Meine Lebensgefährtin und ich warten zurzeit auf die Genehmigung eines Antrages für unsere Baufinanzierung.
Jetzt haben wir nachträglich noch ein Finanzierungsangebot von unserer Hausbank bekommen, welches uns ein wenig stutzig macht. Bzw. Wir wollten die Experten in diesem Forum mal Fragen wo der Haken an diesem Angebot ist, da es zu "gut" wirkt?
Es geht um ein Reihenendhaus im Speckgürtel einer großen Metropole.
Kaufpreis: 365.000€
Haushaltsrechnung etc. lassen eine Finanzierung zu.
Erwerbsnebenkosten werden aus EK gestellt, der Rest muss finanziert werden.
die Berechnung der namhaften Bank ist wie folgt:
100.000€ Förderdarlehen (IB.SH) für 2,17 % Zins auf 10 Jahre zu 2% Tilgung, Restsumme abgelöst durch Bausparer indem sondergetilgt werden kann.
300.000€ Bankdarlehen, tilgungsfrei, auf 10 Jahre zu einem Zins von 0,95 % !!!!! , dieses wird durch einen Wüstenrot BSV abgelöst.
Von den 300.000€ wandern direkt 45.000€ in den BSV wodurch ein späterer Zins von 1,25% gesichert werden soll. Diese 45.000€ sollen risikoneutral sein, da diese in den abgetretenen BSV fliessen und es so keine Probleme mit Beleihungsgrenzen geben soll.
insgesamt kommen wir nach dem Beispiel auf eine Rate von zunächst 1450€ und einer Gesamtlaufzeit von 21 Jahren für das Hauptdarlehen.
Insbesonders die Zinsen vom Hauptdarlehen von 0,95% in Vebindung mit dem BSV von 1,25% sowie der Laufzeit von 21 Jahren für das Hauptdarlehen weichen von allen bisherigen Angeboten erheblich ab.
Was ist der Haken an diesem Angebot? Oder wäre dies tatsächlich so machbar?
Bin unterwegs darum keine Zeit konkret drauf zu schauen, aber: da stimmt irgendwas an deiner Berechnung nicht. 1450€ über 21 Jahre sind quasi genau deine zu finanzierende summe, sprich es würden effektiv keine Zinsen anfallen -> kann nicht sein.
Bei Bausparverträgen würde ich pauschal auch erstmal vorsichtig sein. Die Provision muss erstmal wieder eingespart werden, das ist seltenst der Fall (natürlich gibt es Ausnahmen).
Also ganz schlau werde ich aus der Konstellation nicht.
1. Förderdarlehen mit den Angaben und vorausgesetzt der Zins bleibt immer gleich, dauert dann über 33 Jahre! Wie lange ist hier die Zinsbindung? Wie sieht es nach der Zinsbindung aus? Ist der Zins dann höher, dauert es noch länger!
2. Du nimmst dir 300 TEUR ohne Tilgung auf und zahlst 10 Jahre nur den Zins?? Also du musst auch die Zinsen zahlen für die nicht benötigten 45 TEUR über 10 Jahre! Und du tilgst eigentlich auf die 10 Jahre nichts (wenn man die nicht benötigten 45 TEUR Darlehen hinzunimmt.
Ich halte von dem Konstrukt nichts. Ich bin eher für klassische Finanzierung mit langer Zinsbindung!
Und die 2,17% für 10 Jahre Zinsbindung ist doch wohl eher ein Witz! Gibt's aktuell für unter 1,5 %
Zur Info: Trotz des scheinbar superzinses (0,95%) verdient die Bank wesentlich mehr als bei einer klassischen Finanzierung! Da die Summen höher sind!
Lass dir doch einfach die Gesamtkosten über die Laufzeit vorlegen und vergleiche diese mit der bereits eingereichten Finanzierung.
Mit deinen jetzigen Angaben lassen sich diese nicht errechnen, da fehlen entscheidende Daten.
Destructor, da postest du vor kurzem einen Thread, lässt dir helfen und dann kommst du mit Modellen, die du nicht verstehst und die auch schlecht sind?!?!?!
