ich überlege ob ich mir in dem niedrigen Zinsumfeld nicht eine Immobilie zulegen soll.
Mich würde mal interessieren wie viel "Kredit" ich mir leisten könnte. Ich habe leider keine Ahnung und befürchte ohne Fachwissen oder zumindest ein bisschen Laienhaftes Wissen schnell über den Tisch gezogen zu werden. :-)
Also ich verdiene netto derzeit 1800 €. Das ist zumindest der Auszahlungsbetrag.
Das reine Netto liegt höher aber davon geht zur Altersvorsorge durch Direktversicherung schon ein bisschen was ab.
Ich habe keine Schulden oder Verbindlichkeiten und habe durch monatliches sparen in 5 Jahren bisher knapp 20.000 € angespart.
Hab bissschen zu spät angefangen damit weil ich von 18 - 23 etwa alles verjubelt hab was mir in die Hände kam. Haus, Wohnung etc. war damals nicht wichtig. Aber bei den immer höher steigenden Mieten in Köln habe ich das Gehühl etwas unternehmen zu müssen.
Ich wohne in NRW, Region Köln genauer gesagt in Köln-Riehl.
Zur Zeit bin ich 28 Jahre alt, Familienzuwachs ist nicht geplant, da nicht möglich.
lebst du alleine? Soll es eine ETW werden? Was kannst du denn mtl. von deinem Netto nach Abzug aller Haushaltskosten entbehren, bzw. was hast du denn monatlich so gespart und wie hoch war deine Mietzahlung?
ja ich lebe alleine. Also hin und wieder. Manchmal ist meine Freundin bei mir, aber wir leben in getrennten Wohnungen.
Das soll sich auch erstmal nicht ändern da die Beziehung noch sehr frisch ist.
Ich habe bisher so um die 250 - 300 € gespart.
Miete zahle ich inkl. NK 850 €.
Zum Leben habe ich immer unterschiedlich Geld gebraucht. Mal 500 € im Monat. Auch mal 700 €.
LG
Basel
P.s. Ich glaube das muss eine Wohnung sein. Ein Haus kann ich mir bestimmt nicht leisten.
Ok, dann 700 zum Leben, 200 Euro Hausgeld, 100 Euro zum Sparen und 200 Euro Strom und Heizung, Handy, Telefon und Sky. Entsprechend kannst du für Zins-, und Tilgung 700 Euro ausgeben und dafür kannst du gute 200.000-220.000 Euro finanzieren. Entsprechend darfst du dich im Bereich 220.000 Euro Kaufpreis (je ob mit oder ohne Makler) umschauen.
Natürlich kann das auch eine Wohnung sein, die weniger kostet, aber lieber eine höherwertige, neuere Wohnung mit entsprechenden Instandhaltungsrücklagen oder geringeren, da neuwertig, als eine billige und alte Wohnung.
Wenn Sie EUR 700 für Zins-Tilgung ansetzen würde ich eine ETW bis im Bereich von EUR 180.000 bis EUR 200.000 suchen.
Aufgrund Ihres Alters kann man gerne mit 2% Tilgung das Darlehen zurückzahlen und langer Sollzinsbindung.
Jetzt bin ich verwirrt. Schon ist es passiert. Irgendwie peinlich aber ich habe null Ahnung. Da bin ich ja ganz ehrlich.
Wie kommt es zu dieser Differenz von 180.000 € zu 220.000 €? Natürlich verstehe ich das dies die maximalen Beträge sind.
Aber kalkuliert man das nach irgendeiner Formel oder ist das einfach ein Bauchgefühl?
Hier in Köln sind Immobilien schon ordentlich teuer und ein Unterschied von 180 zu 220 doch schon ein Sprung.
Bitte nicht falsch verstehen, aber ich möchte das gerne verstehen.
Die Höhe der möglichen Darlehenssumme bestimmt dann bei gleichem Zins und gleicher Rate von 700 Euro die kalkulatorische Laufzeit des Darlehens, bzw. verändert das dann den Tilgungssatz und eben dieser bestimmt ja die Zeit der vollständigen Rückzahlung des Darlehens. Vohlgemerkt kalkulatorisch, denn Sondertilgungen, Tilgungssatzerhöhungen und Zinsänderungen bei kürzeren Zinsfestschreibungszeiträumen beeinflussen die Laufzeit in der Konsequenz dann ja als ursprünglich geplant und berechnet.
ich überlege ob ich mir in dem niedrigen Zinsumfeld nicht eine Immobilie zulegen soll.
Mich würde mal interessieren wie viel "Kredit" ich mir leisten könnte. Ich habe leider keine Ahnung und befürchte ohne Fachwissen oder zumindest ein bisschen Laienhaftes Wissen schnell über den Tisch gezogen zu werden. :-)
Hallo,
ich würde dir mal ein paar Infos geben, vielleicht kannst du dir dann die Frage selbst beantworten.
