Meine Lebensgefährtin und ich warten zurzeit auf die Genehmigung eines Antrages für unsere Baufinanzierung.
Jetzt haben wir nachträglich noch ein Finanzierungsangebot von unserer Hausbank bekommen, welches uns ein wenig stutzig macht. Bzw. Wir wollten die Experten in diesem Forum mal Fragen wo der Haken an diesem Angebot ist, da es zu "gut" wirkt?
Es geht um ein Reihenendhaus im Speckgürtel einer großen Metropole.
Kaufpreis: 365.000€
Haushaltsrechnung etc. lassen eine Finanzierung zu.
Erwerbsnebenkosten werden aus EK gestellt, der Rest muss finanziert werden.
die Berechnung der namhaften Bank ist wie folgt:
100.000€ Förderdarlehen (IB.SH) für 2,17 % Zins auf 10 Jahre zu 2% Tilgung, Restsumme abgelöst durch Bausparer indem sondergetilgt werden kann.
300.000€ Bankdarlehen, tilgungsfrei, auf 10 Jahre zu einem Zins von 0,95 % !!!!! , dieses wird durch einen Wüstenrot BSV abgelöst.
Von den 300.000€ wandern direkt 45.000€ in den BSV wodurch ein späterer Zins von 1,25% gesichert werden soll. Diese 45.000€ sollen risikoneutral sein, da diese in den abgetretenen BSV fliessen und es so keine Probleme mit Beleihungsgrenzen geben soll.
insgesamt kommen wir nach dem Beispiel auf eine Rate von zunächst 1450€ und einer Gesamtlaufzeit von 21 Jahren für das Hauptdarlehen.
Insbesonders die Zinsen vom Hauptdarlehen von 0,95% in Vebindung mit dem BSV von 1,25% sowie der Laufzeit von 21 Jahren für das Hauptdarlehen weichen von allen bisherigen Angeboten erheblich ab.
Was ist der Haken an diesem Angebot? Oder wäre dies tatsächlich so machbar?
Ich kann mal kurz skizzieren welches Angebot zurzeit von uns eingereicht wurde:
292.000€ bei der DSL Bank für 15 Jahre tilgungsfrei zu 1,89% mit BHW Bausparer als Ablösung.
80.000€ Förderdarlehen bei der IB.SH zu 2,62% als Volltilger auf 24 Jahre, mit der Möglichkeit ab 10 Jahre sonder zu tilgen.
Uns ist klar, dass dies vieleicht nicht das beste Angebot auf dem Markt ist. Jedoch ist dies für uns klar, verständlich, wir haben zinssicherheit und das wichtigste einfach ein gutes Gefühl
Da wir uns diverse Angebote eingeholt haben und bei unserem jetzigen Betreuer ein gutes Gefühl haben, habe ich jetzt nicht die Angebote von weiteren Experten angenommen. Ich denke gerade hier die Experten können das verstehen.
Zum Thema: ich habe sämtliche Kosten beider Varianten mal gegengerechnet, (Abschlussgebühren, Kontogebühr, Zinsen etc,) da sind es bei der Commerzbank Variante 1 insgesamt 80.000€ weniger ! Gesamtkosten auf der gesamten Laufzeit.
Diesbezüglich wundern wir uns, was daran die Mogelpackung ist? 80.000€ weniger Kosten ist ja ne Menge Geld.
"Ich glaube Du rechnest falsch, weil 500.000 * 5 % * 10 J. = 250.000 € und weil es anfänglich ist wird die Restschuld eher ein bisschen weniger werden."
Dann hast du natürlich Recht. Bin von einem Annuitätendarlehen mit Rate 5% ausgegangen.
Nein, er nimmt 10 Jahre 0.95% auf, dies auch noch auf 45.000 Euro mehr. Dann folgt die Anschlussfinanzierung, zu mom. 1,25%,da liegt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit doch nicht bei 1%. Der liegt bei über 2% im Vergleich zum Annuitätendarlehen, welches sich ja nur auf 255.000 Euro bezieht.
Für den Wüstenrot bausparer liegen mir folgende Zinsätze vor:
1,25 % nominal , 1,86% effektiv.
bei dem Commerzbank Darlehen nominal zu 0,95% habe ich keinen effektiv Zins vorliegen, selbst bei einem angenommen effektiv Zins dort bei 1,3% komme ich in der Gesamtkostenbetrachtung deutlich unter dem bisherigen eingereichten Modell
Überschlagen waren das knapp 80.000€ weniger Gesamtkosten sowie die dadurch verminderte Laufzeit.
Zum Thema: ich habe sämtliche Kosten beider Varianten mal gegengerechnet, (Abschlussgebühren, Kontogebühr, Zinsen etc,) da sind es bei der Commerzbank Variante 1 insgesamt 80.000€ weniger ! Gesamtkosten auf der gesamten Laufzeit.