Hast du dir den effektiven Zinssatz der 300.000 Euro mal angeschaut? Ich vermute mal du hast dir da von der Commerrzbank(?????) das Modell mit dem aufgefüllten BSV andrehen lassen. Nimmst da zu 0,95% 45.000 Euro mehr auf, die in einen BSV gehen, wo es 0,1% Guthabenzins gibt? Und nichts tilgst?
Warum überhaupt den Wüstenrot Bausparvertrag? Warum ein Zuteilungszins von 1,25%?? Das Spiel zwischen benötigter Liegezeit und einhergehender Zinszahlung ohne Tilgung und dem mikrigen, niedrigeren Ansparzins rechnet sich nicht. Die 1,25% sind eine Mogelpackung! Das Verhältnis von Anspargrad und Bauspardarlehen in der Kombination mit der benötigten Liegezeit rechnet sich nicht!
0,95% Zinszahlungen ohne Tilgung, dies zudem auf 45.000 Euro mehr als die benötigten Mittel, im Verhältnis zu den 0,1% Guthabenszins ist eine teure Variante!!!
Ein unabhängiger Finanzierungsmakler rechnet dir die effektiven Zinssätze über die Laufzeiten aus und vergleicht die Angebote am Markt, zu dem beitet er dir individuell die geeignetesten Finanzierungsmodelle an, nicht aber diese aufgefüllten Modell mit Bausparen und was weiß ich noch nicht!
Wie sieht denn das beantragte Finanzierungskonzept im Vergleich zu der o.a. Mogelpackung aus? Vor allem, wenn du nicht erkennst (was völlig normal ist) was das eben dargestellte Finanzierungskonzept für eine Mogelpackung ist, wie willst du beurteilen, ob das beantragte Konzept geeigneter ist? Wer berät doch da???
355 TEUR Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung und 1450EUR Rate evtl. auch mehr wenns geht, dann hast du noch so um die 120TEUR Rest nach 20 Jahren.
Angenommen der Zins ist dann bei 4 %, brauchst du nochmal ca. 8 Jahre. Klar hast du da ein Zinsrisiko, aber alles andere Kostet dich einen Haufen Geld für diese vermeintliche Zinssicherheit!
Wie gesagt: Zum einen das Mehrdarlehen 45TEUR über 10 Jahre und die Abschlussgebühr (3000EUR??)
Da hast schon mal locker 10 TEUR aus dem Fenster geworfen und das nur in den ersten 10 Jahren!
300.000€ Bankdarlehen, tilgungsfrei, auf 10 Jahre zu einem Zins von 0,95 % !!!!! , dieses wird durch einen Wüstenrot BSV abgelöst.
Von den 300.000€ wandern direkt 45.000€ in den BSV wodurch ein späterer Zins von 1,25% gesichert werden soll. Diese 45.000€ sollen risikoneutral sein, da diese in den abgetretenen BSV fliessen und es so keine Probleme mit Beleihungsgrenzen geben soll.
Dieses Konstrukt würde ich nicht so verteufeln. Für die mitfinanzierten 45.000 € bezahlt er in 10 Jahren gerade mal 4.275 €. Warum sollte man sich mit so wenig Kosten nicht einen zukünftig günstigen Zins sichern. Aber die 45.000 € werden wohl nicht ausreichen um im genannten Zeitraum 300.000 € zur Zuteilungsreife zu bringen.
insgesamt kommen wir nach dem Beispiel auf eine Rate von zunächst 1450€ und einer Gesamtlaufzeit von 21 Jahren für das Hauptdarlehen.
Wenn man allerdings von den 1.450 € monatliche 585 € abzieht, dann bleiben immerhin noch 865 € um Bausparverträge zur Zuteilung zu bringen und Sondertilgungen leisten zu können.
Meines Erachtens ist die Konstellation so schlecht nicht, vor allem weil ich mit diesem Konstrukt - sollte es nicht irgendwelche andere Haken haben - Zinssicherheit auf niedrigstem Niveau habe.