1)
Wenn dir eine Bank ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie gibt, dann ermittelt sie für diese Immobilie einen Beleihungswert. Man könnte jetzt mal beispielhaft davon ausgehen, dass der Beleihungswert 90 % vom Verkehrswert der Immobilie entspricht. Tatsächlich ermitteln die Banken den Beleihungswert aber nach internen Regeln. Auf Anfrage kann man über die Höhe des Beleihungswerts eine Auskunft erhalten.
2)
In einem Schnellrechner einer bestimmten Genossenschaftsbank als Beispiel ist ersichtlich, dass man für ein Darlehen bis zu einer von 60 % des Beleihungswerts gute Konditionen in form eines niedrigen Zinssatz erhält. Übersteigt das Darlehen die 60 % wird dies bis 90 % in ein zweites Teildarlehen ausgelagert. Für dieses Teildarlehen wird ein höherer Zinssatz verlangt. Übersteigt das Darlehen die 90 % wird dies bis 100 % in ein drittes Teildarlehen ausgelagert. Für dieses dritte Teildarlehen wird nochmal ein höherer Zinssatz verlangt. Insgesamt gibt es dann einen durchschnittlichen Zinssatz.
- bis 60 %: x %
- 61- 90 %: x % + y %
- 91-100 %: x % + y % + z %
Im Idealfall sollte man höchstens ein Darlehen bis zu 60 % des Beleihungswerts aufnehmen. Daraus folgt, dass man etwa 50 % des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten über Eigenkapital finanzieren sollte.
3)
Für ein Darlehen kannst du eine Zinsbindung mit der Bank vereinbaren und somit den Zinssatz für eine bestimmte Zeit festschreiben lassen. Üblich sind hier z. B. 10, 15 oder 20 Jahre. Da aktuell die Zinssätze sehr niedrig sind, besteht für die Bank ein um so höheres Risiko um so länger der Zinssatz festgeschrieben wird. Deshalb wird die für eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren einen höheren Zinssatz (Risikoprämie) verlangen, als für eine Zinsfestschreibung von nur 10 Jahren.
4)
Im einfachsten Fall werden üblicherweise Anuitätendarlehen bei der Immobilienfinanzierung abgeschlossen. Das bedeutet dass für die Dauer der Zinsfestschreibung eine feste monatlichen Kreditrate vereinbart wird. Diese Kreditrate besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Dabei wird der Zinsanteil aus der Restschuld und dem vereinbarten Zinssatz berechnet.
Beispiel:
Restschuld: 100.000 EUR
Zinssatz: 1,3 %
100.000 EUR * 0,013 / 12 = 108,33 EUR
Der Tilgungsanteil berechnet sich dann aus Kreditrate abzüglich Zinsanteil. Das bedeutet, dass nach jeder monatlichen Rate die Restschuld durch den Tilgungsanteil reduziert wird. Bei der nächsten Kreditrate wird dann der Tilgungsanteil etwas höher und der Tilgungsanteil etwas niedriger ausfallen.
Aktuell haben wird zwar niedrige Zinssätze, aber wir haben auch höhere Immobilienpreise. Da die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer sowie Notargebühren) in Prozent vom Kaufpreis erhoben werden, bedeuten höhere Immobilienpreise auch höhere Kaufnebenkosten und somit höhere Gesamtkosten.
Zu Zeiten mit eher höheren Zinssätzen, aber niedrigeren Immobilienpreise (-> niedrigere Darlehen) könnte man durchaus mit 2-3 % Tilgung im ersten Jahr beginnen. Bei aber eher niedrigeren Zinssätzen, aber höheren Immobilienpreisen (-> höheres Darlehen) sollte man mit einem höheren Tilgung im ersten Jahr beginnen.
5)
Aktuell sind die Immobilienpreise sehr hoch. Es besteht also das Risiko, dass die Immobilienpreise mittelfristig wieder fallen. Im Kreditvertrag für Immobiliendarlehen, gibt es oft Klauseln in denen in etwa geschrieben steht, dass die Bank bei einer nachteiligen Veränderung der Vermögensverhältnisse des Kreditnehmers eine Ersatzsicherheit verlangen kann. Das könnte z. B. dann der Fall sein, wenn durch den Wertverlust der Immobilie der Beleihungswert niedriger ist, als die Restschuld...
6)
Oft werden Darlehens nicht als Volltilgerdarlehen abgeschlossen. Dies bedeutet, dass nach Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld vorhanden ist. Die Konditionen für die Restschuld müssen dann also neu verhandelt werden. Wenn seit der Aufnahme des Darlehens die Immobilienpreise gefallen und die Zinsätze gestiegen sind, führt dies dazu, dass aufgrund des niedrigeren Beleihungswert und der höheren Zinsen , der Zinsanteil der Kreditrate wieder höher und der Tilgungsanteil wieder niedriger wird. Im aller schlimmsten Fall ist die maximal mögliche Kreditrate nicht mehr ausreichend, um die Zinsen zu bezahlen (siehe Immobilienkrise in den USA im Jahr 2006)...