Diesbezüglich wundern wir uns, was daran die Mogelpackung ist? 80.000€ weniger Kosten ist ja ne Menge Geld.
Na wenn die Commerzbank deine Hausbank ist, dann bin ich sehr neugierig auf die Berechnung (mit realistischen Werten bitte) von Bänker.
Zitat von noelmaxim
Nein, er nimmt 10 Jahre 0.95% auf, dies auch noch auf 45.000 Euro mehr. Dann folgt die Anschlussfinanzierung, zu mom. 1,25%,da liegt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit doch nicht bei 1%. Der liegt bei über 2% im Vergleich zum Annuitätendarlehen, welches sich ja nur auf 255.000 Euro bezieht.
Wer unterstellt hier 1 % für die gesamte Laufzeit? Die von mir genannten eff. 1 % beziehen sich auf das vorfinanzierte Darlehen von 300.000 € ohne Berücksichtigung irgendwelcher Kosten für Bausparverträge usw. Der Begriff eff. ist demzufolge etwas unglücklich.
Hanomag!!!! Was soll denn dieser Zinssatz! Was bringt dir das denn? Wollen wir dem TE helfen? Was macht er denn nach den 10 Jahren? Was hat er denn effektiv gezahlt, wenn dieses irrsinnige Modell zurück gezahlt ist? Ich unterhalte mich doch nicht über die ersten 10 Jahre, sondern über die gesamte Zeit der Darlehensrückzahlung bis auf Null.
Warum schließt er denn diesen unsinnigen und viel zu teuren BSV (1,86Effektiv!!!!!!!) ab? Damit er die 0,95% zurück zahlen kann. Und was kostet ihn dann alles? Das Argument der Commerzabank ist doch, Zinssicherheit auf das gesamte Darlehen bis zur Rückführung. Stell dem doch mal ein Volltilger mit den gleichen Belastungen entgegen!
Destructor, 80.000 Euro weniger Gesamtkosten? Was rechnest du denn da?????? Vor allem, aus 0,95% nominal werden 0,96 effektiv! Aber nicht auf 255.000 Euro wie benötigt, sondern auf 300.000 Euro, weil du auf die Auffüllung von 45.000 Euro auch 0,95% zahlst.
Was hast du denn für ein Darlehen bzw. Konzept beantragt? Stell das doch mal bitte vor, du hilfst damit auch Mitlesenden, die jetzt auch ein Finanzierungszusage anstreben.
Das sind keine 80.00 Euro Unterschied! Was rechnest du denn da?
Dein Konstrukt ist leider schlecht ausgewählt. Waum endfällig gegen einen Bausparvertrag? Warum den der BHW, wenn es den F60 der Signal (das sind Welten!!!) am Markt gibt? Hast du die ganzen anderen Threads nicht gelesen? Zu dem, bei deinem Beleihungsauslauf aufgrund des Landesförderdarlehen hat die Ing.DiBa einen viel besseren Zins als die DSL Bank. Niedrigere Zinssätze in der Hypothek 15 Jahre lang und die deutlich besseren Bausparbedingungen des F60 (1 % Guthabenszins gegenüber 0,1%, geringere Abschlussgebühren, 2% satt 2,25% Bauspardarlehenszins) und das alles auf eine Summe von 292.000 Euro, Wahnsinn, echt Wahnsinn!
Dein gutes Gefühl kostet dich richtig viel Geld, richtig viel.
In diesem Thread wollte ich eher das Angebot der Commerzbank durchleuchten als mein bisher eingereichtes.
Aber diesbezüglich kann ich sagen, dass ein anderer Reihenhauskäufer bei der ING Diba Probleme mit der Einwertung der Immobilie hatte, da die ING Diba von der Lage andere Gesichtspunkte veranschlagt hat. (Nahes Industriegebiet als Mischgebiet gewertet, obwohl das Baugrundstück in mitten einer Sackgasse im Wohngebiet liegt.)
Von daher war die ING Diba bei uns nicht in der engeren Auswahl.
das die DSL Bank aufgrund der Unternehmenszugehörigkeit viel mit der BHW arbeitet ist auch klar. Jedoch wurde genau diese Kombination von mehreren Vermittlern so angeboten. Weiterhin wurde von allen Experten mit denen ich persönlich gesprochen habe dies als durchaus gute Möglichkeit deklariert. Wenn diese Kombination so schlecht ist, warum wird diese so oft angeboten?
zu meinen Urpsrungsthema, ich bin natürlich seit 4 Wochen nun absoluter Neuling auf dem Gebiet, jedoch sehe ich nicht wo wir denn bei dem Angebot der Commerzbank mehr bezahlen als bei anderen Angeboten? Vielleicht kann ein Experte das mal veranschaulichen. Gebühren, Zinskosten etc, unterm Strich müsste bei dem Angebot es doch deutlich günstiger sein? Bei den 80.000€ habe ich einfach jeweils pro Modell alle anfallende Kosten für Abschlussgeühr, Zinsen etc. addiert. Und da bin ich bei der entsprechenden Differenz herausgekommen. Vorausgesetzt man erfüllt den Vertrag so wie geplant ohne Hausverkauf etc...
aufgrund der zunächst von uns beabsichtigten Rate von ca. 1400€ pro Monat gibt es für uns sinnvoll nur die Möglichkeit des endfälligen Darlehens + Bausparvertrag. Zumindest war das unisono auch die Aussagen von mehreren Finanzierern / Vermittlern.