Hanomag, hinzu kommen gleichbleibende Zinszahlungen auf 255.000 Euro, bei 0,1% Guthabenzins. Abschlussgebühren von 3.000 Euro. Bitte rechne alle Kosten und lass nicht du dich auch noch blenden!!! Natürlich sieht das erst mal alles gut aus, aber rechne dann auch mal nach, aber bitte mit allen Kosten, Zinsen und Gebühren.
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Von den 300.000€ wandern direkt 45.000€ in den BSV wodurch ein späterer Zins von 1,25% gesichert werden soll. Diese 45.000€ sollen risikoneutral sein, da diese in den abgetretenen BSV fliessen und es so keine Probleme mit Beleihungsgrenzen geben soll.
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Nachverhandeln, die 45T€ in den BSV wegdiskutieren. Dann isses gut.
Was viele nicht beachten:
Er spart 865EUR an wie du sagtest mit 0,1% Habenzins!
Hätte er ein normales Darlehen könnte er die 865EUR (Ok vielleicht nicht ganz, da er wahrscheinlich einen etwas höheren Zinssatz bekommt) sofort tilgen und sich eine Menge Zinsen sparen!
Schnuckt, du bist gut Dann gibt es diesen Zinssatz nicht mehr, was meinst du warum der so günstig ist, das ist ein aus dem Bausparvertrag subventionierter Zinssatz.
Möchte echt gerne erfahren, was destructor als erste Variante gewählt hat.
Hanomag, hinzu kommen gleichbleibende Zinszahlungen auf 255.000 Euro, bei 0,1% Guthabenzins. Abschlussgebühren von 3.000 Euro. Bitte rechne alle Kosten und lass nicht du dich auch noch blenden!!! Natürlich sieht das erst mal alles gut aus, aber rechne dann auch mal nach, aber bitte mit allen Kosten, Zinsen und Gebühren.
In der Vergangenheit wurden den Verbrauchern Bausparverträge zu Zinsen im Bereich von 4 - 7 % vorfinanziert um nach der Zuteilung feststellen zu müssen, dass der Marktzins unter den Bausparzins gefallen ist. Da waren die Kosten - selbst bei höherem Guthabenzins - ungleich höher. Wenn er ohne weitere Haken und Ösen 300.000 € zu 0,95 % bekommt, dann ist das ein Wort. Wenn man mal eine weiterhin deflationäre Entwicklung ausblendet, dann wäre hier ein antizyklischen Verhalten sehr empfehlenswert.
Wie hoch sind die Kosten der anderen Konstrukte unter Berücksichtigung einer vergleichbaren Zinssicherheit?
Zitat von Banker
Du vergisst noch die Abschlussgebühr von 3000EUR! Also kostet das Konstrukt über 7000EUR und er tilgt nichts.
Die ist im Verhältnis zum späteren zinssicheren hohen Darlehen akzeptabel.
Wenn er das mit einer 20 jährigen Zinsbindung macht hat er auch eine gewisse Sicherheit und nicht die unnötigen Mehrkosten.
Nenne mir bitte alternative Geldgeber, die eine vergleichbare Zinsbindung günstiger anbieten. Wie hoch ist dort zum Beispiel der Zins für ein so hohes Darlehen mit 20jähriger Zinsbindung. Wie hoch sind dort die Kosten?
Zitat von Banker
Was viele nicht beachten: Er spart 865EUR an wie du sagtest mit 0,1% Habenzins!
Unsinn, die 865 € werden unabhängig von den bereits bezahlten Vorfinanzierung angespart. Die 0,1 % aus den 45.000 € verringern die Kosten unbedeutend. Nachtrag: Du hast insofern recht, dass bei der Eigenkapitalbildung im Bausparvertrag nur 0,1 % vergütet werden. Aber wo ist der Zins nennenswert höher?
Hätte er ein normales Darlehen könnte er die 865EUR (Ok vielleicht nicht ganz, da er wahrscheinlich einen etwas höheren Zinssatz bekommt) sofort tilgen und sich eine Menge Zinsen sparen!
