Zitat von ot-obi
Falls mit 3) eine RLV gemeint ist, dann ja. 200.000€ konstant für 15 Jahre Laufzeit ist der momentane Plan.
Es ist gut das ihr eine RLV abschließen wollt, um auch so ein Szenario abzusichern. Aber warum soll das in 15 Jahren enden? Da ist ja nach den verschiedenen Optionen immer noch ein ziemlich guter 6-stelliger Betrag abzubezahlen.
Zusammenfassend vermute ich dann, dass aus Ihrer Sicht die Rate zu gering angedacht ist.
Was wäre denn eine angemessene Tilgung?
Wo besteht der Unterschied zwischen einer höheren Rate oder einer Sondertilgung?
Zugegebenermaßen gegeben den Fall, dass ich jedes Jahr 2088€ sondertilgen würde/könnte, käme das einer Tilgung von 2,55% und einer RS von ~139.000€ gleich (dann vermutlich knappe 29J LZ).
Wäre beides darstellbar in meinen Augen, allerdings gibt die niedrigere Rate etwas mehr Spielraum in evtl. "schlechten" Zeiten.
Oder sind, wenn es "hart" kommt, die 175€ Ratenunterschied ohnehin nur Peanuts?
Die RLV sollte dann wohl auf 20 oder 25J ausgebaut werden?
Warum kann man bei dem Gehalt nicht 10k€ p.a. sondertilgen können? Ich habe ein etwas höheres monatliches Netto und plane mit mehr als 10k€ pro Jahr sonderzutilgen und das bei 2 Kindern. Meine monatliche Sparrate gibt mir gerade die Sicherheit, dass dies ohne Probleme möglich ist. Wobei man auf dem Maledivenurlaub für 10k€ natürlich verzichten muss.
15 Jahre oder 20 Jahre fest (muss man berechnen), 1% annuitätische Tilgung, KfW aussen vorlassen und die Restschuld über den F60 der Signal absichern. Dieser wird mit weiteren 1% Tilgung (dann ist man wieder bei den 2% gesamt) und den 2088 Euro bespart und ein Zinsrisiko erübrigt sich.
Damit lässt sich auf 25 oder 30 Jahre kalkulatorisch eine 100%ige Zinssicherheit aufbauen und die Möglichkeiten der Sondertilgung oder aber der zusätzlichen Besparung des BSV bleiben erhalten. Alle weiteren Zahlungen sind dann freiwillige Zahlungen und beeinflussen, ab wann die Hypothek abgelöst werden kann. Denkbar wäre auch jetzt größere Zahlungen in das Bausparkonto/Zinssicherungsinstrument einzuzahlen, diese dann zu verkürzen/oder auszusetzen und hinterher wieder aufzunehmen. Für die Ablösung der Restschuld nach 15 Jahren gibt es ein Ansparziel (Guthaben für die Zuteilung 30 % der Auszahlungssumme bzw. benötigten Ablösesumme) und dieses kann ich mir auf die 15 Jahre so aufteilen, wie es mir passt.
Auch sind Sondertilgungen denkbar, die die Restschuld verringern und somit auch die Auszahlungssumme für den Bausparvertrag. Dies wiederum bedeutet geringerer benötigter Anspargrad, dass dann geringere Besparung!
Zu dem, benötige ich in den 15 Jahren mal Kapital, kann ich es dem Bausparkonto (zu Lasten der 100%igen Zinssicherheit) entnehmen. Das ist doch absolut flexibel, überschaubar und planbar.
Sind die Zinsen nach 10 1/2 Jahren immer noch niedrig, habe aber in das Bausparkonto nicht eingezahlt wie anfangs gedacht oder dem Kontom aufgrund eines Notfalls was entnehmen müssen, löse ich die Hypothek durch ein neues Darlehen ab, schreibe dieses 7 oder 8 Jahre neu fest, bespare das Bausparkonto so dass dann nach Auslauf neuer Zinsfestschreibungszeit abelöst werden kann und gut. Sind die Zinsen hoch, bleibt alles wie es ist und ich zahle in das Bausparkonto mehr ein, denn Zinsen hoch bedeutet florierende Wirtschaft, gutes Einkommen und mehr zur Verfügung.