Destructor, weil viele keine Ahnung haben, ja den F60 noch nicht mal kennen, auch gibt es eine geringere Vergütung! Mal ganz ehrlich (wir wollen ja aiuch helfen), warum fragst du das Commerzbank Angebot an, aber das der DSL Bank beantragst du ohne es bewerten zu lassen??? Was soll ein Experte davon halten? Soll ich es dir sagen?
Falsch!!! Dann hat die DSL Bank erst Recht ein Problem damit! Dein Vermittler hat einfach keine Ahnung, sorry, da kann es hinten raus gewaltig ruppeln. Die DSL Bank ist grundsätzlich top, keine Frage (aber Ing.DiBa eben besser in deiner Konstellation), aber die DSL Bank kommt am ehesten von allen Banken nicht an die Werte die benötigt werden ran. Nun gut, das muss sich jetzt zeigen, aber DSL Bank bei der Grundstückskonstellation vor zu ziehen hat Erstagsgründe des Vermittlers, aber keine plausiblen was die Werthaltigkeit dieser Konstellation betrifft und wenn die Ing.DiBa Konditionen besser sind, dann reiche ich den da ein, aber nicht deswegen nicht, weil die DSL Bank die Grundstückslage besser einwertet! Wenn er bei beiden passt (was ich dir ja wünsche), dann hätte die Finanzierung aus wírtschaftlichen Gründen zur Ing.DiBa gehen müssen, zwingend!!!
Hast du dir mal ausgerechnet, was du unter dem Aspekt beides ist exakt gleich, über die 30 Jahre mehr bezahlst????
Noch mal was anderes, warum eigentlich nur 80.000 Euro statt der 100.000 Euro Förderdarlehen? Ist dir bewusst dass das annuitätisch getilgte Förderdarlehen mit 2,62% günstiger als das endfällige Darlehen mit dem BSV ist? Ggf. die 20.000 Euro den Beleihunsgauslauf in die nächst geringere Stufe senken lässt? Beide, Ing.Diba und DSL Bank haben in den Konditionierungen 5% Schritte!!
In diesem Thread wollte ich eher das Angebot der Commerzbank durchleuchten als mein bisher eingereichtes.
Aber diesbezüglich kann ich sagen, dass ein anderer Reihenhauskäufer bei der ING Diba Probleme mit der Einwertung der Immobilie hatte, da die ING Diba von der Lage andere Gesichtspunkte veranschlagt hat. (Nahes Industriegebiet als Mischgebiet gewertet, obwohl das Baugrundstück in mitten einer Sackgasse im Wohngebiet liegt.)
Von daher war die ING Diba bei uns nicht in der engeren Auswahl.
das die DSL Bank aufgrund der Unternehmenszugehörigkeit viel mit der BHW arbeitet ist auch klar. Jedoch wurde genau diese Kombination von mehreren Vermittlern so angeboten. Weiterhin wurde von allen Experten mit denen ich persönlich gesprochen habe dies als durchaus gute Möglichkeit deklariert. Wenn diese Kombination so schlecht ist, warum wird diese so oft angeboten?
zu meinen Urpsrungsthema, ich bin natürlich seit 4 Wochen nun absoluter Neuling auf dem Gebiet, jedoch sehe ich nicht wo wir denn bei dem Angebot der Commerzbank mehr bezahlen als bei anderen Angeboten? Vielleicht kann ein Experte das mal veranschaulichen. Gebühren, Zinskosten etc, unterm Strich müsste bei dem Angebot es doch deutlich günstiger sein? Bei den 80.000€ habe ich einfach jeweils pro Modell alle anfallende Kosten für Abschlussgeühr, Zinsen etc. addiert. Und da bin ich bei der entsprechenden Differenz herausgekommen. Vorausgesetzt man erfüllt den Vertrag so wie geplant ohne Hausverkauf etc...
aufgrund der zunächst von uns beabsichtigten Rate von ca. 1400€ pro Monat gibt es für uns sinnvoll nur die Möglichkeit des endfälligen Darlehens + Bausparvertrag. Zumindest war das unisono auch die Aussagen von mehreren Finanzierern / Vermittlern.