Berechne und schlage doch mal eine entsprechende Alternative vor.
Schnuckt, du bist gut Dann gibt es diesen Zinssatz nicht mehr, was meinst du warum der so günstig ist, das ist ein aus dem Bausparvertrag subventionierter Zinssatz.
Möchte echt gerne erfahren, was destructor als erste Variante gewählt hat.
Weiß ich
Trotzdem würde ich nachverhandeln mit der Bank, eben welcher Zinssatz springt dann raus?
T.
(Mir sprangen die 0,95% und 1,25% ins Auge weil ich die neulich für 100T€ ohne BSV "Zuschuss" bekommen habe. War bei der LBS)
Hanomag, ich verstehe dich manchmal nicht. Warum schreibst du nicht eher etwas fragender? Manchmal hört sich das so "geprüft" und "fundiert" von dir an, sagst aber selber dass du eher Laie auf dem Gebiet bist. Hast du dir mal den effektiven Zinssatz des 300.000 Euro Darlehens auf die gesamte Laufzeit ausgerechnet? Kannst du das? Ist nicht böse gemeint, wirklich nicht, aber rechnest du dir und teilweise uns ohne fundierte Zahlen dieses Modell schön? Wegen den 0,95%???
Warum soll ich mir dir Mühe machen, ein besseres Modell zu rechnen? destructor benötigt das nicht und diejenigen die Interesse daran haben, die wenden sich an mich. Wichtig dabei ist, dass sich jeweils die Verbraucher mit ihren individuellen Ausgangssituationen an mich wenden, pauschal etwas zu berechnen macht keinen Sinn, es gibt keine Immobilienfinanzierung für die Allgemeinheit, bzw. DIE Finanzierung! Man sieht es doch alleine daran, dass destructor eine Finanzierung beantragt hat, die scheinbar ganz andere Kriterien zu Grunde legt, jetzt auf einmal ist ein ganz anderes Modell interessant? Immer ist erst mal alles was möglich ist interessant, dann wird individuell aus allen Möglichkeiten das persönliche Konzept erarbeitet. Nur wer berät solche Verbraucher, bzw. druch wem werden diese beraten wenn sie sich an das Forum wenden und sich teilweise ihre Finanzierung erklären lassen möchten, diese hinterfragen wollen oder auf den Prüfstand stellen? Hast du da das Gefühl dass diese Verbraucher ausreichend betreut und informiert sind? ich als Experte habe das Gefühl überhaupt und kann auch nicht verstehen, wie fahrlässig (das beziehe ich nicht oder nicht nur auf destructor) Verbraucher mit solchen Investitionen umgehen, wie sie beraten sind, betreut und aufgeklärt sind.
Wenn ein Verbraucher bei dem oben dargestelltem Modell den Zinssatz über die gesamte Laufzeit nicht kennt, ihm dieser nicht genannt wird, er also keine Bezugs-, und Vergleichsgrößen genannt bekommt, dann darf er aus meiner Sicht - zumindest wenn das wirtschaftlich sinnvoll und das Gezeichnete verstanden sein soll - solch ein Vorhaben aus meiner Sicht nicht realsieren. Wir reden hier über 350.000 Euro Investitionsvolumen, um eine Lebensinvestition, ja um Existenzen und wer sagt, dass der Verbraucher nicht nur im Zuge seiner Finanzierungsbereitstellung nicht weiß, was er da zeichnet? Wer sagt, dass Verbraucher mit solch schlechtem Informatuons-, und Wissensstand nicht über den Nuckel gezogen wird? Nicht dass das bei dem o.a. Modell der Fall wäre, aber welcher Verbraucher kann das beurteilen, wenn er die Finanzierung nicht verstanden hat, Grundsätze im nicht benannt werden, vor allem aber Zahlen, Daten und Fakten übermittelt werden, die éntscheidend sind, ein Finanzierungsmodell beurteilen zu können, ja das gesamte Vorhaben beurteilen zu können. Bei destructor ja zumindest eine Finanzierung, wo wenig EK (was aber grundsätlich mal ok sein soll) vorhanden ist.