Ja aber genau da ist das Problem.
Angenommen 20 Jahre Fest hat er bei 1% Tilgung Rund 1000€ Rate. Und eine Restschuld von 285000€.
Dann bleiben noch 200€ um den BV zu besparen. Dann sind das in 20 Jahren 48000€.
Das geht sich nur mit den Sondertilgungen aus. Wenn die nicht geleistet werden schaut es schlecht aus. Ansonsten geht es sich aus.
Zusammenfassend vermute ich dann, dass aus Ihrer Sicht die Rate zu gering angedacht ist.
Was wäre denn eine angemessene Tilgung?
Wo besteht der Unterschied zwischen einer höheren Rate oder einer Sondertilgung?
Zugegebenermaßen gegeben den Fall, dass ich jedes Jahr 2088€ sondertilgen würde/könnte, käme das einer Tilgung von 2,55% und einer RS von ~139.000€ gleich (dann vermutlich knappe 29J LZ).
Wäre beides darstellbar in meinen Augen, allerdings gibt die niedrigere Rate etwas mehr Spielraum in evtl. "schlechten" Zeiten.
Oder sind, wenn es "hart" kommt, die 175€ Ratenunterschied ohnehin nur Peanuts?
Die RLV sollte dann wohl auf 20 oder 25J ausgebaut werden?
Hallo,
also ein Vorteil der Sondertilgung ist, dass sie freiwillig ist und dass man den kompletten Betrag, den man pro Kalenderjahr leisten kann, also z. B. 5 % der ursprünglichen Dahrlehenssumme, auf Einmal zum 01.01. des Kalenderjahres leisten kann. Dadurch wird der Zinsanteil der monatlichen Kreditrate deutlich reduziert und der Tilgungsanteil gleichermaßen erhöht. Es ist also ein enormer Tilgungsturbo. Der Nachteil ist jedoch, dass die Bank für eine Sondertilgung bzw. eine höhere Sondertilgung einen höheren Zinssatz für das Darlehen verlangen kann. Das macht sie deshalb, weil der Zinsgewinn für die Bank nicht genau vorhersehbar ist.
Also die Kreditrate solltet ihr nur so hoch ansetzen, dass ihr die Kreditrate, die Wohn- und Instandhaltungskosten, euren Regelbedarf und sonstige Verpflichtungen über die gesamte Laufzeit der Zinsbindung zahlen könnt. Ihr solltet bei einer Zinsbindung von 15, 20 oder sogar mehr Jahren auch berücksichtigen, dass einer von euch auch mal arbeitslos oder krank werden kann und eine niedrigere Lohnersatzleistung wie Arbeitslosengeld 1 oder Krankengeld beziehen muss. Wenn ihr z. B. beide nicht gleich viel verdient und ihr einen Hauptverdiener mit einem deutlich höheren Einkommen habt, dann könntet ihr zur Ermittlung der Kreditrate nicht das Nettogehalt ansetzen sondern das Arbeitslosengeld 1 des Hauptverdieners.
Einen angemessenen Teil der Differenz aus dem Nettogehalt sowie dem Arbeitslosengeld des Hauptverdieners solltet ihr fest für die Sondertilgung einplanen, also als ob es zur Kreditrate gehört, die ja verpflichtend ist. Nur in Notsituationen solltet ihr die geplante Sondertilgung aussetzen.
Also 175 EUR mehr oder weniger im Monat auf 15, 20, ... 30 Jahre zu 2 % Zins sind sicherlich keine Peanuts!
Ich würde dir schwerstens empfehlen dir mal mit Excel einen Tilgungsplan zu erstellen und dann mit den Zahlen wie Kreditrate, Sondertilgung und Zinssatz zu spielen, damit du mal ein Gefühl dafür bekommst welche Auswirkungen +/- 0,1 % Zinssatz, +/- 175 EUR Kreditrate und auf einzelne Monate verteilte Sondertilgungen im Vergleich zu einmaligen Sondertilgungen jeweils zum 01.01. eines Kalenderjahres auf die Zinskosten, die Rückzahlungsdauer, die Restschuld usw. haben.