7)
Oft ist es möglich eine Möglichkeit zur freiwilligen Sondertilgung zu vereinbaren. Üblich sind hier 5 % oder seltener auch 10 % des ursprünglichen Darlehens. Die Möglichkeit zur Sondertilgung für oft auch zu einem Zinsaufschlag. Der Vorteil für den Kreditnehmer ist jedoch, dass er dann eine niedrigere Kreditrate vereinbaren kann, die nur so hoch ist, dass sie z. B. durch das Arbeitslosen- oder Krankengeld abgesichert ist. In guten bzw. normal Zeiten in denen das höhere Gehalt bezogen wird, kann zusätzlich noch die Sondertilgung freiwillig geleistet .werden.
Bitte bedenke auch, dass ein Darlehen von 200TEUR (was du denke ich schon bekommen würdest) mit einer Rate von 700€ mtl. ca. 32 Jahre dauert bis du schuldenfrei bist.
Ich persönlich würde bei einer Eigentumswohnung nicht länger zahlen als 15 Jahre. Ist meine persönliche Meinung. Also würde ich mir ausrechnen, was kann ich mir leisten, dass ich in 15 Jahren schuldenfrei bin.
Wenns nix gibt heißt es sparen.
ja 32 Jahre wäre natürlich extrem lang. Leider muss ich meine Gehlatsstufe auch als gegeben hinnehmen, da ist nicht viel Luft nach oben.
Kleine Firma. Allerdings muss ich dann zugeben das eben auch Geld nicht alles ist. Zumindest für mich. Ich würde nur aus Geld gründen nicht kündigen. Nur damit ich mir eine Wohnung kaufen kann. Und wenn das bedeutet das ich es mir nicht leisten kann dann na gut. Dann ist eben so. :-)
Ich denke auch das man wohnen immer bezahlen muss. Ob ich zur Miete wohne oder im Eigentum. Der einzige Vorteil wäre keine Miete im Rentenalter zu haben.
Das wäre ja theoretisch bei 32 Jahren auch gegeben. Aber eben sehr lang.
Da ich selbst ja auch noch leben möchte und ich mich an meinen Lebensstandard gewöhnt habe würde ich den nur ungern weit nach unten korrigieren müssen.
Ich glaube das ginge auch nicht. Da lügt man sich doch nur selbst an. :-D
Ich habe leider nur sparen können, was meine Möglichkeiten hergaben und 40% selbst zu bezahlen halte ich in meiner Situation für utopisch.
Da muss ich mindestens nochmal 20 Jahre im selben Umfang sparen und dann bin ich zu alt.
Zum Glück habe ich mich nicht drauf versteift.
Danke für die wertvollen Infos.
Basel, wo ist jetzt dein Problem? Weil jemand schreibt du sollst 40 % Eigenkapital haben? Oder ein anderer dass du keine 35 Jahre abbezahlen sollst? Beides ist totaler Blödsinn, halte dir die Alterntaive Mietzahlungen vor Augen, du zahlst ja schon eine Hypothek zurück, nur nicht deine eigene, sondern die vom Vermieter und am Ende sind Vermögenswerte nicht geschaffen worden, zumindest nicht für dich!
Muss die Frage nicht eher lauten, kann die Wohnung auch weniger kosten? Welche Immobilien kommen für mich in Frage, welche gibt es auf dem Markt? Kann ich mit kalkulatorischen 35 Jahren in das Vorhaben starten, um mit Sondertilgungen und späteren Tilgungssatzänderungen diese kalkulatorische Laufzeit zu verkürzen?
Ich finde deine Gedankengänge und deine Überlegungen gut, berechtigt und sinnvoll.
Ich denke mal er war sich gar nicht richtig bewusst, dass es über 30 Jahre dauern wird. Dann kommt hinzu, dass sich viele nicht vorstellen können 30 Jahre in der gleichen Wohnung zu leben.
Bevor man dieses Projekt angeht, sollte man sich dessen schon ein wenig bewusst sein, was man will.
Ich finde es richtig, dass du dir darüber noch Gedanken machst.
Wenn es für dich dann passt ist es Ok.
Und ich habe nur gesagt, für mich wäre eine Wohnung über 15 Jahre zu finanzieren nicht denkbar. Wenn jemand sich das vorstellen kann ist es auch in Ordnung.
Naja, dann verkaufe ich die Wohnung und verbessere mich, hat doch mit Tilgung und allem überhaupt nichts zu tun vom Grundsatz her.