Es geht doch auch von 100 Fällen 30 mal sehr gut, 20 gut, 20 mal wird hinterher erkannt was für ein scheiß gezeichnet wurde und 30 mal treten Probleme auf, wovon so 15-20 über die Klinge springen. Liegt das dann alleine am fehlenden EK? Alleine oder zu dem an der zu teuer eingekauften Immobilie? Oder vielleicht weil zu viele Verbraucher aus der Emotion heraus nur das Haus, das Prstigeobjekt sehen und nicht die Investition, die Finanzierung des Lebenstraums, der Lebensinvestition?
Ich verstehe einfach nicht, wie uninformiert, wie schlecht betreut und schlecht beraten Verbraucher so viel Geld in die Hand nehmen, fremdes Geld! Es gibt so viele gute, seriöse und unabhängige Finanzierungsmakler, Experten und natürlich ist es auch wichtig und richtig hier mal was anzufragen, was zu hinterfragen, aber teilweise so schlecht informiert, ja ausgebildet durch einen oder keinen Fachmann/Experten???
Mal anderes! Wäre das Modell oben gut, würde ich es anbieten und weisst du wie viele dieses Modell verstehen? Wie viele Verbraucher dieses Modell nach Jahren verteufeln, bei Verkauf in ein paar Jahren sagen wie dumm war ich damals? Die Zinsen in 10 Jahren da sind, wo sie heute sind und aus längerfristigen Darlehen nach 10 1/2 Jahren aussteigen und umschulden können? Was machst du dann mit solch einer Krücke wie da oben? Meinst du das Modell verstehen die Verbraucher und selbst die die das tun verstehen das in 3-4 Jahren immer noch? Ein KfW Darlehen z.B. mit 1,35% Zinssatz und einem hinterlegten BSV der Signal Iduna ist effektiv günstiger auf 20 Jahre als dieser Auffüller, würde man ih anteilig berechnen!!!! Das alleine sagt schon alles aus!
Das war mal ein allgemeines Statement über das, was ich mich manchmal frage und worüber ich so nachdenke.
Schnuckt, wieder bitte nicht böse sein, aber die LBS das ist ja solch eine Truppe Ich freue mich immer, wenn ein Verbraucher mit einem Angebot von denen in Kombi mit der Sparkasse zu mir kommt Herrlich!!!! Herrlich
Ausnahmen gibt es natürlich auch, aber der muss dann schon sehr LBS unfreundlch und untreu beraten.
Ich stelle heute Abend gern mal eine Berechnung zum vergleichen rein (natürlich rein fiktiv aber mit realistischen Zahlen).
Das Hauptproblem der Leute ist aber weniger das Modell, sondern sie unterschätzen einfach die ganze Tragweite. Viele haben mit 60 Immer noch die Finanzierung an der Backe, weil nur sporadisch getilgt wurde. Und das oft über diese Bausparmodelle. Den Leuten wird suggeriert du hast doch gar kein Risiko! Zinssicherheit bis zum Schluss.
In der Realität sieht es oft anders aus.
Tilgungsfreies Darlehen - Bausparer wird am Anfang noch bespart und dann mal ausgesetzt oder die Tilgungsrate in 10 Jahren ist einfach zu hoch und es wird wieder umfinanziert. Fertig werden die dann nie!
Hanomag, ich verstehe dich manchmal nicht. Warum schreibst du nicht eher etwas fragender? Manchmal hört sich das so "geprüft" und "fundiert" vion dir an, sagst aber selber dass du eher Laie auf dem Gebiet bist. Hast du dir mal den effektiven Zinssatz des 300.000 Euro Darlehens ausgerechnet? Kannst du das? Ist nicht böse gemeint, wirklich nicht, aber rechnest du dir und teilweise uns ohne fundierte Zahlen dieses Modell schön? Wegen den 0,95%???