Eine Risikolebensversicherung könnte man idealerweise dann verwenden, wenn man ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen hat. Also wenn man das Darlehen innerhalb der Dauer der Zinsbindung durch die vereinbarte Kreditrate vollständig zurückgezahlt hat. Dann könnte man die RLV über die Dauer der Zinsbindung des Darlehens abschließen. Man würde dann die Summer der erforderlichen Kreditraten versichern und monatlich würde die Versicherungssumme um eine Kreditrate dynamisch reduziert.
Ich würde dir schwerstens empfehlen zu prüfen, ob du deine Baukosten reduzieren kannst und somit nicht ein so großes Darlehen aufnehmen musst.
Tikonteroga, schöner Rat mit Excel, aber das ist ein Rat der denen nichts nützt, die mit Excel keine Erfahrung haben. Im übrigen erfüllt all das der Berater des Vertrauens, der Profi und Experte, der all das an der Seite des Verbrauchers mit ihm bespricht und erarbeitet.
Ich habe den Bauspargedanken eingebracht, darauf gehst du gar nicht ein, stattdessen proklamierst du die Sondertilgung.
Eine Finanzierung läuft nicht nur 15 oder 20 Jahre, auch läuft in den 15 und 20 Jahren nicht persönlich alles so, wie man sich das bei Finanzierungsbeginn vorstellt, zu dem ist der Verlauf der Wirtschaft nicht vorhersehbar. So wie vor 10, erst Recht vor 15 Jahren von 11 % kommend Anfang 1990 keiner ahnen konnte, dass das Zinsniveau noch weiter sinkt. Überschüssiges Kapital gilt es entsprechend sinnvoll einzusetzen, was sinnvoll ist oder wie, kann auf eine Zeit vom 10-15 Jahren niemand vorhersagen. Nichts schlimmeres als in der Zinsniedrigphase getilgt zu habe was geht, um dann trotzdem nach Auslauf der Zinsbindungszeit noch ein Brett offen zu haben oder aber in der Zeit Geld zu benötigen, was im Zinsanstieg dann zu hohen Zinsen aufgenommen werden muss. Einfach mal ganzheitlich, vor allem den Eventualitäten des Lebens angepasst denken und sich das Finanzierungskonxept so flexibel aufzubauen, wie das Leben und der Verlauf der Wirtschaft zum Glück ist !!!!!
Die Gefahr bei Planungen mit Sondertilgungen ist immer, dass der Darlehnsnehmer diese zwar vornehmen will, aber dann doch ein neues Auto her soll, ein Urlaub auf den Malediven, der neue TV gerade mit 4.000 Euro im Angebot ist, der dann sogar Kaffee kochen kann ...
Die wenigsten Sondertilgungen werden auch wirklich geleistet. Und in der Tat ist eine / zwei Sondertilgungen innerhalb von 10 Jahren von jeweils 2.000 Euro / 5.000 Euro bei einer Darlehnssumme von rund 300.000 Euro auch nicht viel mehr als ein Tropfen auf dem heißen Stein.
Wenn nach 15/20 Jahren noch rund 150k an Schuld übrig sind, ist das die Summe, die in ländlich(er)en Regionen heute für eine Bestandsimmobilie / ETW gezahlt wird. Und der Rest ist dann auch kaum in 5 Jahren vom Tisch.
33+32 = Rentenalter, auch das ist zu bedenken, wenn man sich die Laufzeiten ansieht.
2% Tilgung + 2 % Zinsen ... und in 15 / 20 Jahren sind die Zinsen bei 5 / 6 oder gar 7%, ist dann die Restsumme überhaupt abzahlbar? Auch wenn ich dazu die Glaskugel bemühe, ICH gehe nicht davon aus, dass man Immobilienanschlussfinanzierungen in 15/20 Jahren noch für ~ 2% Zins erhält.
In der heutigen Zinsphase, sollte man nach Möglichkeit keine 1/2% Tilgungen anstreben.
Tikonteroga, schöner Rat mit Excel, aber das ist ein Rat der denen nichts nützt, die mit Excel keine Erfahrung haben. Im übrigen erfüllt all das der Berater des Vertrauens, der Profi und Experte, der all das an der Seite des Verbrauchers mit ihm bespricht und erarbeitet.