Und zahl die Vorfälligkeitsentschädigung wenn ich aus dem Kredit raus will. Und rechne noch die bereits bezahlten Zinsen hinzu.
Bin da nicht ganz deiner Meinung. Ich finde schon das er sich erst mal Gedanken machen soll was er will. Er ist ja bereits 28 Jahre. Was wenn er dann eine 20 Jährige Zinsbindung hat und nach 5 Jahren dann merkt, dass er doch wieder verkaufen will?
danke also dann wäre es wohl doch möglich wenn ich das so lese. :-)
Ich lese daraus man muss das kontinuierlich an seine Situation anpassen.
Ich habe gerade bei der Sparkasse Köln/Bonn gelesen das ein Darlehen im Verhältnis zur Einnahmenseite stehen muss und sie z.B. nur maximal
das 10 fache des Jahresnetto finanzieren. Das wäre dann 216.000 € bei mir. Hört sich ja gar nicht so schlecht an.
Aber ich frage mich dann jetzt wo ich mich damit beschäftige. Mein älterster Bruder ist 42. Er verdient nur unweit mehr als ich irgendwas um 2200 €.
Er hat aber ein riesiges Haus mit Mietern wofür er mehr als 700.000 € ausgegeben hat. Aber wenn eine Bank nur das 10 fache vom Jahresnetto macht wie kann es dann sein das er das bekommen hat? Oder ist das Äpfel mit Birnen vergleichen?
Er ist ja bereits 28?? Das beste Alter für den Vermögensaufbau, bzw. Immobilieneigentum.
Das mit der Vorfälligkeitsentschädigung verstehe ich nun ganz und gar nicht, die fällt bei einem Pfandtausch überhaupt nicht an!
Genau deswegen weil er 28 Jahre ist und im besten Alten. Er hat aber noch keine Familienplanung. Was wenn er in zwei Jahren dann Kinder möchte und die Wohnung größer werden muss?
Verkaufen und eine größere nehmen. Klar er könnte dann auch vermieten.
Ich finde man sollte ihm trotzdem die Augen öffnen und ihm sagen wie lange das ganze dauert mit der Rate. Wenn er sich das vorstellen kann ist doch alles gut.
Aber seine Reaktion sagt mir, dass er sich dessen noch nicht so bewußt war.
Banker!! Kinderplanung nicht möglich! Bitte aufmerksamer lesen und zur Kinderplanung gehört in der Regel eine Frau und das würde die Ausgangslage auch in punkto Einkommen wieder verändern.
Basel gehört vernünftig und unabhängig beraten und aufgeklärt, so er sich vom Grundsatz her Immobilieneigentum vorstellen kann.
@Basel, ja das sind Äpfel mit Birnen vergleichen, denn er erzielt ja Mieteinnahmen aus dem Finanzierungsobjekt und das 10 fache ist eine Sparkassenregel und bezieht sich möglicherweise auf vermietete Immobilien/Kapitalanlagen.
Banker!! Kinderplanung nicht möglich! Bitte aufmerksamer lesen und zur Kinderplanung gehört in der Regel eine Frau und das würde die Ausgangslage auch in punkto Einkommen wieder verändern.
Basel gehört vernünftig und unabhängig beraten und aufgeklärt, so er sich vom Grundsatz her Immobilieneigentum vorstellen kann.
@Basel, ja das sind Äpfel mit Birnen vergleichen, denn er erzielt ja Mieteinnahmen aus dem Finanzierungsobjekt und das 10 fache ist eine Sparkassenregel und bezieht sich möglicherweise auf vermietete Immobilien/Kapitalanlagen.
Ok ... sorry
Wenn es keine Familie gibt, dann soll er sich Gedanken mach ob er sich das grundsätzlich vorstellen kann.
Und nicht mit dem Argument kommen ich kann ja eh nach drei vier Jahren wieder verkaufen.
Grundsätzlich ja, aber die Kosten, sind dann auch nicht zu vernachlässigen.
Und nur das man Eigentum hat sollte man das ganze auch nicht machen. Die Immobilie sollte passen und das auch die nächsten paar Jahre.
Jaa das ich keine eigenen Kinder haben werde können war auch nicht so leicht zu akzeptieren. Aber inzwischen abgehakt, deshalb gibt es da für mich auch nichts zu entschuldigen Banker.
Was mich jetzt noch interessieren würde wäre ob ich Förderungen bekomme. Ich habe auf irgendeiner Internetseite gelesen da gibts von der Sparkasse wohl einer Unterbank die sich kfw nennt und die stellt solche Förderungen bereit.
Und dann soll es ja auch noch eine NRW Bank geben die Menschen die in NRW leben bei der Immobilie hilft.
Wie viel Darlehen kann ich mir leisten?
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AW: Wie viel Darlehen kann ich mir leisten?
Zitat von Basel