Warum das Modell so angeboten wird? Kann ich dir sagen!
Provision für den Berater:
Dein Modell: Darlehen ca. 4500€ + ca. 3000€ Bausparvertrag + evtl. für das Förderdarlehen noch was?
Wenn du nur das Darlehen mit 255 TEUR machen würdest verdient er nur ca. 3800€ :-)
Grob gesagt :-)
So Geheimnis gelüftet liebe Kombiproduktvermittler :-)
Kannst du das komplette Bausparangebot mal hier aufführen?
Also Rate Ansparphase und Rate Darlehensphase, Gesamtkosten bzw. Rückzahlung.
Ich habe mir den Wüstenrot BV Premium mal angeschaut und da kommt raus, dass Sparrate 660 EUR 10 Jahre und anschl. 1711€ Darlehensrate die nächsten 11 Jahre??
Ich hab jetzt mal ein paar Vergleiche gemacht: Allerdings ist mir der BV noch ein Rätsel, da ich noch keine genauen Angaben hierzu habe. Dies ist eine Berechnung von mir.
Dein Modell: Die ersten 10 Jahre für das Zwischendarlehen 28500€ + 3000€ BV Gebühr + 79200€ Sparraten + 3450€ Agio für das Darlehen der Wüstenrot = 114.150€
Darlehensphase 10 Jahre mit 1711€ mtl. = 205.320€
Gesamtaufwand auf 20 Jahre: 319.470€
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Bsp.: Darlehen 255.000€; 20 Jahre Festzins mit 2,3% endfällig: Rate mtl. 1326€
Gesamtaufwand auf 20 Jahre 318240
Ebenfalls Zinssicherheit und Ratensicherheit auf die gesamte Laufzeit!
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BSP. 2.:
Zinsfestschreibung 10 Jahre mit 1,2% und einer Rate von 1326€
-> Restschuld nach 10 Jahren 118.000€
Anschlussfinanzierung dürfte mit gleichbleibender Rate und Laufzeit 10 Jahre endfällig der Zinssatz dann 6,27% sein um mit den beiden o.g. Modellen gleich zu sein!
Nun ist die Frage, ob der Zinssatz steigt und wenn wie weit!?! Aber ganz ehrlich kann ich mir über 6% nicht wirklich vorstellen!
Also das Angebot so wie es ist, wäre Top! Du hättest über 20 Jahre Kaum 1,8% eff. Zins (gerechnet auf deine 255TEUR die du ja benötigst) Ohne Risiko.
Wenn es nicht nur ein Lockangebot war, würde ich es so befürworten! Allerdings kommt es mir schon so vor, als ob das schon so eine Topkondition ist, welche kaum jemand bekommt.
Kannst du das schon so unterschreiben?
Banker, höre auf mit“ so im die". Berechne auf die 255.000 Euro bitte den effektiven Mischzins auf die gesamte Laufzeit! Ansonsten ist eine Bewertung nichts wert.
Naja. Ich rechne das was er tatsächlich zahlt über die ganze Laufzeit.
28.500€ Zinsen für die 300.000 Darlehen
102.960€ Sparraten
169.357€ für die Darlehensraten
Gesamtaufwand: 300.817€ Wenn ich nun die 255TEUR nehme, dann Kostet ihm die Finanzierung über 21 Jahre 45TEUR!
Und das entspricht nun mal knapp 1,8% oder habe ich in der eile was übersehen?
Ich hab jetzt mal ein paar Vergleiche gemacht: Allerdings ist mir der BV noch ein Rätsel, da ich noch keine genauen Angaben hierzu habe. Dies ist eine Berechnung von mir.
Mit den vom TS eingestellten Daten kannst Du die Berechnung aktualisieren.
Dein Modell: Die ersten 10 Jahre für das Zwischendarlehen 28500€ + 3000€ BV Gebühr + 79200€ Sparraten + 3450€ Agio für das Darlehen der Wüstenrot = 114.150€
Darlehensphase 10 Jahre mit 1711€ mtl. = 205.320€
Gesamtaufwand auf 20 Jahre: 319.470€
Bei dieser Rechnung ist die Abschlussgebühr von 3.000 € sicherlich doppelt enthalten. Außerdem sind seine Sparraten mit 865 € um einiges höher.
Bsp.: Darlehen 255.000€; 20 Jahre Festzins mit 2,3% endfällig: Rate mtl. 1326€
Gesamtaufwand auf 20 Jahre 318240
Ebenfalls Zinssicherheit und Ratensicherheit auf die gesamte Laufzeit!
Wer finanziert von insgesamt 355.000 € 255.000 € auf 20 Jahre mit 2,3 %? Ist das realistisch?
Edit: Verzeiht, ich bin einfach kein Schnellschütze.
utopisches Angebot oder wo ist der Haken?
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Zitat von Banker