Nun, ich habe aus dem persönlichen Umfeld etwas Erfahrung. Wenn man abgesehen von den Zinskosten den vorfinanzierten Bausparvertrag außer Betracht lässt, dann liegt der eff. Zins nach meiner Erfahrung bei ca. 1 %.
Warum soll ich mir dir Mühe machen, ein besseres Modell zu rechnen? destructor benötigt das nicht und diejenigen die Interesse daran haben, die wenden sich an mich.
Das war auch mehr an die Adresse von Banker gerichtet.
Mal anderes! Wäre das Modell oben gut, würde ich es anbieten und weisst du wie viele dieses Modell verstehen? Wie viele Verbraucher dieses Modell nach Jahren verteufeln, bei Verkauf in ein paar Jahren sagen wie dumm war ich damals? Die Zinsen in 10 Jahren da sind, wo sie heute sind und aus längerfristigen Darlehen nach 10 1/2 Jahren aussteigen und umschulden können? Was machst du dann mit solch einer Krücke wie da oben? Meinst du das Modell verstehen die Verbraucher und selbst die die das tun verstehen das in 3-4 Jahren immer noch?
Du kannst mir glauben, dass ich das Modell mit den vorfinanzierten Bausparverträgen schon immer verteufelt habe, schon mit der Erfahrung die ein Verwandter von mir gemacht hat. Aber momentan betrachte ich die Angelegenheit mit Blick auf das immer empfohlene - aber meist nicht beachtete - antizyklisches Verhalten. Wie tief soll der Zins noch fallen? Er wird eher steigen. Natürlich bleiben zusätzliche Unwägbarkeiten, weil DN oft das Objekt vorzeitig aufgeben usw.
Ich selber habe als Ruheständler eine halbe Mio. mit nominal gleich effektiv 0,92 auf 10 Jahre festgeschrieben. Wie Du siehst kein Aufschlag für effektiv, weil das Darlehen bei derselben Bank verlängert wurde und deshalb keinerlei Kosten angefallen sind. Und seltsam, ich mache mir nicht ins Hemd was in 10 Jahren sein wird. Weil ich 5 % tilge, halbiert sich meine Schuld und in der Zwischenzeit kassiere ich für zwei vermietete ETW 1.300 € Kaltmiete und bezahle nur 380 € Zins. Eine weitere Wohnung im eigenen Haus könnte ich für gut 700 € KM auch noch vermieten.
Ein KfW Darlehen z.B. mit 1,35% Zinssatz und einem hinterlegten BSV der Signal Iduna ist effektiv günstiger auf 20 Jahre als dieser Auffüller, würde man ih anteilig berechnen!!!! Das alleine sagt schon alles aus!
Anstelle von destruktor würde ich mir dies oder Besseres von Dir anbieten lassen.
Ich selber habe als Ruheständler eine halbe Mio. mit nominal gleich effektiv 0,92 auf 10 Jahre festgeschrieben. Wie Du siehst kein Aufschlag für effektiv, weil das Darlehen bei derselben Bank verlängert wurde und deshalb keinerlei Kosten angefallen sind. Und seltsam, ich mache mir nicht ins Hemd was in 10 Jahren sein wird. Weil ich 5 % tilge, halbiert sich meine Schuld und in der Zwischenzeit kassiere ich für zwei vermietete ETW 1.300 € Kaltmiete und bezahle nur 380 € Zins. Eine weitere Wohnung im eigenen Haus könnte ich für gut 700 € KM auch noch vermieten.
Ist die Tilgung 5% anfänglich oder gleichbleibend?
Beim Annuitätendarlehen mit 5% Tilgung hast du eine Restschuld von 286 TEUR.
Wir sprechen hier auch nicht von vermieteten Objekten! Da hätte ich auch kein Problem bis 90 zu finanzieren (Solange die Bank mitspielt).
utopisches Angebot oder wo ist der Haken?
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Zitat von destructor
Dann gibt es diesen Zinssatz nicht mehr, was meinst du warum der so günstig ist, das ist ein aus dem Bausparvertrag subventionierter Zinssatz.