Welche Sachen zählen bei einem Neubau in den Beleihungswert und welche nicht? Und was sind übliche Abschlagswerte, welche Banken nutzen?
Soweit ich mich informiert habe, wird der Grundstückspreis voll und ohne Abschlag übernommen. Notar- und Grundbuchamtkosten zählen selbstverständlich nicht mit hinein.
Die Baukosten werden ebenfalls übernommen, aber tlw. mit Abschlag. Ich nehme an, zu den Baukosten zählen Malerarbeiten, Bodenbeläge und Außenanlagen dazu? Baustrom und Bauwasser zählen ebenfalls zu den Baukosten, logisch, oder?
Was ist hier ein üblicher Abschlag? 10% bei einem Neubau?
Die Anschlusskosten (Wasser, Abwasser, Regenwasser, Gas, Strom, TK) werden, denke ich mal, ebenfalls für den Beleihungswert, übernommen? Mit oder ohne Abschlag?
Die Küche wird nicht für den Beleihungswert eingerechnet, logisch.
Ich habe gelesen, auch höherwertige Ausstattung wie sanitäre Ausstattung (langlebige hochwertige Badewanne statt Standard-Modell in Acryl usw.) oder eine hochwertige Haustür (Alu-Haustür mit aktueller Sicherheitsausstattung statt Kunstoff) zählen NICHT zum Beleihungswert, korrekt? Wie sieht es mit einer ordentlicher Elektroausstattung aus (ausreichend Steckdosen, SAT, Netzwerk) statt üblicher Baustandard (übertrieben gesagt 2 Steckdosen je Zimmer und eine Lampe).
Grym, ich diese Frage ausführlich und für jeden verständlich in dem anderen Thread schon beschrieben gehabt.
Ergänzend oder wiederholend sei hier angeführt, dass das jede Bank anders macht, zumal ein Programm nach Eingabe der entscheidenden Parameter (und die Baukosten sind nur ein kleiner Teil davon) einen Wert festlegt, nicht die veranschlagten Kosten!
Es ist übrigens, ich war 5 Jahre Mitarbeiter der Commerzbank muss das aber für die Feststellung gar nicht gewesen sein, völlig falsch dass die CoBa deine Baukosten - wie es keine Bank macht - übernimmt. Sie setzt diese für den Kostenplan an, aber ermittelt intern - wie alle anderen Banken auch - einen Beleihungswert, den sie zu dem Finanzierungsbedarf für die Konditionierung aber auch für das Kreditvotum ins Verhältnis setzt und dieser setzt sich nicht an den Baukosten fest, sondern an den entscheidenden Dingen
und vor allem der Grundstücksgröße mal dem Bodenrichtwert fest.
Dann gibt es Banken die auf dem so ermittelten Wert einen Sicherheitsabschlag von bis zu 10 % nehmen und haben dann den Beleihungswert. Zu diesem wird das benötigte Finanzierungskapital ins Verhältnis gesetzt und daraus ergibt sich der Beleihungsauslauf.
Bauweise, damit ist gemeint Massivbauweise?
Bauart? Freistehendes Einfamilienhaus?
Geschossfähigkeit? 2 Vollgeschosse?
Ausstattung? Dafür müsste die Bank ja haarklein die Bau- und Leistungsbeschreibung durchgehen. Haben die bei der CoBa ganz und gar nicht bei uns gemacht.
Kubikmeter umbauter Raum - wird dieser Wert dann mit einem festen Wert multipliziert und als Basis hergenommen? Wie soll man sich das vorstellen?
Warum wollen sie das wissen? Berechnen können sie das höchstwahrscheinlich so oder so selber nicht. Dafür haben wir hochwertige Berechnungsprogramme.
Ja, Bauweise z.B. Massivbauweise und Bauart z.B. Doppelhaus, Reihenhaus oder freistehend. Ausstattung z.B. KfW Standard, Fliesen wo, Parkett, Kaminofen, Sauna, Bäderaussattung usw.usw.usw.. Grob sagt man Grund, mittel oder gehobene Aussattung.
Je nach Berechnungmethode nimmt man die Kubatur mal einem Wert, mal die Wohnfläche mal beides, je nachdem mit welchem Programm man rechnet.
Was oder wonach sucht du überigens? Das wirst du nie berechnen können, frage mich auch wofür!
Diese Online-Rechner sind doch dann bisschen sinnbefreit, wenn dort bei diesen Online-Rechnern die Beleihung anhand der Baukosten gerechnet wird, während die Bank die Beleihung intern ganz anders rechnet. Es gibt so eine Kreditfibel der Münchner Hyp, dort steht die setzen 204 bis 312 EUR pro m3 an. Die realen Baukosten und der Verkehrswert sind ja deutlich höher.
Verkehrswert und die Baukosten interessieren für die Wertermittlung nur unwesentlich. Verstehst du das denn wirklich überhaupt nicht? Lässt sich einer über den Nuckel ziehen und baut ein völlig überteuertes Haus und dann soll sich da irgendwo ein Wert abbilden lassen, mit der die Bank was anfangen kann/soll?
Aufstellung der Kosten sind wichtig, weil man kein Auto mitfinanzieren will, selbst dann nicht wenn der Wert sogar noch passen würde.
Und Onlinerechner interessieren schon mal überhaupt nicht, dass ist rumgespiele!
Wir planen 2 Vollgeschosse und darüber ein Dachgeschoss mit ca. 45 qm Grundfläche (Kniestock 1,00 Meter) und 25 qm "Wohnfläche", d.h. Nach Abzug der Schrägen und üblicher Berechnung (durch Bauunternehmer).
Das Dachgeschoss ist
- innerhalb der thermischen Hülle, d.h. gedämmt
- wird über Lüftungsanlage belüftet
- erhält Estrich, Trittschall usw.
- keine eigene Heizung; wird aber da innerhalb der thermischen Hülle, mit-beheizt
- ist nur über Bodeneinschubtreppe zugänglich, da als Heiz-, Techik- und Stauraum geplant
- erhält ein Fenster
Ist das jetzt ein ausgebautes Dachgeschoss für die Bank, weil innerhalb der thermischen Hülle usw. oder gilt das nicht als ausgebautes Dachgeschoss, da nur mit-beheizt und Zugang über Bodeneinschubtreppe?
Würde alleine bspw. eine "richtige" Treppe nach oben das Dachgeschoss zu einem ausgebautem Dachgeschoss machen? Oder ist dafür bspw. noch eine direkte Beheizung notwendig? Oder mehr Fenster?
Beleihungswert ermitteln bzw. verbessern
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Zitat von noelmaxim