Ich habe den Bauspargedanken eingebracht, darauf gehst du gar nicht ein, stattdessen proklamierst du die Sondertilgung.
Eine Finanzierung läuft nicht nur 15 oder 20 Jahre, auch läuft in den 15 und 20 Jahren nicht persönlich alles so, wie man sich das bei Finanzierungsbeginn vorstellt, zu dem ist der Verlauf der Wirtschaft nicht vorhersehbar. So wie vor 10, erst Recht vor 15 Jahren von 11 % kommend Anfang 1990 keiner ahnen konnte, dass das Zinsniveau noch weiter sinkt. Überschüssiges Kapital gilt es entsprechend sinnvoll einzusetzen, was sinnvoll ist oder wie, kann auf eine Zeit vom 10-15 Jahren niemand vorhersagen. Nichts schlimmeres als in der Zinsniedrigphase getilgt zu habe was geht, um dann trotzdem nach Auslauf der Zinsbindungszeit noch ein Brett offen zu haben oder aber in der Zeit Geld zu benötigen, was im Zinsanstieg dann zu hohen Zinsen aufgenommen werden muss. Einfach mal ganzheitlich, vor allem den Eventualitäten des Lebens angepasst denken und sich das Finanzierungskonxept so flexibel aufzubauen, wie das Leben und der Verlauf der Wirtschaft zum Glück ist !!!!!
Es wurde doch konkret nach der Sondertilgung gefragt.
Außerdem bin ich da anderer Meinung. Wenn man sich mit fast 400.000 EUR verschuldet und wohl deutlich über 20 Jahre benötigt, um die Schulden zurückzuzahlen und damit ja auch ein gewisses Risiko eingeht, dann sollte man in etwa verstehen, was man da macht und wie man z. B. einen Tilgungsplan erstellt. Das sind einfache Berechnungen und insgesamt kein Hexenwerk. Ich kann da auch gerne eine einfache Vorlage bereitstellen und Hilfestellung geben.
Ich gebe mal folgende Beispiele, die ich von dem Schnellrechner der Genossenschaftsbank der Eisenbahner aus BW mit einer Zinsbindung von jeweils 15 Jahren ausrechnen lassen habe.
Dabei sind die Zinskosten und die Restschuld nach 15 Jahren angegeben. Der Kaufpreis wurde jeweils um 50.000 EUR gesenkt. Das Darlehen sinkt nur um ca. 50.000, weil die Kaufnebenkosten von 7 % und die Sonderwünsche berücksichtigt wurden. Zudem wurde das Darlehen auf volle 5.000/10.000 EUR aufgerundet.
Sicherlich läuft eine Finanzierung nicht so ab, wie man das geplant hat. Man kann ja auch argumentieren, dass je länger die Finanzierung dauert, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass unvorhergesehene Ereignis eintreten, die sich negativ auf die Finanzierung auswirken. Und die Finanzierung dauert länger, wenn man das Darlehen aufgrund dessen Höhe und/oder der verhältnismäßig niedrigen Tilgungsleistung nur relativ langsam zurückzahlen kann.
Deshalb habe ich ja dazu geraten, dass überprüft werden sollte, ob man nicht die Baukosten reduzieren kann. Die Höhe des Darlehens ist die Ursache des Problems. Mit der Zinsbindung und den Bausparverträgen verarztet man m. M. nach nur die Symptome ...
Falls mit 3) eine RLV gemeint ist, dann ja. 200.000€ konstant für 15 Jahre Laufzeit ist der momentane Plan.
Gruß
Hallo,
mir erschließt sich die Höhe der RLV noch nicht ganz. Damit wollt ihr Euch doch gegenseitig absichern. Bei einer Finanzierung über 380000 würde ich doch nicht nur 200000 absichern. Gerade wenn Kinder geplant sind und evtl. 1 Gehalt wegfällt. Man sollte 380000 als Versicherungssumme wählen. Das ganze als "fallende Versicherung". So wird automatisch jährlich an die neue Restschuld angepasst und ihr versichert jeweils den aktuellen Bedarf, sollte einem was passieren, wäre der andere zumindest schuldenfrei, was das Haus betrifft.,
Gute Finanzierungsangebote? // Optimierungspotenzial?
Zitieren
Zitat von Banker